berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

teks: tim ren zeping

perkenalan

jika suku bunga hipotek saat ini dapat diturunkan, hal ini akan sangat mengurangi beban penduduk dan meningkatkan kepercayaan pasar. hal ini melibatkan pinjaman hipotek sebesar 38 triliun yuan, yang tidak mampu ditanggung oleh banyak penduduk. ikuti arus perbuatan baik dan tanggapi suara masyarakat. tidak ada kebaikan yang lebih besar.

pada bulan desember 2023, kami mengusulkan "tiga langkah untuk menyelamatkan real estat" (lihat "tiga langkah untuk menyelamatkan real estat") dan berulang kali menyerukan penurunan suku bunga berkelanjutan, termasuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada untuk rumah kedua.

sejak tahun 2024, perbedaan suku bunga antara pinjaman hipotek yang ada dan yang baru terus melebar, dan fenomena penduduk yang melunasi pinjamannya di muka dan terpaksa mengakhiri pinjamannya semakin meningkat, dan semakin banyak seruan untuk menurunkan suku bunga. pinjaman hipotek yang ada.

2023pada tahun 2019, putaran pertama penurunan suku bunga hipotek memiliki pengaruh yang signifikan, namun terhadap kebijakanruang kebijakan masih ada.pada tanggal 31 agustus 2023, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara mengeluarkan "pemberitahuan tentang hal-hal yang relevan mengurangi suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada", yang mengklarifikasi bahwa peminjam rumah pertama yang memenuhi syarat dapat bernegosiasi dengan lembaga keuangan pemberi pinjaman untuk menurunkan suku bunga. pada bulan juli 2024, bank sentral merilis "laporan operasi keuangan regional tiongkok (2024)", yang mengulas dampak kebijakan penurunan suku bunga hipotek yang ada pada tahun 2023 dalam bentuk topik khusus.

2024pada tahun 2019, ekspektasi penurunan suku bunga kpr kembali muncul.dalam konferensi kerja pada paruh kedua tahun 2024, bank rakyat tiongkok mengusulkan untuk "lebih mengalihkan fokusnya ke arah memberi manfaat bagi penghidupan masyarakat dan mendorong konsumsi." sejak agustus 2024, bank rakyat tiongkok telah menyebutkan dalam wawancara publik “mempromosikan penurunan yang stabil dalam pembiayaan perusahaan dan biaya kredit penduduk” dan “mempelajari langkah-langkah kebijakan untuk meningkatkan cadangan.” munculnya berbagai sinyal kebijakan kembali menggugah perhatian pasar terhadap penurunan suku bunga kpr yang ada.

kebutuhan untuk menurunkan suku bunga hipotek saat ini telah meningkat，hal ini membantu warga mengurangi tekanan pembayaran pinjaman dan mengatasi kesulitan sementara bagi bank, hal ini dapat mengurangi kerugian bunga yang disebabkan oleh pembayaran kembali pinjaman lebih awal dan membantu bank mempertahankan pelanggan berkualitas tinggi. ketika suku bunga terus turun, kesenjangan antara suku bunga hipotek saat ini beberapa tahun lalu dan suku bunga saat ini lebih dari 20%.

kami menghitung berdasarkan pinjaman hipotek 30 tahun sebesar 1 juta yuan dan pembayaran pokok serta bunga yang setara. diperkirakan penurunan suku bunga hipotek saat ini sebesar 60bp-80bp dapat mengurangi pembayaran bulanan peminjam sekitar 340-450 yuan, sehingga menghemat. 7% -9% dari pembayaran bulanan dan total jumlah pembayaran.

bagaimana suku bunga hipotek saat ini bisa turun? 1) pada tahun 2023 melalui cara langsung yaitu mengubah persyaratan kontrak. pada tahun 2024, apakah putaran "re-hipotek" ini dapat dilakukan antar bank masih perlu diumumkan. 2) putaran penurunan suku bunga hipotek saat ini diperkirakan mencapai 60-80bp, menghemat biaya bunga masyarakat sebesar 228 miliar hingga 304 miliar yuan. 3) kemungkinan penurunan suku bunga secara komprehensif pada pinjaman hipotek yang ada untuk rumah pertama dan kedua adalah rendah. diharapkan bahwa suku bunga akan diturunkan secara bertahap dan berbeda, dan dilakukan percontohan penurunan suku bunga. pada pinjaman hipotek yang ada untuk rumah bekas dapat dilaksanakan.

disarankan untuk mempercepat pengenalan rencana dan aturan rinci untuk menurunkan suku bunga kpr yang ada. pada saat yang sama, insentif kebijakan akan diberikan kepada bank-bank yang menurunkan suku bunga hipotek, seperti pemotongan persyaratan cadangan yang ditargetkan dan subsidi untuk perangkat kebijakan moneter struktural.

teks

1. perbedaan suku bunga antara pinjaman hipotek yang ada dan yang baru sangat besar, situasi pendapatan dan lapangan kerja yang parah, dan fenomena penduduk yang membayar kembali pinjamannya di muka semakin meningkat.

1, penurunan lpr dan penurunan porsi add-on mengakibatkan kesenjangan yang besar antara suku bunga kpr yang ada dengan suku bunga kpr yang baru.ada dua metode utama dalam menentukan suku bunga hipotek pribadi, yang pertama adalah model suku bunga tetap, dan yang lainnya adalah suku bunga mengambang "lpr + poin". jika pembeli rumah memilih suku bunga mengambang, suku bunga pinjaman umum akan disesuaikan pada "tanggal penetapan harga" yang ditentukan dalam kontrak. isi penyesuaiannya adalah lpr, dan bagian tambahannya umumnya tetap tidak berubah selama masa kontrak.

di satu sisi, penurunan lpr yang terus menerus menyebabkan perbedaan suku bunga pembeli rumah sebelumnya dengan suku bunga pembeli rumah saat ini.sejak oktober 2019 hingga agustus 2024, lpr turun 100 basis poin dari 4,85% menjadi 3,85%.

di sisi lain, pinjaman hipotek yang sudah ada lebih banyak ditingkatkan, sementara pinjaman hipotek baru malah dikurangi, bukannya ditingkatkan.kesenjangan antara poin hipotek yang ada dan yang baru ditambahkan juga memperlebar selisih suku bunga antara pinjaman hipotek yang ada dan yang baru. sejak “517 new deal” pada tahun 2024, berbagai kota berturut-turut membatalkan atau menurunkan batas bawah suku bunga kpr secara signifikan. sejak awal tahun, lpr dengan jangka waktu 5 tahun ke atas telah dikurangi secara kumulatif sebesar 35bp, suku bunga kpr baru resmi memasuki "era 3", dan selisih suku bunga kpr baru dan lama meningkat pesat. ambil contoh kota-kota utama di negara saya, beijing, shanghai, dan shenzhen.

shanghai: mulai 24 juli 2021 hingga 14 desember 2023, batas bawah pinjaman rumah pertama shanghai selalu lpr+35bp.ini 80 basis poin lebih tinggi dari batas bawah suku bunga terbaru setelah new deal 17 mei.。

shenzhen: mulai 8 oktober 2019 hingga 28 september 2023, batas bawah suku bunga pinjaman rumah pertama di shenzhen selalu lpr+30bp.ini 75 basis poin lebih tinggi dari batas bawah suku bunga terbaru setelah new deal 17 mei.

beijing: mulai 8 oktober 2019 hingga 14 desember 2023, batas bawah suku bunga pinjaman rumah pertama di beijing akan selalu lpr+55bp.ini 100 basis poin lebih tinggi dari batas bawah suku bunga terbaru setelah new deal 26 juni.

2, dampak buruk dari perubahan lingkungan eksternal semakin meningkat, permintaan efektif dalam negeri tidak mencukupi, pemulihan ekonomi melambat, dan ekspektasi pendapatan masyarakat terhadap pekerjaan tidak stabil, yang cenderung mengurangi beban utang dan bunga.perekonomian tiongkok melambat pada kuartal kedua. pdb aktual pada kuartal kedua adalah 4,7% tahun-ke-tahun, 0,6 poin persentase lebih rendah dibandingkan kuartal pertama; kuartal pertama. penduduk tidak yakin akan pekerjaan di masa depan dan ekspektasi pendapatan.

menurut survei urban saver yang dilakukan bank sentral, pada kuartal kedua tahun 2024, indeks perasaan pendapatan masa depan penduduk dan indeks kepercayaan pendapatan turun masing-masing sebesar 1,3 dan 1,4 poin persentase dibandingkan kuartal sebelumnya. indeks perasaan bekerja turun sebesar 1,4 poin persentase dari kuartal pertama, dengan 48,1% penduduk percaya bahwa “situasinya parah dan pekerjaan sulit” atau “tidak pasti”. karena perkiraan penurunan lapangan kerja dan pendapatan, penduduk cenderung mengurangi investasi dan konsumsi, meningkatkan simpanan, dan mengurangi kewajiban, sehingga memilih untuk membayar kembali pinjaman yang ada terlebih dahulu.

2. apa dampak penurunan suku bunga kpr yang ada?

penurunan suku bunga kpr yang ada secara langsung menguntungkan masyarakat. bagi bank, hal ini dapat mengurangi kerugian bunga akibat pelunasan lebih awal dan membantu bank mempertahankan nasabah berkualitas tinggi.

dari sudut pandang warga, penurunan suku bunga kpr yang ada akan membantu meringankan tekanan pembayaran utang pemegang hipotek yang ada, mengurangi fenomena pelunasan lebih awal atas pinjaman yang ada, meningkatkan pendapatan yang dapat dibelanjakan warga, meningkatkan kepercayaan konsumen, dan menstimulasi pertumbuhan. total permintaan sosial.

menurut "laporan operasi keuangan regional tiongkok (2024)", suku bunga hipotek saat ini akan diturunkan pada tahun 2023, yang akan mengurangi beban bunga peminjam sekitar 170 miliar yuan setiap tahun, sehingga memainkan peran penting dalam mengurangi pembayaran pinjaman lebih awal dan merangsang pertumbuhan konsumsi. sebuah survei yang dilakukan oleh bank sentral cabang chongqing menunjukkan bahwa lebih dari 30% penduduk yang disurvei berencana menggunakan pembayaran bunga yang dihemat untuk meningkatkan konsumsi.

dengan asumsi bahwa putaran suku bunga kpr yang ada saat ini turun ke batas bawah suku bunga kpr terbaru, suku bunga yang ada di beberapa kota dapat disesuaikan hingga 100bp.berdasarkan pinjaman hipotek 30 tahun sebesar 1 juta yuan dan pembayaran pokok serta bunga yang setara, diperkirakan penurunan suku bunga hipotek saat ini sebesar 60bp-80bp dapat mengurangi pembayaran bulanan peminjam sekitar 340-450 yuan, menghemat 7% -9% dari pembayaran bulanan dan total jumlah pembayaran.

dari sudut pandang bank, bank saat ini perlu segera menyelesaikan masalah perluasan kerugian bunga yang disebabkan oleh peningkatan pembayaran di muka pinjaman. menurunkan suku bunga hipotek mungkin merupakan solusi yang masuk akal. rencana yang masuk akal untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada akan membantu mempertahankan nasabah berkualitas tinggi di bank.

3. bagaimana suku bunga hipotek saat ini bisa turun pada putaran ini?

penurunan suku bunga kpr yang terakhir bukanlah sebuah akhir, dan masih ada ruang untuk implementasi kebijakan.pada tanggal 31 agustus 2023, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara mengeluarkan "pemberitahuan tentang hal-hal yang relevan mengurangi suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada", yang mengklarifikasi bahwa peminjam rumah pertama yang memenuhi syarat dapat bernegosiasi dengan lembaga keuangan pemberi pinjaman untuk menurunkan suku bunga.pertama, tingkat suku bunga pinjaman baru ditentukan secara independen oleh lembaga keuangan dan peminjam melalui negosiasi independen, dan rentang penurunan “top-down” yang akurat masih kurang.；kedua, poin yang ditambahkan ke lpr untuk pinjaman yang baru diterbitkan tidak boleh lebih rendah dari batas bawah kebijakan suku bunga pinjaman rumah pertama di kota tempat pinjaman awal diterbitkan , ruang untuk penyesuaian ke bawah lebih terbatas; ketiga,, setelah suku bunga hipotek saat ini diturunkan pada tahun 2023, menurut laporan implementasi kebijakan moneter bank sentral pada kuartal keempat tahun 2023, suku bunga rata-rata tertimbang saat ini yang disesuaikan telah turun menjadi 4,27%, namun masih sekitar 82 bp lebih tinggi dari suku bunga rata-rata tertimbang pada kuartal kedua tahun 2024. tingkat pinjaman hipotek baru sebesar 3,45%.

1, kisaran pengurangan diperkirakan sebesar 60-80bp, menghemat biaya bunga masyarakat sebesar 228 miliar yuan hingga 304 miliar yuan.menurut "laporan operasi regional china 2024", pada bulan september 2023, putaran terakhir suku bunga kpr yang ada, penurunan rata-rata sekitar 73 bp. namun menurut data yang dikeluarkan badan pengawasan keuangan negara, margin bunga bersih bank umum pada triwulan ii tahun 2024 adalah sebesar 1,54%, yang sudah berada pada level rendah dan jauh lebih rendah dibandingkan level 1,74% pada triwulan ii. tahun 2023. diperkirakan besarnya putaran pengurangan ini akan berada pada kisaran 60-80bp.

menurut laporan statistik bank sentral mengenai investasi pinjaman oleh lembaga keuangan pada kuartal kedua, pada akhir kuartal kedua tahun 2024, saldo pinjaman perumahan pribadi di negara saya adalah 37,8 triliun yuan.diperkirakan jumlah total pinjaman hipotek yang ada di negara saya adalah sekitar 38 triliun yuan. jika suku bunga hipotek saat ini diturunkan sebesar 60bp-80bp, peminjam hipotek akan menghemat biaya bunga sebesar 228 miliar yuan hingga 304 miliar yuan setiap tahun.

22. metode penurunan peringkat: metode langsung adalah dengan mengubah syarat-syarat kontrak, dan metode tidak langsung adalah "mengganti yang lama dengan yang baru".mengubah ketentuan kontrak, yaitu bank dan pembeli rumah melakukan negosiasi secara independen untuk mengubah isi kontrak dan menguranginya. pada bulan september 2023 yaitu pada putaran terakhir, suku bunga yang lebih tinggi dibatalkan dan diubah menjadi suku bunga kpr baru dengan menurunkan bagian poin tambahan. yang lainnya adalah "mengganti yang lama dengan yang baru", yaitu penggantian pinjaman atau "penggadaian kembali". pembeli rumah mengajukan kembali pinjaman perumahan dan pada saat yang sama melunasi hipotek berbunga tinggi sebelumnya. saat ini, masih ada ketidakpastian mengenai apakah "remortgage" dapat dilakukan di seluruh bank, dan rencana khusus sangat diperlukan.

32. cakupan pengurangan: kemungkinan penurunan suku bunga hipotek yang ada secara komprehensif rendah. diharapkan pengurangan tersebut akan dilakukan secara bertahap dan dibedakan dikurangi.berdasarkan preseden penurunan suku bunga hipotek yang ada pada tahun 2008, ketika bank komersial memperkenalkan aturan rinci untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada, kemungkinan pengurangan komprehensif untuk semua peminjam kecil, dan kebijakan pengurangan mungkin condong ke arah kebijakan berkualitas tinggi. pelanggan; dan pada bulan september 2023, penurunan suku bunga kpr yang ada sebelumnya hanya mencakup kpr pertama, dan suku bunga kpr kedua belum disesuaikan meluas ke rumah kedua.

4. saatnya penyesuaian: bank-bank besar diperkirakan memerlukan waktu untuk melakukan penyesuaian.berdasarkan pengalaman pada tahun 2008, setelah bank sentral mengumumkan kebijakan baru pada bulan oktober 2008, beberapa bank melakukan penyesuaian pada awal tahun 2009 dan menerapkan suku bunga preferensi untuk pinjaman hipotek yang ada di beberapa daerah. masih memerlukan waktu mulai dari usulan kebijakan hingga implementasinya.

5. penurunan peringkat institusi: bank dengan proporsi pinjaman hipotek pribadi yang kecil dan margin bunga bersih yang besar mungkin menjadi yang pertama mencobanya.proporsi pinjaman hipotek dan tingkat margin bunga bersih merupakan dua faktor utama yang mempengaruhi motivasi bank untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada. semakin tinggi proporsi pinjaman hipotek, semakin besar dampak negatif terhadap bank dari penurunan suku bunga hipotek yang ada. semakin kecil margin bunga bersih, penurunan suku bunga kpr yang ada akan semakin menekan ruang margin bunga bersih.

4. rekomendasi: membedakan pengurangan rrr secara bertahap dan dukungan yang ditargetkan untuk pengurangan rrr

bank dapat menurunkan suku bunga kpr yang ada secara bertahap dan berbeda. menanggapi gelombang pelunasan lebih awal, penurunan suku bunga hipotek adalah tren umum.bank harus menerbitkan rencana spesifik dan rincian pendukung sesegera mungkin untuk memperjelas persyaratan dan prosedur untuk dua metode pengurangan tersebut, seperti menetapkan ukuran aset nasabah dan membatasi pelunasan lebih awal oleh pemberi pinjaman. suku bunga pinjaman hipotek yang ada dapat diturunkan secara bertahap. misalnya, pinjaman hipotek yang ada dengan suku bunga masih lebih tinggi dari 4,5% pada tanggal 30 september 2024 akan dibagi ke dalam tingkatan yang berbeda dan diberikan kebijakan preferensi yang berbeda.

memberikan insentif kebijakan kepada bank yang menurunkan suku bunga kpr yang ada.menurunkan suku bunga kpr yang ada akan menyebabkan bank kehilangan bunga, dan bank, terutama bank dengan proporsi pinjaman kpr yang tinggi, kurang motivasi. disarankan agar bank-bank dengan proporsi pinjaman hipotek yang tinggi didukung untuk meningkatkan polaritas bank. misalnya, panduan jendela harus diberikan kepada bank-bank milik negara dan bank-bank saham gabungan yang mempunyai pinjaman hipotek dalam jumlah besar, dan bank-bank milik negara harus didorong untuk memainkan peran utama.bank-bank yang secara aktif menurunkan suku bunga pinjaman hipotek yang ada dapat didukung oleh penurunan rrr yang ditargetkan.subsidi yang didukung uang riil dan penetapan perangkat kebijakan moneter struktural akan memberikan subsidi yang sama atau sebagian kepada bank atas kerugian bunga yang disebabkan oleh penurunan suku bunga hipotek yang ada.