berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

penulis: liang zhengyu

“semua orang berada di perahu yang sama.”

ketika ditanya oleh investor tentang kinerja penjualan harbour city, pusat perbelanjaan kelas atas, pada paruh pertama tahun ini, wu tianhai, ketua dan direktur pelaksana wharf properties, menjawab, "kinerja kami konsisten dengan pasar, dan kami belum mengungguli pasar, baik dalam kategori mewah maupun non-mewah. tidak banyak perbedaan, semua orang memiliki pemikiran yang sama.”

pasar konsumen telah memasuki siklus penyesuaian, dan pusat perbelanjaan kelas atas gagal keluar dari pasar independen. tekanan penyesuaian pasar real estate mulai menyebar ke perusahaan real estate yang didanai hong kong yang selalu stabil. perusahaan real estate yang didanai hong kong berada di belakang pusat perbelanjaan kelas atas seperti landmark, pacific place, ifc, k11, dan. harbour city di kedua sisi pelabuhan victoria harus menghadapi tantangan penurunan pasar.

pada paruh pertama tahun ini, perusahaan real estat mapan yang didanai hong kong, diwakili oleh cheung kong holdings, hang lung properties, sun hung kai properties, dan wharf properties, mengalami penurunan laba atau bahkan kerugian.

menurut statistik wind, pada paruh pertama tahun ini, delapan perusahaan real estat yang didanai hong kong, termasuk cheung kong holdings, new world development, hang lung properties, henderson land development, sun hung kai properties, swire properties, kerry properties, dan wharf properties, mencapai total pendapatan operasional sekitar hk$103,3 miliar, penurunan tahun ke tahun sebesar 18,64%; laba bersih yang diatribusikan kepada pemegang saham perusahaan induk sekitar hk$16,1 miliar, penurunan tahun ke tahun. sebesar hk$17,9 miliar.

banyak perusahaan real estat telah menyatakan keprihatinannya terhadap penurunan pasar yang berkelanjutan dalam laporan keuangan atau rapat kinerja.

cheung kong group menyatakan dalam laporan keuangannya bahwa tekanan geopolitik dan konflik perdagangan terus membawa berbagai tantangan terhadap perekonomian global; wharf land menunjukkan bahwa lingkungan bisnis di hong kong masih sulit, dengan tren nilai tukar yang tidak menguntungkan, suku bunga yang tinggi, dan kekurangan tenaga kerja. mempengaruhi kemampuan operasional bisnis, industri ritel dan industri perhotelan telah terkena dampak perubahan pola konsumsi; chen wenbo, ketua hang lung properties, mengakui, "apakah harga sahamnya bagus atau kinerjanya bagus, ada sedikit tantangannya." dan sedikit tekanan."

kinerja berada di bawah tekanan, namun sebagian besar perusahaan real estat yang didanai hong kong masih menyatakan optimisme jangka panjang mereka mengenai masa depan dan berinvestasi di tingkat bawah.

hang lung properties dan hong kong land memanfaatkan periode penyesuaian pasar untuk memperluas dan meningkatkan shanghai plaza 66 dan hong kong central land plaza. bradley bradley, ketua swire properties, mengatakan bahwa rencana investasi swire properties senilai hk$100 miliar berjalan dengan memuaskan, dan lebih dari 60% dana telah dikomitmenkan sejauh ini.

“meskipun pasar inti kami lemah, terutama pasar perkantoran di hong kong yang lesu, kami tetap yakin dengan pertumbuhan jangka panjang bisnis kami di hong kong dan tiongkok daratan, dan sangat optimis terhadap beijing, shanghai, dan greater bay area. " kata bradley.

ada banyak merek mewah di canton road di hong kong, difoto oleh reporter times weekly pada bulan juni 2024

kerugian yang jarang terjadi

dalam tiga tahun terakhir, pendapatan operasional dan laba bersih perusahaan real estate yang didanai hong kong telah menunjukkan tren penurunan, dan penurunan tahun ini sangat jelas terlihat.

statistik angin menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun fiskal 2022 hingga 2024, total pendapatan operasional delapan perusahaan real estat yang didanai hong kong termasuk cheung kong group dan hang lung properties adalah hk$143,798 miliar, hk$126,984 miliar, dan hk$103,311 masing-masing miliar, diatribusikan kepada laba bersih pemegang saham perusahaan induk masing-masing sebesar hk$41,879 miliar, hk$34,068 miliar, dan hk$16,141 miliar, menurun dari tahun ke tahun.

pada paruh pertama tahun ini, banyak perusahaan real estate yang mengalami penurunan laba hingga dua digit, bahkan ada yang mengalami kerugian.

diantaranya, pendapatan cheung kong group adalah hk$22,008 miliar, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 10,55%, dan laba yang diatribusikan kepada pemegang saham adalah hk$8,63 miliar, turun 16,47% dari hk$10,331 miliar pada paruh pertama tahun 2023. alasan penurunan laba bersih disebabkan oleh berkurangnya kontribusi laba karena berkurangnya pengakuan pendapatan penjualan properti - pada paruh pertama tahun ini, grup changshi mencapai pendapatan penjualan properti sebesar hk$4,635 miliar, tahun-ke-tahun penurunan sebesar 43,79%; realisasi pendapatan sebesar hk$1,821 miliar, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 48,41%.

pendapatan swire properties adalah hk$7,279 miliar, pada dasarnya sama dengan tahun lalu, dan laba yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham adalah hk$1,796 miliar, turun 19% dibandingkan tahun lalu. peng guobang, ceo swire properties, mengatakan meskipun terjadi pemulihan yang signifikan pada tahun 2023, portofolio ritel hong kong dipengaruhi oleh sejumlah ketidakpastian makroekonomi selama periode tersebut, perjalanan keluar negeri yang terus berlanjut, dan perubahan kebiasaan konsumsi wisatawan, yang semuanya berdampak buruk. berdampak pada pasar ritel.

pendapatan hang lung properties mencapai sekitar hk$6,114 miliar, meningkat sebesar 17% dari tahun ke tahun, dan laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham mencapai sekitar hk$1,061 miliar, turun sebesar 55,68% dari tahun ke tahun. saat menjawab pertanyaan dari media, ceo hang lung properties lu weibo berkata terus terang, "jika anda bertanya kepada saya tentang prospek masa depan, kami tidak dapat melihat dengan jelas, dan kami tidak berani melihat terlalu jauh ke depan untuk saat ini. sekarang. adalah waktu untuk menghemat modal dan menyelamatkan nyawa."

hong kong land, wharf land, dan new world development jarang mengalami kerugian.

pada semester pertama tahun ini, hong kong land meraih pendapatan sebesar us$972 juta, meningkat 45,1% dari us$670 juta pada periode yang sama tahun lalu, namun rugi bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham meningkat menjadi us$833 juta dari us$333 juta pada periode yang sama tahun lalu.

pendapatan wharf real estate adalah hk$6,501 miliar, meningkat sedikit sebesar 0,43% dibandingkan tahun lalu. kerugian yang diatribusikan kepada pemegang saham adalah hk$1,052 miliar, turun tajam sebesar 158,28% dibandingkan dengan laba sebesar hk$1,805 miliar pada periode yang sama lalu. tahun.

wharf properties mengaitkan kinerja yang lesu dengan pasar yang lemah. “sementara pariwisata inbound di hong kong sedang kesulitan untuk beroperasi, peningkatan jumlah pariwisata outbound semakin memukul konsumsi lokal. dalam dua bulan pertama tahun ini, penjualan ritel secara keseluruhan tumbuh biasa-biasa saja dan berada pada tingkat yang rendah. lalu ada titik balik di bulan maret , dan tren kenaikan berlanjut setelah epidemi berhenti dan menurun, penjualan ritel pada kuartal kedua menunjukkan penurunan tajam dua digit.

perkiraan kinerja new world development menyatakan bahwa karena kurangnya pengakuan pendapatan untuk proyek-proyek besar yang diselesaikan dan diserahkan pada tahun fiskal 2023, revaluasi atau penurunan nilai properti investasi dan pengembangan serta goodwill, kerugian yang diakui atas pelepasan, serta tingginya suku bunga yang terus berlanjut. tarif dan rmb selama penyusutan tahun tersebut, diperkirakan akan mencatat kerugian yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham (termasuk operasi yang dilanjutkan dan dihentikan) pada tahun fiskal 2024 sebesar antara hk$19 miliar hingga hk$20 miliar.

"kerugian" besar dalam pembukuan

ada dua alasan penurunan keuntungan perusahaan real estat milik hong kong: pertama, semakin sulit menghasilkan uang, dan pendapatan dari penjualan rumah dan pengumpulan sewa menyusut. kedua, terjadi koreksi besar di bidang perumahan; harga, yang mempengaruhi penilaian properti investasi.

cheung kong group, swire properties, dan hongkong land semuanya merupakan "pemilik tanah besar" yang terkenal di hong kong, dengan sejumlah besar properti yang beroperasi di area inti seperti central dan tsim sha tsui. karena pasar yang lesu dan kelebihan pasokan, penyewa dengan penyewa merek mewah seperti chanel, hermès, dan louis vuitton juga menjalani kehidupan yang ketat.

gedung perkantoran di central, hong kong, difoto oleh reporter times pada bulan juni 2024

pada paruh pertama tahun ini, penjualan ritel portofolio properti ritel hong kong milik swire properties di pacific place, cityplaza, dan citygate outlets masing-masing turun sebesar 13%, 4%, dan 3%, dan pendapatan sewa turun sebesar 3% tahun ini. -on-year menjadi hk$1,198 miliar; properti gedung perkantoran dalam hal portofolio, karena peningkatan pasokan dan lemahnya permintaan, harga sewa berada di bawah tekanan. pendapatan sewa turun 7% menjadi hk$2,576 miliar tahun ini adalah 89%.

pendapatan bisnis sewa hang lung properties di pasar hong kong turun 8% menjadi hk$1,548 miliar. untuk properti ritel, pendapatan turun karena harga sewa yang lebih rendah untuk beberapa penyewa besar di kawasan komersial dan wisata utama. dalam menghadapi lesunya pasar properti perkantoran, hang lung properties mengambil inisiatif untuk menurunkan harga sewa beberapa gedung perkantoran, terutama yang melibatkan penyewa di beberapa gedung perkantoran. wilayah tengah. pendapatan turun 14%, dan tingkat hunian turun 14%.

gedung perkantoran di dua landmark komersial utama wharf real estate, harbour city dan times square, memiliki tingkat hunian masing-masing sebesar 88% dan 87%. pendapatan turun masing-masing sebesar 2% dan 8%, dan laba masing-masing turun sebesar 5% dan 10%. bagian komersial mendapat manfaat dari harbour city. 16 merek mewah di toko sepanjang 530 meter yang menghadap jalan canton terus menarik banyak pelanggan untuk berkunjung dan berbelanja, dan keuntungan terus meningkat.

“saat ini, semua jenis properti mengalami kelebihan pasokan, namun kami berharap (berharap) permintaan akan meningkat setelah faktor-faktor siklus seperti nilai tukar dan suku bunga membaik.”

menyusutnya nilai buku properti investasi berdampak negatif pada kinerja laba saat ini dan menjadi alasan utama melemahnya profitabilitas perusahaan real estat yang didanai hong kong.

keuntungan dan kerugian revaluasi properti investasi mengacu pada selisih nilai bersih yang terjadi setelah properti komersial, hotel, perkantoran dan properti investasi lainnya yang dimiliki oleh perusahaan direvaluasi sesuai dengan fluktuasi nilai pasar wajar selama periode pelaporan, dan termasuk dalam laba dan rugi kini. kehilangan. ketika industri berada di bawah tekanan dan nilai wajar properti investasi menurun, kinerja perusahaan real estat pasti akan terpengaruh.

penurunan nilai wajar properti investasi yang signifikan menjadi alasan utama mengapa kinerja wharf real estate berubah dari untung menjadi rugi. menurut pengumuman wharf real estate, pada akhir juni tahun ini, total aset properti investasinya berjumlah hk$223 miliar, yang mengakibatkan penurunan nilai revaluasi sebesar 2%. diantaranya, penilaian nilai harbour city (tidak termasuk tiga hotel) turun sebesar hk$2,9 miliar menjadi hk$151,6 miliar, dan penilaian times square turun sebesar hk$1,3 miliar menjadi hk$46 miliar.

setelah memperhitungkan penurunan nilai revaluasi properti investasi, laba rugi yang diatribusikan kepada pemegang saham wharf properties adalah hk$1,052 miliar; jika dampak penurunan nilai tidak termasuk, pendapatan dan laba keseluruhan pada dasarnya sama dengan periode yang sama tahun lalu. manajemen wharf real estate menyatakan, jika kinerja pasar ritel terus melemah, tidak menutup kemungkinan masih diperlukan penurunan nilai pada paruh kedua tahun ini.

perlu dicatat bahwa wharf real estate menunjukkan dalam laporan keuangannya bahwa nilai aset bersih grup tersebut turun 16% dibandingkan lima tahun lalu.

hong kong land, yang mengalami kerugian sebesar us$830 juta, juga mengaitkan kinerja buruknya dengan penyisihan penurunan nilai.

hongkong land menyatakan bahwa perubahan dalam lingkungan pasar real estat daratan telah menyebabkan grup tersebut melakukan tinjauan komprehensif terhadap harga proyek pembangunan dan menghasilkan total us$295 juta dalam bentuk provisi non-tunai. proyek yang terkena dampak sebagian besar berlokasi di non-tunai. daerah utama di wuhan, nanjing dan chongqing.

"penyisihan ini diperlukan ketika harga penjualan yang diharapkan berdasarkan harga pasar yang sebanding lebih rendah dari nilai buku." jika dampak dari penyisihan yang tidak berulang dikurangi, laba hong kong land yang diatribusikan kepada pemegang saham pada paruh pertama tahun ini adalah as. $288 juta, meskipun secara year-on-year turun 31,75% namun tetap menguntungkan.

new world development, yang banyak berinvestasi di tiongkok daratan, juga mengalami kerugian mengambang yang sangat besar.

pada akhir tahun 2023, cadangan tanah new world development di daratan memiliki total luas konstruksi sekitar 4,35 juta meter persegi, dan proyek pengembangan properti intinya sebagian besar berlokasi di kota-kota seperti guangzhou, shenzhen, foshan, wuhan, ningbo, dan shenyang. dipengaruhi oleh koreksi harga rumah, new world development akan melakukan revaluasi non-tunai atau kerugian penurunan nilai satu kali pada tahun fiskal 2024, dengan total antara hk$8,5 miliar hingga hk$9,5 miliar hk$19 miliar hingga hk$2 juta antara dolar hong kong.

namun, membuat penyisihan penurunan nilai untuk properti investasi merupakan operasi rutin bagi perusahaan real estat untuk melepaskan risiko di awal, dan bukan merupakan masalah mendasar di tingkat operasional.

swire properties mencatat kerugian nilai wajar properti investasi sebesar hk$879 juta pada paruh pertama tahun ini, dibandingkan dengan hk$1,635 miliar pada periode yang sama tahun 2023. “perubahan nilai wajar properti investasi bersifat non-tunai dan tidak akan berdampak apa pun terhadap arus kas operasi perusahaan atau laba dasar yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham,” kata bradley.

celupkan investasi

bagi sebagian besar perusahaan real estat yang didanai hong kong, kesulitan yang ada saat ini mungkin merupakan gelombang proses pembangunan yang telah berlangsung selama beberapa dekade atau bahkan ratusan tahun. para "kapten lama" yang terbiasa melihat badai telah menambahkan investasi di bagian bawah pasar, dengan harapan dapat memanfaatkan peluang rotasi pasar.

"keyakinan swire properties terhadap prospek jangka panjang pasar daratan tiongkok tercermin dalam proyek investasi yang direncanakan." bradley mengatakan bahwa rencana investasi swire properties senilai hk$100 miliar mengalami kemajuan yang baik sejauh ini, pihaknya telah berkomitmen untuk berinvestasi lebih banyak lebih dari 60% dana, dimana 50 miliar dolar hong kong akan memperluas dan meningkatkan proyek yang ada di pasar daratan; berinvestasi sebesar hk$30 miliar di pasar hong kong untuk memperluas portofolio properti komersial inti taikoo place dan pacific place invest hk$20 miliar di berbagai pasar baru di hong kong, tiongkok daratan, dan asia tenggara untuk mengembangkan proyek transaksi perumahan.

investasi swire properties di daratan sebagian besar berlokasi di shanghai, xi'an, sanya, guangzhou dan beijing.

di shanghai, swire properties telah meluncurkan dua proyek kompleks berskala besar, proyek pengembangan komprehensif shanghai qiantan dan proyek pengembangan komprehensif shanghai yangjing shanghai telah menjadi kota dengan skala bisnis swire properties terbesar di daratan. di guangzhou, swire properties telah bekerja sama dengan guangzhou zhujiang industrial group untuk membangun bagian ritel dari proyek pengembangan komprehensif berskala besar di kawasan julongwan di liwan. pada bulan agustus tahun ini, swire properties memenangkan investasi di no.387 proyek jalan tianhe untuk merenovasinya sebagai bagian baru dari properti ritel kelas atas taikoo hui, menyebabkan area konstruksi taikoo hui meningkat sebesar 43%.

peng guobang mengatakan bahwa rencana investasi swire properties senilai hk$100 miliar telah mencapai kemajuan yang memuaskan sejak diumumkan pada tahun 2022, terutama di pasar tiongkok daratan adalah kunci untuk mendorong pertumbuhan pendapatan dan juga memiliki signifikansi strategis yang penting dalam jangka panjang -rencana ekspansi jangka panjang.

“untuk mengembangkan 11 proyek komersial berskala besar yang sebagian besar berfokus pada ritel di 6 kota daratan pada tahun 2027” – ini adalah tujuan yang ditetapkan oleh bradley untuk swire properties.

hang lung properties telah memilih untuk memperluas plaza 66 di shanghai.

chen wenbo mengatakan persaingan di shanghai semakin ketat, dan tujuan perluasan plaza 66 adalah untuk memberikan lebih banyak ruang guna memenuhi kebutuhan generasi muda saat ini. “dengan memanfaatkan perlambatan pasar makro, jika kita bisa membuat produk kita lebih baik tanpa mengeluarkan terlalu banyak uang, kita harus mempercepat prosesnya.”

hongkong land mengumumkan peluncuran proyek "tomorrow's central" pada akhir bulan juni, berencana untuk berinvestasi lebih dari us$400 juta untuk memperluas dan meningkatkan portofolio properti ritel landmark guna memberikan pengalaman berbelanja mewah terbaik kepada pelanggan. selain itu, banyak penyewa merek mewah the landmark, seperti chanel, hermès, tiffany, dan dior, juga akan menginvestasikan tambahan sekitar us$600 juta untuk berpartisipasi dalam desain proyek dan menciptakan pengalaman baru.

secara relatif, cheung kong group, yang rasio utang bersih terhadap total modal bersih hanya 5,5%, lebih konservatif. li zeju, ketua grup cheung kong, mengatakan bahwa cheung kong adalah orang yang sabar dan tidak pernah memiliki mentalitas "bertekad untuk menang". “ketika ada peluang investasi yang besar di hong kong atau tiongkok daratan, kami memiliki kemampuan untuk menggunakan dana dalam jumlah besar untuk kembali dan berinvestasi kapan saja.”

meskipun manajemen secara kolektif menyatakan keyakinannya pada rapat kinerja dan laporan keuangan bahwa mereka optimis terhadap perbaikan pasar dalam jangka panjang, kesulitan saat ini juga ada secara obyektif.

institusi seperti jpmorgan chase dan citibank telah memberikan peringkat netral kepada banyak perusahaan real estate yang didanai hong kong.

berdasarkan penilaian prospek keuntungan cheung kong group di masa depan, citibank menurunkan target harga cheung kong group dari hk$36 menjadi hk$33,5. citibank mengatakan bahwa cheung kong group, sebagai pengembang real estate besar di hong kong, memiliki banyak proyek yang sedang dibangun dan direncanakan. namun, perubahan lingkungan pasar dan ketidakpastian kemajuan proyek mungkin berdampak pada profitabilitas perusahaan.

wu tianhai juga berkata, “kami tidak memperkirakan akan ada kejutan besar di paruh kedua tahun ini.”