nachricht

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text: ren zepings team

einführung

wenn die bestehenden hypothekenzinsen gesenkt werden können, wird dies die belastung der bewohner erheblich verringern und das marktvertrauen stärken. dabei handelt es sich um hypothekendarlehen in höhe von 38 billionen yuan, die sich viele einwohner nicht leisten können. folgen sie dem fluss der guten taten und reagieren sie auf die stimmen der menschen. es gibt kein größeres gut.

im dezember 2023 haben wir die „drei maßnahmen zur rettung von immobilien“ vorgeschlagen (siehe „drei maßnahmen zur rettung von immobilien“) und wiederholt weitere zinssenkungen gefordert, darunter auch eine senkung der zinssätze für bestehende hypotheken für zweitwohnungen.

seit 2024 hat sich die zinsdifferenz zwischen bestehenden und neuen hypothekendarlehen immer weiter vergrößert, und die zahl der vorzeitigen rückzahlungen und zwangsabbrüche bei krediten hat zugenommen.

2023im jahr 2019 hatte die erste runde der bestehenden hypothekenzinssenkungen erhebliche auswirkungen, aber die politikes besteht noch politischer spielraum.am 31. august 2023 haben die people's bank of china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde die „mitteilung über relevante angelegenheiten zur senkung der zinssätze bestehender erstwohnungskredite“ herausgegeben, in der klargestellt wird, dass berechtigte bestehende erstwohnungskreditnehmer mit dem kreditgebenden finanzinstitut verhandeln können den zinssatz zu senken. im juli 2024 veröffentlichte die zentralbank den „china regional financial operation report (2024)“, der in einem sonderthema die politischen auswirkungen der bestehenden hypothekenzinssenkung im jahr 2023 untersuchte.

2024im jahr 2019 sind die erwartungen einer senkung der bestehenden hypothekarzinsen wieder aufgetaucht.in der arbeitskonferenz für das zweite halbjahr 2024 schlug die people's bank of china vor, „ihren fokus stärker auf die verbesserung des lebensunterhalts der menschen und die förderung des konsums zu verlagern“. seit august 2024 erwähnt die people's bank of china in öffentlichen interviews „die förderung der unternehmensfinanzierung und eine stabile senkung der kreditkosten der einwohner“ und „die prüfung politischer maßnahmen zur erhöhung der reserven“. das aufkommen zahlreicher politischer signale hat die aufmerksamkeit des marktes erneut auf die senkung der bestehenden hypothekenzinsen geweckt.

die notwendigkeit, die bestehenden hypothekarzinsen zu senken, ist gestiegen，es hilft den bewohnern, ihren kreditrückzahlungsdruck zu verringern und vorübergehende schwierigkeiten zu überwinden. für banken kann es zinsverluste reduzieren, die durch vorzeitige kreditrückzahlungen entstehen, und den banken dabei helfen, hochwertige kunden zu halten. da die zinsen weiter sinken, beträgt die differenz zwischen den bestehenden hypothekenzinsen vor einigen jahren und den aktuellen zinssätzen mehr als 20 %.

wir berechnen auf der grundlage eines 30-jährigen hypothekendarlehens in höhe von 1 million yuan und gleichen tilgungs- und zinszahlungen. es wird geschätzt, dass eine reduzierung des bestehenden hypothekenzinssatzes um 60 bis 80 basispunkte die monatliche zahlung des kreditnehmers um etwa 340 bis 450 yuan reduzieren kann 7 % bis 9 % der monatlichen zahlung und des gesamten rückzahlungsbetrags.

wie könnten die bestehenden hypothekarzinsen sinken? 1) im jahr 2023 erfolgt dies durch eine direkte methode, d. h. durch änderung der vertragsbedingungen. im jahr 2024 muss noch bekannt gegeben werden, ob diese runde der „umschuldung“ bankübergreifend durchgeführt werden kann. 2) diese senkung der bestehenden hypothekenzinsen wird voraussichtlich 60–80 basispunkte betragen und den menschen zinsaufwendungen in höhe von 228 bis 304 milliarden yuan einsparen. 3) die möglichkeit, die zinsen für bestehende hypotheken für erst- und zweitwohnungen umfassend zu senken, ist gering. es wird erwartet, dass die zinssätze schrittweise und differenziert gesenkt werden und eine pilotzinssenkung erfolgt bestehende hypotheken für gebrauchtwohnungen können umgesetzt werden.

es wird empfohlen, die einführung von plänen und detaillierten regeln zur senkung der bestehenden hypothekenzinsen zu beschleunigen. gleichzeitig werden den banken politische anreize gegeben, die bestehende hypothekenzinsen zu senken, etwa durch gezielte senkung der mindestreservepflicht und subventionen für strukturelle geldpolitische instrumente.

text

1. der zinsunterschied zwischen bestehenden und neuen hypothekendarlehen ist groß, die einkommens- und beschäftigungssituation ist schwierig und das phänomen, dass einwohner ihre kredite vorzeitig zurückzahlen, nimmt zu.

1der rückgang des lpr und der rückgang des add-on-anteils haben zu einer großen lücke zwischen den bestehenden hypothekarzinsen und den neuen hypothekarzinsen geführt.es gibt zwei hauptmethoden zur preisgestaltung der hypothekenzinsen für privatpersonen: die eine ist das festzinsmodell und die andere ist der variable zinssatz „lpr + punkte“. wählt der hauskäufer einen variablen zinssatz, wird der allgemeine darlehenszinssatz zum im vertrag festgelegten „neupreisdatum“ angepasst. der anpassungsinhalt ist lpr, und der hinzugefügte teil bleibt während der vertragslaufzeit in der regel unverändert.

einerseits hat der kontinuierliche rückgang der lpr zu einer differenz zwischen den zinssätzen früherer hauskäufer und den aktuellen zinssätzen der hauskäufer geführt.von oktober 2019 bis august 2024 sank der lpr um 100 basispunkte von 4,85 % auf 3,85 %.

andererseits wurden bestehende hypothekarkredite stärker aufgestockt, während neue hypothekarkredite reduziert statt aufgestockt wurden.durch die lücke zwischen bestehenden und neu hinzukommenden hypothekarkrediten vergrößert sich auch die zinsspanne zwischen bestehenden und neuen hypothekarkrediten. seit dem „517 new deal“ im jahr 2024 haben verschiedene städte sukzessive die untergrenze der hypothekarzinsen gestrichen oder deutlich gesenkt. seit jahresbeginn wurden lprs mit laufzeiten von 5 jahren und mehr kumulativ um 35 bp gesenkt, neue hypothekenzinsen sind offiziell in die „3-ära“ eingetreten und die zinsdifferenz zwischen neuen und alten hypotheken hat sich rapide ausgeweitet. nehmen wir als beispiele die wichtigsten städte meines landes: peking, shanghai und shenzhen.

shanghai: vom 24. juli 2021 bis 14. dezember 2023 beträgt die untergrenze für shanghais erstes wohnungsbaudarlehen immer lpr+35bp.er liegt 80 basispunkte über der jüngsten zinsuntergrenze nach dem new deal vom 17. mai.。

shenzhen: vom 8. oktober 2019 bis 28. september 2023 beträgt die untergrenze des zinssatzes für das erste wohnungsbaudarlehen in shenzhen immer lpr+30bp.er liegt 75 basispunkte über der jüngsten zinsuntergrenze nach dem new deal vom 17. mai.

peking: vom 8. oktober 2019 bis zum 14. dezember 2023 beträgt die untergrenze des zinssatzes für pekings erstes wohnungsbaudarlehen immer lpr+55bp.er liegt 100 basispunkte über der jüngsten zinsuntergrenze nach dem new deal vom 26. juni.

2, die nachteiligen auswirkungen von veränderungen im externen umfeld nehmen zu, die effektive inlandsnachfrage ist unzureichend, die wirtschaftliche erholung verlangsamt sich und die einkommenserwartungen der einwohner sind instabil, was tendenziell zu einem rückgang der schulden- und zinsaufwendungen führt.chinas wirtschaft verlangsamte sich im zweiten quartal. das tatsächliche bip lag im jahresvergleich bei 4,7 %, 0,6 prozentpunkte niedriger als im ersten quartal das erste viertel. die bewohner sind unsicher über ihre künftigen beschäftigungs- und einkommenserwartungen.

laut der städtischen sparfragebogenumfrage der zentralbank sanken im zweiten quartal 2024 der index für das zukünftige einkommen der bewohner und der index für das einkommensvertrauen gegenüber dem vorquartal um 1,3 bzw. 1,4 prozentpunkte. der beschäftigungsstimmungsindex sank gegenüber dem ersten quartal um 1,4 prozentpunkte, wobei 48,1 % der einwohner der meinung waren, dass „die situation ernst ist und die beschäftigung schwierig“ oder „unsicher“ ist. aufgrund des erwarteten beschäftigungs- und einkommensrückgangs tendieren einwohner dazu, ihre investitionen und ihren konsum zu reduzieren, ihre einlagen zu erhöhen und ihre verbindlichkeiten zu reduzieren, wodurch sie sich für die vorzeitige rückzahlung bestehender kredite entscheiden.

2. welche auswirkungen wird die senkung der bestehenden hypothekarzinsen haben?

die senkung der bestehenden hypothekenzinsen kommt den bewohnern direkt zugute. für banken kann sie zinsverluste durch vorzeitige rückzahlung reduzieren und den banken helfen, hochwertige kunden zu halten.

aus sicht der einwohner wird die senkung der bestehenden hypothekenzinsen dazu beitragen, den schuldenrückzahlungsdruck bestehender hypothekeninhaber zu verringern, das phänomen der vorzeitigen rückzahlung bestehender kredite zu verringern, das verfügbare einkommen der bewohner zu erhöhen, das verbrauchervertrauen zu stärken und das wachstum anzukurbeln gesamtgesellschaftliche nachfrage.

laut dem „china regional financial operation report (2024)“ wird die zinssenkung für bestehende hypothekendarlehen im jahr 2023 die zinsaufwendungen der kreditnehmer um etwa 170 milliarden yuan pro jahr senken, was eine wichtige rolle bei der reduzierung vorzeitiger kreditrückzahlungen und der ankurbelung des konsums spielt wachstum. eine umfrage der chongqing-filiale der zentralbank ergab, dass mehr als 30 % der befragten einwohner planten, die eingesparten zinszahlungen zur steigerung des konsums zu verwenden.

unter der annahme, dass die aktuelle runde der bestehenden hypothekenzinsen auf die untergrenze der aktuellen hypothekenzinsen sinkt, können die bestehenden zinssätze in einigen städten um bis zu 100 basispunkte angepasst werden.basierend auf einem 30-jährigen hypothekendarlehen in höhe von 1 million yuan und gleichen kapital- und zinsrückzahlungen wird geschätzt, dass eine reduzierung des bestehenden hypothekenzinssatzes um 60 bis 80 basispunkte die monatliche zahlung des kreditnehmers um etwa 340 bis 450 yuan reduzieren kann, was einer ersparnis von 7 % entspricht. -9 % der monatlichen zahlung und des gesamten rückzahlungsbetrags.

aus sicht einer bank müssen banken derzeit dringend das problem der zunehmenden zinsverluste lösen, die durch die erhöhung der vorzeitigen rückzahlungen entstehen. eine senkung der bestehenden hypothekenzinsen ist möglicherweise eine vernünftige lösung niedrigere bestehende hypothekenzinsen werden dazu beitragen, hochwertige kunden an die bank zu binden.

3. wie könnten die bestehenden hypothekenzinsen in dieser runde sinken?

die letzte senkung der bestehenden hypothekenzinsen ist nicht das ende, und es gibt noch spielraum für die umsetzung der politik.am 31. august 2023 haben die people's bank of china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde die „mitteilung über relevante angelegenheiten zur senkung der zinssätze bestehender erstwohnungskredite“ herausgegeben, in der klargestellt wird, dass berechtigte bestehende erstwohnungskreditnehmer mit dem kreditgebenden finanzinstitut verhandeln können den zinssatz zu senken.erstens wird die höhe des zinssatzes für neue kredite unabhängig von finanzinstituten und kreditnehmern durch unabhängige verhandlungen festgelegt, und es fehlt ein genauer „top-down“-rabattrahmen.；zweitens dürfen die zum lpr hinzugefügten punkte für neu vergebene kredite nicht niedriger sein als die untere policengrenze für die zinssätze für das erste wohnungsbaudarlehen in der stadt, in der das ursprüngliche darlehen vergeben wurde. für städte mit höheren zinssätzen zum zeitpunkt der vergabe der hypothek. der spielraum für anpassungen nach unten ist begrenzter;nach der senkung des bestehenden hypothekenzinssatzes im jahr 2023 ist der angepasste bestehende gewichtete durchschnittszins laut dem geldpolitischen umsetzungsbericht 2023q4 der zentralbank auf 4,27 % gesunken, liegt aber immer noch etwa 82 basispunkte über dem gewichteten durchschnittszins 2024q2 rate neuer hypothekendarlehen von 3,45 %.

1, der reduzierungsbereich wird voraussichtlich 60-80 basispunkte betragen, wodurch die zinsaufwendungen der menschen in höhe von 228 bis 304 milliarden yuan eingespart werden.laut „china regional operation report 2024“ betrug der durchschnittliche rückgang im september 2023, der letzten runde der bestehenden hypothekenzinsen, etwa 73 basispunkte. nach angaben der staatlichen finanzaufsichtsbehörde lag die nettozinsspanne der geschäftsbanken im zweiten quartal 2024 jedoch bei 1,54 %, was bereits auf einem niedrigen niveau liegt und deutlich unter dem niveau von 1,74 % im zweiten quartal liegt von 2023. es wird erwartet, dass das ausmaß dieser reduzierungsrunde im bereich von 60–80 basispunkten liegen wird.

laut dem statistischen bericht der zentralbank über die kreditinvestitionen von finanzinstituten im zweiten quartal betrug der saldo der privaten wohnungsbaukredite in meinem land am ende des zweiten quartals 2024 37,8 billionen yuan.es wird geschätzt, dass der gesamtbetrag der bestehenden hypothekendarlehen in meinem land etwa 38 billionen yuan beträgt. wenn der bestehende hypothekenzinssatz um 60 bis 80 bp gesenkt wird, werden hypothekenkreditnehmer jedes jahr zinsaufwendungen in höhe von 228 bis 304 milliarden yuan einsparen.

22. herabstufungsmethode: die direkte methode besteht darin, die vertragsbedingungen zu ändern, und die indirekte methode besteht darin, „das alte durch das neue zu ersetzen“.ändern sie die vertragsbedingungen, das heißt, die bank und der hauskäufer verhandeln unabhängig voneinander, um den vertragsinhalt zu ändern und zu reduzieren. im september 2023, also in der letzten runde, wurde der höhere zinssatz außer kraft gesetzt und durch senkung des hinzugefügten punkteanteils auf den neuen hypothekarzins umgestellt. die andere möglichkeit besteht darin, „das alte durch das neue zu ersetzen“, also einen kreditersatz oder eine „umschuldung“ durchzuführen. der hauskäufer beantragt erneut einen wohnungsbaukredit und zahlt gleichzeitig die bisherige hochverzinsliche hypothek zurück. derzeit besteht noch unsicherheit darüber, ob eine „umschuldung“ bankübergreifend durchgeführt werden kann, und konkrete pläne sind dringend erforderlich.

32. umfang der senkung: die möglichkeit einer umfassenden senkung der bestehenden hypothekenzinsen ist gering. es wird erwartet, dass die senkung schrittweise und differenziert erfolgen wird. gleichzeitig erfolgt eine pilotzinssenkung für bestehende gebrauchtwohnungshypotheken reduziert werden.nach dem präzedenzfall der senkung bestehender hypothekenzinsen im jahr 2008, als geschäftsbanken detaillierte regeln zur senkung bestehender hypothekenzinsen einführten, war die möglichkeit einer umfassenden reduzierung für alle kreditnehmer gering, und die reduzierungspolitik könnte auf eine hohe qualität ausgerichtet sein kunden; während im september 2023 die bisherige zinssenkung nur für erstwohnungsdarlehen galt und die zinssätze für zweitwohnungsdarlehen nicht angepasst wurden, wird der umfang der bestehenden hypothekenzinssenkungen voraussichtlich nicht angepasst auf zweitwohnungen auszudehnen.

4. zeit für anpassungen: es wird erwartet, dass große banken einige zeit brauchen werden, um anpassungen vorzunehmen.basierend auf den erfahrungen im jahr 2008 nahmen einige banken anfang 2009 anpassungen vor, nachdem die zentralbank im oktober 2008 die neue politik bekannt gegeben hatte, und führten in einigen bereichen vorzugszinssätze für bestehende hypothekendarlehen ein. vom politischen vorschlag bis zur umsetzung vergeht noch einige zeit.

5. herabstufung der institute: banken mit einem kleinen anteil an privathypothekenkrediten und hohen nettozinsmargen könnten die ersten sein, die es ausprobieren.der anteil der hypothekendarlehen und die höhe der nettozinsmarge sind zwei wesentliche faktoren, die die motivation der banken beeinflussen, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken. je höher der anteil der hypothekarkredite, desto größer sind die negativen auswirkungen der senkung der bestehenden hypothekarzinsen auf die banken. je kleiner die nettozinsmarge ist, desto geringer wird der raum für die nettozinsmarge durch die senkung der bestehenden hypothekenzinsen.

4. empfehlungen: schrittweise differenzierte rrr-reduktion und gezielte rrr-reduktionsunterstützung

banken können die bestehenden hypothekarzinsen schrittweise und differenziert senken. als reaktion auf die welle vorzeitiger rückzahlungen ist die senkung der bestehenden hypothekarzinsen ein allgemeiner trend.banken sollten so schnell wie möglich konkrete pläne und unterstützende einzelheiten herausgeben, um die anforderungen und verfahren für die beiden reduzierungsmethoden zu klären, beispielsweise die festlegung der höhe des kundenvermögens und die einschränkung vorzeitiger rückzahlungen durch kreditgeber. die zinssätze bestehender hypothekendarlehen können schrittweise gesenkt werden. beispielsweise werden bestehende hypothekendarlehen, deren zinssätze am 30. september 2024 noch höher als 4,5 % sind, in verschiedene stufen eingeteilt und mit differenzierten vorzugsregelungen versehen.

bieten sie banken politische anreize, die bestehende hypothekenzinsen zu senken.eine senkung der bestehenden hypothekarzinsen wird dazu führen, dass banken zinsen verlieren und es den banken, insbesondere solchen mit einem hohen anteil an hypothekendarlehen, an motivation mangelt. es wird empfohlen, banken mit einem hohen anteil an hypothekarkrediten zu unterstützen, um die polarität der banken zu erhöhen. beispielsweise sollten staatseigene banken und aktienbanken mit großen hypothekendarlehen eine orientierungshilfe erhalten und staatseigene banken sollten ermutigt werden, eine führende rolle zu spielen.banken, die aktiv die zinsen bestehender hypothekendarlehen senken, können durch gezielte rrr-senkungen unterstützt werden.durch reale geldunterstützungssubventionen und die einführung struktureller geldpolitischer instrumente werden banken gleiche oder teilweise subventionen für zinsverluste erhalten, die durch die senkung bestehender hypothekenzinsen entstehen.