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a medida que las tasas de interés de los nuevos préstamos personales para vivienda siguen cayendo, la diferencia entre las tasas de interés entre los préstamos para vivienda nuevos y los antiguos se ha ampliado, y han resurgido los llamados a una nueva ronda de recortes en las tasas de interés de los préstamos para vivienda existentes.

medidas específicas como la renegociación de las tasas de interés hipotecarias dentro del mismo banco, la transferencia de préstamos hipotecarios para viviendas entre bancos y la renovación de contratos hipotecarios también han desencadenado debates más amplios. el reportero de securities times · brokerage china aprendió en una entrevista que la diferencia de tasas de interés entre los préstamos existentes y los nuevos no es simplemente una medida justa y razonable. también requiere una consideración integral de los costos de responsabilidad de los residentes, la operatividad de los bancos comerciales y las entidades de apoyo financiero. . sostenibilidad económica y muchos otros factores.

el pago anticipado de préstamos sigue siendo popular

"sólo hay cero y muchas veces para liquidar tu hipoteca anticipadamente." "¡¡puedes ahorrar cientos de miles si lo haces tú mismo y liquidas tu hipoteca anticipadamente!!" , se ha compartido algo sobre "pagar la hipoteca anticipadamente" en las plataformas sociales. el calor continúa sin disminuir. además, múltiples datos cuantitativos también apuntan a la continuación del fenómeno de los residentes que amortizan anticipadamente sus hipotecas.

se han publicado los últimos informes provisionales de rendimiento de los bancos que cotizan en bolsa. al observar diversas estructuras de préstamos, la mayoría de los bancos vieron una disminución en sus saldos de préstamos personales para vivienda en la primera mitad del año. tomando como ejemplo los cuatro bancos principales, a finales del primer semestre de este año, el saldo de préstamos personales para vivienda del banco de construcción de china, el banco industrial y comercial de china, el banco agrícola de china y el banco de china era de 6,31. billones de yuanes, 6,17 billones de yuanes, 5,07 billones de yuanes y 4,75 billones de yuanes, respectivamente. a finales del año pasado, disminuyeron en 76.466 millones de yuanes, 123.092 millones de yuanes, 100.668 millones de yuanes y 33.611 millones de yuanes, respectivamente.

entre los bancos por acciones, los saldos de préstamos personales para vivienda del china merchants bank, el industrial bank y el china citic bank a finales del primer semestre del año superaron el billón de yuanes en términos de cambios interanuales. los saldos de préstamos personales para vivienda del china merchants bank y del industrial bank disminuyeron respectivamente un 100,47% en comparación con finales del año pasado, 10.741 millones de yuanes, y el china citic bank aumentó en 18.637 millones de yuanes.

según el informe estadístico sobre inversiones crediticias de instituciones financieras publicado por el banco popular de china, en términos de volumen total, el saldo de préstamos personales para vivienda disminuyó en 380 mil millones de yuanes en el primer semestre de este año.

el análisis actual generalmente cree que las razones de la disminución de los saldos de préstamos para vivienda personal provienen de dos aspectos: en primer lugar, las ventas de viviendas comerciales han disminuido y la demanda de crédito se ha debilitado; en segundo lugar, los clientes han pagado sus préstamos por adelantado, lo que ha provocado que el saldo haya disminuido; encogerse aún más.

un informe de investigación publicado por el equipo de investigación macro de guotai junan en julio señaló que la tasa de pago anticipado de los residentes volvió al 23,4% en junio, 13,6 puntos porcentuales menos que el máximo histórico del 37% en abril. esto supone que la intensidad de los pagos anticipados de los residentes se ha ralentizado, mostrando un descenso estacional. sin embargo, en comparación con el mismo período de la historia, la tasa actual de pago anticipado de los residentes todavía se encuentra en un nivel relativamente alto.

en un informe de investigación anterior, el equipo de investigación macro de guotai junan afirmó que la tasa de pago anticipado de residentes se calcula con referencia al método de compilación del índice de tasa de pago anticipado condicional rmbs emitido por el centro nacional de desmantelamiento interbancario. los llamados rmbs, es decir, valores respaldados por hipotecas para viviendas personales, son un producto de titulización con préstamos hipotecarios para viviendas personales como activos subyacentes. y pago anticipado, es decir, "pago por adelantado".

zhang yu, asistente del director y analista jefe macro del instituto de investigación de valores de huachuang, señaló una vez que el indicador de tasa de pago anticipado se refiere a "en los préstamos hipotecarios para viviendas personales, el monto del pago anticipado de la deuda por parte del deudor representa la proporción del saldo de capital pendiente del conjunto de activos." por tanto, es un buen indicador observar el comportamiento de amortización anticipada de los préstamos personales para vivienda de los residentes. según china money network, el índice de tasa de pago anticipado condicional rmbs ha dejado de actualizarse y los datos más recientes son del 24 de octubre de 2023.

¿de dónde viene la enorme propagación?

el pago anticipado de préstamos hipotecarios no es un fenómeno nuevo. según china money network, desde principios de 2023, el índice de tasa de pago anticipado condicional del rmbs ha comenzado a fluctuar y aumentar. wang yifeng, analista jefe de la industria financiera de everbright securities, señaló que el comportamiento de pago anticipado de hipotecas de los residentes se ve afectado por muchos factores, como el entorno macroeconómico, la estabilidad de los balances de los residentes y la tasa de pago anticipado de los préstamos hipotecarios. con las ventas de viviendas, los rendimientos de la gestión financiera y los pasivos alternativos, factores como la disponibilidad y el precio de los recursos, los ingresos reales de los residentes y las expectativas de ingresos están todos relacionados.

para adaptarse mejor a la nueva situación de cambios importantes en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario de mi país, y para satisfacer las demandas comunes de prestatarios y bancos de ajuste ordenado y optimización de activos y pasivos, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera emitieron conjuntamente en agosto del año pasado el "aviso sobre cuestiones relacionadas con las tasas de interés de los préstamos hipotecarios" sobre la reducción del stock de primeros activos, en el que se aclara que los prestatarios elegibles para viviendas por primera vez pueden negociar con los prestamistas financieros. institución para bajar la tasa de interés.

en el "informe sobre operaciones financieras regionales de china (2024)" publicado en julio de este año, el banco popular de china presentó los notables resultados de la política de reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes en un tema especial. el informe señala que desde la implementación de la política, las tasas de interés de más de 23 billones de yuanes de los préstamos hipotecarios existentes se han reducido, con una disminución promedio de 0,73 puntos porcentuales, reduciendo los gastos por intereses de los prestatarios en aproximadamente 170 mil millones de yuanes cada año. , desempeñando un papel importante en la reducción de los reembolsos anticipados de préstamos y estimulando el crecimiento del consumo.

sin embargo, desde hace algún tiempo, la diferencia de tipos de interés entre los nuevos préstamos personales para vivienda y los existentes se ha ampliado, lo que ha dado lugar a un aumento de la tasa de pago anticipado de los residentes.

luo zhiheng, economista jefe de guangdong securities, señaló recientemente que el "aviso" requiere que la tasa de interés ajustada no pueda ser inferior al límite inferior de la política de tasas de interés para préstamos para la primera vivienda en la ciudad donde se emitió el préstamo original, que ha provocado que los tipos de interés de algunas hipotecas existentes se mantengan en niveles elevados.

al mismo tiempo, después del "new deal del 17 de mayo", las tasas de interés de los nuevos préstamos personales para vivienda en todo el país continuaron cayendo. los últimos datos del banco popular de china muestran que la tasa de interés de los préstamos personales para vivienda recién emitidos en julio de 2024 fue del 3,4%, 9 puntos básicos menos que el mes anterior, 68 puntos básicos menos que el mismo período del año pasado, y a un mínimo histórico.

entonces, ¿qué tan grande es la diferencia en las tasas de interés entre los préstamos nuevos y antiguos actuales?

tomando a beijing como ejemplo, el límite inferior de las tasas de interés existentes para préstamos para primera vivienda desde octubre de 2019 hasta diciembre de 2023 es "lpr + 55 puntos básicos". entonces, la tasa de interés existente para préstamos para primera vivienda que se modificó el 1 de enero de este año es del 4,75% (la cotización lpr de más de 5 años el 20 de diciembre de 2023 es del 4,2%), que es la misma que la tasa de interés de préstamos personales para vivienda de nueva emisión en julio (3,4%) es de 135 puntos básicos. sin embargo, a excepción de beijing, el límite inferior de las tasas de interés existentes para préstamos para primera vivienda en otras ciudades es en su mayoría lpr o "lpr-20" puntos básicos. por lo tanto, la diferencia de tasas de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y los de nueva emisión es inferior a 135 puntos básicos. agujas.

¿cómo ajustar la tasa de interés hipotecaria existente?

la diferencia de tipos de interés entre los préstamos personales nuevos y antiguos para vivienda se ha ampliado y se han reavivado los llamados a reducir las tasas de interés de los préstamos para vivienda existentes.

el debate actual sobre la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes se centra principalmente en el lado bancario, incluida la renegociación de los tipos de interés hipotecarios entre los clientes de préstamos hipotecarios existentes y los bancos, la transferencia directa de los préstamos hipotecarios existentes a otros bancos y la renovación de los mismos; de los contratos hipotecarios.

pang ming, economista jefe y director del departamento de investigación de jones lang lasalle greater china, dijo en una entrevista con periodistas que en el proceso de promover la reducción constante y ordenada de las tasas de interés hipotecarias existentes, es necesario volver a fijar el precio cuidadosa y cuidadosamente. banco original y cambio a comparación y selección de pólizas hipotecarias.

él cree que el método de rehipoteca de transferir directamente préstamos hipotecarios existentes a otros bancos y renovar contratos hipotecarios puede provocar una competencia desordenada en el mercado y reducir aún más las tasas de interés hipotecarias y los niveles de ganancias, y el alcance de la rehipoteca puede no limitarse a los primeros. hipotecas para viviendas. existe una disputa sobre si las hipotecas para segundas viviendas también están cubiertas.

por el contrario, bajo la premisa de la mercantilización y el estado de derecho, a través de consultas equitativas y negociaciones independientes entre el prestatario y el banco prestamista original, la forma de cambiar el contrato para ajustar la tasa de aumento de puntos o emitir un préstamo con una tasa de interés hipotecaria más baja para reemplazar el préstamo original existente y promover la disminución de las tasas de interés hipotecarias existentes, que serán más estables y fáciles de operar.

esta es también la dirección de los actuales intentos de innovación de los bancos comerciales. el periodista se enteró de que algunos bancos han lanzado productos correspondientes, los clientes los solicitan y los bancos reducen las tasas de interés hipotecarias existentes después de la revisión. los expertos del banco dijeron a los periodistas que actualmente estos productos no imponen otros requisitos especiales a los clientes. al mismo tiempo, aunque dichos productos existen, no los promocionarán activamente públicamente. a juzgar por la información pública, algunos bancos también han lanzado de forma innovadora nuevos productos hipotecarios, como cupones de tipos de interés hipotecarios existentes, "préstamos globales" y "préstamos fáciles".

las autoridades reguladoras financieras no han comentado sobre las innovaciones existentes en productos hipotecarios del banco.

la oficina de supervisión financiera de shenzhen emitió anteriormente un recordatorio al consumidor indicando que algunas instituciones bancarias han lanzado nuevos productos hipotecarios como "préstamos globales" y "préstamos fáciles", además de combinaciones hipotecarias comunes como "principal e intereses iguales" y "principal igual". para brindar a los consumidores opciones de pago de hipotecas de vivienda más flexibles.

la oficina de supervisión financiera de shenzhen señaló que los diferentes productos tienen sus propias ventajas y desventajas. al elegir un producto, los consumidores pueden tomar decisiones integrales basadas en las características del producto, su propia situación financiera y su capacidad de pago. al mismo tiempo, la cantidad de intereses generados por diferentes métodos de pago es diferente. los consumidores pueden calcular y comparar los costos de intereses incurridos por varios productos y elegir el mejor.

las consideraciones a largo plazo requieren un equilibrio entre múltiples partes

liu xiaochun, subdirector del instituto de investigación de nuevas finanzas de shanghai, señaló una vez que los préstamos hipotecarios para vivienda son préstamos a muy largo plazo que experimentarán múltiples fluctuaciones en las tasas de interés del mercado durante todo el período del préstamo, lo que creará una gran incertidumbre tanto para los prestatarios como para los prestamistas. por tanto, la razonabilidad de los tipos de interés es especialmente importante.

"si ahora se exige a los bancos que reduzcan uniformemente las tasas de interés de los préstamos durante el período del préstamo, se enfrentarán al problema de qué estándar reducir la tasa de interés de los préstamos, si el estándar de reducción no está orientado al mercado y es fijo". una nueva forma de contrato puede enfrentar mayores distorsiones en el futuro, lo que no solo va en contra de la dirección reformista de la liberalización de las tasas de interés, sino que también crea riesgos ocultos. por lo tanto, es necesario innovar el mecanismo de flotación de tipos de interés, que no sólo resuelve las contradicciones actuales y estabiliza el mercado inmobiliario, sino que también corrige las tasas de interés distorsionadas del mercado a largo plazo y garantiza el sano desarrollo del mercado inmobiliario. .

pang ming también señaló que los bancos comerciales deben centrarse en la tasa de interés hipotecaria existente del prestatario, el tamaño del capital de la hipoteca, la calidad de los activos, el historial crediticio, el nivel de riesgo, la capacidad de pago, así como si la casa es un comprador de vivienda por primera vez, auto- ocupada o no, y el área de la casa, etc. realizar evaluaciones precisas de diferentes situaciones, aclarar los estándares, condiciones y alcance de los ajustes de las tasas de interés, implementar precios diferenciados, estrategias hipotecarias diferenciadas y ajustar dinámicamente el control de riesgos, y realizar un trabajo de apoyo relevante en la investigación previa al préstamo y el seguimiento posterior al préstamo.

además, también es necesario examinar más a fondo el equilibrio de los efectos tras el ajuste de los tipos de interés hipotecarios existentes.

por un lado, reducir las tasas de interés hipotecarias existentes puede ahorrar a los compradores de viviendas los pagos de intereses. pang ming dijo que, según las estimaciones, si la tasa de interés hipotecaria existente se reduce entre 75 y 100 puntos básicos, para un préstamo hipotecario de 1 millón de yuanes a 30 años con igual reembolso de capital e intereses, el pago mensual del prestatario se puede reducir en 400 yuanes. a 600 yuanes, al ahorrar alrededor del 5% al ​​7% del pago mensual y el monto total del reembolso, se espera que los gastos totales por intereses de los compradores de viviendas se reduzcan entre 160 mil millones de yuanes y 220 mil millones de yuanes.

por otro lado, persiste la presión sobre los bancos para que operen de manera sostenible. los expertos del banco antes mencionados dijeron a los periodistas que, aunque a los clientes hipotecarios existentes se les ha permitido reducir sus tasas de interés, la presión para pagar sus hipotecas anticipadamente no se ha reducido significativamente.

el equipo de cicc lin yingqi señaló en un informe de investigación que suponiendo que las tasas de interés hipotecarias existentes y los costos de responsabilidad bancaria se ajusten simultáneamente, se espera que el impacto general en los márgenes de interés de los bancos sea neutral.

el informe señala que incluso si las tasas de interés hipotecarias existentes no se ajustan, los residentes aún pueden ejercer presión sobre los márgenes de interés de los bancos mediante el pago anticipado y la sustitución de préstamos comerciales y de consumo. que el diferencial de tipos de interés pueda estabilizarse depende fundamentalmente de si los residentes pueden mejorar su demanda de crédito mediante una reducción de la presión de pago de la deuda. además, la orientación de las políticas para apoyar la economía real también es crucial para los fundamentos bancarios.