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文：レン・ゼピンチーム

導入

既存の住宅ローン金利を引き下げることができれば、住民の負担が大幅に軽減され、多くの住民が支払うことができない住宅ローンが38兆元も含まれるため、市場の信頼が高まるだろう。善行の流れに従い、人々の声に応える これ以上の善はありません。

当社は、2023年12月に「不動産節約のための3つの対策」（「不動産節約のための3つの対策」参照）を提案し、既存のセカンドハウス向け住宅ローン金利の引き下げを含む金利引き下げの継続を繰り返し求めました。

2024年以降、既存住宅ローンと新規住宅ローンの金利差が拡大し続け、住宅ローンを繰り上げ返済して解約に追い込まれる現象が増加しており、住宅ローンの金利引き下げを求める声が高まっています。既存の住宅ローン。

20232019年、既存の住宅ローン金利引き下げの第1弾は大きな効果をもたらしたが、政策は政策の余地はまだ存在します。2023年8月31日、中国人民銀行と国家金融監督局は「既存のファーストホーム住宅ローンの金利引き下げ関連事項に関する通知」を発表し、適格な既存のファーストホーム住宅の借り手が交渉できることを明確にした。融資金融機関は金利を引き下げます。中央銀行は2024年7月に「中国地域金融運営報告書（2024年）」を発表し、2023年の既存の住宅ローン金利引き下げの政策効果を特集の形で検証した。

20242019年、既存の住宅ローン金利引き下げへの期待が再浮上した。2024年下半期の作業会議で、中国人民銀行は「人民の生活に利益をもたらし、消費を促進することに重点を移す」ことを提案した。中国人民銀行は2024年8月以降、公開インタビューで「企業融資と住民信用コストの確実かつ確実な低下の促進」「準備金増加に向けた政策手段の検討」に言及してきた。多くの政策シグナルの出現により、既存の住宅ローン金利の引き下げに対する市場の注目が再び高まっています。

既存の住宅ローン金利を引き下げる必要性が高まっている，これにより、住民はローン返済のプレッシャーを軽減し、銀行にとっては、ローンの早期返済による利子の損失を軽減し、優良顧客を維持することができます。金利の低下が続く中、数年前の既存の住宅ローン金利と現在の金利の差は20％以上となっています。

100万元の30年間の住宅ローンと元利均等返済に基づいて計算すると、既存の住宅ローン金利を60bp〜80bp引き下げると、借り手の月々の支払額が約340〜450元削減できると試算されている。月々の支払額と総返済額の7％～9％。

既存の住宅ローン金利はどのように低下​​するのでしょうか? 1) 2023 年には直接方式、つまり契約条件の変更で行われる予定ですが、2024 年にこの「再住宅ローン」が銀行全体で実施できるかどうかはまだ発表される必要があります。 2) 今回の既存住宅ローン金利引き下げは60～80bpとなる見込みで、国民の金利支出は2,280億～3,040億元節約される。 3) 既存の住宅ローン金利については、第 1 住宅と第 2 住宅を対象に包括的に引き下げられる可能性は低く、段階的かつ差別化された形での金利引き下げが予想される。中古住宅向けの既存の住宅ローンについては実施される可能性がある。

既存の住宅ローン金利を引き下げるための計画や詳細なルールの導入を急ぐことが推奨される。同時に、既存の住宅ローン金利を引き下げる銀行には、目標を絞った預金準備率の引き下げや構造的な金融政策手段への補助金などの政策的インセンティブが与えられる。

文章

1. 既存住宅ローンと新規住宅ローンの金利差が大きく、所得・雇用情勢が厳しく、住民の繰り上げ返済現象が増加している。

1, lprの低下と上乗せ部分の低下により、既存の住宅ローン金利と新たな住宅ローン金利の間に大きな差が生じています。個人住宅ローンの金利設定には主に2つの方法があり、1つは固定金利モデル、もう1つは「lpr+ポイント」変動金利です。住宅購入者が変動金利を選択した場合、契約書に定められた「再価格日」に一般ローン金利が調整され、調整内容はlprとなり、上乗せ部分は契約期間中は原則変更されません。

一方で、lpr の継続的な下落により、以前の住宅購入者の金利と現在の住宅購入者の金利に差が生じています。2019年10月から2024年8月までに、lprは4.85%から3.85%に100ベーシスポイント低下しました。

一方で、既存の住宅ローンはさらに増額される一方、新規の住宅ローンは増額されるどころか減額されている。既存の住宅ローンポイントと新たに追加された住宅ローンポイントの差により、既存の住宅ローンと新規の住宅ローン間の金利差も拡大します。 2024年の「517ニューディール政策」以降、さまざまな都市が相次いで住宅ローン金利の下限を中止または大幅に引き下げた。今年初めから満期5年以上のlprが累計35bp引き下げられ、新規住宅ローン金利は正式に「3時代」に突入し、新旧住宅ローンの金利差は急速に拡大した。私の国の主要都市である北京、上海、深センを例に挙げてみましょう。

上海: 2021 年 7 月 24 日から 2023 年 12 月 14 日まで、上海の最初の住宅ローンの下限は常に lpr+35bp です。これは５月１７日のニューディール政策後の最新の金利下限より８０ベーシスポイント高い。。

深セン：2019年10月8日から2023年9月28日まで、深センの初回住宅ローン金利の下限は常にlpr+30bpです。これは５月１７日のニューディール政策後の最新の金利下限より７５ベーシスポイント高い。

北京：2019年10月8日から2023年12月14日まで、北京の最初の住宅ローン金利の下限は常にlpr+55bpとなります。これは６月２６日のニューディール政策後の最新の金利下限より１００ベーシスポイント高い。

2、外部環境の変化による悪影響が増大し、国内の有効需要が不足し、景気回復が鈍化し、住民の雇用所得期待が不安定であるため、借金や支払利息が減少する傾向にある。第 2 四半期の中国経済は減速し、実質 gdp は前年同期比 4.7% となり、第 1 四半期比 0.7% より 0.8 ポイント減少しました。最初の四半期。住民は将来の雇用や収入の見通しに不安を抱いている。

中央銀行の都市貯蓄者調査によると、2024年第2四半期の住民の将来の収入実感指数と収入自信指数はそれぞれ前四半期から1.3ポイントと1.4ポイント低下した。雇用感指数は第１・四半期に比べ１・４ポイント低下し、住民の４８・１％が「情勢は厳しく雇用は厳しい」「不確実」と考えている。雇用や所得の減少が予想されるため、住民は投資や消費を減らし、預金を増やし、負債を減らすことで、既存のローンを繰り上げ返済することを選択する傾向にある。

2. 既存の住宅ローン金利の引き下げはどのような影響を及ぼしますか?

既存の住宅ローン金利の引き下げは、銀行にとって直接的な利益となり、繰り上げ返済による利息損失を軽減し、優良顧客を維持するのに役立ちます。

住民の観点から見ると、既存の住宅ローン金利の引き下げは、既存の住宅ローン保有者の債務返済圧力を軽減し、既存ローンの早期返済現象を軽減し、住民の可処分所得を増加させ、消費者信頼感を高め、住宅ローンの成長を刺激するのに役立ちます。社会の総需要。

「中国地域金融運営報告書（2024年）」によると、既存の住宅ローン金利は2023年に引き下げられ、借り手の金利負担が毎年約1,700億元削減され、ローンの早期返済の削減に重要な役割を果たし、消費の伸びを刺激します。中央銀行重慶支店の調査によると、調査対象となった住民の30％以上が、節約された利払いを消費拡大に充てる計画を立てていた。

現在の住宅ローン金利が最新の住宅ローン金利の下限まで低下すると仮定すると、一部の都市では既存金利が最大100bp調整される可能性がある。100万元の30年間の住宅ローンと元利均等返済に基づくと、既存の住宅ローン金利を60bp〜80bp引き下げることで、借り手の月々の支払額は約340〜450元削減され、7％節約できると試算されている。月々の支払額と総返済額の-9％。

銀行の観点から見ると、銀行は現在、ローンの繰り上げ返済による利息損失の拡大という問題を早急に解決する必要があるが、既存の住宅ローン金利を引き下げることは、利益を失うよりも良い解決策である可能性がある。既存の住宅ローン金利を引き下げる合理的な計画は、銀行に優良な顧客を維持するのに役立ちます。

3. このラウンドで既存の住宅ローン金利はどのように低下​​する可能性がありますか?

既存の住宅ローン金利の最終引き下げはこれで終わりではなく、政策実施の余地はまだある。2023年8月31日、中国人民銀行と国家金融監督局は「既存のファーストホーム住宅ローンの金利引き下げ関連事項に関する通知」を発表し、適格な既存のファーストホーム住宅の借り手が交渉できることを明確にした。融資金融機関は金利を引き下げます。第一に、新規融資の金利水準は金融機関と借り手が独自の交渉により独自に決定しており、正確な「トップダウン」の引き下げ幅が不足している。；第二に、新規発行ローンの lpr に追加されるポイントは、元のローンが発行された都市の最初の住宅ローン金利の政策下限を下回ってはなりません。住宅ローン発行時に金利ポイントが高かった都市の場合です。第三に、下方修正の余地はより限定的である。, 中央銀行の2023年第4四半期金融政策実施報告書によると、2023年に既存の住宅ローン金利が引き下げられた後、調整後の既存の加重平均金利は4.27％に低下したが、それでも2024年第2四半期の加重平均金利よりも約82bp高い。新規住宅ローン金利は3.45%。

1, 削減幅は60～80bpとなる見込みで、国民の利息支出は2,280億～3,040億元節約される。「中国地域運営報告書2024」によると、既存住宅ローン金利の最終段階である2023年9月の平均低下幅は約73bpだった。しかし、国家金融監督総局が発表したデータによると、2024年第2四半期の商業銀行の純金利マージンは1.54％で、すでに低水準にあり、第2四半期の1.74％の水準を大きく下回っている。 2023年の。今回の引き下げ幅は６０─８０ｂｐの範囲になると予想されている。

中央銀行が発表した第2四半期の金融機関の融資投資統計報告によると、2024年第2四半期末時点で、我が国の個人住宅ローン残高は37兆8000億元だった。我が国の既存の住宅ローン総額は約38兆元と推定されており、既存の住宅ローン金利が60～80bp引き下げられれば、住宅ローン借り手は毎年2,280億～3,040億元の利息を節約できることになる。

22. ダウングレード方式：直接方式は契約条件を変更する方式、間接方式は「古いものを新しいものに置き換える」方式です。契約条件の変更、つまり銀行と住宅購入者が独自に交渉して契約内容を変更し、減額することです。 2023年9月、つまり最終回では高金利が無効となり、加算ポイント部分を引き下げた新住宅ローン金利に変更された。もう 1 つは「古いものを新しいものに置き換える」、つまりローンの置き換えまたは「住宅ローンの借り換え」です。住宅購入者は住宅ローンを再度申し込み、同時に以前の高金利の住宅ローンを返済します。現時点では「住宅ローンの借り換え」が銀行をまたがって行えるかどうかはまだ不透明で、具体的な計画が急務となっている。

32. 引き下げの範囲：既存住宅ローン金利の全面引き下げの可能性は低いが、段階的かつ差別化された既存中古住宅ローン金利引き下げが実施されることが予想される。減らされる。2008年に商業銀行が既存住宅ローン金利引き下げの細則を導入した前例によれば、借り手全体を対象とした包括的な引き下げの可能性は低く、引き下げ政策が高品質志向に傾いた可能性がある。既存の住宅ローン金利は 1 番目の住宅ローンのみに適用され、2 番目の住宅ローン金利は将来的に調整されない予定です。セカンドハウスにも広がります。

4調整の時期：大手銀行の調整には時間がかかることが予想される。2008年の経験に基づき、中央銀行が2008年10月に新たな政策を発表した後、一部の銀行は2009年初めに調整を行い、一部の地域で既存の住宅ローンに対して優遇金利を実施した。政策立案から実現までにはまだ時間がかかる。

5金融機関の格下げ：個人向け住宅ローンの比率が低く、純金利マージンが大きい銀行が最初にこの制度を試す可能性がある。住宅ローンの割合と純金利マージンのレベルは、銀行が既存の住宅ローン金利を引き下げる動機に影響を与える 2 つの主な要因です。住宅ローンの割合が高くなるほど、既存の住宅ローン金利の引き下げによる銀行への悪影響は大きくなります。純金利マージンが小さくなると、既存の住宅ローン金利が引き下げられ、純金利マージンのスペースがさらに圧縮されます。

4. 推奨事項: 段階的な差別化された rrr 削減とターゲットを絞った rrr 削減サポート

銀行は既存の住宅ローン金利を段階的かつ差別化された方法で引き下げることができます。繰り上げ返済の波に対応して、既存の住宅ローン金利を引き下げるのが一般的な傾向だ。銀行は、顧客資産の規模の規定や貸し手による繰り上げ返済の制限など、2つの減額方法の要件と手順を明確にするため、できるだけ早く具体的な計画と裏付けとなる詳細を公表すべきである。たとえば、2024 年 9 月 30 日時点でも金利が 4.5% を超える既存の住宅ローンには、段階的に金利を引き下げることができ、差別化された優遇政策が与えられます。

既存の住宅ローン金利を引き下げる銀行に政策上のインセンティブを提供します。既存の住宅ローン金利を下げると銀行の利息が減り、銀行、特に住宅ローンの比率が高い銀行はやる気がなくなる。銀行の二極性を高めるために、住宅ローンの割合が高い銀行を支援することが推奨されます。例えば、大規模な住宅ローンを抱える国有銀行や株式会社銀行に対して窓口指導を行うべきであり、国有銀行が主導的な役割を果たすよう奨励されるべきである。既存の住宅ローンの金利を積極的に引き下げる銀行は、目標を絞ったrrr引き下げによって支援される可能性があります。リアルマネーによる補助金と構造的な金融政策手段の確立により、既存の住宅ローン金利の引き下げによって生じる利息損失に対して、銀行に均等または部分的な補助金が提供されることになる。