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poiché i tassi di interesse sui nuovi prestiti personali per la casa continuano a scendere, la differenza di tasso di interesse tra i nuovi e i vecchi prestiti per la casa si è ampliata e sono riemerse le richieste di una nuova tornata di riduzioni dei tassi di interesse sui prestiti per la casa esistenti.

anche misure specifiche come la rinegoziazione dei tassi di interesse ipotecari all’interno della stessa banca, il trasferimento dei mutui immobiliari tra banche e la riscrittura dei contratti ipotecari hanno innescato discussioni più ampie. il giornalista di securities times·brokerage china ha appreso in un'intervista che la differenza del tasso di interesse tra prestiti esistenti e nuovi non è semplicemente una misurazione equa e ragionevole, ma richiede anche una considerazione approfondita dei costi di responsabilità dei residenti, dell'operatività delle banche commerciali e degli enti di sostegno finanziario sostenibilità economica e molti altri fattori.

il pagamento anticipato dei prestiti continua ad essere popolare

"ci sono solo zero e molte volte per estinguere anticipatamente il mutuo." "puoi risparmiare centinaia di migliaia facendolo da solo ed estinguendo anticipatamente il tuo mutuo!!" "conto alla rovescia per l'ultimo rimborso anticipato..." da quest'anno , sulle piattaforme social ci sono state condivisioni sull'"estinzione anticipata del mutuo". il calore continua senza sosta. inoltre, anche numerosi dati quantitativi segnalano il perdurare del fenomeno delle estinzioni anticipate dei mutui da parte dei residenti.

sono stati pubblicati gli ultimi resoconti intermedi sulla performance delle banche quotate. osservando le varie strutture di prestito, la maggior parte delle banche ha registrato una diminuzione dei saldi dei prestiti personali per la casa nella prima metà dell'anno. prendendo ad esempio le quattro principali banche, alla fine della prima metà di quest'anno, il saldo dei prestiti personali per l'edilizia della china construction bank, della industrial and commercial bank of china, dell'agricultural bank of china e della bank of china era pari a 6,31. trilioni di yuan, 6,17 trilioni di yuan, 5,07 trilioni di yuan e 4,75 trilioni di yuan, rispettivamente. alla fine dello scorso anno, sono diminuiti rispettivamente di 76,466 miliardi di yuan, 123,092 miliardi di yuan, 100,668 miliardi di yuan e 33,611 miliardi di yuan.

tra le banche per azioni, i saldi dei prestiti personali per la casa della china merchants bank, della industrial bank e della china citic bank alla fine della prima metà dell'anno superavano tutti i mille miliardi di yuan i saldi dei mutui personali per la casa della china merchants bank e della industrial bank sono diminuiti rispettivamente del 100,47% rispetto alla fine dello scorso anno, pari a 10,741 miliardi di yuan, e la china citic bank è aumentata di 18,637 miliardi di yuan.

secondo il rapporto statistico sugli investimenti in prestiti degli istituti finanziari pubblicato dalla banca popolare cinese, in termini di volume totale, il saldo dei prestiti personali per la casa è diminuito di 380 miliardi di yuan nella prima metà di quest'anno.

gli analisti attuali generalmente ritengono che le ragioni del calo dei saldi dei prestiti immobiliari siano riconducibili a due aspetti: in primo luogo, le vendite di immobili commerciali sono diminuite e la domanda di credito si è indebolita, in secondo luogo, i clienti hanno rimborsato in anticipo i loro prestiti, causando il saldo restringersi ulteriormente.

un rapporto di ricerca pubblicato dal team di ricerca macro di guotai junan a luglio ha sottolineato che il tasso di pagamento anticipato dei residenti è tornato al 23,4% a giugno, in calo di 13,6 punti percentuali rispetto al massimo storico del 37% di aprile. ciò significa che l’intensità delle rimborsi anticipati da parte dei residenti è rallentata, mostrando un calo stagionale. tuttavia, rispetto allo stesso periodo storico, l’attuale tasso di pagamento anticipato dei residenti è ancora a un livello relativamente elevato.

in un precedente rapporto di ricerca, il team di ricerca macro di guotai junan ha affermato che il tasso di pagamento anticipato dei residenti è calcolato con riferimento al metodo di compilazione dell'indice del tasso di pagamento anticipato condizionato rmbs emesso dal centro nazionale di smantellamento interbancario. i cosiddetti rmbs, ovvero i titoli garantiti da ipoteche immobiliari personali, sono un prodotto di cartolarizzazione con mutui ipotecari immobiliari personali come attività sottostanti. e il pagamento anticipato, cioè il "pagamento anticipato".

zhang yu, assistente del direttore e capo analista macro del huachuang securities research institute, una volta ha sottolineato che l'indicatore del tasso di pagamento anticipato si riferisce a "nei mutui ipotecari personali per l'edilizia abitativa, l'importo del rimborso anticipato del debito da parte del debitore rappresenta la proporzione del saldo del capitale residuo del pool di attività." pertanto, è un buon indicatore osservare il comportamento di rimborso anticipato dei prestiti personali per la casa dei residenti. secondo china money network, l'indice del tasso di pagamento anticipato condizionale rmbs ha smesso di aggiornarsi e gli ultimi dati risalgono al 24 ottobre 2023.

da dove vengono gli enormi differenziali dei tassi di interesse?

il rimborso anticipato dei mutui ipotecari non è un fenomeno nuovo. secondo china money network, dall’inizio del 2023, l’indice del tasso di rimborso anticipato condizionale rmbs ha iniziato a fluttuare e ad aumentare. wang yifeng, capo analista finanziario di everbright securities, ha sottolineato che il comportamento dei residenti nel pagamento anticipato dei mutui è influenzato da molti fattori come l'ambiente macroeconomico, la stabilità dei bilanci dei residenti e il prezzo dei mutui ipotecari , rendimenti della gestione finanziaria e passività alternative. fattori come la disponibilità e il prezzo delle risorse, il reddito effettivo dei residenti e le aspettative di reddito sono tutti correlati.

al fine di adattarsi meglio alla nuova situazione di grandi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare del mio paese e per soddisfare le richieste comuni di mutuatari e banche di aggiustamento ordinato e ottimizzazione di attività e passività, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale per la vigilanza finanziaria hanno pubblicato congiuntamente, nell'agosto dello scorso anno, un documento "sulla riduzione delle scorte di beni primari". istituzione ad abbassare il tasso di interesse.

nel "rapporto sulle operazioni finanziarie regionali della cina (2024)", pubblicato nel luglio di quest'anno, la banca popolare cinese ha presentato in un argomento speciale i notevoli risultati della politica di riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti. il rapporto sottolinea che dall'attuazione della politica, i tassi di interesse di oltre 23 trilioni di yuan di mutui ipotecari esistenti sono stati ridotti, con una diminuzione media di 0,73 punti percentuali, riducendo le spese per interessi dei mutuatari di circa 170 miliardi di yuan ogni anno , svolgendo un ruolo significativo nel ridurre i rimborsi anticipati dei prestiti e nello stimolare la crescita dei consumi.

tuttavia, da qualche tempo, la differenza di tasso di interesse tra i nuovi prestiti personali per la casa e i prestiti personali per la casa esistenti si è ampliata, determinando un aumento del tasso di rimborso anticipato dei residenti.

luo zhiheng, capo economista di guangdong securities, ha recentemente sottolineato che l'"avviso" richiede che il tasso di interesse adeguato non possa essere inferiore al limite inferiore della politica sui tassi di interesse del mutuo per la prima casa nella città in cui è stato emesso il prestito originale, che ha ha fatto sì che alcuni tassi di interesse ipotecari esistenti rimanessero a livelli elevati.

allo stesso tempo, dopo il “new deal del 17 maggio”, i tassi di interesse dei nuovi prestiti personali per la casa in tutto il paese hanno continuato a scendere. gli ultimi dati della banca popolare cinese mostrano che il tasso di interesse sui prestiti personali per la casa di nuova emissione nel luglio 2024 era del 3,4%, 9 punti base in meno rispetto al mese precedente, 68 punti base in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, e ad un livello minimo storico.

quindi, quanto è grande la differenza di tasso di interesse tra gli attuali nuovi e vecchi prestiti?

prendendo come esempio pechino, il limite inferiore dei tassi di interesse esistenti sui mutui per la prima casa da ottobre 2019 a dicembre 2023 è “lpr + 55 punti base”. quindi, il tasso di interesse esistente sul mutuo per la prima casa che è stato rivalutato il 1° gennaio di quest'anno è del 4,75% (la quotazione lpr di oltre 5 anni al 20 dicembre 2023 è del 4,2%), che è lo stesso del tasso di interesse di i prestiti personali per la casa di nuova emissione nel mese di luglio (3,4%) è di 135 punti base. tuttavia, ad eccezione di pechino, il limite inferiore dei tassi di interesse sui mutui per la prima casa esistenti in altre città è per lo più lpr o "lpr-20" punti base. pertanto, la differenza di tasso di interesse tra i mutui per la casa esistenti e quelli di nuova emissione è inferiore a 135 punti base punti.

come adeguare il tasso d'interesse ipotecario esistente?

la differenza di tasso di interesse tra i nuovi e i vecchi prestiti personali per la casa si è ampliata e sono tornate in auge le richieste di abbassare i tassi di interesse dei mutui per la casa esistenti.

l’attuale discussione sulla riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti si concentra principalmente sul lato bancario, compresa la rinegoziazione dei tassi di interesse ipotecari tra i clienti dei mutui ipotecari esistenti e le banche, il trasferimento diretto dei mutui ipotecari esistenti ad altre banche e la nuova firma dei contratti di mutuo.

pang ming, capo economista e direttore del dipartimento di ricerca di jones lang lasalle greater china, ha affermato in un'intervista ai giornalisti che nel processo di promozione della riduzione costante e ordinata dei tassi di interesse ipotecari esistenti, è necessario rivalutare attentamente e attentamente il prezzo banca originale e passaggio al confronto e alla selezione delle politiche.

egli ritiene che il metodo del remortgage consistente nel trasferire direttamente i mutui ipotecari esistenti ad altre banche e firmare nuovamente i contratti ipotecari possa causare una concorrenza disordinata nel mercato e abbassare ulteriormente i tassi di interesse ipotecari e i livelli di profitto, e l'ambito del remortgage potrebbe non essere limitato al primo- mutui sulla casa esiste una controversia sulla copertura anche dei mutui sulla seconda casa.

al contrario, sotto la premessa della mercatizzazione e dello stato di diritto, attraverso una consultazione paritaria e una negoziazione indipendente tra il mutuatario e la banca finanziatrice originaria, la forma di modifica del contratto per adeguare il tasso di aumento del punto o di emissione di un prestito a tasso di interesse ipotecario inferiore a sostituire il prestito originale esistente e promuovere il calo dei tassi di interesse ipotecari esistenti, che saranno più stabili e facili da gestire.

questa è anche la direzione degli attuali tentativi di innovazione da parte delle banche commerciali. il giornalista ha appreso che alcune banche hanno lanciato prodotti corrispondenti, che i clienti ne hanno fatto richiesta e che le banche hanno abbassato i tassi di interesse ipotecari esistenti dopo la revisione. gli addetti ai lavori della banca hanno detto ai giornalisti che attualmente tali prodotti non impongono altri requisiti speciali ai clienti. allo stesso tempo, sebbene tali prodotti esistano, non li promuoveranno attivamente pubblicamente. a giudicare dalle informazioni pubbliche, alcune banche hanno anche lanciato in modo innovativo nuovi prodotti ipotecari come le cedole ipotecari esistenti, i "prestiti palloncino" e i "prestiti facili".

le autorità di regolamentazione finanziaria non hanno commentato le innovazioni dei prodotti ipotecari esistenti della banca.

l'ufficio di supervisione finanziaria di shenzhen ha precedentemente emesso un promemoria per i consumatori affermando che alcuni istituti bancari hanno lanciato nuovi prodotti ipotecari come "prestito mongolfiera" e "prestito facile", oltre a combinazioni di mutui comuni come "pari capitale e interessi" e "pari capitale" per fornire ai consumatori opzioni più flessibili per il rimborso del mutuo sulla casa.

l'ufficio di supervisione finanziaria di shenzhen ha sottolineato che diversi prodotti presentano vantaggi e svantaggi. nella scelta dei prodotti, i consumatori possono prendere decisioni globali in base alle caratteristiche del prodotto, alla propria situazione finanziaria e alla capacità di rimborso. allo stesso tempo, l'importo degli interessi generati dai diversi metodi di rimborso è diverso. i consumatori possono calcolare e confrontare i costi degli interessi sostenuti dai vari prodotti e scegliere il migliore.

le considerazioni a lungo termine richiedono un equilibrio tra più parti

liu xiaochun, vicedirettore dello shanghai new finance research institute, una volta ha sottolineato che i mutui ipotecari immobiliari sono prestiti a lunghissimo termine che subiranno molteplici fluttuazioni nei tassi di interesse di mercato durante l'intero periodo di prestito, creando grande incertezza sia per i mutuatari che per i finanziatori pertanto, la ragionevolezza dei tassi di interesse è particolarmente importante.

"se alle banche viene richiesto di abbassare uniformemente i tassi di interesse sui prestiti durante il periodo del prestito, si troveranno ad affrontare il problema di quale standard abbassare il tasso di interesse sui prestiti. liu xiaochun ritiene che se lo standard di abbassamento non è orientato al mercato e fissato in a nuova forma contrattuale, in futuro potrebbe subire maggiori distorsioni, il che non solo va contro la direzione della riforma della liberalizzazione dei tassi di interesse, ma crea anche rischi nascosti. pertanto è necessario innovare il meccanismo di fluttuazione dei tassi di interesse, che non solo risolva le attuali contraddizioni e stabilizzi il mercato immobiliare, ma raddrizzi anche i tassi di interesse di mercato distorti nel lungo termine e garantisca il sano sviluppo del mercato immobiliare. .

pang ming ha inoltre sottolineato che le banche commerciali dovrebbero concentrarsi sul tasso di interesse ipotecario esistente del mutuatario, sulla dimensione del capitale ipotecario, sulla qualità degli asset, sul record di credito, sul livello di rischio, sulla capacità di rimborso, nonché sul fatto che la casa sia un acquirente per la prima volta, o meno. occupato o meno, e l'area della casa, ecc. effettuare valutazioni accurate di diverse situazioni, chiarire gli standard, le condizioni e la portata degli adeguamenti dei tassi di interesse, implementare prezzi differenziati, strategie ipotecari differenziate e adeguare dinamicamente il controllo del rischio e svolgere un lavoro di supporto pertinente nelle indagini pre-prestito e nel monitoraggio post-prestito.

occorre inoltre riflettere ulteriormente sul bilancio degli effetti dopo l’adeguamento dei tassi ipotecari esistenti.

da un lato, la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti può far risparmiare agli acquirenti di case il pagamento degli interessi. pang ming ha affermato che, secondo le stime, se il tasso di interesse ipotecario esistente viene ridotto da 75 a 100 punti base, per un mutuo ipotecario trentennale di 1 milione di yuan con uguale capitale e rimborso degli interessi, il pagamento mensile del mutuatario può essere ridotto di 400 yuan a 600 yuan. risparmiando dal 5% al ​​7% sulla rata mensile e sull'importo totale del rimborso, si prevede che le spese totali per interessi degli acquirenti di case saranno ridotte da 160 miliardi di yuan a 220 miliardi di yuan.

d’altro canto, permane la pressione sulle banche affinché operino in modo sostenibile. i suddetti addetti ai lavori bancari hanno detto ai giornalisti che, sebbene ai clienti ipotecari esistenti sia stato permesso di abbassare i loro tassi di interesse, la pressione per rimborsare anticipatamente i loro mutui non è stata ridotta in modo significativo.

il team del cicc lin yingqi ha sottolineato in un rapporto di ricerca che, presupponendo che i tassi di interesse ipotecari esistenti e i costi di responsabilità bancaria vengano adeguati simultaneamente, si prevede che l’impatto complessivo sui margini di interesse bancari sarà neutrale.

il rapporto sottolinea che anche se i tassi di interesse ipotecari esistenti non vengono adeguati, i residenti potrebbero comunque esercitare pressione sui margini di interesse delle banche attraverso il rimborso anticipato e la sostituzione dei prestiti alle imprese e al consumo. la possibilità di stabilizzare lo spread dei tassi di interesse dipende fondamentalmente dalla capacità dei residenti di migliorare la loro domanda di credito riducendo la pressione sul rimborso del debito. inoltre, anche l’orientamento delle politiche a sostegno dell’economia reale è cruciale per i fondamentali bancari.