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신규 개인 주택대출 금리가 계속 하락하면서 신규 주택대출과 기존 주택대출의 금리 차이가 벌어지고, 기존 주택대출 금리를 다시 인하해야 한다는 목소리가 다시 제기됐다.

동일 은행 내 주택담보대출 금리 재협상, 주택담보대출을 은행 간 이체, 주택담보대출 계약 재계약 등 구체적인 방안도 논의의 폭을 넓혔다. 증권시보·브로커리지 차이나 기자는 인터뷰를 통해 기존 대출과 신규 대출의 금리 차이가 단순히 공정하고 합리적인 측정이 아니라 주민 책임 비용, 상업은행의 운영 가능성, 금융 지원 기관 등을 종합적으로 고려해야 한다는 사실을 알게 됐다. . 경제적 지속 가능성 및 기타 여러 요인.

선불대출이 계속해서 인기를 끌고 있습니다.

"주택담보대출 조기상환은 0번이고 몇번도 없습니다." "주택담보대출 조기상환을 직접 하시면 수십만원을 절약하실 수 있습니다!!" "마지막 조기상환까지 카운트다운..." , 소셜 플랫폼에서는 '모기지 조기 상환'에 대한 공유가 이어지고 있습니다. 또, 다수의 정량자료에서도 주민들이 주택담보대출을 조기상환하는 현상이 지속되고 있음을 지적하고 있다.

상장은행의 최신 중간실적보고서가 공개되었습니다. 다양한 대출구조를 살펴보면 대부분의 은행이 상반기 개인주택대출 잔액이 감소한 것으로 나타났다. 4대 은행을 예로 들면 올해 상반기 말 기준 중국건설은행, 중국공상은행, 중국농업은행, 중국은행의 개인 주택대출 잔액은 6.31%다. 지난해 말에는 각각 764억6600만 위안, 1230억9200만 위안, 1006억6800만 위안, 336억1110만 위안 감소했다.

합자은행 가운데 올해 상반기말 기준 중국초상은행, 산업은행, 중국중신은행의 개인 주택대출 잔액은 모두 1조위안을 넘어섰다. 중국초상은행과 산업은행의 개인 주택대출 잔액은 전년말 대비 각각 100.47% 감소한 107억4100만 위안, 중국중신은행은 186억3700만 위안 증가했다.

중국인민은행이 발표한 금융기관 대출투자 통계보고서에 따르면 올해 상반기 개인 주택대출 잔액은 총액 기준으로 3800억 위안 감소했다.

현재 분석가들은 일반적으로 개인 주택 대출 잔액이 감소한 이유는 두 가지 측면에서 비롯된다고 생각합니다. 첫째, 상업용 주택 판매가 감소하고 신용 수요가 약화되었습니다. 둘째, 고객이 대출금을 미리 상환하여 잔액이 감소했습니다. 더 수축됩니다.

궈타이쥔안 거시연구팀이 지난 7월 발표한 연구 보고서에 따르면 주민 선불금 비율은 6월 23.4%로 회복돼 역대 최고치인 4월 37%보다 13.6%포인트 하락했다. 이는 주민들의 조기상환 강도가 둔화돼 계절적 감소세를 보이고 있다는 뜻이다. 그러나 역사상 같은 시기와 비교하면 현재 주민의 선불비율은 여전히 ​​상대적으로 높은 수준이다.

이전 연구 보고서에서 guotai junan의 거시 연구팀은 국립 은행 간 해체 센터에서 발행한 rmbs 조건부 선불 비율 지수 작성 방법을 참조하여 주민 선불 비율을 계산한다고 밝혔습니다. 일명 rmbs, 즉 개인주택담보대출을 기초자산으로 하는 유동화상품이다. 그리고 조기지급, 즉 '선불'을 말합니다.

huachuang securities research institute 원장 보좌관 겸 수석 거시 분석가인 zhang yu는 조기 상환 비율 지표가 "개인 주택 담보 대출에서 채무자가 부채를 조기 상환하는 금액이 전체 주택 담보 대출에서 차지하는 비율을 차지한다"고 지적한 바 있습니다. 자산 풀의 미결제 원금 잔액입니다." 따라서 주민 개인 주택대출의 조기상환 행태를 관찰하는 것은 좋은 지표이다. china money network에 따르면 rmbs 조건부 선불 금리 지수 업데이트가 중단되었으며 최신 데이터는 2023년 10월 24일 기준입니다.

엄청난 금리 차이는 어디서 오는 걸까요?

모기지 대출 선불은 새로운 현상이 아닙니다. china money network에 따르면 2023년 초부터 rmbs 조건부 선불 금리 지수가 변동 및 상승하기 시작했습니다. everbright securities의 최고 재무 분석가인 wang yifeng은 거주자의 모기지 선불 행동이 거시경제 환경, 거주자의 대차대조표 안정성, 모기지 대출 가격 등 여러 요인의 영향을 받는다고 지적했습니다. 선불 비율은 주택 판매와 관련이 있습니다. , 재정 관리 수익률, 자원 가용성 및 가격, 주민의 실제 소득 및 소득 기대와 같은 요소가 모두 연관되어 있습니다.

중국 부동산 시장의 수요와 공급 관계가 크게 변화하는 새로운 상황에 더 잘 적응하고 자산과 부채의 질서 있는 조정과 최적화에 대한 차용인과 은행의 공통 요구를 충족시키기 위해 중국인민은행은 국가금융감독총국은 작년 8월 공동으로 '첫 번째 자산의 재고 감소에 관한 통지'를 발표했습니다. '주택 대출 이자율 관련 사항에 대한 통지'는 자격이 있는 기존 최초 주택 대출자가 대출 금융 기관과 협상할 수 있음을 명시합니다. 금리를 낮추는 기관.

중국인민은행은 올해 7월 발표한 '중국 지역 금융운영보고서(2024)'에서 기존 모기지 금리 인하 정책의 놀라운 성과를 특집으로 소개했다. 보고서는 정책 시행 이후 기존 주택담보대출 이자율이 23조 위안 이상 감소해 평균 0.73%포인트 감소해 차입자의 이자비용이 매년 약 1700억 위안 감소했다고 지적했다. , 조기 대출 상환을 줄이고 소비 성장을 촉진하는 데 중요한 역할을합니다.

그러나 한동안 신규 개인주택대출과 기존 개인주택대출의 금리차이가 벌어지면서 주민들의 선불금리도 높아졌다.

광동증권의 수석 이코노미스트 luo zhiheng은 최근 "공고"에서 조정 이자율이 원래 대출이 발행된 도시의 첫 번째 주택 대출 이자율 정책의 하한선보다 낮을 수 없도록 요구하고 있다고 지적했습니다. 이로 인해 일부 기존 모기지 이자율이 높은 수준으로 유지되었습니다.

반면 '5·17 뉴딜' 이후 전국의 개인주택 신규대출 금리는 계속 하락세를 보였다. 중국인민은행 최신 자료에 따르면 2024년 7월 신규 발행된 개인 주택대출 금리는 3.4%로 전월보다 9bp, 지난해 같은 기간보다 68bp 낮았다. 역사적 최저치.

그렇다면 현재 신규 대출과 기존 대출의 이자율 차이는 얼마나 됩니까?

베이징을 예로 들면, 2019년 10월부터 2023년 12월까지 기존 첫주택대출 금리 하한선은 'lpr+55bp'다. 그러면 올해 1월 1일 인상된 기존 첫주택대출 금리는 4.75%(2023년 12월 20일 기준 5년 이상 lpr 호가는 4.2%)로, 7월 신규 개인주택대출(3.4%)은 135bp다. 하지만 베이징을 제외한 다른 도시의 기존 첫주택대출 금리 하한은 대부분 lpr 또는 'lpr-20' 베이시스 포인트이기 때문에 기존 주택대출과 신규 주택대출의 금리 차이는 135베이시스 미만이다. 전철기.

기존 모기지 이자율을 조정하는 방법은 무엇입니까?

개인 주택신규와 기존 주택대출 금리 차이가 벌어지면서 기존 주택대출 금리를 인하해야 한다는 요구가 되살아났다.

현재 기존 주택담보대출 금리 인하 논의는 기존 주택담보대출 고객과 은행 간 주택담보대출 금리 재협상, 기존 주택담보대출을 타 은행으로 직접 이체, 재계약 등 은행측에 주로 집중돼 있다. 모기지 계약의.

jones lang lasalle greater china의 수석 이코노미스트이자 연구 부서 이사인 pang ming은 기자와의 인터뷰에서 기존 모기지 금리의 꾸준하고 질서 있는 인하를 촉진하는 과정에서 신중하고 신중하게 모기지 금리를 재조정해야 한다고 말했습니다. 원래 은행과 모기지 정책 비교 및 ​​선택으로 전환합니다.

그는 기존 주택담보대출을 직접 다른 은행에 양도하고 주택담보대출 계약을 다시 체결하는 재담보대출 방식이 시장의 무질서한 경쟁을 야기하고 주택담보대출 금리와 수익 수준을 더욱 낮출 수 있다고 생각하며, 재담보대출의 범위가 1차 주택에 국한되지 않을 수도 있다고 생각합니다. 주택담보대출도 주택담보대출에 포함되는지 여부에 대해 논쟁이 있습니다.

이에 반해 시장화와 법치주의를 전제로 차주와 원대출은행 사이의 평등한 협의와 독립적인 협상을 통해 계약을 변경하여 포인트 상승률을 조정하거나 보다 낮은 주택담보대출을 발행하는 형태를 취한다. 원래의 기존 대출을 대체하고 기존 모기지 이자율의 하락을 촉진하여 보다 안정적이고 운영하기 쉽습니다.

이는 현재 시중은행들이 혁신을 시도하는 방향이기도 하다. 기자는 일부 은행이 해당 상품을 출시해 고객들이 신청했고, 은행들이 검토 후 기존 모기지 금리를 인하했다는 사실을 알게 됐다. 은행 관계자는 기자들에게 현재 이러한 상품은 고객에게 다른 특별한 요구 사항을 부과하지 않는다고 말했습니다. 동시에 그러한 상품이 존재하더라도 적극적으로 공개적으로 홍보하지는 않을 것입니다. 공개된 정보에 따르면 일부 은행은 기존 모기지 이자율 쿠폰, '풍선대출', '간편대출' 등 새로운 모기지 상품을 혁신적으로 출시하기도 했습니다.

금융 규제 당국은 은행의 기존 모기지 상품 혁신에 대해 언급하지 않았습니다.

선전 금융감독국은 이전에 일부 은행 기관이 '풍선 대출' 및 '쉬운 대출'과 같은 새로운 모기지 상품과 '동일 원금 및 이자' 및 '동일 원금'과 같은 일반적인 모기지 조합을 출시했음을 알리는 소비자 알림을 발행한 바 있습니다. 소비자에게 보다 유연한 주택 모기지 상환 옵션을 제공합니다.

심천금융감독국은 상품마다 장점과 단점이 있다는 점을 지적했다. 소비자는 상품 특성, 자신의 재정 상황, 상환 능력을 토대로 종합적인 결정을 내릴 수 있다. 동시에 다양한 상환 방법에 따라 발생하는 이자 금액도 다릅니다. 소비자는 다양한 상품에서 발생하는 이자 비용을 계산하고 비교하여 가장 좋은 것을 선택할 수 있습니다.

장기적인 고려 사항에는 여러 당사자 간의 균형이 필요합니다.

상하이 신금융연구소 부국장 liu xiaochun은 주택 담보 대출은 전체 대출 기간 동안 시장 이자율의 여러 변동을 겪게 되어 차용자와 대출자 모두에게 큰 불확실성을 야기하는 초장기 대출이라고 지적한 적이 있습니다. 따라서 금리의 합리성은 특히 중요합니다.

"은행이 대출 기간 동안 대출 금리를 일률적으로 낮춰야 한다면 어떤 기준으로 대출 금리를 낮춰야 하는지에 대한 문제에 직면하게 될 것입니다." 새로운 계약 형태, 앞으로는 금리 자유화라는 개혁 방향에 어긋날 뿐만 아니라 숨겨진 위험을 초래하는 더 큰 왜곡에 직면할 수 있습니다. 따라서 현재의 모순을 해결하고 부동산 시장을 안정시킬 뿐만 아니라 장기적으로 왜곡된 시장 금리를 바로잡고 부동산 시장의 건전한 발전을 보장하는 금리 변동 메커니즘을 혁신할 필요가 있습니다. .

pang ming은 또한 상업 은행은 차용인의 기존 모기지 이자율, 모기지 원금 규모, 자산 품질, 신용 기록, 위험 수준, 상환 능력은 물론 주택이 첫 주택 구입자인지, 자체 주택 구입자인지 여부에 초점을 맞춰야 한다고 지적했습니다. 점유 여부, 주택 면적 등 다양한 상황에 대한 정확한 평가를 수행하고, 금리 조정의 기준, 조건 및 범위를 명확히 하며, 차별화된 가격 책정, 차별화된 모기지 전략을 구현하고 위험 통제를 역동적으로 조정하며, 대출 전 조사 및 대출 후 추적과 관련된 지원 작업을 수행합니다.

또한, 기존 모기지 금리 조정 후 효과의 균형에 대해서도 추가적인 고려가 필요하다.

한편으로는 기존 모기지 이자율을 낮추면 주택 구매자의 이자 지불을 절약할 수 있습니다. pang ming은 추정에 따르면 기존 모기지 이자율이 75~100bp 감소하면 원금과 이자가 동일하게 상환되는 100만 위안의 30년 모기지 대출에 대해 차용인의 월 지불금이 400위안 감소될 수 있다고 말했습니다. 월 납입금과 총 상환액의 5~7% 정도를 절약해 주택 구입자의 총 이자비용을 1600억 위안에서 2200억 위안으로 줄일 수 있을 것으로 예상된다.

반면에 은행은 지속 가능한 운영에 대한 압박을 여전히 받고 있습니다. 앞서 언급한 은행 ​​관계자는 기자들에게 기존 모기지 고객이 이자율을 낮추는 것이 허용되었지만 모기지 조기 상환에 대한 압력은 크게 줄어들지 않았다고 말했습니다.

cicc lin yingqi 팀은 연구 보고서에서 기존 모기지 이자율과 은행 부채 비용이 동시에 조정된다고 가정하면 은행 이자 마진에 대한 전반적인 영향은 중립적일 것으로 예상된다고 지적했습니다.

보고서는 기존 모기지 금리가 조정되지 않더라도 주민들이 기업 및 소비자 대출의 조기 상환과 대체를 통해 여전히 은행 이자 마진에 압력을 가할 수 있다고 지적했습니다. 근본적으로 금리차이의 안정 여부는 주민들의 채무상환압력 완화를 통해 신용수요를 개선할 수 있느냐에 달려 있다. 또한, 실물경제를 지원하는 정책 방향도 은행 펀더멘탈에 있어 매우 중요합니다.