nachricht

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autor: liang zhengyu

„alle sitzen im selben boot.“

auf die frage von investoren nach der verkaufsleistung von harbour city, seinem high-end-einkaufszentrum, in der ersten hälfte dieses jahres antwortete wu tianhai, vorsitzender und geschäftsführer von wharf properties: „unsere leistung stimmt mit dem markt überein.“ wir haben den markt nicht übertroffen, weder in der luxus- noch in der nicht-luxus-kategorie. es gibt keinen großen unterschied, alle sitzen im selben boot.“

der verbrauchermarkt ist in einen anpassungszyklus eingetreten, und high-end-einkaufszentren haben es nicht geschafft, aus dem unabhängigen markt hervorzugehen. der druck der immobilienmarktanpassung hat begonnen, sich auf von hongkong finanzierte immobilienunternehmen auszuweiten, die seit jeher stabil sind und hinter high-end-einkaufszentren wie landmark, pacific place, ifc, k11 usw. stehen harbour city auf beiden seiten des victoria harbour muss sich den herausforderungen des marktabschwungs stellen.

in der ersten hälfte dieses jahres verzeichneten etablierte, in hongkong finanzierte immobilienunternehmen, vertreten durch cheung kong holdings, hang lung properties, sun hung kai properties und wharf properties, rückläufige gewinne oder sogar verluste.

laut wind-statistik haben in der ersten hälfte dieses jahres acht von hongkong finanzierte immobilienunternehmen gegründet, darunter cheung kong holdings, new world development, hang lung properties, henderson land development, sun hung kai properties, swire properties, kerry properties, und wharf properties erzielten einen gesamtbetriebsertrag von rund 103,3 milliarden hk$, was einem rückgang von 18,64 % gegenüber dem vorjahr entspricht von 17,9 milliarden hk$.

viele immobilienunternehmen haben in finanzberichten oder performance-meetings ihre besorgnis über den anhaltenden marktrückgang geäußert.

die cheung kong group erklärte in ihrem finanzbericht, dass geopolitischer druck und handelskonflikte weiterhin verschiedene herausforderungen für die weltwirtschaft mit sich bringen. wharf land wies darauf hin, dass das geschäftsumfeld in hongkong weiterhin schwierig sei, mit ungünstigen wechselkursentwicklungen, hohen zinssätzen und arbeitskräftemangel die einzelhandels- und hotelbranche hat auswirkungen auf die betriebliche leistungsfähigkeit und ist von veränderungen im konsumverhalten betroffen. chen wenbo, vorsitzender von hang lung properties, gab zu: „ob der aktienkurs gut ist oder die leistung gut ist, es gibt einige herausforderungen und einen gewissen druck.“ ."

die performance steht unter druck, aber die meisten in hongkong finanzierten immobilienunternehmen blicken weiterhin langfristig optimistisch in die zukunft und investieren am unteren ende.

hang lung properties und hong kong land nutzten die marktanpassungsphase, um ihr shanghai plaza 66 und hong kong central land plaza zu erweitern und aufzuwerten. bradley bradley, vorsitzender von swire properties, sagte, dass der 100-milliarden-hk$-investitionsplan von swire properties zufriedenstellend voranschreitet und mehr als 60 % der mittel bisher gebunden seien.

„trotz der schwäche in unseren kernmärkten, insbesondere des schleppenden büromarkts in hongkong, sind wir weiterhin zuversichtlich, dass unser geschäft in hongkong und auf dem chinesischen festland langfristig wachsen wird, und sind besonders optimistisch für peking, shanghai und die greater bay area.“ ", sagte bradley.

auf der canton road in hongkong gibt es viele luxusmarken, fotografiert von einem times weekly-reporter im juni 2024

seltene verluste

in den letzten drei jahren zeigten das betriebsergebnis und der nettogewinn der in hongkong finanzierten immobilienunternehmen einen abwärtstrend, und der rückgang ist in diesem jahr besonders deutlich.

windstatistiken zeigen, dass in der ersten hälfte des geschäftsjahres von 2022 bis 2024 die gesamtbetriebseinnahmen von acht in hongkong finanzierten immobilienunternehmen, darunter cheung kong group und hang lung properties, 143,798 milliarden hk$, 126,984 milliarden hk$ und 103,311 hk$ betrugen die nettogewinne der aktionäre beliefen sich auf 41,879 milliarden hk$, 34,068 milliarden hk$ bzw. 16,141 milliarden hk$ und gingen von jahr zu jahr zurück.

im ersten halbjahr dieses jahres verzeichneten viele immobilienunternehmen zweistellige gewinnrückgänge, einige erlitten auch verluste.

darunter betrug der umsatz der cheung kong group 22,008 milliarden hk$, ein rückgang von 10,55 % im vergleich zum vorjahr, und der den aktionären zurechenbare gewinn belief sich auf 8,63 milliarden hk$, ein rückgang um 16,47 % gegenüber 10,331 milliarden hk$ im ersten halbjahr 2023. der grund für den rückgang des nettogewinns liegt in der verringerung des gewinnbeitrags, die durch die reduzierung der umsatzrealisierung aus immobilienverkäufen verursacht wurde. im ersten halbjahr des jahres erzielte die changshi group einen umsatz aus immobilienverkäufen von 4,635 milliarden hk$, im jahresvergleich rückgang um 43,79 %; realisierter gewinn von 1,821 milliarden hk$, ein rückgang um 48,41 % im vergleich zum vorjahr.

der umsatz von swire properties belief sich auf 7,279 milliarden hk$, im wesentlichen auf dem gleichen niveau wie im vorjahr, und der den aktionären zurechenbare gewinn belief sich auf 1,796 milliarden hk$, was einem rückgang von 19 % im vergleich zum vorjahr entspricht. peng guobang, ceo von swire properties, sagte, dass das einzelhandelsportfolio hongkongs im berichtszeitraum trotz einer deutlichen erholung von einer reihe makroökonomischer unsicherheiten betroffen war. anhaltende auslandsreisen und veränderte konsumgewohnheiten der touristen haben sich negativ auf den einzelhandelsmarkt ausgewirkt.

der umsatz von hang lung properties belief sich auf etwa 6,114 milliarden hk$, was einer steigerung von 17 % gegenüber dem vorjahr entspricht, und der den aktionären zuzurechnende nettogewinn belief sich auf etwa 1,061 milliarden hk$, was einem rückgang von 55,68 % gegenüber dem vorjahr entspricht. auf fragen der medien antwortete lu weibo, ceo von hang lung properties, unverblümt: „wenn sie mich nach den zukunftsaussichten fragen, können wir nicht klar sehen und wagen es vorerst nicht, zu weit in die zukunft zu blicken. jetzt.“ ist die zeit, kapital zu sparen und leben zu retten.“

hong kong land, wharf land und new world development erlitten selten verluste.

im ersten halbjahr dieses jahres erzielte hong kong land einen umsatz von 972 millionen us-dollar, was einer steigerung von 45,1 % gegenüber 670 millionen us-dollar im vorjahreszeitraum entspricht. der den aktionären zuzurechnende nettoverlust stieg jedoch von 333 millionen us-dollar auf 833 millionen us-dollar im gleichen zeitraum des vorjahres.

der umsatz von wharf real estate betrug 6,501 milliarden hk$, ein leichter anstieg von 0,43 % im vergleich zum vorjahr. der den aktionären zuzurechnende verlust belief sich auf 1,052 milliarden hk$, ein deutlicher rückgang von 158,28 % im vergleich zum gewinn von 1,805 milliarden hk$ im vorjahreszeitraum jahr.

wharf properties führte die schleppende leistung auf einen schwachen markt zurück. „während der incoming-tourismus nach hongkong probleme hat, hat die zunehmende zahl des outbound-tourismus den lokalen konsum zusätzlich beeinträchtigt. in den ersten beiden monaten dieses jahres wuchsen die einzelhandelsumsätze insgesamt mittelmäßig auf einer niedrigen basis. dann kam es im märz zu einem wendepunkt, und.“ der aufwärtstrend setzte sich fort, nachdem die epidemie gestoppt und rückläufig war, und die einzelhandelsumsätze verzeichneten im zweiten quartal einen starken zweistelligen rückgang.

in der leistungsprognose von new world development hieß es, dass aufgrund der fehlenden umsatzrealisierung für im geschäftsjahr 2023 abgeschlossene und übergebene großprojekte neubewertungs- oder wertminderungsverluste von anlage- und entwicklungsimmobilien und firmenwert, erfasste verluste aus veräußerungen sowie die anhaltend hohen zinsen hinzukommen würden aufgrund der abwertung der wechselkurse und des rmb während des jahres wird erwartet, dass im geschäftsjahr 2024 ein den aktionären zuzurechnender verlust (einschließlich fortgeführter und aufgegebener geschäftsbereiche) zwischen 19 und 20 milliarden hk$ zu verzeichnen ist.

riesiger „verlust“ in den büchern

es gibt zwei gründe für den gewinnrückgang der in hongkong ansässigen immobilienunternehmen: erstens ist es schwieriger geworden, geld zu verdienen, und die einnahmen aus dem verkauf von häusern und dem eintreiben von mieten sind geschrumpft. zweitens hat es eine tiefgreifende korrektur im wohnungsbau gegeben preise, was sich auf die bewertung von als finanzinvestition gehaltenen immobilien ausgewirkt hat.

cheung kong group, swire properties und hongkong land sind allesamt bekannte „großgrundbesitzer“ in hongkong mit einer großen anzahl von betriebsimmobilien in kerngebieten wie central und tsim sha tsui. aufgrund des schleppenden marktes und des überangebots haben auch charterer mit mietern von luxusmarken wie chanel, hermès und louis vuitton ein angespanntes leben.

bürogebäude in central, hongkong, fotografiert von einem times-reporter im juni 2024

in der ersten hälfte dieses jahres gingen die einzelhandelsumsätze des hongkonger einzelhandelsimmobilienportfolios von swire properties, pacific place, cityplaza und citygate outlets, um 13 %, 4 % bzw. 3 % zurück, und die mieteinnahmen gingen im jahresvergleich um 3 % zurück -im vergleich zum vorjahr auf hk$1,198 milliarden; bürogebäudeimmobilien waren aufgrund des steigenden angebots und der schwachen nachfrage um 7 % auf hk$2,576 milliarden gesunken dieses jahr waren es 89 %.

der umsatz aus dem leasinggeschäft von hang lung properties auf dem hongkonger markt ging um 8 % auf 1,548 milliarden hk$ zurück. bei einzelhandelsimmobilien sanken die einnahmen aufgrund niedrigerer mieten für einige großmieter in wichtigen geschäftsvierteln und touristischen gebieten; bei büroimmobilien ergriff hang lung properties angesichts eines schleppenden marktes die initiative, die mieten für einige bürogebäude zu senken, vor allem für mieter in der region der umsatz sank um 14 %, die auslastung um 83 %.

die bürogebäude der beiden wichtigsten kommerziellen wahrzeichen von wharf real estate, harbour city und times square, hatten eine auslastung von 88 % bzw. 87 % und einen gewinnrückgang von 5 % bzw. 10 %. der kommerzielle teil profitierte von harbour city. die 16 luxusmarken in dem 530 meter langen, zur straße hin gelegenen geschäft an der canton road locken weiterhin viele kunden zum besuch und einkaufen an, und die gewinne konnten leicht gesteigert werden.

„derzeit gibt es bei allen immobilienarten ein überangebot, aber wir hoffen (hoffen), dass die nachfrage anzieht, nachdem sich zyklische faktoren wie wechselkurse und zinssätze verbessern“, sagte wharf real estate.

der schrumpfende buchwert von anlageimmobilien wirkt sich negativ auf die aktuelle gewinnentwicklung aus und ist der hauptgrund für die schwächelnde rentabilität der in hongkong finanzierten immobilienunternehmen.

gewinne und verluste aus der neubewertung von als finanzinvestition gehaltenen immobilien beziehen sich auf die nettowertdifferenz, die entsteht, nachdem die vom unternehmen gehaltenen gewerbe-, hotel-, büro- und anderen als finanzinvestition gehaltenen immobilien gemäß den schwankungen des beizulegenden zeitwerts während des berichtszeitraums neu bewertet wurden, und sind im aktuellen gewinn enthalten verlust. wenn die branche unter druck gerät und der beizulegende zeitwert von anlageimmobilien sinkt, wird die leistung von immobilienunternehmen unweigerlich beeinträchtigt.

der deutliche rückgang des beizulegenden zeitwerts von als finanzinvestition gehaltenen immobilien ist der hauptgrund dafür, dass sich die performance von wharf real estate von einem gewinn in einen verlust verwandelte. laut der ankündigung von wharf real estate betrug das gesamtvermögen der als finanzinvestition gehaltenen immobilien ende juni dieses jahres 223 milliarden hk$, was zu einer neubewertungsminderung von 2 % führte. unter anderem sank der geschätzte wert von harbour city (ohne drei hotels) um 2,9 milliarden hk$ auf 151,6 milliarden hk$ und der wert von times square sank um 1,3 milliarden hk$ auf 46 milliarden hk$.

unter berücksichtigung der neubewertung der als finanzinvestition gehaltenen immobilien belief sich der den wharf properties-aktionären zuzurechnende gewinnverlust auf 1,052 milliarden hk$, wenn man die auswirkungen der wertminderung ausklammert, waren der gesamtumsatz und der gewinn im wesentlichen die gleichen wie im gleichen zeitraum des vorjahres. das management von wharf real estate erklärte, dass bei einer weiterhin schwachen entwicklung des einzelhandelsmarktes nicht ausgeschlossen werden könne, dass in der zweiten jahreshälfte noch wertminderungen erforderlich seien.

erwähnenswert ist, dass wharf real estate in seinem finanzbericht darauf hinwies, dass der nettoinventarwert der gruppe im vergleich zu vor fünf jahren um 16 % gesunken sei.

hong kong land, das einen verlust von 830 millionen us-dollar erlitt, führte seine schlechte leistung auch auf wertminderungsrückstellungen zurück.

hongkong land gab an, dass veränderungen im immobilienmarktumfeld auf dem festland dazu geführt haben, dass die gruppe eine umfassende überprüfung der preise für entwicklungsprojekte durchgeführt und insgesamt 295 millionen us-dollar an nicht zahlungswirksamen rückstellungen gebildet hat. die betroffenen projekte befinden sich hauptsächlich in nicht zahlungswirksamen bereichen. erstklassige gebiete in wuhan, nanjing und chongqing.

„diese rückstellungen sind erforderlich, wenn der erwartete verkaufspreis auf der grundlage marktüblicher preise unter dem buchwert liegt.“ unter abzug der auswirkungen einmaliger rückstellungen belief sich der den aktionären zuzurechnende gewinn von hong kong land im ersten halbjahr dieses jahres auf us-dollar 288 millionen us-dollar, obwohl sie im jahresvergleich um 31,75 % zurückgingen, aber weiterhin profitabel waren.

new world development, das stark auf dem chinesischen festland investierte, musste ebenfalls enorme verluste in seinen büchern hinnehmen.

ende 2023 verfügt die landbank von new world development auf dem festland über eine gesamtbaufläche von etwa 4,35 millionen quadratmetern, und ihre wichtigsten immobilienentwicklungsprojekte befinden sich hauptsächlich in städten wie guangzhou, shenzhen, foshan, wuhan, ningbo und shenyang. aufgrund der korrektur der immobilienpreise wird new world development im geschäftsjahr 2024 eine einmalige nicht zahlungswirksame neubewertung oder wertminderung vornehmen, die sich auf insgesamt 8,5 bis 9,5 milliarden hk$ belaufen wird 19 milliarden hk$ bis 2 millionen hk$ zwischen hongkong-dollar.

allerdings ist die bildung von wertminderungsrückstellungen für als finanzinvestition gehaltene immobilien für immobilienunternehmen ein routinevorgang, um risiken im voraus zu entlasten, und kein grundsätzliches problem auf operativer ebene.

swire properties verzeichnete im ersten halbjahr dieses jahres einen zeitwertverlust von als finanzinvestition gehaltenen immobilien in höhe von 879 mio. hk$, verglichen mit 1,635 mrd. hk$ im gleichen zeitraum im jahr 2023. „änderungen im beizulegenden zeitwert von als finanzinvestition gehaltenen immobilien sind nicht zahlungswirksam und haben keine auswirkungen auf den operativen cashflow des unternehmens oder den den aktionären zurechenbaren basisgewinn“, sagte bradley.

dip-investition

für die meisten in hongkong finanzierten immobilienunternehmen sind die aktuellen schwierigkeiten wahrscheinlich eine welle im entwicklungsprozess, der jahrzehnte oder sogar hunderte von jahren andauert. die „alten kapitäne“, die es gewohnt sind, stürme zu sehen, haben am unteren ende des marktes investitionen getätigt, in der hoffnung, die chance der marktrotation zu nutzen.

„das vertrauen von swire properties in die langfristigen aussichten des chinesischen festlandmarktes spiegelt sich in den geplanten investitionsprojekten wider.“ bradley sagte, dass der 100-milliarden-hk$-investitionsplan von swire properties bisher gute fortschritte gemacht habe mehr als 60 % der fonds, davon 50 milliarden hongkong-dollar, werden 30 milliarden hk-dollar in den hongkong-markt investieren, um das kernportfolio von gewerbeimmobilien von taikoo place und pacific place zu erweitern 20 milliarden hk$ in mehreren neuen märkten in hongkong, festlandchina und südostasien zur entwicklung eines wohntransaktionsprojekts.

die investitionen von swire properties auf dem festland befinden sich hauptsächlich in shanghai, xi'an, sanya, guangzhou und peking.

in shanghai hat swire properties zwei große komplexe projekte gestartet, das shanghai qiantan comprehensive development project und das shanghai yangjing comprehensive development project. shanghai ist zur stadt mit dem größten geschäftsumfang von swire properties auf dem festland geworden. in guangzhou hat swire properties mit der guangzhou zhujiang industrial group zusammengearbeitet, um den einzelhandelsteil eines großen, umfassenden entwicklungsprojekts im julongwan-gebiet von liwan zu bauen. im august dieses jahres gewann das unternehmen den zuschlag für die investition in das gebäude nr. 387 tianhe road-projekt zur renovierung als neuer teil der hochwertigen einzelhandelsimmobilie taikoo hui, wodurch sich die baufläche von taikoo hui um 43 % vergrößert.

peng guobang sagte, dass der 100-milliarden-hk$-investitionsplan von swire properties seit seiner ankündigung im jahr 2022 zufriedenstellende fortschritte gemacht habe, insbesondere auf dem chinesischen festlandmarkt. der chinesische festlandmarkt sei der schlüssel zur steigerung des umsatzwachstums und habe auch auf lange sicht eine wichtige strategische bedeutung langfristiger expansionsplan.

„bis 2027 11 große gewerbeprojekte mit schwerpunkt auf einzelhandel in 6 städten auf dem festland zu entwickeln“ – dieses ziel hat sich bradley für swire properties gesetzt.

hang lung properties hat sich für die erweiterung des plaza 66 in shanghai entschieden.

chen wenbo sagte, dass der wettbewerb in shanghai immer härter werde und der zweck der erweiterung der plaza 66 darin bestehe, mehr platz zu schaffen, um den bedürfnissen der jungen menschen von heute gerecht zu werden. „wenn wir die verlangsamung des makromarktes ausnutzen und unsere produkte verbessern können, ohne zu viel geld auszugeben, sollten wir den prozess tatsächlich beschleunigen.“

hongkong land kündigte ende juni den start des projekts „tomorrow's central“ an und plant, mehr als 400 millionen us-dollar in die erweiterung und modernisierung des einzelhandelsimmobilienportfolios von landmark zu investieren, um den kunden ein erstklassiges luxus-einkaufserlebnis zu bieten. darüber hinaus werden viele bestehende luxusmarkenmieter von landmark wie chanel, hermès, tiffany und dior weitere rund 600 millionen us-dollar investieren, um sich an der projektgestaltung zu beteiligen und neue erlebnisse zu schaffen.

relativ gesehen ist die cheung kong group, deren verhältnis von nettoverschuldung zu gesamtnettokapital nur 5,5 % beträgt, konservativer. li zeju, vorsitzender der cheung kong group, sagte, dass cheung kong geduldig sei und niemals die mentalität habe, „entschlossen zu sein, zu gewinnen“. „wenn es in hongkong oder auf dem festland große investitionsmöglichkeiten gibt, haben wir die möglichkeit, jederzeit mit großen mittelbeträgen zurückzukommen und zu investieren.“

obwohl sich das management bei der leistungsbesprechung und im jahresabschluss insgesamt zuversichtlich zeigte, dass es hinsichtlich einer langfristigen verbesserung des marktes optimistisch sei, bestehen die aktuellen schwierigkeiten auch objektiv.

institutionen wie jpmorgan chase und citibank haben vielen in hongkong finanzierten immobilienunternehmen neutrale ratings gegeben.

basierend auf der einschätzung der zukünftigen gewinnaussichten der cheung kong group senkte die citibank das kursziel der cheung kong group von 36 hk$ auf 33,5 hk$. citibank sagte, dass die cheung kong group als großer immobilienentwickler in hongkong mehrere projekte im bau und in der planung habe. allerdings können veränderungen im marktumfeld und unsicherheiten im projektfortschritt auswirkungen auf die rentabilität des unternehmens haben.

wu tianhai sagte außerdem: „wir erwarten keine großen überraschungen in der zweiten jahreshälfte.“