berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

ketika suku bunga pinjaman perumahan pribadi baru terus turun, perbedaan suku bunga antara pinjaman perumahan baru dan lama semakin melebar, dan seruan untuk penurunan suku bunga pinjaman perumahan yang ada kembali muncul.

langkah-langkah khusus seperti renegosiasi suku bunga hipotek di bank yang sama, pengalihan pinjaman hipotek perumahan antar bank, dan penandatanganan kembali kontrak hipotek juga telah memicu diskusi yang lebih luas. reporter securities times·brokerage tiongkok mengetahui dalam sebuah wawancara bahwa perbedaan suku bunga antara pinjaman yang ada dan yang baru bukan sekadar pengukuran yang adil dan masuk akal. hal ini juga memerlukan pertimbangan komprehensif atas biaya tanggung jawab penduduk, pengoperasian bank komersial, dan entitas pendukung keuangan .keberlanjutan ekonomi dan banyak faktor lainnya.

pembayaran pinjaman di muka terus menjadi populer

"hanya ada nol dan berkali-kali untuk melunasi hipotek anda lebih awal." "anda dapat menghemat ratusan ribu dengan melakukannya sendiri dan melunasi hipotek anda lebih awal!!" "hitung mundur hingga pelunasan awal terakhir..." sejak tahun ini , ada berbagi tentang "melunasi hipotek anda lebih awal" di platform sosial. selain itu, berbagai data kuantitatif juga menunjukkan masih berlanjutnya fenomena warga yang melunasi kpr lebih awal.

laporan kinerja interim terkini bank-bank emiten telah dirilis. dilihat dari berbagai struktur pinjaman, saldo pinjaman perumahan pribadi di sebagian besar bank menurun pada paruh pertama tahun ini. mengambil contoh empat bank besar, pada akhir paruh pertama tahun ini, saldo pinjaman perumahan pribadi china construction bank, industrial and commercial bank of china, agricultural bank of china, dan bank of china adalah 6,31 triliun yuan, 6,17 triliun yuan, 5,07 triliun yuan, dan 4,75 triliun yuan, pada akhir tahun lalu masing-masing mengalami penurunan sebesar 76,466 miliar yuan, 123,092 miliar yuan, 100,668 miliar yuan, dan 33,611 miliar yuan.

di antara bank-bank saham gabungan, saldo pinjaman perumahan pribadi china merchants bank, industrial bank dan china citic bank pada akhir semester pertama tahun ini semuanya melebihi satu triliun yuan dalam hal perubahan tahun ke tahun saldo pinjaman perumahan pribadi china merchants bank dan industrial bank masing-masing turun 100,47% dibandingkan akhir tahun lalu, 10,741 miliar yuan, dan china citic bank meningkat 18,637 miliar yuan.

menurut laporan statistik mengenai investasi pinjaman oleh lembaga keuangan yang dirilis oleh bank rakyat tiongkok, dalam hal volume total, saldo pinjaman perumahan pribadi menurun sebesar 380 miliar yuan pada paruh pertama tahun ini.

analis saat ini umumnya percaya bahwa alasan penurunan saldo pinjaman perumahan pribadi berasal dari dua aspek. pertama, penjualan perumahan komersial telah menurun, dan permintaan kredit melemah. kedua, pelanggan telah membayar kembali pinjaman mereka di muka, sehingga menyebabkan saldo menjadi tidak mencukupi semakin menyusut.

sebuah laporan penelitian yang dirilis oleh tim peneliti makro guotai junan pada bulan juli menunjukkan bahwa tingkat pembayaran di muka penduduk kembali ke 23,4% pada bulan juni, turun 13,6 poin persentase dari rekor tertinggi dalam sejarah sebesar 37% pada bulan april. artinya, intensitas pelunasan awal warga melambat dan menunjukkan penurunan musiman. namun dibandingkan periode yang sama dalam sejarah, tingkat pembayaran di muka warga saat ini masih relatif tinggi.

dalam laporan penelitian sebelumnya, tim peneliti makro guotai junan menyatakan bahwa tarif pembayaran di muka penduduk dihitung dengan mengacu pada metode kompilasi indeks tarif pembayaran di muka bersyarat rmbs yang dikeluarkan oleh national interbank dismantling center. yang disebut rmbs, yaitu sekuritas berbasis hipotek perumahan pribadi, adalah produk sekuritisasi dengan pinjaman hipotek perumahan pribadi sebagai aset dasarnya. dan pembayaran awal, yaitu "pembayaran di muka".

zhang yu, asisten direktur dan kepala analis makro di huachuang securities research institute, pernah menunjukkan bahwa indikator tingkat pembayaran di muka mengacu pada "dalam pinjaman hipotek perumahan pribadi, jumlah pelunasan utang lebih awal oleh debitur menyumbang proporsi dari saldo pokok terutang dari kumpulan aset." oleh karena itu, merupakan indikator yang baik untuk mengamati perilaku pelunasan dini pinjaman perumahan pribadi warga. menurut china money network, indeks tingkat pembayaran di muka bersyarat rmbs telah berhenti diperbarui, dan data terbaru per 24 oktober 2023.

dari mana datangnya perbedaan suku bunga yang besar?

pembayaran di muka pinjaman hipotek bukanlah fenomena baru. menurut china money network, sejak awal tahun 2023, indeks tingkat pembayaran di muka bersyarat rmbs mulai berfluktuasi dan meningkat. wang yifeng, kepala analis industri keuangan di everbright securities, menunjukkan bahwa perilaku pembayaran di muka hipotek penduduk dipengaruhi oleh banyak faktor seperti lingkungan makroekonomi, stabilitas neraca penduduk, dan harga pinjaman hipotek dengan penjualan rumah, hasil pengelolaan keuangan, dan kewajiban alternatif. faktor-faktor seperti ketersediaan dan harga sumber daya, pendapatan aktual penduduk, dan ekspektasi pendapatan semuanya saling terkait.

untuk lebih beradaptasi dengan situasi baru dari perubahan besar dalam hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat negara saya, dan untuk memenuhi permintaan umum peminjam dan bank akan penyesuaian yang tertib dan optimalisasi aset dan kewajiban, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara bersama-sama mengeluarkan "tentang pengurangan stok aset pertama" pada bulan agustus tahun lalu. "pemberitahuan tentang hal-hal terkait suku bunga pinjaman rumah" mengklarifikasi bahwa peminjam rumah pertama yang memenuhi syarat dapat bernegosiasi dengan pemberi pinjaman keuangan. lembaga untuk menurunkan tingkat suku bunga.

dalam "laporan operasi keuangan regional tiongkok (2024)" yang dirilis pada bulan juli tahun ini, bank rakyat tiongkok memperkenalkan hasil luar biasa dari kebijakan penurunan suku bunga hipotek yang ada dalam topik khusus. laporan tersebut menunjukkan bahwa sejak penerapan kebijakan tersebut, suku bunga lebih dari 23 triliun yuan pinjaman hipotek yang ada telah diturunkan, dengan penurunan rata-rata sebesar 0,73 poin persentase, sehingga mengurangi beban bunga peminjam sekitar 170 miliar yuan setiap tahun. , memainkan peran penting dalam mengurangi pembayaran pinjaman lebih awal dan merangsang pertumbuhan konsumsi.

namun, untuk beberapa waktu, perbedaan suku bunga antara pinjaman perumahan pribadi baru dan pinjaman perumahan pribadi yang ada semakin melebar, yang mengakibatkan peningkatan tingkat pembayaran di muka penduduk.

luo zhiheng, kepala ekonom guangdong securities, baru-baru ini menunjukkan bahwa "pemberitahuan" mensyaratkan bahwa tingkat bunga yang disesuaikan tidak boleh lebih rendah dari batas bawah kebijakan suku bunga pinjaman rumah pertama di kota tempat pinjaman awal diterbitkan, yang telah mengakibatkan beberapa suku bunga hipotek yang ada tetap pada tingkat tinggi.

pada saat yang sama, setelah "kesepakatan baru 17 mei", suku bunga pinjaman perumahan pribadi baru di seluruh negeri terus turun. data terbaru dari people's bank of china menunjukkan bahwa suku bunga pinjaman perumahan pribadi yang baru diterbitkan pada juli 2024 adalah 3,4%, 9 basis poin lebih rendah dari bulan sebelumnya, 68 basis poin lebih rendah dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dan pada tingkat yang sama. rendah secara historis.

lantas, seberapa besar perbedaan suku bunga pinjaman baru dan lama saat ini?

mengambil contoh beijing, batas bawah suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada dari oktober 2019 hingga desember 2023 adalah "lpr + 55 basis poin." kemudian, suku bunga kpr eksisting yang telah di-repricing pada 1 januari tahun ini adalah 4,75% (kuotasi lpr lebih dari 5 tahun pada 20 desember 2023 adalah 4,2%), sama dengan suku bunga kpr pertama. pinjaman perumahan pribadi yang baru diterbitkan pada bulan juli (3,4%) adalah 135 basis poin. namun, kecuali di beijing, batas bawah suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada di kota-kota lain sebagian besar adalah lpr atau "lpr-20" basis poin. oleh karena itu, perbedaan suku bunga antara pinjaman perumahan yang ada dan yang baru diterbitkan kurang dari 135 basis poin.

bagaimana cara menyesuaikan tingkat bunga kpr yang ada?

perbedaan suku bunga antara pinjaman perumahan pribadi baru dan lama semakin melebar, dan seruan untuk menurunkan suku bunga pinjaman perumahan yang ada kembali muncul.

pembahasan saat ini mengenai penurunan suku bunga hipotek saat ini terutama berfokus pada sisi bank, termasuk negosiasi ulang suku bunga hipotek antara nasabah pinjaman hipotek perumahan yang ada dan bank; kontrak hipotek.

pang ming, kepala ekonom dan direktur departemen penelitian jones lang lasalle greater china, mengatakan dalam sebuah wawancara dengan wartawan bahwa dalam proses mendorong penurunan suku bunga hipotek yang ada secara stabil dan teratur, perlu dilakukan reppricing secara hati-hati dan hati-hati. bank asli dan beralih ke perbandingan dan pemilihan kebijakan hipotek.

dia percaya bahwa metode remortgage dengan secara langsung mentransfer pinjaman hipotek yang ada ke bank lain dan menandatangani kembali kontrak hipotek dapat menyebabkan persaingan yang tidak teratur di pasar dan selanjutnya menurunkan suku bunga dan tingkat keuntungan hipotek, dan ruang lingkup remortgage mungkin tidak terbatas pada yang pertama- hipotek rumah. ada perselisihan mengenai apakah hipotek rumah kedua juga ditanggung.

sebaliknya, di bawah premis marketisasi dan supremasi hukum, melalui konsultasi yang setara dan negosiasi independen antara peminjam dan bank pemberi pinjaman asli, bentuk perubahan kontrak untuk menyesuaikan tingkat kenaikan poin atau penerbitan pinjaman dengan suku bunga hipotek yang lebih rendah menjadi mengganti pinjaman asli yang ada, dan mendorong penurunan suku bunga hipotek yang ada, yang akan lebih stabil dan mudah dioperasikan.

hal ini juga merupakan arah upaya inovasi yang dilakukan bank-bank komersial saat ini. reporter mengetahui bahwa beberapa bank telah meluncurkan produk terkait, dan pelanggan telah mengajukan permohonan, dan bank telah menurunkan suku bunga hipotek setelah peninjauan. orang dalam bank mengatakan kepada wartawan bahwa saat ini produk tersebut tidak memaksakan persyaratan khusus lainnya kepada nasabah. pada saat yang sama, meskipun produk tersebut ada, mereka tidak akan secara aktif mempromosikannya secara publik. dilihat dari informasi masyarakat, beberapa bank juga secara inovatif meluncurkan produk kpr baru seperti kupon suku bunga kpr yang sudah ada, “pinjaman balon” dan “pinjaman mudah”.

otoritas pengatur keuangan belum mengomentari inovasi produk hipotek bank yang ada.

biro pengawasan keuangan shenzhen sebelumnya telah mengeluarkan pengingat konsumen yang menyatakan bahwa beberapa lembaga perbankan telah meluncurkan produk hipotek baru seperti "pinjaman balon" dan "pinjaman mudah", ditambah kombinasi hipotek umum seperti "pokok dan bunga yang sama" dan "pokok yang sama" untuk memberi konsumen pilihan pembayaran hipotek rumah yang lebih fleksibel.

biro pengawasan keuangan shenzhen menunjukkan bahwa produk yang berbeda memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing. saat memilih suatu produk, konsumen dapat membuat keputusan komprehensif berdasarkan karakteristik produk, situasi keuangan mereka sendiri, dan kemampuan pembayaran kembali. pada saat yang sama, jumlah bunga yang dihasilkan oleh metode pembayaran yang berbeda berbeda-beda. konsumen dapat menghitung dan membandingkan biaya bunga yang dikeluarkan oleh berbagai produk dan memilih yang terbaik.

pertimbangan jangka panjang memerlukan keseimbangan antara banyak pihak

liu xiaochun, wakil direktur shanghai new finance research institute, pernah menunjukkan bahwa pinjaman hipotek perumahan adalah pinjaman jangka sangat panjang yang akan mengalami banyak fluktuasi suku bunga pasar selama seluruh periode pinjaman, menciptakan ketidakpastian besar bagi peminjam dan pemberi pinjaman. oleh karena itu, kewajaran suku bunga sangatlah penting.

"jika bank diharuskan menurunkan suku bunga pinjaman secara seragam selama masa pinjaman, mereka akan menghadapi masalah standar apa untuk menurunkan suku bunga pinjaman." liu xiaochun percaya bahwa jika standar yang diturunkan tidak berorientasi pasar dan ditetapkan dalam a bentuk kontrak baru, di masa depan mungkin akan menghadapi distorsi yang lebih besar, yang tidak hanya bertentangan dengan arah reformasi liberalisasi suku bunga, namun juga menimbulkan risiko tersembunyi. oleh karena itu, perlu dilakukan inovasi pada mekanisme mengambang suku bunga, yang tidak hanya menyelesaikan kontradiksi saat ini dan menstabilkan pasar real estat, tetapi juga meluruskan distorsi suku bunga pasar dalam jangka panjang dan memastikan perkembangan pasar real estat yang sehat. .

pang ming juga menunjukkan bahwa bank komersial harus menargetkan tingkat bunga hipotek peminjam, ukuran pokok hipotek, kualitas aset, catatan kredit, tingkat risiko, kemampuan pembayaran, serta apakah rumah tersebut merupakan pembeli rumah pertama kali, ditempati sendiri. atau tidak, dan luas rumah, dll. secara akurat mengevaluasi situasi yang berbeda, memperjelas standar, kondisi dan ruang lingkup penyesuaian suku bunga, menerapkan penetapan harga yang berbeda, strategi hipotek yang berbeda, dan secara dinamis menyesuaikan pengendalian risiko, dan melakukan pekerjaan pendukung yang relevan dalam penyelidikan pra-pinjaman dan pelacakan pasca-pinjaman.

selain itu, keseimbangan dampak setelah penyesuaian suku bunga kpr yang ada juga perlu dipertimbangkan lebih lanjut.

di satu sisi, menurunkan suku bunga kpr yang ada dapat menghemat pembayaran bunga pembeli rumah. pang ming mengatakan bahwa menurut perkiraan, jika suku bunga hipotek saat ini diturunkan 75 menjadi 100 basis poin, untuk pinjaman hipotek 1 juta yuan selama 30 tahun dengan pembayaran pokok dan bunga yang sama, pembayaran bulanan peminjam dapat dikurangi sebesar 400 yuan. menjadi 600 yuan. dengan menabung sekitar 5% hingga 7% dari pembayaran bulanan dan total jumlah pembayaran kembali, total biaya bunga pembeli rumah diperkirakan akan berkurang sebesar 160 miliar yuan hingga 220 miliar yuan.

di sisi lain, tekanan terhadap bank untuk beroperasi secara berkelanjutan masih tetap ada. orang dalam bank tersebut mengatakan kepada wartawan bahwa meskipun nasabah hipotek telah diizinkan untuk menurunkan suku bunga mereka, tekanan untuk membayar kembali hipotek mereka lebih awal belum berkurang secara signifikan.

tim cicc lin yingqi menunjukkan dalam sebuah laporan penelitian bahwa dengan asumsi suku bunga hipotek dan biaya kewajiban bank disesuaikan secara bersamaan, dampak keseluruhan terhadap margin bunga bank diperkirakan netral.

laporan tersebut menunjukkan bahwa meskipun suku bunga hipotek saat ini tidak disesuaikan, penduduk masih dapat memberikan tekanan pada margin bunga bank melalui pelunasan lebih awal dan penggantian pinjaman bisnis dan konsumen. apakah selisih suku bunga dapat distabilkan secara mendasar tergantung pada apakah masyarakat dapat meningkatkan permintaan kredit mereka melalui berkurangnya tekanan pembayaran utang. selain itu, orientasi kebijakan yang mendukung perekonomian riil juga penting bagi fundamental perbankan.