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autor: liang zhengyu

"todo mundo está no mesmo barco."

quando questionado por investidores sobre o desempenho de vendas do harbour city, seu shopping center de alto padrão, no primeiro semestre deste ano, wu tianhai, presidente e diretor administrativo da wharf properties, respondeu: "nosso desempenho é consistente com o mercado, e não superamos o mercado, tanto nas categorias de luxo quanto nas de não luxo. não há muita diferença, todos estão no mesmo barco.”

o mercado consumidor entrou num ciclo de ajustamento e os centros comerciais de luxo não conseguiram emergir do mercado independente. a pressão do ajustamento do mercado imobiliário começou a espalhar-se para as empresas imobiliárias financiadas por hong kong, que sempre foram estáveis, atrás de centros comerciais de luxo, como landmark, pacific place, ifc, k11 e. harbour city em ambos os lados do victoria harbour tem que enfrentar os desafios da recessão do mercado.

no primeiro semestre deste ano, as empresas imobiliárias estabelecidas e financiadas por hong kong, representadas pela cheung kong holdings, hang lung properties, sun hung kai properties e wharf properties, registaram lucros decrescentes ou mesmo perdas.

de acordo com as estatísticas da wind, no primeiro semestre deste ano, oito empresas imobiliárias financiadas por hong kong, incluindo cheung kong holdings, new world development, hang lung properties, henderson land development, sun hung kai properties, swire properties, kerry properties, e wharf properties, alcançaram um lucro operacional total de aproximadamente hk$ 103,3 bilhões, uma redução ano a ano de 18,64%; o lucro líquido atribuível aos acionistas da controladora foi de aproximadamente hk$ 16,1 bilhões, uma redução ano a ano; de hk$ 17,9 bilhões.

muitas empresas imobiliárias expressaram preocupações sobre o contínuo declínio do mercado em relatórios financeiros ou reuniões de desempenho.

o grupo cheung kong afirmou no seu relatório financeiro que a pressão geopolítica e os conflitos comerciais continuam a trazer vários desafios à economia global; wharf land destacou que o ambiente de negócios em hong kong continua difícil, com tendências cambiais desfavoráveis, taxas de juros elevadas e escassez de mão de obra; afetando as capacidades operacionais dos negócios, o setor varejista e o setor hoteleiro foram atingidos por mudanças nos padrões de consumo; chen wenbo, presidente da hang lung properties, admitiu: "quer o preço das ações seja bom ou o desempenho seja bom, há um pequeno desafio; e um pouco de pressão."

o desempenho está sob pressão, mas a maioria das empresas imobiliárias financiadas por hong kong ainda expressa o seu optimismo a longo prazo em relação ao futuro e investe no nível mais baixo.

a hang lung properties e a hong kong land aproveitaram o período de ajuste do mercado para expandir e atualizar o shanghai plaza 66 e o ​​hong kong central land plaza. bradley bradley, presidente da swire properties, disse que o plano de investimento de hk$ 100 bilhões da swire properties está progredindo satisfatoriamente e mais de 60% dos fundos foram comprometidos até agora.

"apesar da fraqueza nos nossos principais mercados, especialmente o lento mercado de escritórios de hong kong, continuamos confiantes no crescimento a longo prazo dos nossos negócios em hong kong e na china continental, e estamos particularmente optimistas em relação a pequim, xangai e à grande baía, ", disse bradley.

existem muitas marcas de luxo na canton road em hong kong, fotografadas por um repórter do times weekly em junho de 2024

perdas raras

nos últimos três anos, o rendimento operacional e o lucro líquido das empresas imobiliárias financiadas por hong kong mostraram uma tendência decrescente, e o declínio este ano é particularmente óbvio.

as estatísticas eólicas mostram que no primeiro semestre do ano fiscal de 2022 a 2024, o lucro operacional total de oito empresas imobiliárias financiadas por hong kong, incluindo cheung kong group e hang lung properties, foi de hk$ 143,798 bilhões, hk$ 126,984 bilhões e hk$ 103,311. bilhões, respectivamente, atribuíveis à empresa controladora. os lucros líquidos dos acionistas foram de hk$ 41,879 bilhões, hk$ 34,068 bilhões e hk$ 16,141 bilhões, respectivamente, diminuindo ano a ano.

no primeiro semestre deste ano, muitas empresas imobiliárias registaram quedas de dois dígitos nos lucros e algumas sofreram perdas.

entre eles, a receita do grupo cheung kong foi de hk$ 22,008 bilhões, uma redução anual de 10,55%, e o lucro atribuível aos acionistas foi de hk$ 8,63 bilhões, uma redução de 16,47% em relação aos hk$ 10,331 bilhões no primeiro semestre de 2023. a razão para o declínio no lucro líquido aponta para a redução na contribuição para o lucro causada pela redução no reconhecimento da receita de vendas de propriedades - no primeiro semestre do ano, o grupo changshi obteve receitas de vendas de propriedades de hk$ 4,635 bilhões, uma comparação anual redução de 43,79%; receita realizada de hk$ 1,821 bilhão, uma redução anual de 48,41%.

a receita da swire properties foi de hk$ 7,279 bilhões, basicamente a mesma do ano passado, e o lucro atribuível aos acionistas foi de hk$ 1,796 bilhão, uma queda de 19% ano a ano. peng guobang, ceo da swire properties, disse que apesar de uma recuperação significativa em 2023, o portfólio de varejo de hong kong foi afetado por uma série de incertezas macroeconômicas durante o período, viagens contínuas ao exterior e mudanças nos hábitos de consumo dos turistas, todos os quais tiveram um impacto adverso. impacto no mercado varejista.

a receita da hang lung properties foi de aproximadamente hk$ 6,114 bilhões, um aumento anual de 17%, e o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de aproximadamente hk$ 1,061 bilhão, uma redução anual de 55,68%. ao responder a perguntas da mídia, o ceo da hang lung properties, lu weibo, disse sem rodeios: "se você me perguntar sobre as perspectivas futuras, não podemos ver com clareza e não ousamos olhar muito à frente por enquanto. agora é a hora de economizar capital e salvar vidas."

hong kong land, wharf land e new world development raramente sofreram perdas.

no primeiro semestre deste ano, hong kong land obteve receitas de 972 milhões de dólares, um aumento de 45,1% em relação aos 670 milhões de dólares do mesmo período do ano passado, mas o prejuízo líquido atribuível aos accionistas aumentou de 333 milhões de dólares para 833 milhões de dólares. no mesmo período do ano passado.

a receita da wharf real estate foi de hk$ 6,501 bilhões, um ligeiro aumento de 0,43% em relação ao ano anterior. o prejuízo atribuível aos acionistas foi de hk$ 1,052 bilhão, uma queda acentuada de 158,28% em comparação com o lucro de hk$ 1,805 bilhão no mesmo período anterior. ano.

a wharf properties atribuiu o fraco desempenho a um mercado fraco. "embora o turismo receptivo de hong kong esteja lutando para operar, o número crescente de turismo emissor atingiu ainda mais o consumo local. nos primeiros dois meses deste ano, as vendas gerais no varejo cresceram mediocremente em uma base baixa. depois houve um ponto de inflexão em março , e a tendência ascendente foi retomada após a epidemia parar e cair, as vendas no varejo no segundo trimestre mostraram um declínio acentuado de dois dígitos ".

a previsão de desempenho do new world development afirmou que, devido à falta de reconhecimento de receitas para grandes projetos concluídos e entregues no ano fiscal de 2023, reavaliação ou perdas por redução ao valor recuperável de propriedades de investimento e desenvolvimento e ágio, perdas reconhecidas em alienações, bem como os altos juros contínuos taxas e rmb durante a depreciação do ano, espera-se que registre uma perda atribuível aos acionistas (incluindo operações continuadas e descontinuadas) no ano fiscal de 2024 entre hk$ 19 bilhões e hk$ 20 bilhões.

enorme "perda" nos livros

existem duas razões para o declínio dos lucros das empresas imobiliárias de propriedade de hong kong: primeiro, tornou-se mais difícil ganhar dinheiro e o rendimento proveniente da venda de casas e da cobrança de rendas diminuiu; segundo, houve uma profunda correcção no sector da habitação; preços, o que tem afectado a valorização das propriedades de investimento.

o grupo cheung kong, a swire properties e a hongkong land são todos conhecidos "grandes proprietários de terras" em hong kong, com um grande número de propriedades operacionais em áreas centrais como central e tsim sha tsui. devido ao mercado lento e ao excesso de oferta, os fretadores com inquilinos de marcas de luxo como chanel, hermès e louis vuitton também estão vivendo uma vida difícil.

prédio de escritórios em central, hong kong, fotografado por um repórter do times em junho de 2024

no primeiro semestre deste ano, as vendas no varejo do portfólio de propriedades de varejo da swire properties em hong kong do pacific place, cityplaza e citygate outlets caíram 13%, 4% e 3%, respectivamente, e a receita de aluguel caiu 3% ano -no ano, para hk$ 1,198 bilhão; propriedades de edifícios de escritórios em termos de portfólio, devido ao aumento da oferta e à fraca demanda, as receitas de aluguel caíram 7%, para hk$ 2,576 bilhões. este ano foi de 89%.

a receita do negócio de leasing da hang lung properties no mercado de hong kong caiu 8%, para hk$ 1,548 bilhão. nas propriedades de retalho, os rendimentos caíram devido às rendas mais baixas para alguns dos principais inquilinos nas principais áreas comerciais e turísticas. face a um mercado lento para propriedades de escritórios, a hang lung properties tomou a iniciativa de reduzir as rendas de alguns edifícios de escritórios, envolvendo principalmente inquilinos em. a área centro caiu 14% e a taxa de ocupação caiu 83%.

os edifícios de escritórios dos dois principais marcos comerciais da wharf real estate, harbour city e times square, tiveram taxas de ocupação de 88% e 87%, respectivamente. as receitas caíram 2% e 8%, respectivamente, e os lucros caíram 5% e 10%, respectivamente. a parte comercial se beneficiou de harbour city. as 16 marcas de luxo na loja de 530 metros de comprimento voltada para a canton road continuam atraindo muitos clientes para visitar e fazer compras, e os lucros mantiveram um ligeiro aumento.

"atualmente, todos os tipos de propriedades estão com excesso de oferta, mas esperamos (esperamos) que a demanda aumente depois que fatores cíclicos, como taxas de câmbio e taxas de juros, melhorarem."

a diminuição do valor contabilístico das propriedades de investimento tem um impacto negativo no atual desempenho dos lucros e é a principal razão para o enfraquecimento da rentabilidade das empresas imobiliárias financiadas por hong kong.

os ganhos e perdas de reavaliação de propriedades de investimento referem-se à diferença de valor líquido que ocorre após as propriedades comerciais, hoteleiras, de escritórios e outras propriedades de investimento detidas pela empresa serem reavaliadas de acordo com as flutuações do valor justo de mercado durante o período de relato, e são incluídas no lucro corrente e perda. quando a indústria está sob pressão e o justo valor das propriedades de investimento diminui, o desempenho das empresas imobiliárias será inevitavelmente afetado.

a queda significativa no valor justo das propriedades para investimento é a principal razão pela qual o desempenho da wharf real estate passou de lucro para prejuízo. de acordo com o anúncio da wharf real estate, no final de junho deste ano, o total dos seus activos de propriedade de investimento era de hk$ 223 mil milhões, resultando numa imparidade de reavaliação de 2%. entre eles, o valor avaliado de harbour city (excluindo três hotéis) caiu 2,9 mil milhões de dólares de hong kong, para 151,6 mil milhões de dólares de hong kong, e a avaliação da times square caiu 1,3 mil milhões de dólares de hong kong, para 46 mil milhões de dólares de hong kong.

depois de ter em conta a imparidade de reavaliação das propriedades de investimento, a perda de lucro atribuível aos acionistas da wharf properties foi de hk$ 1,052 mil milhões, se o impacto da imparidade for excluído, a receita e o lucro globais foram basicamente os mesmos do mesmo período do ano passado; a administração da wharf real estate afirmou que se o desempenho do mercado retalhista continuar fraco, não se pode excluir que ainda serão necessárias imparidades no segundo semestre.

é importante notar que a wharf real estate destacou no seu relatório financeiro que o valor patrimonial líquido do grupo caiu 16% em comparação com cinco anos atrás.

o hong kong land, que sofreu uma perda de 830 milhões de dólares, também atribuiu o seu fraco desempenho às provisões para imparidades.

hongkong land afirmou que as mudanças no ambiente do mercado imobiliário no continente levaram o grupo a realizar uma revisão abrangente dos preços dos projetos de desenvolvimento e a fazer um total de 295 milhões de dólares em provisões não monetárias. áreas nobres em wuhan, nanjing e chongqing.

"estas provisões são exigidas quando o preço de venda esperado com base em preços comparáveis ​​de mercado é inferior ao valor contabilístico. se o impacto das provisões não recorrentes for deduzido, o lucro da hong kong land atribuível aos acionistas no primeiro semestre deste ano foi dos eua." us$ 288 milhões, embora tenha caído 31,75% ano a ano, mas permaneceu lucrativo.

o novo desenvolvimento mundial, que investiu pesadamente na china continental, também sofreu enormes perdas flutuantes nos seus livros.

no final de 2023, o banco de terrenos do novo desenvolvimento mundial no continente tinha uma área total de construção de aproximadamente 4,35 milhões de metros quadrados, e seus principais projetos de desenvolvimento imobiliário estão localizados principalmente em cidades como guangzhou, shenzhen, foshan, wuhan, ningbo e shenyang. afetado pela correção nos preços da habitação, o new world development fará uma reavaliação não monetária única ou perda por imparidade no ano fiscal de 2024, totalizando entre hk$ 8,5 mil milhões e hk$ 9,5 mil milhões. hk$ 19 bilhões a hk$ 2 milhões entre dólares de hong kong.

no entanto, constituir provisões para imparidade para propriedades de investimento é uma operação rotineira para as empresas imobiliárias libertarem riscos antecipadamente, e não um problema fundamental a nível operacional.

a swire properties registrou uma perda de valor justo de hk$ 879 milhões em propriedades de investimento no primeiro semestre deste ano, em comparação com hk$ 1,635 bilhão no mesmo período de 2023. “as alterações no valor justo das propriedades de investimento não são de natureza monetária e não terão qualquer impacto no fluxo de caixa operacional da empresa ou no lucro básico atribuível aos acionistas”, disse bradley.

mergulhe no investimento

para a maioria das empresas imobiliárias financiadas por hong kong, as dificuldades actuais são provavelmente uma onda no processo de desenvolvimento que já dura décadas ou mesmo centenas de anos. os “velhos capitães” habituados a ver as tempestades acrescentaram investimentos no fundo do mercado, na esperança de aproveitar a oportunidade de rotação do mercado.

"a confiança da swire properties nas perspectivas de longo prazo do mercado continental chinês está refletida nos projetos de investimento planejados." bradley disse que o plano de investimento de hk$ 100 bilhões da swire properties está fazendo bons progressos. mais de 60% dos fundos, dos quais 50 mil milhões de dólares de hong kong irão expandir e atualizar ainda mais os projetos existentes no mercado continental; investir hk$ 30 mil milhões no mercado de hong kong para expandir o principal portfólio de propriedades comerciais de taikoo place e pacific place; hk$ 20 bilhões em vários novos mercados em hong kong, china continental e sudeste asiático para desenvolver projetos de transações residenciais.

os investimentos da swire properties no continente estão localizados principalmente em xangai, xi'an, sanya, guangzhou e pequim.

em xangai, a swire properties lançou dois projetos complexos de grande escala, o projeto de desenvolvimento abrangente shanghai qiantan e o projeto de desenvolvimento abrangente shanghai yangjing. xangai se tornou a cidade com a maior escala de negócios da swire properties no continente. em guangzhou, a swire properties cooperou com o guangzhou zhujiang industrial group para construir a parte de varejo de um projeto de desenvolvimento abrangente em grande escala na área de julongwan, em liwan. em agosto deste ano, ganhou o investimento no número 387. projeto da tianhe road para renová-la como uma nova parte da propriedade de varejo de alto padrão taikoo hui, fazendo com que a área de construção de taikoo hui aumentasse em 43%.

peng guobang disse que o plano de investimento de hk$ 100 bilhões da swire properties fez progressos satisfatórios desde que foi anunciado em 2022, especialmente no mercado da china continental. o mercado da china continental é a chave para impulsionar o crescimento das receitas e também tem um significado estratégico importante no longo prazo. plano de expansão de longo prazo.

“desenvolver 11 projetos comerciais de grande escala focados principalmente no varejo em 6 cidades do continente até 2027” – esta é a meta estabelecida por bradley para a swire properties.

a hang lung properties optou por expandir o plaza 66 em xangai.

chen wenbo disse que a concorrência em xangai está se tornando cada vez mais acirrada e que o objetivo da expansão do plaza 66 é proporcionar mais espaço para atender às necessidades dos jovens de hoje. "aproveitando a desaceleração do macromercado, se pudermos melhorar os nossos produtos sem gastar muito dinheiro, deveremos na verdade acelerar o processo."

a hongkong land anunciou o lançamento do projeto "tomorrow's central" no final de junho, planejando investir mais de us$ 400 milhões para expandir e atualizar o portfólio de propriedades de varejo do landmark para oferecer aos clientes uma experiência de compras de luxo de alto nível. além disso, muitos inquilinos de marcas de luxo existentes do the landmark, como chanel, hermès, tiffany e dior, também investirão cerca de us$ 600 milhões adicionais para participar da concepção do projeto e criar novas experiências.

em termos relativos, o grupo cheung kong, cujo rácio entre a dívida líquida e o capital líquido total é de apenas 5,5%, é mais conservador. li zeju, presidente do grupo cheung kong, disse que cheung kong é paciente e nunca tem a mentalidade de “determinar a vencer”. “quando existem enormes oportunidades de investimento em hong kong ou no continente, temos a capacidade de utilizar grandes quantidades de fundos para voltar e investir a qualquer momento.”

embora a administração tenha expressado colectivamente confiança na reunião de desempenho e nas demonstrações financeiras de que estava optimista quanto à melhoria do mercado a longo prazo, as dificuldades actuais também existem objectivamente.

instituições como o jpmorgan chase e o citibank atribuíram classificações neutras a muitas empresas imobiliárias financiadas por hong kong.

com base na avaliação das perspectivas de lucro futuro do grupo cheung kong, o citibank reduziu o preço-alvo do grupo cheung kong de hk$ 36 para hk$ 33,5. o citibank disse que o grupo cheung kong, como grande incorporador imobiliário em hong kong, tem vários projetos em construção e planejamento. no entanto, as mudanças no ambiente de mercado e a incerteza no andamento dos projetos podem ter impacto na rentabilidade da empresa.

wu tianhai também disse: “não esperamos que haja grandes surpresas no segundo semestre deste ano”.