новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

поскольку процентные ставки по новым потребительским жилищным кредитам продолжают падать, разница в процентных ставках между новыми и старыми жилищными кредитами увеличилась, и вновь появились призывы к новому раунду снижения процентных ставок по существующим жилищным кредитам.

конкретные меры, такие как пересмотр процентных ставок по ипотечным кредитам в одном и том же банке, перевод жилищных ипотечных кредитов между банками и повторное подписание ипотечных договоров, также вызвали более широкие дискуссии. репортер securities times · brokerage china узнал в интервью, что разница процентных ставок между существующими и новыми кредитами - это не просто справедливая и разумная оценка. она также требует всестороннего учета затрат по обязательствам жителей, работоспособности коммерческих банков и организаций финансовой поддержки. экономическая устойчивость и многие другие факторы.

досрочное погашение кредитов продолжает оставаться популярным

«есть только ноль и много раз, чтобы погасить ипотеку досрочно». «вы можете сэкономить сотни тысяч, сделав это самостоятельно и досрочно погасив ипотеку!!» «обратный отсчет до последнего досрочного погашения...» с этого года на социальных платформах появились сообщения о «досрочном погашении ипотеки». кроме того, многочисленные количественные данные также указывают на продолжение явления, когда жители досрочно выплачивают свои ипотечные кредиты.

опубликованы последние промежуточные отчеты о деятельности листинговых банков. если посмотреть на различные структуры кредитования, то большинство банков отметили снижение остатков по своим личным жилищным кредитам в первой половине года. если взять в качестве примера четыре крупнейших банка, то по состоянию на конец первой половины этого года баланс потребительских жилищных кредитов китайского строительного банка, промышленно-торгового банка китая, сельскохозяйственного банка китая и банка китая составлял 6,31. по итогам прошлого года они сократились на 76,466 млрд юаней, 123,092 млрд юаней, 100,668 млрд юаней и 33,611 млрд юаней соответственно.

среди акционерных банков остатки по потребительским жилищным кредитам china merchants bank, industrial bank и china citic bank по состоянию на конец первого полугодия превысили один триллион юаней. остатки личных жилищных кредитов china merchants bank и industrial bank соответственно сократились на 100,47% по сравнению с концом прошлого года, 10,741 млрд юаней, а china citic bank увеличился на 18,637 млрд юаней.

согласно статистическому отчету о кредитных инвестициях финансовых учреждений, опубликованному народным банком китая, в общем объеме остаток потребительских жилищных кредитов в первой половине этого года сократился на 380 млрд юаней.

текущие аналитики в целом полагают, что причины снижения остатков по жилищным кредитам кроются в двух аспектах: во-первых, продажи коммерческого жилья снизились, а спрос на кредиты снизился; во-вторых, клиенты досрочно погасили свои кредиты, в результате чего остаток снизился; дальнейшее сокращение.

в исследовательском отчете, опубликованном группой макроисследований гуотая цзюнаня в июле, отмечается, что уровень предоплаты жителей вернулся к 23,4% в июне, что на 13,6 процентных пункта ниже исторического максимума в 37% в апреле. это означает, что интенсивность досрочных погашений резидентами замедлилась, демонстрируя сезонный спад. однако по сравнению с тем же периодом в истории текущий уровень предоплаты резидентов все еще находится на относительно высоком уровне.

в более раннем исследовательском отчете макроисследовательская группа гуотая цзюнаня заявила, что ставка предоплаты резидентов рассчитывается со ссылкой на метод составления индекса условной ставки предоплаты rmbs, выпущенный национальным межбанковским демонтажным центром. так называемые rmbs, то есть ценные бумаги, обеспеченные ипотекой личного жилья, представляют собой продукт секьюритизации, базовым активом которого являются ипотечные кредиты на личное жилье. и досрочная оплата, то есть «оплата вперед».

чжан юй, помощник директора и главный макроаналитик хуачуанского научно-исследовательского института ценных бумаг, однажды отметил, что показатель досрочного погашения относится к «в личных жилищных ипотечных кредитах сумма досрочного погашения долга должником составляет долю непогашенный основной остаток пула активов». таким образом, это хороший индикатор для наблюдения за досрочным погашением жилищных кредитов жителей. по данным china money network, индекс условной ставки предоплаты rmbs перестал обновляться, а последние данные датированы 24 октября 2023 года.

откуда берутся огромные разницы в процентных ставках?

досрочное погашение ипотечных кредитов – не новое явление. по данным china money network, с начала 2023 года индекс условной ставки досрочного погашения rmbs начал колебаться и расти. ван ифэн, главный финансовый аналитик everbright securities, отметил, что на поведение жителей по досрочному погашению ипотечного кредита влияет множество факторов, таких как макроэкономическая среда, стабильность балансов жителей и цены на ипотечные кредиты. уровень досрочного погашения зависит от продаж жилья. , доходность финансового управления и альтернативные обязательства, такие как наличие ресурсов и цена, фактический доход жителей и ожидаемые доходы, все связаны между собой.

чтобы лучше адаптироваться к новой ситуации серьезных изменений в отношениях спроса и предложения на рынке недвижимости моей страны, а также удовлетворить общие требования заемщиков и банков по упорядоченной корректировке и оптимизации активов и обязательств, народный банк китая и государственная администрация финансового надзора совместно выпустили «об уменьшении запаса первых активов» в августе прошлого года «уведомление по вопросам, связанным с процентными ставками по жилищным кредитам», разъясняет, что имеющие на это право существующие заемщики, впервые приобретающие жилье, могут вести переговоры с кредитующим финансовым учреждением. учреждение снизить процентную ставку.

в «отчете о региональных финансовых операциях китая (2024 г.)», опубликованном в июле этого года, народный банк китая представил замечательные результаты политики снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в специальной теме. в отчете отмечается, что с момента реализации этой политики процентные ставки по существующим ипотечным кредитам на сумму более 23 триллионов юаней были снижены, в среднем на 0,73 процентных пункта, что привело к сокращению процентных расходов заемщиков примерно на 170 миллиардов юаней каждый год. , играя значительную роль в сокращении досрочного погашения кредитов и стимулировании роста потребления.

однако в течение некоторого времени разница в процентных ставках между новыми потребительскими жилищными кредитами и существующими потребительскими жилищными кредитами увеличилась, что привело к увеличению уровня досрочного погашения жильцами.

ло чжихэн, главный экономист guangdong securities, недавно отметил, что «уведомление» требует, чтобы скорректированная процентная ставка не могла быть ниже нижнего предела политики процентных ставок по первому жилищному кредиту в городе, где был выдан первоначальный кредит, что привело к тому, что некоторые существующие процентные ставки по ипотечным кредитам остались на высоком уровне.

в то же время после «нового курса 17 мая» процентные ставки по новым потребительским жилищным кредитам по всей стране продолжали падать. последние данные народного банка китая показывают, что процентная ставка по вновь выданным потребительским жилищным кредитам в июле 2024 года составила 3,4%, что на 9 базисных пунктов ниже, чем в предыдущем месяце, на 68 базисных пунктов ниже, чем за тот же период прошлого года, и на исторический минимум.

итак, насколько велика разница процентных ставок между текущими новыми и старыми кредитами?

если взять в качестве примера пекин, нижний предел существующих процентных ставок по кредитам на первое жилье с октября 2019 года по декабрь 2023 года составляет «lpr + 55 базисных пунктов». тогда существующая процентная ставка по кредиту на первое жилье, цена которой была пересмотрена 1 января этого года, составляет 4,75% (котировка lpr на срок более 5 лет на 20 декабря 2023 года составляет 4,2%), что соответствует процентной ставке вновь выданных потребительских жилищных кредитов в июле (3,4%) составляет 135 базисных пунктов. однако, за исключением пекина, нижний предел существующих процентных ставок по кредитам на первое жилье в других городах в основном составляет базисные пункты lpr или «lpr-20». таким образом, разница в процентных ставках между существующими и вновь выданными жилищными кредитами составляет менее 135 базисных пунктов. точки.

как скорректировать существующую процентную ставку по ипотеке?

разница в процентных ставках между новыми и старыми потребительскими жилищными кредитами увеличилась, и возобновились призывы к снижению существующих процентных ставок по жилищным кредитам.

текущая дискуссия о снижении существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в основном сосредоточена на банковской стороне, включая пересмотр процентных ставок по ипотечным кредитам между существующими клиентами ипотечных кредитов и банками, прямую передачу существующих ипотечных кредитов на жилье другим банкам и повторное подписание; ипотечных договоров.

пан мин, главный экономист и директор исследовательского отдела jones lang lasalle greater china, заявил в беседе с журналистами, что в процессе содействия устойчивому и планомерному снижению существующих процентных ставок по ипотечным кредитам необходимо осторожно и осторожно переоценивать процентные ставки по ипотечным кредитам. исходный банк и переключиться на сравнение и выбор ипотечной политики.

он считает, что метод повторной ипотеки, заключающийся в прямой передаче существующих ипотечных кредитов другим банкам и повторном подписании ипотечных договоров, может вызвать беспорядочную конкуренцию на рынке и дальнейшее снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и уровня прибыли, а объем повторной ипотеки не может ограничиваться первым- ипотека на жилье существует спор о том, покрывается ли ипотека на вторичное жилье.

напротив, в предпосылках маркетизации и верховенства закона, посредством равных консультаций и независимых переговоров между заемщиком и первоначальным банком-кредитором, форма изменения контракта для корректировки процентной ставки увеличения или выдачи кредита с более низкой процентной ставкой по ипотеке для заменить первоначальный существующий кредит и способствовать снижению существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, которые будут более стабильными и простыми в эксплуатации.

это также направление текущих инновационных попыток коммерческих банков. репортер узнал, что некоторые банки запустили соответствующие продукты, и клиенты подали на них заявки, а после пересмотра банки снизили существующие процентные ставки по ипотечным кредитам. инсайдеры банка сообщили журналистам, что в настоящее время подобные продукты не предъявляют к клиентам других особых требований. при этом, хотя такие продукты и существуют, активно продвигать их публично не будут. судя по публичной информации, некоторые банки также новаторски запустили новые ипотечные продукты, такие как существующие купоны на процентную ставку по ипотечным кредитам, «баллонные кредиты» и «легкие кредиты».

органы финансового регулирования пока не комментируют существующие нововведения банка в сфере ипотечного кредитования.

шэньчжэньское бюро финансового надзора ранее выпустило напоминание потребителям, в котором говорится, что некоторые банковские учреждения запустили новые ипотечные продукты, такие как «баллонный кредит» и «легкий кредит», а также распространенные комбинации ипотеки, такие как «равная основная сумма и проценты» и «равная основная сумма». предоставить потребителям более гибкие варианты погашения ипотечного кредита.

бюро финансового надзора шэньчжэня отметило, что разные продукты имеют свои преимущества и недостатки. при выборе продуктов потребители могут принимать комплексные решения, исходя из характеристик продукта, своего финансового положения и платежеспособности. в то же время сумма процентов, получаемая при различных методах погашения, различна. потребители могут рассчитать и сравнить процентные расходы, связанные с различными продуктами, и выбрать лучший.

долгосрочные соображения требуют баланса между несколькими сторонами

лю сяочунь, заместитель директора шанхайского института новых финансовых исследований, однажды отметил, что жилищные ипотечные кредиты представляют собой сверхдолгосрочные кредиты, которые будут подвергаться многочисленным колебаниям рыночных процентных ставок в течение всего периода кредитования, создавая большую неопределенность как для заемщиков, так и для кредиторов. поэтому разумность процентных ставок особенно важна.

«если банки будут обязаны равномерно снижать процентные ставки по кредитам в течение периода кредитования, они столкнутся с проблемой, какой стандарт снизить процентную ставку по кредиту», - считает лю сяочунь, если стандарт снижения не будет ориентирован на рынок и зафиксирован в системе. новая форма контракта, в будущем она может столкнуться с большими искажениями, что не только противоречит направлению реформ по либерализации процентных ставок, но и создает скрытые риски. поэтому необходимо внедрить механизм плавающей процентной ставки, который не только решает текущие противоречия и стабилизирует рынок недвижимости, но также исправляет искаженные рыночные процентные ставки в долгосрочной перспективе и обеспечивает здоровое развитие рынка недвижимости. .

пан мин также отметил, что коммерческие банки должны сосредоточиться на существующей процентной ставке по ипотеке заемщика, размере основной суммы ипотеки, качестве активов, кредитной истории, уровне риска, способности погашения, а также на том, является ли дом покупателем впервые, самостоятельно. занят или нет, площадь дома и т. д. проводить точную оценку различных ситуаций, уточнять стандарты, условия и объем корректировки процентных ставок, внедрять дифференцированное ценообразование, дифференцированные стратегии ипотечного кредитования и динамично корректировать контроль рисков, и выполнять соответствующую вспомогательную работу по расследованию до выдачи кредита и отслеживанию после выдачи кредита.

кроме того, дальнейшего рассмотрения требует баланс последствий корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.

с одной стороны, снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам может сэкономить процентные платежи покупателей жилья. пан мин сказал, что, по оценкам, если существующая процентная ставка по ипотеке снизится на 75–100 базисных пунктов, то для 30-летнего ипотечного кредита на сумму 1 миллион юаней с равным погашением основной суммы долга и процентов ежемесячный платеж заемщика может быть уменьшен на 400 юаней. до 600 юаней. ожидается, что за счет экономии от 5% до 7% ежемесячного платежа и общей суммы погашения общие процентные расходы покупателей жилья сократятся на 160 млрд юаней до 220 млрд юаней.

с другой стороны, давление на банки с целью обеспечения их устойчивой деятельности сохраняется. вышеупомянутые инсайдеры банка сообщили репортерам, что, хотя существующим ипотечным клиентам было разрешено снизить процентные ставки, необходимость досрочного погашения ипотечных кредитов существенно не уменьшилась.

команда cicc линь инци отметила в исследовательском отчете, что, если предположить, что существующие процентные ставки по ипотечным кредитам и расходы по банковским обязательствам корректируются одновременно, общее влияние на банковскую процентную маржу, как ожидается, будет нейтральным.

в отчете отмечается, что даже если существующие процентные ставки по ипотечным кредитам не будут скорректированы, резиденты все равно могут оказывать давление на процентную маржу банков посредством досрочного погашения и замены бизнес- и потребительских кредитов. возможность фундаментальной стабилизации процентных ставок зависит от того, смогут ли резиденты улучшить спрос на кредиты за счет снижения давления на погашение долга. кроме того, ориентация политики на поддержку реальной экономики также имеет решающее значение для фундаментальных показателей банков.