소식

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글: ren zeping 팀

소개

기존 주택담보대출 금리를 낮추면 주민들의 부담이 크게 줄어들고 시장의 신뢰도도 높아질 것입니다. 주택담보대출에는 많은 주민들이 감당할 수 없는 38조 위안이 소요됩니다. 선행의 흐름을 따르고 국민의 목소리에 응답하는 것보다 더 좋은 것은 없습니다.

2023년 12월에는 '부동산 살리기 3대 방안'('부동산 살리기 3대 방안' 참고)을 제안하고, 세컨드하우스에 대한 기존 주택담보대출 금리를 낮추는 등 지속적인 금리인하를 거듭 촉구했습니다.

2024년부터 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 금리차이가 지속적으로 벌어지고, 주민들이 대출금을 미리 상환하고 대출을 강제로 해지하는 현상이 늘면서 주택담보대출 금리를 인하해야 한다는 요구가 높아지고 있다. 기존 주택담보대출.

20232019년에는 기존 모기지 금리 인하 1차가 상당한 효과를 보였지만 정책은정책 공간은 여전히 ​​존재합니다.2023년 8월 31일, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 "기존 첫 주택 대출 이자율 인하 관련 사항에 관한 통지"를 발표하여 적격한 기존 첫 주택 대출자가 협상할 수 있음을 명시했습니다. 대출 금융 기관은 이자율을 낮춰줍니다. 중앙은행은 2024년 7월 2023년 기존 모기지 금리 인하의 정책 효과를 특집 형태로 검토한 '중국 지역 금융운영보고서(2024)'를 발표했다.

20242019년에는 기존 모기지 금리 인하 기대감이 다시 부각되었습니다.중국인민은행은 2024년 하반기 업무회의에서 “인민생활에 더욱 초점을 맞추고 소비를 촉진하는 쪽으로 초점을 전환하자”고 제안했다. 중국인민은행은 2024년 8월부터 공개 인터뷰에서 "기업 자금 조달과 주민 신용 비용의 꾸준하고 꾸준한 감소를 촉진"하고 "지준금을 늘리기 위한 정책 방안을 ​​연구한다"고 언급해 왔다. 다양한 정책 신호가 등장하면서 기존 주택담보대출 금리 인하에 대한 시장의 관심이 다시 한 번 높아졌습니다.

기존 모기지 금리를 낮춰야 할 필요성이 높아졌습니다.，이는 주민들의 대출 상환 압력을 줄이고 은행의 경우 조기 상환으로 인한 이자 손실을 줄이고 은행이 우수한 고객을 유지하는 데 도움이 됩니다. 금리가 계속 떨어지면서 몇 년 전 기존 모기지 금리와 현재 금리의 격차가 20% 이상이다.

30년 담보대출 100만 위안, 원금과 이자 균등 상환을 기준으로 계산하면 기존 모기지 이자율을 60bp~80bp 인하하면 차용인의 월 상환액을 약 340~450위안 정도 줄일 수 있는 것으로 추산됩니다. 월 납부금 및 총 상환액의 7%~9%.

기존 모기지 이자율은 어떻게 떨어질 수 있나요? 1) 2023년에는 계약조건 변경이라는 직접적인 방법을 통해 2024년에도 은행 전체에 걸쳐 '재담보대출'이 가능한지는 아직 밝혀지지 않았다. 2) 이번 모기지 금리 인하폭은 60~80bp로 2,280억~3,040억 위안에 달하는 국민 이자비용을 절감할 것으로 예상된다. 3) 기존 1주택, 2주택 주택담보대출 금리를 종합적으로 인하할 가능성은 낮고, 단계적, 차등적으로 금리를 인하할 것으로 예상된다. 중고 주택에 대한 기존 모기지 대출이 시행될 수 있습니다.

기존 모기지 금리를 낮추기 위한 방안과 세부 규정 도입에 속도를 내는 것이 바람직하다. 동시에, 지준율 목표 삭감, 구조적 통화 정책 도구에 대한 보조금 등 기존 모기지 금리를 낮추는 은행에 정책 인센티브가 제공될 것입니다.

텍스트

1. 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 금리차이가 크고, 소득 및 고용상황이 심각하며, 대출금을 미리 상환하는 주민들이 늘어나고 있습니다.

1, lpr 하락과 add-on 비중 감소로 인해 기존 모기지 금리와 신규 모기지 금리 사이에 큰 격차가 발생했습니다.개인 모기지 금리를 책정하는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 고정 금리 모델이고 다른 하나는 "lpr + 포인트" 변동 금리 모델입니다. 주택구입자가 변동금리를 선택할 경우, 일반대출 금리는 계약서에 명시된 '재가격 조정일'에 조정되며, 조정 내용은 lpr이며 추가되는 부분은 계약 기간 동안 일반적으로 변경되지 않습니다.

한편, lpr의 지속적인 하락으로 인해 이전 주택 구매자의 금리와 현재 주택 구매자의 금리 간의 차이가 발생했습니다.2019년 10월부터 2024년 8월까지 lpr은 4.85%에서 3.85%로 100bp 감소했습니다.

반면 기존 주택담보대출은 오히려 늘린 반면, 신규 주택담보대출은 늘어나기는커녕 줄었다.기존 모기지 포인트와 신규 추가 모기지 포인트의 격차로 인해 기존 모기지론과 신규 모기지론 간의 이자율 스프레드도 넓어집니다. 2024년 '517뉴딜' 이후 여러 도시에서 잇따라 주택담보대출 금리 하한을 취소하거나 대폭 인하했다. 연초부터 만기 5년 이상 lpr은 누계 35bp 인하되었고 신규 모기지 금리는 공식적으로 '3시대'에 진입했으며 신규 모기지와 기존 모기지의 금리 차이가 급격히 확대됐다. 우리나라의 주요 도시인 베이징, 상하이, 선전을 예로 들어 보겠습니다.

상하이: 2021년 7월 24일부터 2023년 12월 14일까지 상하이 첫 주택 대출의 하한은 항상 lpr+35bp입니다.5·17 뉴딜 이후 금리인하한도보다 80bp 높은 수준이다.。

선전: 2019년 10월 8일부터 2023년 9월 28일까지 선전의 첫 주택 대출 금리 하한은 항상 lpr+30bp입니다.5·17 뉴딜 이후 최근 기준금리 하한보다 75bp 높은 수준이다.

베이징: 2019년 10월 8일부터 2023년 12월 14일까지 베이징의 첫 주택 대출 금리 하한은 항상 lpr+55bp입니다.6·26 뉴딜 이후 최근 기준금리 하한보다 100bp 높은 수준이다.

2, 대외환경 변화에 따른 부정적 영향 증가, 국내 유효수요 부족, 경기회복 둔화, 주민의 고용소득 기대가 불안정하여 부채 및 이자비용이 감소하는 경향이 있음.2분기 중국 경제는 둔화됐다. 2분기 실질 국내총생산(gdp)은 전년 동기 대비 4.7%로 전분기 대비 0.6%포인트 낮았다. 1분기. 주민들은 미래의 고용과 소득 기대에 대해 확신이 없습니다.

중앙은행 도시보호 조사에 따르면 2024년 2분기 주민 미래소득체감지수와 소득신뢰지수는 전분기 대비 각각 1.3%포인트, 1.4%포인트 하락했다. 취업감지수는 1분기보다 1.4%포인트 하락했고, 주민의 48.1%가 '상황이 심각해 취업이 어렵다', '불확실하다'고 답했다. 고용 및 소득 감소가 예상됨에 따라 주민들은 투자와 소비를 줄이고 예금을 늘리며 부채를 줄이면서 기존 대출금을 미리 상환하는 경향을 보이고 있습니다.

2. 기존 모기지 금리 인하로 인해 어떤 영향을 받게 됩니까?

기존 모기지 이자율 인하는 은행의 경우 조기 상환으로 인한 이자 손실을 줄이고 은행이 우수한 고객을 유지하는 데 도움이 될 수 있습니다.

주민입장에서는 기존 모기지 금리 인하로 인해 기존 모기지 보유자의 채무상환압력 완화, 기존 대출금 조기상환 현상 감소, 주민 가처분소득 증대, 소비자 신뢰 제고, 경제성장 촉진 등에 도움이 될 것으로 기대된다. 총 사회적 수요.

"중국 지역 재정 운영 보고서(2024)"에 따르면, 2023년 기존 모기지 이자율이 인하되어 차입자의 이자 비용이 매년 약 1,700억 위안 감소하고, 조기 대출 상환을 줄이는 데 중요한 역할을 하며, 소비 성장을 자극합니다. 중앙은행 충칭지점 조사에 따르면, 조사 대상 주민의 30% 이상이 저축한 이자금을 소비 진작에 사용할 계획인 것으로 나타났다.

현행 모기지 금리가 최근 모기지 금리 하한선까지 떨어진다고 가정하면, 일부 도시에서는 기존 금리가 최대 100bp까지 조정될 수 있다.30년 담보대출 100만 위안, 원리금 균등상환을 기준으로 기존 모기지 금리를 60bp~80bp 인하하면 차용인의 월부담금을 약 340~450위안 줄여 7%를 절약할 수 있는 것으로 추산된다. - 월 납입금 및 총 상환액의 9%.

은행 입장에서는 대출 조기상환 증가로 인한 이자손실 확대 문제를 시급히 해결해야 하기 때문에 기존 모기지 금리를 낮추는 것이 이익 손실보다는 낫다. 기존 모기지 이자율을 낮추기 위한 합리적인 계획은 은행에서 우수한 고객을 유지하는 데 도움이 될 것입니다.

3. 이번 라운드에서 기존 모기지 이자율은 어떻게 하락할 수 있습니까?

기존 주택담보대출 금리의 마지막 인하가 끝이 아니며 아직 정책 시행의 여지가 남아 있다.2023년 8월 31일, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 "기존 첫 주택 대출 이자율 인하 관련 사항에 관한 통지"를 발표하여 적격한 기존 첫 주택 대출자가 협상할 수 있음을 명시했습니다. 대출 금융 기관은 이자율을 낮춰줍니다.첫째, 신규 대출 금리 수준은 금융기관과 차주가 독립적인 협상을 통해 독립적으로 결정하고, 정확한 '하향식' 인하폭이 부족하다.；둘째, 새로 발행된 대출에 대해 lpr에 추가되는 포인트는 원래 대출이 발행된 도시의 첫 번째 주택 대출 이자율의 정책 하한액보다 낮아서는 안 됩니다. , 하향 조정의 여지가 더 제한적입니다., 중앙은행 2023년 4분기 통화정책 시행 보고서에 따르면 2023년 기존 모기지 금리 인하 이후 조정 기존 가중평균 금리는 4.27%로 떨어졌으나 여전히 2024년 2분기 가중평균 금리보다는 약 82bp 높다. 신규 모기지 대출 금리는 3.45%입니다.

1인하 범위는 60~80bp로 2,280억~3,040억 위안의 국민 이자비용을 절감할 것으로 예상된다.'2024년 중국 지역 운영 보고서'에 따르면 기존 모기지 금리 마지막 라운드인 2023년 9월 평균 하락 폭은 약 73bp였다. 그러나 국가금융감독관리국이 발표한 자료에 따르면 2024년 2분기 시중은행의 순이자마진은 1.54%로 이미 낮은 수준으로 2분기 1.74% 수준보다 현저히 낮은 수준이다. 2023년. 이번 감소폭은 60~80bp 범위가 될 것으로 예상된다.

중앙은행의 2분기 금융기관 대출투자 통계보고서에 따르면 2024년 2분기 말 우리나라 개인 주택대출 잔액은 37조8천억 위안에 달했다.우리나라의 기존 주택담보대출 총액은 약 38조 위안으로 추산된다. 기존 주택담보대출 금리를 60~80bp 인하하면 주택담보대출자는 매년 2,280억~3,040억 위안의 이자비용을 절약할 수 있다.

22. 다운그레이드 방법: 직접적인 방법은 계약 조건을 변경하는 것이고, 간접적인 방법은 "기존 것을 새 것으로 교체"하는 것입니다.계약조건을 변경하는 것, 즉 은행과 주택 구입자가 독립적으로 협상하여 계약 내용을 변경하고 축소하는 것입니다. 2023년 9월, 즉 마지막 라운드에서 가산부분을 인하해 고금리가 무효화되고 새로운 모기지 금리로 변경됐다. 다른 하나는 "낡은 것을 새 것으로 바꾸는 것", 즉 대출 대체 또는 "재 모기지"입니다. 주택 구매자는 주택 대출을 다시 신청하는 동시에 이전의 고금리 모기지를 상환합니다. 현재로서는 "재담보대출"이 은행 전체에서 이루어질 수 있는지 여부에 대한 불확실성이 여전히 존재하며 구체적인 계획이 시급히 필요합니다.

32. 인하 범위 : 기존 주택담보대출 금리의 포괄적인 인하 가능성은 낮으며, 동시에 기존 중고주택담보대출에 대한 금리인하도 단계적으로 진행될 것으로 예상된다. 줄어들다.2008년 기존 주택담보대출 금리를 인하한 선례에 따르면 시중은행이 기존 주택담보대출 금리를 인하하는 세부규정을 도입했을 당시 전체 차주에 대한 포괄적인 인하 가능성은 적었고, 인하 정책이 우량 쪽으로 기울어질 수 있다. 2023년 9월 기존 모기지 금리는 1주택 대출에만 적용되며, 2주택 대출 금리는 조정되지 않을 예정이다. 2주택까지 확대.

4조정 시기 : 주요 은행들은 조정에 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다.2008년의 경험을 토대로 2008년 10월 중앙은행이 새로운 정책을 발표한 이후 일부 은행은 2009년 초 조정을 실시하고 일부 지역에서 기존 주택담보대출에 대한 우대금리를 시행했다. 정책제안부터 시행까지 아직 시간이 좀 걸립니다.

5기관의 등급 하향 조정: 개인 모기지 대출 비중이 적고 순이자 마진이 큰 은행이 가장 먼저 시도할 수 있습니다.주택담보대출 비중과 순이자마진 수준은 은행의 기존 주택담보대출 금리 인하 동기에 영향을 미치는 두 가지 주요 요인이다. 주택담보대출 비중이 높을수록 기존 주택담보대출 금리 인하가 은행에 미치는 부정적인 영향도 커진다. 순이자 마진이 작을수록 기존 모기지 이자율을 낮추면 순이자 마진 공간이 더욱 압축됩니다.

4. 제안: 차별화된 rrr 감소 단계와 목표화된 rrr 감소 지원

은행은 단계적이고 차별화된 방식으로 기존 모기지 금리를 낮출 수 있습니다. 조기상환 물결에 대응해 기존 모기지 금리를 낮추는 것이 대세다.은행은 고객 자산 규모 규정, 대출 기관의 조기 상환 제한 등 두 가지 축소 방법에 대한 요구 사항과 절차를 명확히 하기 위해 가능한 한 빨리 구체적인 계획과 지원 세부 사항을 발표해야 합니다. 기존 주택담보대출 금리는 단계적으로 인하될 수 있다. 예를 들어 2024년 9월 30일 현재 이자율이 4.5%를 초과하는 기존 주택담보대출은 등급별로 나누어 차별화된 우대정책을 제공할 예정이다.

기존 모기지 금리를 낮추는 은행에 정책 인센티브를 제공합니다.기존 주택담보대출 금리를 낮추면 은행의 이자가 줄어들고, 은행, 특히 주택담보대출 비중이 높은 은행은 의욕이 부족하다. 은행 극성을 높이기 위해서는 주택담보대출 비중이 높은 은행에 대한 지원을 권고한다. 예를 들어, 국유은행과 주택담보대출 규모가 큰 합자은행에 창구안내를 제공하고, 국유은행이 주도적 역할을 하도록 장려해야 한다.기존 모기지 대출에 대한 이자율을 적극적으로 낮추는 은행은 rrr 인하를 통해 지원을 받을 수 있습니다.실질 자금 지원 보조금과 구조적 통화 정책 도구의 확립은 기존 모기지 금리 인하로 인한 이자 손실에 대해 은행에 균등하거나 부분적으로 보조금을 제공할 것입니다.