nachricht

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da die zinssätze für neue private wohnungsbaudarlehen weiter sinken, hat sich der zinsunterschied zwischen neuen und alten wohnungsbaudarlehen vergrößert, und es wurden erneut forderungen nach einer neuen runde von zinssenkungen für bestehende wohnungsbaudarlehen laut.

konkrete maßnahmen wie die neuverhandlung von hypothekenzinsen innerhalb derselben bank, die übertragung von hypothekendarlehen für wohnimmobilien zwischen banken und die neuunterzeichnung von hypothekenverträgen haben ebenfalls zu breiteren diskussionen geführt. ein reporter von securities times·brokerage china erfuhr in einem interview, dass die zinsdifferenz zwischen bestehenden und neuen krediten nicht nur eine faire und vernünftige messung ist, sondern auch eine umfassende berücksichtigung der haftungskosten der bewohner, der funktionsfähigkeit von geschäftsbanken und der finanziellen unterstützungseinrichtungen erfordert . wirtschaftliche nachhaltigkeit und viele andere faktoren.

die vorzeitige rückzahlung von krediten erfreut sich weiterhin großer beliebtheit

„es gibt nur null und viele male, um ihre hypothek vorzeitig abzubezahlen.“ „sie können hunderttausende sparen, indem sie es selbst tun und ihre hypothek vorzeitig abbezahlen!!“ „countdown bis zur letzten vorzeitigen rückzahlung …“ auf sozialen plattformen wird immer wieder über die „vorzeitige rückzahlung ihrer hypothek“ diskutiert. die hitze hält unvermindert an. darüber hinaus deuten zahlreiche quantitative daten darauf hin, dass das phänomen anhält, dass einwohner ihre hypotheken vorzeitig abbezahlen.

die neuesten vorläufigen leistungsberichte der börsennotierten banken wurden veröffentlicht. betrachtet man die verschiedenen kreditstrukturen, so verzeichneten die meisten banken in der ersten jahreshälfte einen rückgang ihrer privaten wohnungsbaudarlehensbestände. am beispiel der vier großen banken betrug der saldo der privaten wohnungsbaukredite der china construction bank, der industrial and commercial bank of china, der agricultural bank of china und der bank of china am ende des ersten halbjahres dieses jahres 6,31 billionen yuan, 6,17 billionen yuan, 5,07 billionen yuan bzw. 4,75 billionen yuan. ende letzten jahres gingen sie um 76,466 milliarden yuan, 123,092 milliarden yuan, 100,668 milliarden yuan bzw. 33,611 milliarden yuan zurück.

bei den aktienbanken überstiegen die persönlichen wohnungsbaudarlehensbestände der china merchants bank, der industrial bank und der china citic bank zum ende des ersten halbjahres alle eine billion yuan die persönlichen wohnungsbaudarlehensbestände der china merchants bank und der industrial bank gingen im vergleich zum ende des letzten jahres um 100,47 milliarden yuan zurück, und die china citic bank stiegen um 18,637 milliarden yuan.

laut dem statistischen bericht über kreditinvestitionen von finanzinstituten, der von der people's bank of china veröffentlicht wurde, ist der saldo der privaten wohnungsbaukredite gemessen am gesamtvolumen im ersten halbjahr dieses jahres um 380 milliarden yuan gesunken.

aktuelle analysten gehen im allgemeinen davon aus, dass die gründe für den rückgang der privaten wohnungsbaudarlehen auf zwei aspekte zurückzuführen sind: erstens sind die verkäufe von gewerbeimmobilien zurückgegangen, und zweitens haben die kunden ihre kredite im voraus zurückgezahlt, was dazu geführt hat, dass der saldo zurückgezahlt wurde weiter schrumpfen.

ein im juli vom makroforschungsteam von guotai junan veröffentlichter forschungsbericht wies darauf hin, dass die vorauszahlungsquote der einwohner im juni wieder bei 23,4 % lag, was einem rückgang von 13,6 prozentpunkten gegenüber dem historischen höchstwert von 37 % im april entspricht. dies bedeutet, dass sich die intensität der vorzeitigen rückzahlungen der bewohner verlangsamt hat und einen saisonalen rückgang aufweist. verglichen mit dem gleichen historischen zeitraum liegt die aktuelle vorauszahlungsquote der einwohner jedoch immer noch auf einem relativ hohen niveau.

in einem früheren forschungsbericht gab das makroforschungsteam von guotai junan an, dass die vorauszahlungsrate für einwohner unter bezugnahme auf die vom national interbank dismantling center herausgegebene methode zur zusammenstellung des rmbs-index für bedingte vorauszahlungsraten berechnet wird. bei den sogenannten rmbs, also mit hypotheken besicherten wertpapieren für privatimmobilien, handelt es sich um ein verbriefungsprodukt mit hypothekendarlehen für privatimmobilien als zugrunde liegenden vermögenswerten. und vorzeitige zahlung, also „vorkasse“.

zhang yu, assistent des direktors und chef-makroanalyst des huachuang securities research institute, wies einmal darauf hin, dass sich der indikator für die vorzeitige rückzahlungsrate darauf bezieht, dass „bei privaten hypothekendarlehen für den wohnungsbau der betrag der vorzeitigen rückzahlung der schulden durch den schuldner den anteil daran ausmacht.“ ausstehender kapitalsaldo des vermögenspools.“ daher ist es ein guter indikator, um das frühe rückzahlungsverhalten der privaten wohnungsbaudarlehen der bewohner zu beobachten. laut china money network wurde die aktualisierung des rmbs-index für bedingte vorauszahlungsraten eingestellt und die neuesten daten stammen vom 24. oktober 2023.

woher kommen die riesigen zinsunterschiede?

die vorzeitige rückzahlung von hypothekendarlehen ist laut china money network seit anfang 2023 zu schwanken und zu steigen. wang yifeng, cheffinanzanalyst bei everbright securities, wies darauf hin, dass das verhalten der bewohner bei der vorzeitigen rückzahlung von hypotheken von vielen faktoren beeinflusst wird, wie etwa dem makroökonomischen umfeld, der stabilität der bilanzen der bewohner und der preisgestaltung von hypothekendarlehen faktoren wie ressourcenverfügbarkeit und -preis, tatsächliches einkommen der bewohner und einkommenserwartungen hängen alle zusammen.

um sich besser an die neue situation der großen veränderungen im angebots- und nachfrageverhältnis auf dem immobilienmarkt meines landes anzupassen und den gemeinsamen forderungen von kreditnehmern und banken nach einer geordneten anpassung und optimierung von vermögenswerten und verbindlichkeiten gerecht zu werden, hat die people's bank of china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde haben im august letzten jahres gemeinsam die „mitteilung zu fragen im zusammenhang mit zinssätzen für eigenheimdarlehen“ herausgegeben, in der klargestellt wird, dass berechtigte bestehende erstkreditnehmer mit dem kreditgeber verhandeln können institution, den zinssatz zu senken.

in dem im juli dieses jahres veröffentlichten „china regional financial operation report (2024)“ stellte die people's bank of china die bemerkenswerten ergebnisse der politik zur senkung bestehender hypothekenzinsen in einem sonderthema vor. in dem bericht wurde darauf hingewiesen, dass seit der umsetzung der richtlinie die zinssätze für bestehende hypothekendarlehen im wert von mehr als 23 billionen yuan gesenkt wurden, mit einem durchschnittlichen rückgang von 0,73 prozentpunkten, wodurch sich die zinsaufwendungen der kreditnehmer jedes jahr um etwa 170 milliarden yuan verringerten dies spielt eine wichtige rolle bei der reduzierung vorzeitiger kreditrückzahlungen und der stimulierung des konsumwachstums.

allerdings hat sich seit einiger zeit der zinsunterschied zwischen neuen privaten wohnungsbaudarlehen und bestehenden privaten wohnungsbaudarlehen vergrößert, was zu einem anstieg der vorauszahlungsquote der bewohner geführt hat.

luo zhiheng, chefökonom von guangdong securities, wies kürzlich darauf hin, dass die „mitteilung“ verlangt, dass der angepasste zinssatz nicht niedriger sein darf als die untergrenze der zinspolitik für das erste wohnungsbaudarlehen in der stadt, in der das ursprüngliche darlehen vergeben wurde führte dazu, dass die bestehenden hypothekenzinsen teilweise auf einem hohen niveau blieben.

gleichzeitig sanken nach dem „new deal vom 17. mai“ die zinssätze für neue private wohnungsbaukredite im ganzen land weiter. die neuesten daten der people's bank of china zeigen, dass der zinssatz für neu vergebene private wohnungsbaukredite im juli 2024 bei 3,4 % lag, 9 basispunkte niedriger als im vormonat, 68 basispunkte niedriger als im gleichen zeitraum des vorjahres und bei a historischer tiefststand.

wie groß ist also der zinsunterschied zwischen den aktuellen neu- und altkrediten?

am beispiel peking beträgt die untergrenze der bestehenden zinssätze für erstwohnungsbaudarlehen von oktober 2019 bis dezember 2023 „lpr + 55 basispunkte“. dann beträgt der bestehende zinssatz für erstwohnungsdarlehen, der am 1. januar dieses jahres neu bewertet wurde, 4,75 % (die lpr-notierung für mehr als 5 jahre am 20. dezember 2023 beträgt 4,2 %), was dem zinssatz von entspricht neu vergebene private wohnungsbaudarlehen im juli (3,4 %) betragen 135 basispunkte. mit ausnahme von peking liegt die untergrenze der bestehenden zinssätze für erstwohnungsdarlehen in anderen städten jedoch meist bei lpr oder „lpr-20“-basispunkten. daher beträgt die zinsdifferenz zwischen bestehenden und neu vergebenen wohnungsbaudarlehen weniger als 135 basispunkte punkte.

wie passt man den bestehenden hypothekarzins an?

der zinsunterschied zwischen neuen und alten privaten wohnungsbaudarlehen hat zugenommen, und die forderungen nach einer senkung der bestehenden zinssätze für wohnungsbaudarlehen sind wieder laut geworden.

die aktuelle diskussion über die senkung bestehender hypothekenzinsen konzentriert sich hauptsächlich auf die bankenseite, einschließlich der neuverhandlung von hypothekenzinsen zwischen bestehenden hypothekendarlehenskunden und banken, der direkten übertragung bestehender hypothekendarlehen auf andere banken und der neuunterzeichnung von hypothekenverträgen.

pang ming, chefökonom und direktor der forschungsabteilung von jones lang lasalle greater china, sagte in einem interview mit reportern, dass es bei der förderung der stetigen und geordneten senkung der bestehenden hypothekenzinsen notwendig sei, die preise sorgfältig und sorgfältig neu zu bewerten vergleich und auswahl der ursprünglichen bank und wechsel zur hypothekenpolice.

er glaubt, dass die umschuldungsmethode, bei der bestehende hypothekendarlehen direkt auf andere banken übertragen und hypothekenverträge neu unterzeichnet werden, zu ungeordnetem wettbewerb auf dem markt und zu weiteren niedrigeren hypothekenzinsen und gewinnniveaus führen kann, und dass der umfang der umschuldung möglicherweise nicht auf erstkredite beschränkt ist. hypotheken für eigenheime es ist umstritten, ob auch hypotheken für zweitwohnungen abgedeckt sind.

im gegensatz dazu kann unter der prämisse der vermarktung und der rechtsstaatlichkeit durch gleichberechtigte beratung und unabhängige verhandlung zwischen dem kreditnehmer und der ursprünglichen kreditgebenden bank die form der vertragsänderung zur anpassung des punkterhöhungssatzes oder die gewährung eines darlehens mit niedrigerem hypothekenzinssatz erreicht werden ersetzen sie das ursprünglich bestehende darlehen und fördern sie den rückgang der bestehenden hypothekenzinsen, was stabiler und einfacher zu bedienen sein wird.

in diese richtung gehen auch die aktuellen innovationsversuche der geschäftsbanken. der reporter erfuhr, dass einige banken entsprechende produkte eingeführt und von kunden beantragt haben und die banken nach prüfung die bestehenden hypothekenzinsen gesenkt haben. bankinsider sagten reportern, dass solche produkte derzeit keine weiteren besonderen anforderungen an die kunden stellen. gleichzeitig werden solche produkte zwar existieren, sie jedoch nicht aktiv öffentlich beworben. nach öffentlichen informationen zu urteilen, haben einige banken auch auf innovative weise neue hypothekenprodukte wie bestehende hypothekenzinscoupons, „ballonkredite“ und „easy loans“ auf den markt gebracht.

die finanzaufsichtsbehörden haben sich nicht zu den bestehenden innovationen der bank bei hypothekenprodukten geäußert.

das shenzhen financial supervision bureau hat zuvor eine verbrauchererinnerung herausgegeben, in der es heißt, dass einige bankinstitute neue hypothekenprodukte wie „ballonkredit“ und „easy loan“ sowie gängige hypothekenkombinationen wie „gleicher kapital- und zinssatz“ und „gleicher kapitalbetrag“ auf den markt gebracht haben. um den verbrauchern flexiblere möglichkeiten zur rückzahlung von eigenheimhypotheken zu bieten.

das shenzhen financial supervision bureau wies darauf hin, dass verschiedene produkte ihre eigenen vor- und nachteile haben. bei der produktauswahl können verbraucher umfassende entscheidungen auf der grundlage der produkteigenschaften, ihrer eigenen finanziellen situation und ihrer rückzahlungsfähigkeit treffen. gleichzeitig ist die höhe der zinsen bei verschiedenen rückzahlungsmethoden unterschiedlich. verbraucher können die anfallenden zinskosten für verschiedene produkte berechnen und vergleichen und das beste auswählen.

langfristige überlegungen erfordern ein gleichgewicht zwischen mehreren parteien

liu xiaochun, stellvertretender direktor des shanghai new finance research institute, wies einmal darauf hin, dass es sich bei hypothekendarlehen für wohnimmobilien um extrem langfristige darlehen handele, bei denen die marktzinsen während der gesamten darlehenslaufzeit mehrfach schwanken würden, was sowohl bei kreditnehmern als auch bei kreditgebern zu großer unsicherheit führe daher ist die angemessenheit der zinssätze besonders wichtig.

„wenn banken verpflichtet sind, die kreditzinsen während der kreditlaufzeit einheitlich zu senken, stehen sie vor dem problem, nach welchem ​​standard sie den kreditzins senken sollen, wenn der senkungsstandard nicht marktorientiert und in einem festgelegten zeitraum festgelegt ist.“ neue vertragsform, in der zukunft es kann zu größeren verzerrungen kommen, was nicht nur der reformrichtung der zinsliberalisierung zuwiderläuft, sondern auch versteckte risiken mit sich bringt. daher ist es notwendig, den zinsschwankungsmechanismus zu erneuern, der nicht nur die aktuellen widersprüche löst und den immobilienmarkt stabilisiert, sondern auch die verzerrten marktzinssätze langfristig begradigt und eine gesunde entwicklung des immobilienmarktes gewährleistet .

pang ming wies auch darauf hin, dass sich geschäftsbanken auf den bestehenden hypothekenzinssatz des kreditnehmers, die höhe des hypothekenkapitals, die qualität der vermögenswerte, die kreditwürdigkeit, das risikoniveau, die rückzahlungsfähigkeit sowie darauf konzentrieren sollten, ob es sich bei dem haus um einen erstkäufer eines eigenheims handelt. bewohnt oder nicht, und die fläche des hauses usw. führen sie genaue bewertungen verschiedener situationen durch, klären sie die standards, bedingungen und den umfang von zinsanpassungen, implementieren sie differenzierte preise, differenzierte hypothekenstrategien und passen sie die risikokontrolle dynamisch an führen sie relevante unterstützende arbeiten bei der untersuchung vor der kreditvergabe und der nachverfolgung der kreditvergabe durch.

darüber hinaus muss auch die bilanz der auswirkungen nach der anpassung der bestehenden hypothekarzinsen näher betrachtet werden.

einerseits kann die senkung der bestehenden hypothekarzinsen den hauskäufern zinszahlungen ersparen. pang ming sagte, dass schätzungen zufolge bei einer senkung des bestehenden hypothekenzinssatzes um 75 bis 100 basispunkte die monatliche zahlung des kreditnehmers für ein 30-jähriges hypothekendarlehen in höhe von 1 million yuan mit gleicher kapital- und zinsrückzahlung um 400 yuan gesenkt werden könne durch die einsparung von etwa 5 bis 7 % des monatlichen zahlungs- und gesamtrückzahlungsbetrags werden die gesamtzinskosten der hauskäufer voraussichtlich um 160 milliarden yuan auf 220 milliarden yuan gesenkt.

andererseits bleibt der druck auf banken, nachhaltig zu wirtschaften, bestehen. die oben genannten bankinsider sagten reportern, dass bestehenden hypothekenkunden zwar die möglichkeit gegeben wurde, ihre zinssätze zu senken, der druck, ihre hypotheken vorzeitig zurückzuzahlen, jedoch nicht wesentlich verringert wurde.

das team von cicc lin yingqi wies in einem forschungsbericht darauf hin, dass unter der annahme, dass bestehende hypothekenzinsen und bankhaftungskosten gleichzeitig angepasst werden, die gesamtauswirkung auf die zinsmargen der banken voraussichtlich neutral sein wird.

der bericht wies darauf hin, dass die einwohner auch dann, wenn die bestehenden hypothekenzinsen nicht angepasst würden, durch vorzeitige rückzahlung und ersatz von geschäfts- und verbraucherkrediten druck auf die zinsmargen der banken ausüben könnten. ob die zinsspanne stabilisiert werden kann, hängt grundsätzlich davon ab, ob die bewohner ihre kreditnachfrage durch einen geringeren schuldentilgungsdruck verbessern können. darüber hinaus ist die ausrichtung der politik auf die unterstützung der realwirtschaft auch für die fundamentaldaten der banken von entscheidender bedeutung.