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à medida que as taxas de juro dos novos empréstimos à habitação pessoais continuam a cair, a diferença de taxas de juro entre os empréstimos à habitação novos e antigos aumentou e ressurgiram os apelos a uma nova ronda de reduções das taxas de juro dos empréstimos à habitação existentes.

medidas específicas, como a renegociação das taxas de juro hipotecárias dentro do mesmo banco, a transferência de empréstimos hipotecários para habitação entre bancos e a nova assinatura de contratos hipotecários também desencadearam discussões mais amplas. o repórter do securities times·brokerage china aprendeu numa entrevista que a diferença de taxas de juro entre os empréstimos existentes e os novos empréstimos não é simplesmente uma medida justa e razoável. também requer uma consideração abrangente dos custos de responsabilidade dos residentes, da operabilidade dos bancos comerciais e das entidades de apoio financeiro. . sustentabilidade económica e muitos outros factores.

o pré-pagamento de empréstimos continua a ser popular

"há apenas zero e muitas vezes para pagar sua hipoteca antecipadamente." "você pode economizar centenas de milhares fazendo isso sozinho e pagando sua hipoteca antecipadamente!" , houve compartilhamentos sobre “pagar sua hipoteca antecipadamente” nas plataformas sociais. o calor continua inabalável. além disso, vários dados quantitativos também apontam para a continuação do fenómeno dos residentes pagarem antecipadamente as suas hipotecas.

os últimos relatórios provisórios de desempenho dos bancos listados foram divulgados. analisando várias estruturas de empréstimos, a maioria dos bancos registou uma diminuição nos seus saldos de empréstimos pessoais à habitação no primeiro semestre do ano. tomando como exemplo os quatro principais bancos, no final do primeiro semestre deste ano, o saldo dos empréstimos pessoais à habitação do china construction bank, do banco industrial e comercial da china, do banco agrícola da china e do banco da china era de 6,31. trilhões de yuans, 6,17 trilhões de yuans, 5,07 trilhões de yuans e 4,75 trilhões de yuans, respectivamente. no final do ano passado, eles diminuíram em 76,466 bilhões de yuans, 123,092 bilhões de yuans, 100,668 bilhões de yuans e 33,611 bilhões de yuans, respectivamente.

entre os bancos por ações, os saldos de empréstimos habitacionais pessoais do china merchants bank, do industrial bank e do china citic bank no final do primeiro semestre do ano ultrapassaram um trilhão de yuans. os saldos de empréstimos habitacionais pessoais do china merchants bank e do industrial bank, respectivamente, diminuíram 100,47% em comparação com o final do ano passado, 10,741 bilhões de yuans, e o china citic bank aumentou 18,637 bilhões de yuans.

de acordo com o relatório estatístico sobre o investimento em empréstimos por instituições financeiras divulgado pelo banco popular da china, em termos de volume total, o saldo dos empréstimos à habitação pessoal diminuiu 380 mil milhões de yuans no primeiro semestre deste ano.

os analistas actuais acreditam geralmente que as razões para o declínio nos saldos de empréstimos à habitação pessoal decorrem de dois aspectos: primeiro, as vendas de habitação comercial diminuíram e a procura de crédito enfraqueceu; segundo, os clientes reembolsaram antecipadamente os seus empréstimos, fazendo com que o saldo diminuísse; encolher ainda mais.

um relatório de pesquisa divulgado pela equipe de pesquisa macro de guotai junan em julho apontou que a taxa de pré-pagamento dos residentes voltou para 23,4% em junho, uma queda de 13,6 pontos percentuais em relação ao máximo histórico de 37% em abril. isto significa que a intensidade dos reembolsos antecipados dos residentes abrandou, evidenciando um declínio sazonal. no entanto, em comparação com o mesmo período da história, a actual taxa de pré-pagamento dos residentes ainda se encontra num nível relativamente elevado.

num relatório de investigação anterior, a equipa de investigação macro de guotai junan afirmou que a taxa de pré-pagamento dos residentes é calculada com referência ao método de compilação do índice de taxa de pré-pagamento condicional rmbs emitido pelo centro nacional de desmantelamento interbancário. os chamados rmbs, ou seja, títulos garantidos por hipotecas de habitação pessoal, são um produto de titularização com empréstimos hipotecários de habitação pessoal como activos subjacentes. e pagamento antecipado, ou seja, “pagamento antecipado”.

zhang yu, assistente do diretor e analista-chefe macro do huachuang securities research institute, apontou certa vez que o indicador da taxa de pré-pagamento se refere a "em empréstimos hipotecários para habitação pessoal, o valor do reembolso antecipado da dívida pelo devedor representa a proporção do saldo principal pendente do pool de ativos." portanto, é um bom indicador observar o comportamento de reembolso antecipado do crédito pessoal à habitação dos residentes. de acordo com a china money network, o índice da taxa de pré-pagamento condicional rmbs parou de ser atualizado e os dados mais recentes são de 24 de outubro de 2023.

de onde vêm os enormes diferenciais de taxas de juro?

o pré-pagamento de empréstimos hipotecários não é um fenómeno novo de acordo com a china money network, desde o início de 2023, o índice da taxa de pré-pagamento condicional rmbs começou a flutuar e a subir. wang yifeng, analista financeiro chefe da everbright securities, destacou que o comportamento de pré-pagamento de hipotecas dos residentes é afetado por muitos fatores, como o ambiente macroeconômico, a estabilidade dos balanços dos residentes e os preços dos empréstimos hipotecários. , rendimentos de gestão financeira e passivos alternativos. factores como a disponibilidade e o preço dos recursos, o rendimento real dos residentes e as expectativas de rendimento estão todos relacionados.

a fim de melhor se adaptar à nova situação de grandes mudanças na relação de oferta e procura no mercado imobiliário do meu país, e para satisfazer as exigências comuns dos mutuários e dos bancos para um ajustamento ordenado e optimização de activos e passivos, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira emitiram conjuntamente o "sobre a redução do estoque dos primeiros ativos" em agosto do ano passado. o "aviso sobre questões relacionadas às taxas de juros de empréstimos à habitação" esclarece que os mutuários elegíveis para habitação pela primeira vez podem negociar com o banco financeiro. instituição a reduzir a taxa de juros.

no "relatório de operações financeiras regionais da china (2024)", divulgado em julho deste ano, o banco popular da china apresentou os resultados notáveis ​​da política de redução das taxas de juro hipotecárias existentes num tópico especial. o relatório destacou que, desde a implementação da política, as taxas de juros de mais de 23 trilhões de yuans dos empréstimos hipotecários existentes foram reduzidas, com uma redução média de 0,73 pontos percentuais, reduzindo as despesas com juros dos mutuários em aproximadamente 170 bilhões de yuans a cada ano. , desempenhando um papel significativo na redução dos reembolsos antecipados de empréstimos e no estímulo ao crescimento do consumo.

no entanto, durante algum tempo, a diferença de taxas de juro entre os novos empréstimos à habitação pessoal e os empréstimos à habitação pessoais existentes aumentou, resultando num aumento na taxa de pré-pagamento dos residentes.

luo zhiheng, economista-chefe da guangdong securities, destacou recentemente que o "aviso" exige que a taxa de juros ajustada não possa ser inferior ao limite inferior da primeira política de taxas de juros para empréstimos à habitação na cidade onde o empréstimo original foi emitido, que tem resultou na permanência de algumas taxas de juro hipotecárias existentes em níveis elevados.

ao mesmo tempo, após o "new deal de 17 de maio", as taxas de juro dos novos empréstimos à habitação pessoal em todo o país continuaram a cair. os dados mais recentes do banco popular da china mostram que a taxa de juro dos empréstimos à habitação pessoal recentemente emitidos em julho de 2024 foi de 3,4%, 9 pontos base inferior à do mês anterior, 68 pontos base inferior à do mesmo período do ano passado, e a um mínimo histórico.

então, qual é a diferença entre as taxas de juros entre os atuais empréstimos novos e antigos?

tomando pequim como exemplo, o limite inferior das taxas de juros existentes para o primeiro empréstimo habitacional de outubro de 2019 a dezembro de 2023 é “lpr + 55 pontos base”. então, a taxa de juros existente do empréstimo para a primeira habitação que foi reavaliada em 1º de janeiro deste ano é de 4,75% (a cotação lpr de mais de 5 anos em 20 de dezembro de 2023 é de 4,2%), que é igual à taxa de juros de empréstimos pessoais para habitação recém-emitidos em julho (3,4%) é de 135 pontos base. no entanto, com excepção de pequim, o limite inferior das taxas de juro do primeiro empréstimo à habitação existentes noutras cidades é principalmente lpr ou "lpr-20". portanto, a diferença da taxa de juro entre os empréstimos à habitação existentes e os recém-emitidos é inferior a 135 pontos base. pontos.

como ajustar a taxa de juros hipotecária existente?

a diferença de taxas de juro entre os novos e antigos empréstimos à habitação pessoal aumentou e os apelos à redução das taxas de juro dos empréstimos à habitação existentes renasceram.

a discussão actual sobre a redução das taxas de juro hipotecárias existentes centra-se principalmente no lado bancário, incluindo a renegociação das taxas de juro hipotecárias entre os clientes de empréstimos hipotecários existentes e os bancos, a transferência directa dos empréstimos hipotecários habitacionais existentes para outros bancos e a re-assinatura; dos contratos hipotecários.

pang ming, economista-chefe e diretor do departamento de pesquisa da jones lang lasalle greater china, disse em entrevista a repórteres que no processo de promoção da redução constante e ordenada das taxas de juros hipotecárias existentes, é necessário reavaliar cuidadosa e cuidadosamente o banco original e mudar para comparação e seleção de políticas hipotecárias.

ele acredita que o método de remortgage de transferir diretamente empréstimos hipotecários existentes para outros bancos e reassinar contratos hipotecários pode causar concorrência desordenada no mercado e reduzir ainda mais as taxas de juros hipotecários e os níveis de lucro, e o escopo da rehipoteca pode não ser limitado ao primeiro. hipotecas residenciais. há uma controvérsia sobre se as hipotecas de segundas residências também são cobertas.

em contraste, sob a premissa da mercantilização e do estado de direito, por meio de consulta igualitária e negociação independente entre o mutuário e o banco mutuante original, a forma de alterar o contrato para ajustar a taxa de aumento de pontos ou emitir um empréstimo com taxa de juros hipotecária mais baixa para substituir o empréstimo original existente e promover o declínio das taxas de juros hipotecárias existentes, que serão mais estáveis ​​e fáceis de operar.

esta é também a direcção das actuais tentativas de inovação por parte dos bancos comerciais. o repórter soube que alguns bancos lançaram produtos correspondentes e os clientes solicitaram-nos, e os bancos reduziram as taxas de juro hipotecárias existentes após revisão. insiders do banco disseram aos repórteres que atualmente tais produtos não impõem outros requisitos especiais aos clientes. ao mesmo tempo, embora tais produtos existam, eles não os promoverão ativamente publicamente. a julgar pela informação pública, alguns bancos também lançaram de forma inovadora novos produtos hipotecários, tais como cupões de taxas de juro hipotecários existentes, "empréstimos balão" e "empréstimos fáceis".

as autoridades reguladoras financeiras não comentaram as inovações existentes em produtos hipotecários do banco.

o shenzhen financial supervision bureau já emitiu um lembrete ao consumidor informando que algumas instituições bancárias lançaram novos produtos hipotecários, como "empréstimo balão" e "empréstimo fácil", além de combinações de hipotecas comuns, como "principal e juros iguais" e "principal igual" para fornecer aos consumidores opções mais flexíveis de reembolso de hipotecas residenciais.

o gabinete de supervisão financeira de shenzhen destacou que diferentes produtos têm as suas próprias vantagens e desvantagens. ao escolher os produtos, os consumidores podem tomar decisões abrangentes com base nas características do produto, na sua própria situação financeira e na capacidade de reembolso. ao mesmo tempo, o montante dos juros gerados pelos diferentes métodos de reembolso é diferente.os consumidores podem calcular e comparar os custos dos juros incorridos por vários produtos e escolher o melhor.

considerações de longo prazo exigem um equilíbrio entre várias partes

liu xiaochun, vice-diretor do shanghai new finance research institute, destacou certa vez que os empréstimos hipotecários para habitação são empréstimos de prazo ultralongo que sofrerão múltiplas flutuações nas taxas de juros do mercado durante todo o período do empréstimo, criando grande incerteza tanto para os mutuários quanto para os credores. portanto, a razoabilidade das taxas de juros é particularmente importante.

"se os bancos forem obrigados a reduzir uniformemente as taxas de juros dos empréstimos durante o período do empréstimo, eles enfrentarão o problema de qual padrão reduzir as taxas de juros dos empréstimos. liu xiaochun acredita que se o padrão de redução não for orientado para o mercado e for fixado em um país." nova forma de contrato, no futuro poderá enfrentar maiores distorções, o que não só vai contra a direção da reforma da liberalização das taxas de juros, mas também cria riscos ocultos. portanto, é necessário inovar o mecanismo flutuante de taxas de juros, que não só resolva as atuais contradições e estabilize o mercado imobiliário, mas também endireite as taxas de juros distorcidas do mercado no longo prazo e garanta o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário .

pang ming também apontou que os bancos comerciais devem se concentrar na taxa de juros da hipoteca existente do mutuário, no tamanho do principal da hipoteca, na qualidade dos ativos, no registro de crédito, no nível de risco, na capacidade de reembolso, bem como se a casa é um comprador de imóvel residencial pela primeira vez, auto- ocupada ou não, e a área da casa, etc. realizar avaliações precisas de diferentes situações, esclarecer os padrões, condições e escopo dos reajustes das taxas de juros, implementar preços diferenciados, estratégias hipotecárias diferenciadas e ajustar dinamicamente o controle de risco, e realizar trabalho de apoio relevante na investigação pré-empréstimo e no acompanhamento pós-empréstimo.

além disso, o equilíbrio dos efeitos após o ajustamento das taxas de juro hipotecárias existentes também necessita de uma análise mais aprofundada.

por um lado, a redução das taxas de juros das hipotecas existentes pode economizar no pagamento de juros aos compradores de casas. pang ming disse que, de acordo com estimativas, se a taxa de juros da hipoteca existente for reduzida em 75 a 100 pontos base, para um empréstimo hipotecário de 30 anos de 1 milhão de yuans com principal e reembolso de juros iguais, o pagamento mensal do mutuário pode ser reduzido em 400 yuans para 600 yuans. ao economizar cerca de 5% a 7% do pagamento mensal e do valor total do reembolso, espera-se que as despesas totais com juros dos compradores de casas sejam reduzidas em 160 bilhões de yuans, para 220 bilhões de yuans.

por outro lado, mantém-se a pressão sobre os bancos para que operem de forma sustentável. os membros do banco acima mencionado disseram aos jornalistas que, embora os clientes hipotecários existentes tenham sido autorizados a reduzir as suas taxas de juro, a pressão para pagar antecipadamente as suas hipotecas não foi significativamente reduzida.

a equipa do cicc lin yingqi salientou num relatório de investigação que, assumindo que as taxas de juro hipotecárias existentes e os custos das responsabilidades bancárias são ajustados simultaneamente, espera-se que o impacto global nas margens de juros bancárias seja neutro.

o relatório salientou que, mesmo que as taxas de juro hipotecárias existentes não sejam ajustadas, os residentes ainda poderão exercer pressão sobre as margens de juros bancárias através do reembolso antecipado e da substituição de empréstimos às empresas e ao consumo. a estabilização do diferencial das taxas de juro depende fundamentalmente de os residentes conseguirem melhorar a sua procura de crédito através da redução da pressão de reembolso da dívida. além disso, a orientação das políticas de apoio à economia real também é crucial para os fundamentos bancários.