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個人向け住宅ローンの新規金利低下が続く中、新旧住宅ローンの金利差が拡大し、既存住宅ローンの新たな金利引き下げを求める声が再燃している。

同じ銀行内での住宅ローン金利の再交渉、銀行間での住宅ローンの移転、住宅ローン契約の再締結などの具体的な措置も、より広範な議論を引き起こしている。証券タイムズ・ブローカレッジ・チャイナの記者はインタビューで、既存ローンと新規ローンの金利差は単に公正かつ合理的な測定ではなく、住民の負債コスト、商業銀行の運営可能性、金融支援機関なども総合的に考慮する必要があることを知った。 . 経済的な持続可能性とその他の多くの要因。

ローンの繰り上げ返済は依然として人気がある

「住宅ローン繰り上げ返済はゼロと何度もある」 「自分で住宅ローンを繰り上げ返済すれば何十万も節約できる！！」 「最後の繰り上げ返済までカウントダウン…」 、ソーシャルプラットフォーム上で「住宅ローンを早期に返済する」ことについての共有が行われており、その熱は衰えることがありません。さらに、複数の定量的データは、住民が住宅ローンを早期に完済する現象が続いていることも示している。

上場銀行の最新中間業績報告が発表されました。さまざまな融資構造を見ると、ほとんどの銀行が今年上半期に個人向け住宅ローン残高を減少させた。四大銀行を例に挙げると、今年上半期末時点で、中国建設銀行、中国工商銀行、中国農業銀行、中国銀行の個人住宅ローン残高は6.31ドルだった。昨年末時点ではそれぞれ764億6600万元、1230億9200万元、1006億6800万元、336億1100万元減少した。

株式会社銀行のうち、招商銀行、興業銀行、中信銀行の個人向け住宅ローン残高は、上半期末時点でいずれも前年同期比で1兆元を超えた。中国招商銀行と興業銀行の個人住宅ローン残高はそれぞれ前年末比100.47％減の107億4,100万元、中国中信銀行は186億3,700万元増加した。

中国人民銀行が発表した金融機関の融資投資統計報告によると、今年上半期の個人向け住宅ローン残高は総額で3800億元減少した。

現在のアナリストは一般に、個人向け住宅ローン残高の減少の原因は2つの側面にあると考えている。1つは、商業用住宅の販売が減少し、融資需要が弱まったこと。2つ目は、顧客がローンを繰り上げ返済したため、残高が減少したことである。さらに縮みます。

国泰君南市のマクロ調査チームが7月に発表した調査報告書では、住民の前払い率が6月には23.4％に戻り、4月の歴史的最高値37％から13.6ポイント低下したと指摘した。これは、住民の早期返済の勢いが鈍化し、季節的に減少していることを意味します。しかし、歴史上の同時期と比較すると、現在の住民の繰り上げ返済率は依然として比較的高い水準にあります。

国泰君安のマクロ研究チームは以前の研究報告で、居住者前払い率は国家銀行間解体センターが発行したrmbs条件付き前払い率指数作成方法を参照して計算されていると述べた。いわゆるrmbs、すなわち個人住宅ローン担保証券は、個人住宅ローンを原資産とする証券化商品です。そして早期支払い、つまり「前払い」です。

華荘証券研究所の所長補佐兼首席マクロアナリストの張裕氏はかつて、期限前返済率指標とは「個人向け住宅ローンにおいて、債務者による債務の期限前返済額が返済額に占める割合を指す」と指摘した。資産プールの元本残高。」したがって、居住者の個人住宅ローンの繰り上げ返済行動を観察することは良い指標となります。チャイナマネーネットワークによると、rmbs条件付き期限前返済率指数は更新が停止されており、最新データは2023年10月24日時点のものとなっている。

巨大な金利差はどこから来るのでしょうか？

チャイナマネーネットワークによると、住宅ローンの繰り上げ返済は新しい現象ではなく、2023年初め以降、rmbsの条件付き繰り上げ返済金利指数が変動し、上昇し始めている。エバーブライト証券の首席財務アナリスト、ワン・イーフェン氏は、居住者の住宅ローン繰り上げ返済行動はマクロ経済環境、居住者のバランスシートの安定性、住宅ローンの価格設定など多くの要因に影響され、繰り上げ返済率は住宅販売に関係していると指摘した。 、財政管理利回り、代替負債などの要因、資源の入手可能性と価格、住民の実際の収入と収入の期待はすべて関連しています。

我が国の不動産市場における需要と供給の関係が大きく変化するという新たな状況によりよく適応し、資産と負債の秩序ある調整と最適化に対する借り手と銀行の共通の要求を満たすために、中国人民銀行は、と国家金融監督管理総局は昨年8月に共同で「住宅ローン金利に関する事項に関する通知」を発表し、対象となる既存の初回住宅借り手が融資金融機関と交渉できることを明らかにした。金利を引き下げる機関。

中国人民銀行は今年7月に発表した「中国地域金融運営報告（2024年）」で、既存の住宅ローン金利引き下げ政策の顕著な成果を特集で紹介した。報告書は、政策の実施以来、23兆元を超える既存の住宅ローンの金利が平均0.73ポイント引き下げられ、借り手の金利負担が毎年約1700億元削減されたと指摘した。 、早期ローン返済を削減し、消費の成長を刺激する上で重要な役割を果たしています。

しかしながら、かねてより新規の個人向け住宅ローンと既存の個人向け住宅ローンとの金利差が拡大し、居住者の繰上返済率が上昇しております。

広東証券の首席エコノミスト、羅志恒氏は最近、「通知」では調整後の金利が、当初のローンが発行された都市の最初の住宅ローン金利政策の下限を下回ることはできないと規定していると指摘した。その結果、一部の既存の住宅ローン金利は高水準にとどまりました。

同時に、「5・17ニューディール政策」後、全国の新規個人住宅ローン金利は低下し続けた。中国人民銀行の最新データによると、2024年7月に新規発行された個人向け住宅ローンの金利は3.4％で、前月より9ベーシスポイント低下、前年同時期より68ベーシスポイント低下し、最低水準となった。歴史的低さ。

では、現在の新融資と旧融資の金利差はどれくらいあるのでしょうか？

北京を例に挙げると、2019年10月から2023年12月までの既存の第一住宅ローン金利の下限は「lpr＋55ベーシスポイント」となる。すると、今年1月1日に価格が改定された既存のファースト住宅ローン金利は4.75%（2023年12月20日時点の5年超のlpr見積値は4.2%）となり、これは2023年12月20日の金利と同じです。 7月に新規発行された個人住宅ローン（3.4％）は135ベーシスポイント。ただし、北京を除いて、他の都市の既存の最初の住宅ローン金利の下限は、ほとんどが lpr または「lpr-20」ベーシス ポイントであるため、既存の住宅ローンと新規発行の住宅ローンの金利差は 135 ベーシス ポイント未満です。ポイント。

現在の住宅ローン金利を調整するにはどうすればよいですか?

個人向け住宅ローンの新旧金利差が拡大し、既存の住宅ローン金利の引き下げを求める声が再燃している。

既存の住宅ローン金利の引き下げに関する現在の議論は、主に銀行側に焦点を当てている。これには、既存の住宅ローン顧客と銀行との間の住宅ローン金利の再交渉や、既存の住宅ローンの他の銀行への直接移管、再契約などが含まれる。住宅ローン契約の。

ジョーンズ・ラン・ラサール中華圏のチーフエコノミスト兼調査部門ディレクターのパン・ミン氏は記者団のインタビューで、既存の住宅ローン金利の着実かつ秩序ある引き下げを推進する過程で、住宅ローンの価格を慎重かつ慎重に再設定する必要があると述べた。元の銀行と住宅ローン保険の比較と選択を行います。

同氏は、既存の住宅ローンを他の銀行に直接移管して住宅ローン契約を再締結するという借り換え方法は、市場での無秩序な競争を引き起こし、住宅ローン金利と利益水準をさらに低下させる可能性があり、借り換えの範囲は最初の銀行に限定されない可能性があると考えている。住宅ローンについては、2番目の住宅ローンも対象となるかどうかについては議論がある。

これに対し、市場化と法の支配を前提として、借り手と元の融資銀行との対等な協議と自主交渉を通じて、ポイント増加率を調整する契約変更や、より低い住宅ローン金利のローンを発行するという形が取られる。元の既存のローンを置き換え、既存の住宅ローン金利の低下を促進し、より安定して運用が容易になります。

これは、商業銀行による現在のイノベーションの試みの方向性でもあります。記者は、一部の銀行が対応商品を発売し、顧客からの申し込みがあり、銀行が審査の上、既存の住宅ローン金利を引き下げたことを知った。銀行内部関係者らは記者に対し、現時点ではそのような商品は顧客に他の特別な要件を課していないが、同時に、そのような商品は存在するものの、積極的に公に宣伝するつもりはないと語った。公開情報から判断すると、一部の銀行は、既存の住宅ローン金利クーポン、「バルーン ローン」、「イージー ローン」などの新しい住宅ローン商品も革新的に発売しています。

金融規制当局は同行の既存の住宅ローン商品のイノベーションについてコメントしていない。

深セン市金融監督局は以前、一部の銀行機関が「バルーンローン」や「イージーローン」などの新しい住宅ローン商品に加え、「元金均等」や「元金均等」などの一般的な住宅ローンの組み合わせを開始したと消費者に通知した。消費者により柔軟な住宅ローン返済オプションを提供します。

深セン市金融監督局は、消費者が商品を選択する際には、商品の特徴や自身の財務状況、返済能力などを総合的に判断して、商品ごとにメリットとデメリットがあると指摘した。同時に、返済方法によって発生する利息の額も異なります。消費者はさまざまな商品で発生する利息コストを計算して比較し、最適な方法を選択できます。

長期的な検討には複数の当事者間のバランスが必要です

上海新金融研究院の副所長、劉暁春氏はかつて、住宅ローンは超長期ローンであり、融資期間全体を通じて市場金利が複数回変動するため、借り手と貸し手の双方に大きな不確実性をもたらすと指摘した。したがって、金利の合理性は特に重要です。

「もし銀行が融資期間中に一律に融資金利を引き下げるよう要求された場合、引き下げ基準が非市場志向で固定的なものであれば、どのような基準で融資金利を引き下げるかという問題に直面することになるだろう」と劉暁春は考えている。将来的には、新たな契約形態により大きな歪みに直面する可能性があり、金利自由化という改革の方向性に反するだけでなく、隠れたリスクも生み出します。したがって、現状の矛盾を解決して不動産市場を安定させるだけでなく、長期的には歪んだ市場金利を是正し、不動産市場の健全な発展を確保するために、変動金利メカニズムを革新する必要がある。 。

パン・ミン氏はまた、商業銀行は借り手の既存の住宅ローン金利、住宅ローン元金の規模、資産の質、信用記録、リスクレベル、返済能力に加え、その住宅が初めての住宅購入者か、自己購入者かどうかに焦点を当てる必要があると指摘した。占有の有無、家の面積など、さまざまな状況を正確に評価し、金利調整の基準、条件、範囲を明確にし、差別化された価格設定、差別化された住宅ローン戦略を実施し、リスク管理を動的に調整します。融資前の調査と融資後の追跡において関連するサポート作業を行います。

また、既存の住宅ローン金利調整後の影響バランスについても更なる検討が必要である。

一方で、既存の住宅ローン金利を引き下げることで、住宅購入者の利息支払いを節約できます。パン・ミン氏は、試算によれば、既存の住宅ローン金利が75〜100ベーシスポイント引き下げられれば、100万元の元利均等返済の30年住宅ローンの場合、借り手の月々の支払額は400元削減できると述べた。月々の支払額と総返済額の約５～７％を節約することで、住宅購入者の支払利息総額は１６００億～２２００億元削減されると見込まれる。

一方で、銀行に対する持続可能な運営に対するプレッシャーは依然として残っている。前述の銀行関係者らは記者団に対し、既存の住宅ローン顧客は金利引き下げが認められているものの、住宅ローンの早期返済への圧力は大幅には軽減されていないと語った。

cicc lin yingqi のチームは調査報告書の中で、既存の住宅ローン金利と銀行負債コストが同時に調整されると仮定すると、銀行金利マージンへの全体的な影響は中立であると予想されると指摘しました。

報告書は、たとえ既存の住宅ローン金利が調整されなかったとしても、住民がビジネスローンや消費者ローンの早期返済や代替を通じて銀行金利マージンを圧迫する可能性があると指摘した。金利スプレッドを根本的に安定させることができるかどうかは、住民が債務返済圧力の軽減を通じて信用需要を改善できるかどうかにかかっています。さらに、実体経済を支援する政策の方向性も銀行のファンダメンタルズにとって重要です。