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autore: liang zhengyu

"sono tutti sulla stessa barca."

interrogato dagli investitori sull'andamento delle vendite di harbour city, il suo centro commerciale di fascia alta, nella prima metà di quest'anno, wu tianhai, presidente e amministratore delegato di wharf properties, ha risposto: "la nostra performance è coerente con il mercato e non abbiamo sovraperformato il mercato, sia nella categoria lusso che non lusso. non c’è molta differenza, siamo tutti sulla stessa barca”.

il mercato dei beni di consumo è entrato in un ciclo di aggiustamento e i centri commerciali di fascia alta non sono riusciti a emergere dal mercato indipendente. la pressione dell’aggiustamento del mercato immobiliare ha iniziato a diffondersi alle società immobiliari finanziate da hong kong che sono sempre state stabili dietro centri commerciali di fascia alta come landmark, pacific place, ifc, k11 e. harbour city su entrambi i lati del victoria harbour deve affrontare le sfide della flessione del mercato.

nella prima metà di quest’anno, le società immobiliari consolidate finanziate da hong kong, rappresentate da cheung kong holdings, hang lung properties, sun hung kai properties e wharf properties, hanno registrato profitti in calo o addirittura perdite.

secondo le statistiche di wind, nella prima metà di quest'anno, otto società immobiliari finanziate da hong kong, tra cui cheung kong holdings, new world development, hang lung properties, henderson land development, sun hung kai properties, swire properties, kerry properties, e wharf properties, hanno raggiunto un utile operativo totale di circa 103,3 miliardi di hk$, con una diminuzione del 18,64% su base annua; l'utile netto attribuibile agli azionisti della società madre è stato di circa 16,1 miliardi di hk$, con una diminuzione su base annua di 17,9 miliardi di hk$.

molte società immobiliari hanno espresso preoccupazione per il continuo declino del mercato nelle relazioni finanziarie o nelle riunioni sulla performance.

il gruppo cheung kong ha dichiarato nella sua relazione finanziaria che la pressione geopolitica e i conflitti commerciali continuano a porre diverse sfide all’economia globale. wharf land ha sottolineato che il contesto imprenditoriale a hong kong rimane difficile, con andamenti sfavorevoli dei tassi di cambio, alti tassi di interesse e carenza di manodopera; influenzando le capacità operative delle imprese, i settori della vendita al dettaglio e degli hotel sono stati colpiti dai cambiamenti nei modelli di consumo, chen wenbo, presidente di hang lung properties, ha ammesso: "che il prezzo delle azioni sia buono o che la performance sia buona, ci sono alcune sfide e una certa pressione; ."

la performance è sotto pressione, ma la maggior parte delle società immobiliari finanziate da hong kong esprime ancora il proprio ottimismo a lungo termine riguardo al futuro e investe al ribasso.

hang lung properties e hong kong land hanno approfittato del periodo di aggiustamento del mercato per espandere e aggiornare i propri shanghai plaza 66 e hong kong central land plaza. bradley bradley, presidente di swire properties, ha affermato che il piano di investimenti da 100 miliardi di dollari di hong kong di swire properties sta procedendo in modo soddisfacente e che finora è stato impegnato oltre il 60% dei fondi.

"nonostante la debolezza dei nostri mercati principali, in particolare il lento mercato degli uffici di hong kong, rimaniamo fiduciosi nella crescita a lungo termine delle nostre attività a hong kong e nella cina continentale, e siamo particolarmente ottimisti riguardo a pechino, shanghai e la greater bay area, "ha detto bradley.

ci sono molti marchi di lusso in canton road a hong kong, fotografati da un giornalista del times weekly nel giugno 2024

perdite rare

negli ultimi tre anni, il reddito operativo e l’utile netto delle società immobiliari finanziate da hong kong hanno mostrato una tendenza al ribasso, e il calo quest’anno è particolarmente evidente.

le statistiche sull'energia eolica mostrano che nella prima metà dell'anno fiscale dal 2022 al 2024, il reddito operativo totale di otto società immobiliari finanziate da hong kong, tra cui cheung kong group e hang lung properties, è stato di 143,798 miliardi di hk$, 126,984 miliardi di hk$ e 103,311 di hk$. miliardi rispettivamente, attribuibili alla società madre. gli utili netti degli azionisti sono stati rispettivamente di 41,879 miliardi di hk$, 34,068 miliardi di hk$ e 16,141 miliardi di hk$, in calo di anno in anno.

nella prima metà di quest'anno molte società immobiliari hanno registrato cali a due cifre degli utili e alcune hanno subito perdite.

tra questi, i ricavi del gruppo cheung kong sono stati di 22,008 miliardi di hk$, con un calo del 10,55% su base annua, e l’utile attribuibile agli azionisti è stato di 8,63 miliardi di hk$, con un calo del 16,47% rispetto a 10,331 miliardi di hk$ nella prima metà del 2023. il motivo del calo dell'utile netto è da ricercarsi nella riduzione del contributo agli utili causato dalla riduzione del riconoscimento dei ricavi dalle vendite immobiliari: nella prima metà dell'anno, il gruppo changshi ha realizzato ricavi dalle vendite immobiliari pari a 4,635 miliardi di hk$, su base annua. diminuzione del 43,79%; reddito realizzato di 1,821 miliardi di hk$, una diminuzione su base annua del 48,41%.

il fatturato di swire properties è stato di 7,279 miliardi di hk$, sostanzialmente lo stesso dell'anno scorso, e l'utile attribuibile agli azionisti è stato di 1,796 miliardi di hk$, in calo del 19% su base annua. peng guobang, ceo di swire properties, ha affermato che, nonostante una significativa ripresa nel 2023, il portafoglio al dettaglio di hong kong è stato influenzato da una serie di incertezze macroeconomiche durante il periodo. i continui viaggi in uscita e i cambiamenti nelle abitudini di consumo dei turisti hanno influenzato negativamente il mercato al dettaglio.

il fatturato di hang lung properties è stato di circa 6,114 miliardi di hk$, con un aumento del 17% su base annua, e l'utile netto attribuibile agli azionisti è stato di circa 1,061 miliardi di hk$, con un calo del 55,68% su base annua. rispondendo alle domande dei media, lu weibo, ceo di hang lung properties, ha detto senza mezzi termini: "se mi chiedi delle prospettive future, non possiamo vedere chiaramente e non osiamo guardare troppo lontano per il momento. ora è il momento di risparmiare capitali e salvare vite umane."

hong kong land, wharf land e new world development hanno raramente subito perdite.

nella prima metà di quest'anno, hong kong land ha realizzato un fatturato di 972 milioni di dollari, con un aumento del 45,1% rispetto ai 670 milioni di dollari dello stesso periodo dell'anno scorso, ma la perdita netta attribuibile agli azionisti è aumentata da 333 milioni di dollari a 833 milioni di dollari. nello stesso periodo dell'anno scorso.

il fatturato di wharf real estate è stato di 6,501 miliardi di hk$, un leggero aumento dello 0,43% su base annua. la perdita attribuibile agli azionisti è stata di 1,052 miliardi di hk$, un forte calo del 158,28% rispetto all'utile di 1,805 miliardi di hk$ nello stesso periodo precedente. anno.

wharf properties ha attribuito la performance fiacca ad un mercato debole. "mentre il turismo in entrata di hong kong è in difficoltà, il numero crescente di turismo in uscita ha ulteriormente colpito i consumi locali. nei primi due mesi di quest'anno, le vendite al dettaglio complessive sono cresciute mediocremente su una base bassa. poi c'è stata una svolta a marzo, e dopo che l'epidemia ha ripreso il trend al rialzo e si è rivolto al ribasso, le vendite al dettaglio nel secondo trimestre hanno registrato un forte calo a doppia cifra".

le previsioni sulle prestazioni di new world development affermavano che, a causa del mancato riconoscimento dei ricavi per i grandi progetti completati e consegnati nell'anno fiscale 2023, perdite di rivalutazione o svalutazione degli investimenti e delle proprietà di sviluppo e dell'avviamento, perdite riconosciute sulle cessioni, nonché il continuo elevato interesse tassi di interesse e rmb durante l'ammortamento dell'anno, si prevede che nell'anno fiscale 2024 si registrerà una perdita attribuibile agli azionisti (comprese le operazioni continuative e cessate) compresa tra 19 e 20 miliardi di hk$.

enorme "perdita" sui libri

ci sono due ragioni per il calo dei profitti delle società immobiliari di proprietà di hong kong: in primo luogo, è diventato più difficile fare soldi, e il reddito derivante dalla vendita di case e dalla riscossione degli affitti si è ridotto, in secondo luogo, c’è stata una profonda correzione nel settore immobiliare; prezzi, che ha influenzato la valutazione degli investimenti immobiliari.

cheung kong group, swire properties e hongkong land sono tutti noti "grandi proprietari terrieri" di hong kong. possiedono un gran numero di proprietà operative in aree centrali come central e tsim sha tsui. a causa del mercato lento e dell’eccesso di offerta, anche i noleggiatori con locatari di marchi di lusso come chanel, hermès e louis vuitton vivono una vita difficile.

edificio per uffici nel centro di hong kong, fotografato da un giornalista del times nel giugno 2024

nella prima metà di quest'anno, le vendite al dettaglio del portafoglio di immobili al dettaglio di hong kong di swire properties di pacific place, cityplaza e citygate outlets sono diminuite rispettivamente del 13%, 4% e 3% e i ricavi da locazione sono diminuiti del 3% su base annua. -su base annua a 1,198 miliardi di hk$; in termini di portafoglio, a causa dell'aumento dell'offerta e della domanda debole, gli affitti sono stati sotto pressione. il tasso di occupazione alla fine di giugno è sceso del 7% a 2,576 miliardi di hk$ quest'anno era dell'89%.

i ricavi delle attività di leasing di hang lung properties nel mercato di hong kong sono diminuiti dell'8% a 1,548 miliardi di hk$. per gli immobili commerciali, i ricavi sono diminuiti a causa della riduzione degli affitti per alcuni importanti locatari nei principali distretti commerciali e nelle aree turistiche; per gli immobili ad uso ufficio, di fronte ad un mercato fiacco, hang lung properties ha preso l'iniziativa di abbassare gli affitti per alcuni edifici ad uso ufficio, coinvolgendo principalmente gli inquilini nel; zona centrale. i ricavi sono diminuiti del 14%, e il tasso di occupazione dell'83%.

gli edifici per uffici dei due principali punti di riferimento commerciali di wharf real estate, harbour city e times square, hanno registrato tassi di occupazione rispettivamente dell'88% e dell'87%. i ricavi sono diminuiti rispettivamente del 2% e dell'8% e i profitti sono diminuiti rispettivamente del 5% e del 10%. la parte commerciale ha beneficiato di harbour city. i 16 marchi di lusso nel negozio lungo 530 metri che si affaccia su canton road continuano ad attrarre molti clienti in visita e per fare acquisti, e i profitti hanno mantenuto un leggero aumento.

"attualmente, tutti i tipi di immobili presentano un'offerta eccessiva, ma speriamo (speriamo) che la domanda riprenda dopo il miglioramento di fattori ciclici come i tassi di cambio e di interesse", ha affermato wharf real estate.

la contrazione del valore contabile degli investimenti immobiliari ha un impatto negativo sull’attuale rendimento degli utili ed è la ragione principale dell’indebolimento della redditività delle società immobiliari finanziate da hong kong.

gli utili e le perdite da rivalutazione di investimenti immobiliari si riferiscono alla differenza di valore netto che si verifica dopo che gli immobili commerciali, alberghieri, uffici e altri investimenti immobiliari posseduti dall'impresa sono stati rivalutati in base alle fluttuazioni del giusto valore di mercato durante il periodo di riferimento e sono inclusi nell'utile corrente e nelle perdite. perdita. quando il settore è sotto pressione e il valore equo degli investimenti immobiliari diminuisce, la performance delle società immobiliari ne risentirà inevitabilmente.

il significativo calo del valore equo degli investimenti immobiliari è il motivo principale per cui la performance di wharf real estate è passata da profitto a perdita. secondo l’annuncio di wharf real estate, alla fine di giugno di quest’anno, il suo patrimonio immobiliare di investimento totale ammontava a 223 miliardi di dollari di hong kong, con una conseguente svalutazione del 2%. tra questi, il valore stimato di harbour city (esclusi tre hotel) è sceso di 2,9 miliardi di hk$ a 151,6 miliardi di hk$, e la valutazione di times square è scesa di 1,3 miliardi di hk$ a 46 miliardi di hk$.

dopo aver preso in considerazione la svalutazione degli investimenti immobiliari, la perdita di profitto attribuibile agli azionisti di wharf properties è stata di 1,052 miliardi di hk$, se si esclude l'impatto della svalutazione, i ricavi e i profitti complessivi erano sostanzialmente gli stessi dello stesso periodo dell'anno scorso; la direzione di wharf real estate ha dichiarato che, se l'andamento del mercato commerciale dovesse continuare ad essere debole, non si può escludere che nella seconda metà dell'anno saranno ancora necessarie delle svalutazioni.

vale la pena notare che wharf real estate ha sottolineato nella sua relazione finanziaria che il valore patrimoniale netto del gruppo è diminuito del 16% rispetto a cinque anni fa.

anche hong kong land, che ha subito una perdita di 830 milioni di dollari, ha attribuito la sua scarsa performance agli accantonamenti per svalutazione.

hongkong land ha dichiarato che i cambiamenti nel contesto del mercato immobiliare continentale hanno indotto il gruppo a condurre una revisione completa dei prezzi dei progetti di sviluppo e ad accantonare fondi non monetari per un totale di 295 milioni di dollari. i progetti interessati sono principalmente situati in aree non monetarie. aree privilegiate di wuhan, nanchino e chongqing.

"questi accantonamenti sono necessari quando il prezzo di vendita previsto basato su prezzi comparabili di mercato è inferiore al valore contabile." se si deduce l'impatto degli accantonamenti non ricorrenti, l'utile di hong kong land attribuibile agli azionisti nella prima metà di quest'anno è stato statunitense. $ 288 milioni, anche se su base annua è diminuito del 31,75%, ma è rimasto redditizio.

anche new world development, che ha investito pesantemente nella cina continentale, ha subito enormi perdite fluttuanti sui suoi libri contabili.

alla fine del 2023, la banca fondiaria di new world development nella terraferma ha un'area edificabile totale di circa 4,35 milioni di metri quadrati e i suoi principali progetti di sviluppo immobiliare sono situati principalmente in città come guangzhou, shenzhen, foshan, wuhan, ningbo e shenyang. interessato dalla correzione dei prezzi delle case, new world development effettuerà una rivalutazione o una perdita di valore non in contanti una tantum nell'anno fiscale 2024, per un totale compreso tra 8,5 miliardi di hk $ e 9,5 miliardi di hk $. si prevede che registrerà una perdita attribuibile agli azionisti di da 19 miliardi di hk$ a 2 milioni di hk$ tra dollari di hong kong.

tuttavia, per le società immobiliari, effettuare accantonamenti per svalutazione degli investimenti immobiliari è un'operazione di routine per liberarsi anticipatamente dei rischi, piuttosto che un problema fondamentale a livello operativo.

swire properties ha registrato una perdita di valore equo di 879 milioni di dollari di hong kong sugli investimenti immobiliari nella prima metà di quest'anno, rispetto a 1,635 miliardi di dollari di hong kong nello stesso periodo del 2023. "le variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari non sono di natura monetaria e non avranno alcun impatto sul flusso di cassa operativo della società o sull'utile base attribuibile agli azionisti", ha affermato bradley.

diminuire gli investimenti

per la maggior parte delle società immobiliari finanziate da hong kong, le attuali difficoltà rappresentano probabilmente un’ondata nel processo di sviluppo che dura da decenni o addirittura centinaia di anni. i "vecchi capitani" abituati a vedere le tempeste hanno aggiunto investimenti nella parte inferiore del mercato, sperando di cogliere l'opportunità della rotazione del mercato.

"la fiducia di swire properties nelle prospettive a lungo termine del mercato cinese continentale si riflette nei progetti di investimento pianificati." bradley ha affermato che il piano di investimenti da 100 miliardi di dollari di hong kong di swire properties sta facendo buoni progressi. finora si è impegnata a investire di più oltre il 60% dei fondi, di cui 50 miliardi di dollari di hong kong, espanderanno e miglioreranno ulteriormente i progetti esistenti nel mercato continentale, investiranno 30 miliardi di dollari di hong kong nel mercato di hong kong per espandere il portafoglio principale di proprietà commerciali di taikoo place e pacific place; 20 miliardi di dollari di hong kong in diversi nuovi mercati a hong kong, nella cina continentale e nel sud-est asiatico per sviluppare progetti di transazioni residenziali.

gli investimenti di swire properties nel continente sono localizzati principalmente a shanghai, xi'an, sanya, guangzhou e pechino.

a shanghai, swire properties ha lanciato due progetti complessi su larga scala, il progetto di sviluppo globale shanghai qiantan e il progetto di sviluppo globale shanghai yangjing. shanghai è diventata la città con la più grande scala commerciale di swire properties nel continente. a guangzhou, swire properties ha collaborato con guangzhou zhujiang industrial group per costruire la parte commerciale di un progetto di sviluppo globale su larga scala nell'area julongwan di liwan. nell'agosto di quest'anno, ha vinto l'investimento nel n. 387 progetto di tianhe road per rinnovarlo come una nuova parte della proprietà commerciale di fascia alta taikoo hui, facendo aumentare l'area edificabile di taikoo hui del 43%.

peng guobang ha affermato che il piano di investimenti da 100 miliardi di dollari di hong kong di swire properties sta procedendo in modo soddisfacente da quando è stato annunciato nel 2022, soprattutto nel mercato cinese continentale. il mercato cinese continentale è la chiave per stimolare la crescita dei ricavi e ha anche un importante significato strategico a lungo termine piano di espansione a lungo termine.

“sviluppare 11 progetti commerciali su larga scala focalizzati principalmente sul commercio al dettaglio in 6 città della terraferma entro il 2027” – questo l’obiettivo fissato da bradley per swire properties.

hang lung properties ha scelto di espandere plaza 66 a shanghai.

chen wenbo ha affermato che la concorrenza a shanghai sta diventando sempre più agguerrita e che lo scopo dell'espansione del plaza 66 è quello di fornire più spazio per soddisfare le esigenze dei giovani di oggi. "approfittando del rallentamento del macromercato, se riuscissimo a migliorare i nostri prodotti senza spendere troppi soldi, dovremmo effettivamente accelerare il processo."

hongkong land ha annunciato il lancio del progetto "tomorrow's central" alla fine di giugno, prevedendo di investire più di 400 milioni di dollari per espandere e aggiornare il portafoglio di proprietà commerciali di landmark per offrire ai clienti un'esperienza di shopping di lusso di prim'ordine. inoltre, molti dei marchi di lusso esistenti di landmark come chanel, hermès, tiffany e dior investiranno ulteriori circa 600 milioni di dollari per partecipare alla progettazione e creare nuove esperienze.

relativamente parlando, il gruppo cheung kong, il cui rapporto tra debito netto e capitale netto totale è solo del 5,5%, è più conservatore. li zeju, presidente del gruppo cheung kong, ha detto che cheung kong è paziente e non ha mai la mentalità di "determinarsi a vincere". "quando ci sono enormi opportunità di investimento a hong kong o nel continente, abbiamo la possibilità di utilizzare grandi quantità di fondi per tornare e investire in qualsiasi momento."

anche se durante il meeting di performance e nel rendiconto finanziario il management ha espresso collettivamente la fiducia di essere ottimista riguardo al miglioramento a lungo termine del mercato, le difficoltà attuali esistono anche oggettivamente.

istituzioni come jpmorgan chase e citibank hanno assegnato rating neutrali a molte società immobiliari finanziate da hong kong.

sulla base della valutazione delle prospettive di profitto future del gruppo cheung kong, citibank ha abbassato il prezzo indicativo del gruppo cheung kong da 36 hk $ a 33,5 hk $. citibank ha affermato che cheung kong group, in quanto importante promotore immobiliare di hong kong, ha numerosi progetti in costruzione e pianificazione. tuttavia, i cambiamenti nel contesto di mercato e l'incertezza nell'avanzamento del progetto possono avere un impatto sulla redditività dell'azienda.

wu tianhai ha anche detto: “non prevediamo grandi sorprese nella seconda metà di quest’anno”.