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著者: 梁正宇

「誰もが同じ船に乗っています。」

投資家から同社の高級ショッピングモールであるハーバーシティの今年上半期の販売実績について質問されたとき、ワーフ・プロパティーズの会長兼マネージングディレクターであるウー・ティエンハイ氏は次のように答えた。高級品カテゴリーと非高級品カテゴリーの両方で、当社は市場を上回っていません。大きな違いはなく、誰もが同じ状況にあります。」

消費者市場は調整サイクルに入っており、高級ショッピングモールは独立した市場から抜け出すことができていない。不動産市場の調整圧力は、ランドマーク、パシフィック・プレイス、ifc、k11などの高級ショッピングモールの背後にある香港資本の不動産会社にも伝わり始めている。ビクトリアハーバーの両側にあるハーバーシティは市場低迷の課題に直面しなければなりません。

今年上半期、cheung kong holdings、hang lung properties、sun hung kai properties、wharf properties に代表される香港資本の老舗不動産会社は利益の減少、さらには損失を経験した。

windの統計によると、今年上半期には、cheung kong holdings、new world development、hang lung properties、henderson land development、sun hung kai properties、swire properties、kerry properties、ワーフ・プロパティーズの総営業利益は約1,033億香港ドルで、前年同期比18.64%減となり、親会社の株主に帰属する純利益は約161億香港ドルとなり、前年同期比で減少しました。 179億香港ドル。

多くの不動産会社は決算報告や業績説明会で市場の下落が続くことへの懸念を表明している。

長江集団は財務報告の中で、地政学的圧力と貿易摩擦が引き続き世界経済にさまざまな課題をもたらしていると述べ、ワーフランドは不利な為替動向、高金利、人材不足など香港のビジネス環境は依然として厳しいと指摘した。事業運営能力に影響を及ぼし、小売業界とホテル業界は消費パターンの変化によって打撃を受けている、とhang lung properties会長のchen wenbo氏は認めた。そして少しプレッシャー。」

業績は圧迫されているが、香港資本の不動産会社のほとんどは依然として将来について長期的な楽観的な見方を示し、底値で投資している。

hang lung properties と香港ランドは、市場調整期間を利用して、上海プラザ 66 と香港セントラルランドプラザを拡張およびアップグレードしました。スワイヤー・プロパティーズのブラッドリー・ブラッドリー会長は、スワイヤー・プロパティーズの1,000億香港ドルの投資計画は順調に進んでおり、これまでに資金の60％以上が投入されたと述べた。

「当社の中核市場、特に香港のオフィス市場の低迷にもかかわらず、当社は引き続き香港と中国本土での事業の長期的な成長に自信を持っており、特に北京、上海、グレーターベイエリアについては楽観的である。 」とブラッドリーは言いました。

香港の広東路には多くの高級ブランドが立ち並ぶ。タイムズ・ウィークリー記者が2024年6月に撮影

まれな損失

過去3年間、香港資本の不動産会社の営業利益と純利益は減少傾向にあり、今年の落ち込みは特に顕著だ。

風力統計によると、2022年から2024年までの会計年度上半期、cheung kong groupやhang lung propertiesを含む香港資本の不動産会社8社の営業利益合計は1,437億9,800万香港ドル、1,269億8,400万香港ドル、103.311香港ドルだった。株主純利益はそれぞれ418億7,900万香港ドル、340億6,800万香港ドル、161億4,100万香港ドルで、年々減少しました。

今年上半期は多くの不動産会社が二桁減益となり、損失を被った企業もあった。

このうち、長江集団の売上高は220億800万香港ドルで前年同期比10.55％減、株主に帰属する利益は86億3000万香港ドルで、2023年上半期の103億3100万香港ドルから16.47％減少した。純利益の減少の理由は、不動産販売収益認識の減少による利益貢献の減少を指摘しています。今年上半期、長石グループは、不動産販売収益が前年同期比46億3,500万香港ドルを達成しました。 43.79%の減少、実現利益は18億2,100万香港ドルで、前年同期比48.41%減少しました。

スワイヤー・プロパティーズの売上高は72億7,900万香港ドルで前年とほぼ同じで、株主に帰属する利益は17億9,600万香港ドルで前年比19％減となった。スワイヤー・プロパティーズの彭国邦最高経営責任者（ceo）は、2023年には大幅な回復を見せたにもかかわらず、香港の小売ポートフォリオは同時期の多くのマクロ経済的不確実性、海外旅行の継続、観光客の消費習慣の変化の影響を受け、そのすべてが悪影響を及ぼしたと述べた。小売市場への影響。

hang lung properties の収益は約 61 億 1,400 万香港ドルで前年比 17% 増加、株主に帰属する純利益は約 10 億 6,100 万香港ドルで前年比 55.68% 減少しました。 hang lung propertiesのceo、lu weibo氏はメディアの質問に答える際、「将来の見通しについて聞かれても、私たちにははっきりとは見えませんし、当面はあまり先を見る勇気もありません」と率直に語った。今こそ資本を節約し、命を救う時です。」

香港土地、埠頭土地、新世界開発が損失を被ることはほとんどありませんでした。

今年上半期、香港ランドの収益は9億7,200万米ドルで、前年同期の6億7,000万米ドルから45.1％増加したが、株主に帰属する純損失は3億3,300万米ドルから8億3,300万米ドルに拡大した。去年の同じ時期に。

ワーフ・リアル・エステートの売上高は65億100万香港ドルで、前年同期比0.43％増、株主に帰属する損失は10億5200万香港ドルで、前年同期の利益18億500万香港ドルと比べて158.28％大幅に減少した。年。

ワーフ・プロパティーズは業績低迷の原因を市場の低迷にあると指摘した。 「香港のインバウンド観光事業が苦戦している一方で、アウトバウンド観光客の増加が地元消費にさらに打撃を与えている。今年最初の2カ月間、全体の小売売上高は低ベースで平凡な伸びだった。そして3月に転機が訪れた」感染症流行後に上昇傾向が止まり、第2四半期の小売売上高は2桁の大幅な減少を示した。」

新世界開発の業績予想では、2023年度に竣工・引き渡された主要プロジェクトの収益認識不足、投資開発用不動産やのれんの再評価・減損、売却損の認識、高金利の継続などにより、為替レートと人民元の下落により、2024 年度には 190 億香港ドルから 200 億香港ドルの株主に帰属する損失（継続事業と非廃止事業を含む）を計上すると予想されます。

帳簿上の巨額の「損失」

香港資本の不動産会社の利益減少の理由は2つある。1つ目は、収益を上げることがより困難になり、住宅の販売と家賃徴収からの収入が減少したこと。2つ目は、住宅市場の深刻な調整が起こったことである。価格は投資不動産の評価に影響を与えます。

cheung kong group、swire properties、hongkong land はいずれも香港では有名な「大地主」であり、中環や尖沙咀などの中核地域に多数の運営不動産を保有しています。市場の低迷と供給過剰のため、シャネルやエルメス、ルイ・ヴィトンなどの高級ブランドをテナントに持つチャーター会社も厳しい生活を送っている。

香港中環のオフィスビル、タイムズ記者撮影、2024年6月

今年上半期、スワイヤー・プロパティーズの香港商業施設ポートフォリオのパシフィック・プレイス、シティプラザ、シティゲート・アウトレットの小売売上高はそれぞれ13%、4%、3%減少し、賃貸収入は前年同期比3%減少した。ポートフォリオに関しては、供給の増加と需要の低迷により、賃料収入は 7% 減少し、6 月末時点の稼働率は 25 億 7,600 万香港ドルとなりました。今年は89％でした。

hang lung propertiesの香港市場における賃貸事業収入は8%減の15億4,800万香港ドルとなった。商業施設については、オフィス不動産市況の低迷に直面し、ハンルン・プロパティーズが率先して一部のオフィスビルの賃料引き下げを実施し、主要な商業・観光地のテナントが減益となった。中心部では収益が14％減少し、稼働率は14％減少した。

ワーフ リアル エステートの 2 つの主要な商業ランドマーク、ハーバー シティとタイムズ スクエアのオフィスビルの稼働率はそれぞれ 88% と 87% で、収益はそれぞれ 2% と 8% 減少し、利益はそれぞれ 5% と 10% 減少しました。商業部分ではハーバーシティの恩恵を受け、広東路に面した全長530メートルの路面店に16の高級ブランドが集まり、引き続き多くの客が訪れ、利益は微増を維持している。

ワーフ・リアル・エステートは「現在、あらゆるタイプの不動産が供給過剰だが、為替や金利などの景気循環要因が改善すれば需要が回復することを期待している」と述べた。

投資不動産の簿価の縮小は、現在の利益実績に悪影響を及ぼし、香港資本の不動産会社の収益性低下の主な原因となっている。

投資不動産の再評価損益とは、企業が保有する商業、ホテル、オフィス、その他の投資不動産が報告期間中の公正市場価格の変動に応じて再評価された後に発生する純価値の差額を指し、経常利益および経常利益に含まれます。損失。業界が圧迫され、投資不動産の公正価値が下落すると、不動産会社の業績への影響は避けられません。

投資不動産の公正価値の大幅な下落が、ワーフ・リアル・エステートの業績が黒字から赤字に転じた主な理由である。ワーフ・リアル・エステートの発表によると、今年6月末時点での投資不動産資産総額は2,230億香港ドルで、2％の再評価減損が生じた。このうち、ハーバーシティ（ホテル3軒を除く）の評価額は29億香港ドル減の1,516億香港ドル、タイムズスクエアの評価額は13億香港ドル減の460億香港ドルとなった。

投資不動産の再評価減損を考慮した後、ワーフ・プロパティーズの株主に帰属する利益損失は10億5,200万香港ドルとなり、減損の影響を除くと全体の収益と利益はほぼ前年同期と同じとなった。ワーフ・リアル・エステートの経営陣は、小売市場の業績が引き続き低迷すれば、下半期にも減損が必要になる可能性は排除できないと述べた。

ワーフ・リアル・エステートが財務報告書でグループの純資産価値が5年前と比較して16％減少したと指摘したことは注目に値する。

8億3,000万米ドルの損失を被った香港ランドも、業績不振は減損引当金のせいだとしている。

香港ランドは、本土の不動産市場環境の変化により、グループは開発プロジェクトの価格設定の包括的な見直しを実施し、影響を受けるプロジェクトは主に非現金で行われていると述べた。武漢、南京、重慶の一等地。

「これらの引当金は、市場比較価格に基づく予想売却価格が帳簿価額よりも低い場合に必要となる。非経常引当金の影響を差し引くと、今年上半期の香港ランドの株主に帰属する利益は米国の利益となる。」 2 億 8,800 万ドルで、前年同期比 31.75% 減少しましたが、引き続き利益を上げました。

中国本土に多額の投資を行った新世界開発も、帳簿上巨額の浮動損失を被った。

2023年末現在、新世界開発の本土の土地銀行の総建設面積は約435万平方メートルで、その中核となる不動産開発プロジェクトは主に広州、深セン、仏山、武漢などの都市に位置している。寧波、瀋陽。住宅価格の調整の影響を受け、新世界開発は2024会計年度に一時的な非現金再評価または減損を計上し、総額85億香港ドルから95億香港ドルの損失を計上する見通しだ。香港ドル間では190億香港ドルから200万香港ドル。

しかし、投資不動産に対する減損引当金の計上は、不動産会社がリスクを事前に回避するための日常的な業務であり、業務レベルの根本的な問題ではありません。

スワイヤー・プロパティーズは、今年上半期に投資不動産の公正価値損失8億7,900万香港ドルを記録した（2023年の同時期は16億3,500万香港ドル）。 「投資不動産の公正価値の変動は本質的に非現金であり、会社の営業キャッシュフローや株主に帰属する基本利益には影響を与えない」とブラッドリー氏は述べた。

ディップ投資

香港が出資するほとんどの不動産会社にとって、現在の困難はおそらく、数十年、場合によっては数百年にわたって続いてきた開発プロセスの波だろう。嵐を見慣れている「老船長」たちは、市場のローテーションの機会を掴もうと、市場の底部への投資を追加した。

「中国本土市場の長期見通しに対するスワイヤー・プロパティーズの自信は、計画されている投資プロジェクトに反映されている」とブラッドリー氏は、スワイヤー・プロパティーズの1000億香港ドルの投資計画はこれまでのところ、さらなる投資に取り組んでいると述べた。ファンドの60％以上を出資し、そのうち500億香港ドルは香港市場に300億香港ドルを投資し、太古プレイスとパシフィックプレイスの中核となる商業不動産ポートフォリオを拡大する。香港、中国本土、東南アジアの複数の新市場で住宅取引プロジェクトを開発するために200億香港ドルを投じる。

swire properties の本土への投資は主に上海、西安、三亜、広州、北京に行われています。

上海では、swire properties が上海銭潭総合開発プロジェクトと上海陽京総合開発プロジェクトという 2 つの大規模複合プロジェクトを開始しており、上海は swire properties の本土最大の事業規模を持つ都市となっています。広州では、スワイヤー・プロパティーズは広州珠江実業集団と協力し、苓湾市九龍湾地区の大規模総合開発プロジェクトの小売部分を建設し、今年8月に第387号棟への投資を獲得した。天河路プロジェクトは、高級商業施設である太古匯の新しい一部として改修され、太古匯の建設面積が 43% 増加しました。

彭国邦氏は、スワイヤー・プロパティーズの1,000億香港ドルの投資計画は2022年の発表以来、特に中国本土市場において満足のいく進捗を見せており、中国本土市場は収益成長を促進する鍵であり、長期的には重要な戦略的重要性も持っていると述べた。 - 期間拡張計画。

「2027 年までに本土の 6 都市で主に小売業に焦点を当てた 11 件の大規模商業プロジェクトを開発する」 – これがブラッドリーが swire properties に対して設定した目標です。

hang lung properties は、上海のプラザ 66 を拡張することを選択しました。

陳文波氏は、上海の競争はますます激化しており、プラザ66の拡張の目的は今日の若者のニーズを満たすためにより多くのスペースを提供することであると述べた。 「マクロ市場の減速を利用して、あまりお金をかけずに製品を改善できるのであれば、実際にそのプロセスをスピードアップする必要がある。」

香港ランドは6月末に「tomorrow's central」プロジェクトの立ち上げを発表し、顧客に一流の高級ショッピング体験を提供するため、ランドマークの商業施設ポートフォリオの拡大とアップグレードに4億米ドル以上を投資する計画だ。さらに、シャネル、エルメス、ティファニー、ディオールなど、ザ・ランドマークの既存の高級ブランドテナントの多くも、プロジェクト設計に参加し、新たな体験を生み出すために約6億米ドルを追加投資する予定だ。

相対的に言えば、純資本に対する純負債の比率がわずか 5.5% である長江グループは、より保守的です。長光グループの李澤柱会長は、長光は忍耐強く、決して「勝ちを決意する」という精神を持っていない、と語った。 「香港や本土に巨額の投資機会がある場合、私たちはいつでも多額の資金を使って戻ってきて投資することができます。」

経営陣は業績会議や財務諸表で市場の長期的な改善に楽観的であると一致して自信を表明したが、現在の困難は客観的にも存在する。

jpモルガン・チェースやシティバンクなどの金融機関は、香港資本の多くの不動産会社に中立的な格付けを与えている。

長江集団の将来の収益見通しの評価に基づき、シティバンクは長江集団の目標株価を36香港ドルから33.5香港ドルに引き下げた。シティバンクは、長江集団が香港の大手不動産開発会社として複数のプロジェクトを建設中、計画中であると述べた。ただし、市場環境の変化やプロジェクト進捗の不確実性により、当社の収益性に影響を及ぼす可能性があります。

呉天海氏も「今年下半期には大きなサプライズはな​​いと予想している」と述べた。