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alors que les taux d’intérêt des nouveaux prêts personnels au logement continuent de baisser, la différence de taux d’intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts au logement s’est creusée, et les appels à une nouvelle série de réductions des taux d’intérêt sur les prêts au logement existants ont refait surface.

des mesures spécifiques telles que la renégociation des taux d’intérêt hypothécaires au sein d’une même banque, le transfert de prêts hypothécaires au logement entre banques et la re-signe de contrats hypothécaires ont également déclenché des discussions plus larges. le journaliste du securities times · brokerage china a appris dans une interview que la différence de taux d'intérêt entre les prêts existants et les nouveaux prêts n'est pas simplement une mesure juste et raisonnable, elle nécessite également une prise en compte globale des coûts de responsabilité des résidents, de l'opérabilité des banques commerciales et des entités de soutien financier. . la durabilité économique et de nombreux autres facteurs.

le remboursement anticipé des prêts reste populaire

" il n'y a que zéro et plusieurs fois pour rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation. " " vous pouvez économiser des centaines de milliers en le faisant vous-même et en remboursant votre prêt hypothécaire par anticipation ! " " compte à rebours jusqu'au dernier remboursement anticipé... " depuis cette année. , il y a eu des partages sur le « remboursement anticipé de votre hypothèque » sur les plateformes sociales. en outre, de multiples données quantitatives pointent également vers la persistance du phénomène de remboursement anticipé de l’hypothèque par les résidents.

les derniers rapports intermédiaires sur les performances des banques cotées ont été publiés. en examinant les différentes structures de prêts, la plupart des banques ont constaté une diminution de leurs soldes de prêts personnels au logement au cours du premier semestre. en prenant comme exemple les quatre grandes banques, à la fin du premier semestre de cette année, le solde des prêts personnels au logement de la china construction bank, de la banque industrielle et commerciale de chine, de la banque agricole de chine et de la banque de chine était de 6,31. à la fin de l'année dernière, ils ont diminué respectivement de 76,466 milliards de yuans, 123,092 milliards de yuans, 100,668 milliards de yuans et 33,611 milliards de yuans.

parmi les banques par actions, les soldes des prêts personnels au logement de la china merchants bank, de l'industrial bank et de la china citic bank à la fin du premier semestre dépassaient tous le billion de yuans. les soldes des prêts personnels au logement de la china merchants bank et de la industrial bank ont ​​respectivement diminué de 100,47 % par rapport à la fin de l'année dernière, soit 10,741 milliards de yuans, et la china citic bank a augmenté de 18,637 milliards de yuans.

selon le rapport statistique sur les investissements en prêts des institutions financières publié par la banque populaire de chine, en termes de volume total, le solde des prêts personnels au logement a diminué de 380 milliards de yuans au premier semestre de cette année.

l'analyse actuelle estime généralement que les raisons de la baisse des soldes des prêts personnels au logement proviennent de deux aspects : premièrement, les ventes de logements commerciaux ont diminué et la demande de crédit s'est affaiblie ; rétrécir davantage.

un rapport de recherche publié par l'équipe de recherche macroéconomique de guotai junan en juillet a souligné que le taux de remboursement anticipé des résidents était revenu à 23,4 % en juin, en baisse de 13,6 points de pourcentage par rapport au sommet historique de 37 % d'avril. cela signifie que l’intensité des remboursements anticipés des résidents a ralenti, montrant une baisse saisonnière. cependant, par rapport à la même période de l'histoire, le taux de remboursement anticipé actuel des résidents reste à un niveau relativement élevé.

dans un rapport de recherche antérieur, l'équipe de recherche macro de guotai junan a déclaré que le taux de remboursement anticipé des résidents est calculé en référence à la méthode de compilation de l'indice de taux de remboursement anticipé conditionnel rmbs publiée par le centre national de démantèlement interbancaire. ce qu'on appelle les rmbs, c'est-à-dire les titres adossés à des créances hypothécaires personnelles, sont un produit de titrisation avec des prêts hypothécaires personnels comme actifs sous-jacents. et le paiement anticipé, c'est-à-dire « paiement anticipé ».

zhang yu, assistant du directeur et macro-analyste en chef de l'institut de recherche sur les valeurs mobilières de huachuang, a un jour souligné que l'indicateur du taux de remboursement anticipé fait référence à « dans les prêts hypothécaires personnels au logement, le montant du remboursement anticipé de la dette par le débiteur représente la proportion du solde principal impayé du pool d'actifs. il s'agit donc d'un bon indicateur pour observer le comportement de remboursement anticipé des prêts personnels au logement des résidents. selon china money network, l'indice du taux de remboursement anticipé conditionnel des rmbs a cessé de se mettre à jour et les dernières données datent du 24 octobre 2023.

d’où vient cette énorme propagation ?

le remboursement anticipé des prêts hypothécaires n'est pas un phénomène nouveau, selon china money network, depuis le début de l'année 2023, l'indice du taux de remboursement anticipé conditionnel des rmbs a commencé à fluctuer et à augmenter. wang yifeng, analyste en chef du secteur financier chez everbright securities, a souligné que le comportement des résidents en matière de remboursement anticipé des prêts hypothécaires est affecté par de nombreux facteurs tels que l'environnement macroéconomique, la stabilité des bilans des résidents et le taux de remboursement anticipé. aux ventes de logements, aux rendements de la gestion financière et aux passifs alternatifs. des facteurs tels que la disponibilité et le prix des ressources, les revenus réels des résidents et les attentes en matière de revenus sont tous liés.

afin de mieux s'adapter à la nouvelle situation de changements majeurs dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier chinois, et de répondre aux demandes communes des emprunteurs et des banques en matière d'ajustement ordonné et d'optimisation des actifs et des passifs, la banque populaire de chine et l'administration d'état de surveillance financière ont publié conjointement en août de l'année dernière un « avis sur les questions liées aux taux d'intérêt des prêts immobiliers » sur la réduction du stock des premiers actifs, qui précise que les nouveaux emprunteurs éligibles peuvent négocier avec les organismes de prêt. institution pour abaisser le taux d’intérêt.

dans le « rapport sur les opérations financières régionales de chine (2024) » publié en juillet de cette année, la banque populaire de chine a présenté les résultats remarquables de la politique de réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants sur un sujet spécial. le rapport souligne que depuis la mise en œuvre de cette politique, les taux d'intérêt de plus de 23 000 milliards de yuans de prêts hypothécaires existants ont été réduits, avec une baisse moyenne de 0,73 point de pourcentage, réduisant ainsi les charges d'intérêts des emprunteurs d'environ 170 milliards de yuans chaque année. , jouant un rôle important dans la réduction des remboursements anticipés des prêts et dans la stimulation de la croissance de la consommation.

cependant, depuis un certain temps, la différence de taux d'intérêt entre les nouveaux prêts personnels au logement et les prêts personnels au logement existants s'est creusée, entraînant une augmentation du taux de remboursement anticipé des résidents.

luo zhiheng, économiste en chef de guangdong securities, a récemment souligné que « l'avis » exige que le taux d'intérêt ajusté ne puisse pas être inférieur à la limite inférieure de la politique de taux d'intérêt du prêt au premier logement dans la ville où le prêt initial a été émis, ce qui a eu pour conséquence que les taux d’intérêt de certains prêts hypothécaires existants sont restés à des niveaux élevés.

dans le même temps, après le « new deal du 17 mai », les taux d'intérêt des nouveaux prêts personnels au logement à travers le pays ont continué de baisser. les dernières données de la banque populaire de chine montrent que le taux d'intérêt sur les prêts personnels au logement nouvellement émis en juillet 2024 était de 3,4 %, soit 9 points de base de moins que le mois précédent, 68 points de base de moins qu'à la même période de l'année dernière et à un plus bas historique.

alors, quelle est l’ampleur de la différence de taux d’intérêt entre les nouveaux prêts actuels et les anciens prêts ?

en prenant pékin comme exemple, la limite inférieure des taux d'intérêt existants sur les prêts au premier logement d'octobre 2019 à décembre 2023 est de « lpr + 55 points de base ». ensuite, le taux d'intérêt du prêt premier logement existant qui a été retarifé le 1er janvier de cette année est de 4,75 % (la cotation lpr de plus de 5 ans au 20 décembre 2023 est de 4,2 %), ce qui est le même que le taux d'intérêt de les prêts personnels au logement nouvellement émis en juillet (3,4% ) est de 135 points de base. cependant, à l'exception de pékin, la limite inférieure des taux d'intérêt des prêts immobiliers existants dans d'autres villes est généralement de lpr ou « lpr-20 » points de base. par conséquent, la différence de taux d'intérêt entre les prêts immobiliers existants et les nouveaux prêts immobiliers est inférieure à 135 points de base. points.

comment ajuster le taux d’intérêt hypothécaire existant ?

l’écart de taux d’intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts personnels au logement s’est creusé et les appels à une baisse des taux d’intérêt des prêts au logement existants ont repris.

les discussions actuelles sur la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants se concentrent principalement du côté des banques, y compris la renégociation des taux d'intérêt hypothécaires entre les clients existants des prêts hypothécaires au logement et les banques ; des contrats hypothécaires.

pang ming, économiste en chef et directeur du département de recherche de jones lang lasalle grande chine, a déclaré dans une interview avec des journalistes que, dans le processus de promotion d'une réduction régulière et ordonnée des taux d'intérêt hypothécaires existants, il est nécessaire de réévaluer soigneusement et soigneusement les taux d'intérêt. banque d'origine et passage à la comparaison et à la sélection des politiques hypothécaires.

il estime que la méthode de réhypothèque consistant à transférer directement les prêts hypothécaires existants à d'autres banques et à signer à nouveau des contrats hypothécaires peut provoquer une concurrence désordonnée sur le marché et faire baisser davantage les taux d'intérêt hypothécaires et les niveaux de bénéfices, et la portée du réhypothèque ne peut pas se limiter au premier- les prêts hypothécaires résidentiels. il existe un différend quant à savoir si les prêts hypothécaires pour résidences secondaires sont également couverts.

en revanche, dans le cadre de la commercialisation et de l'état de droit, par le biais de consultations égales et de négociations indépendantes entre l'emprunteur et la banque prêteuse d'origine, la forme de modification du contrat pour ajuster le taux d'augmentation du point ou l'émission d'un prêt hypothécaire à taux d'intérêt inférieur pour remplacer le prêt existant d'origine et favoriser la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants, qui seront plus stables et plus faciles à utiliser.

c’est également dans cette direction que s’orientent les tentatives d’innovation actuelles des banques commerciales. le journaliste a appris que certaines banques avaient lancé des produits correspondants, que les clients en faisaient la demande et que les banques abaissaient les taux d'intérêt hypothécaires existants après examen. des initiés de la banque ont déclaré aux journalistes qu'à l'heure actuelle, ces produits n'imposent pas d'autres exigences particulières aux clients. dans le même temps, même si de tels produits existent, ils n'en feront pas activement la promotion publiquement. à en juger par les informations publiques, certaines banques ont également lancé de nouveaux produits hypothécaires de manière innovante, tels que les coupons de taux d'intérêt hypothécaires existants, les « prêts ballons » et les « prêts faciles ».

les autorités de régulation financière n'ont pas commenté les innovations existantes en matière de produits hypothécaires de la banque.

le bureau de surveillance financière de shenzhen a précédemment publié un rappel aux consommateurs indiquant que certaines institutions bancaires ont lancé de nouveaux produits hypothécaires tels que le « prêt ballon » et le « prêt facile », ainsi que des combinaisons hypothécaires courantes telles que « capital et intérêts égaux » et « principal égal ». pour offrir aux consommateurs des options de remboursement hypothécaire plus flexibles.

le bureau de surveillance financière de shenzhen a souligné que différents produits ont leurs propres avantages et inconvénients. lorsqu'ils choisissent un produit, les consommateurs peuvent prendre des décisions globales en fonction des caractéristiques du produit, de leur propre situation financière et de leur capacité de remboursement. dans le même temps, le montant des intérêts générés par les différentes méthodes de remboursement est différent. les consommateurs peuvent calculer et comparer les frais d'intérêt encourus par les différents produits et choisir le meilleur.

les considérations à long terme nécessitent un équilibre entre plusieurs parties

liu xiaochun, directeur adjoint de l'institut de recherche sur les nouvelles finances de shanghai, a un jour souligné que les prêts hypothécaires au logement sont des prêts à très long terme qui connaîtront de multiples fluctuations des taux d'intérêt du marché pendant toute la durée du prêt, créant une grande incertitude tant pour les emprunteurs que pour les prêteurs. . par conséquent, le caractère raisonnable des taux d’intérêt est particulièrement important.

"si les banques sont désormais tenues de baisser uniformément les taux d'intérêt des prêts pendant la durée du prêt, elles seront confrontées au problème de savoir quelle norme baisser le taux d'intérêt du prêt, estime liu xiaochun, si la norme d'abaissement n'est pas orientée vers le marché et est fixée." une nouvelle forme de contrat, à l'avenir il pourrait être confronté à des distorsions plus importantes, ce qui non seulement va à l'encontre de l'orientation réformiste de la libéralisation des taux d'intérêt, mais crée également des risques cachés. par conséquent, il est nécessaire d'innover dans le mécanisme de flottement des taux d'intérêt, qui non seulement résout les contradictions actuelles et stabilise le marché immobilier, mais redresse également les taux d'intérêt faussés du marché à long terme et assure le développement sain du marché immobilier. .

pang ming a également souligné que les banques commerciales devraient se concentrer sur le taux d'intérêt hypothécaire existant de l'emprunteur, le montant du principal hypothécaire, la qualité des actifs, le dossier de crédit, le niveau de risque, la capacité de remboursement, ainsi que sur le fait de savoir si la maison est un premier acheteur, ou non. occupé ou non, et la superficie de la maison, etc. réaliser des évaluations précises de différentes situations, clarifier les normes, les conditions et la portée des ajustements des taux d'intérêt, mettre en œuvre une tarification différenciée, des stratégies hypothécaires différenciées et ajuster dynamiquement le contrôle des risques, et effectuer un travail de soutien pertinent dans les enquêtes préalables au prêt et le suivi après le prêt.

en outre, l’équilibre des effets après ajustement des taux d’intérêt hypothécaires existants doit également être examiné plus en détail.

d’une part, la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants peut permettre aux acheteurs de réduire les paiements d’intérêts. pang ming a déclaré que, selon les estimations, si le taux d'intérêt hypothécaire existant est réduit de 75 à 100 points de base, pour un prêt hypothécaire de 1 million de yuans sur 30 ans avec remboursement égal du capital et des intérêts, le paiement mensuel de l'emprunteur peut être réduit de 400 yuans. à 600 yuans.en économisant environ 5 à 7 % du paiement mensuel et du montant total du remboursement, les dépenses d'intérêt totales des acheteurs de logements devraient être réduites de 160 milliards de yuans à 220 milliards de yuans.

d’un autre côté, la pression sur les banques pour qu’elles fonctionnent de manière durable demeure. les initiés de la banque susmentionnés ont déclaré aux journalistes que, bien que les clients hypothécaires existants aient été autorisés à baisser leurs taux d'intérêt, la pression pour rembourser leurs prêts hypothécaires par anticipation n'a pas été significativement réduite.

l’équipe de cicc lin yingqi a souligné dans un rapport de recherche qu’en supposant que les taux d’intérêt hypothécaires existants et les coûts de la responsabilité bancaire soient ajustés simultanément, l’impact global sur les marges d’intérêt des banques devrait être neutre.

le rapport souligne que même si les taux d'intérêt hypothécaires existants ne sont pas ajustés, les résidents pourraient toujours exercer une pression sur les marges d'intérêt des banques en remboursant par anticipation et en remplaçant les prêts aux entreprises et aux consommateurs. la possibilité de stabiliser l’écart de taux d’intérêt dépend fondamentalement de la capacité des résidents à améliorer leur demande de crédit en réduisant la pression sur le remboursement de la dette. en outre, l’orientation des politiques visant à soutenir l’économie réelle est également cruciale pour les fondamentaux des banques.