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texte : l’équipe de ren zeping

introduction

si les taux d'intérêt hypothécaires existants peuvent être abaissés, cela réduira considérablement le fardeau des résidents et renforcera la confiance du marché. cela implique 38 000 milliards de yuans de prêts hypothécaires, que de nombreux résidents ne peuvent pas se permettre. suivez le flux des bonnes actions et répondez aux voix des gens. il n’y a pas de plus grand bien.

en décembre 2023, nous avons proposé les « trois mesures pour sauver l'immobilier » (voir « trois mesures pour sauver l'immobilier ») et avons appelé à plusieurs reprises à des réductions continues des taux d'intérêt, notamment une baisse des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants pour les résidences secondaires.

depuis 2024, l'écart de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires a continué de se creuser, et les résidents ont augmenté le nombre de remboursements anticipés et forcé l'arrêt des prêts. des appels se sont multipliés pour réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants.

2023en 2019, la première série de réductions des taux d’intérêt hypothécaires a eu un effet significatif, mais la politiquel’espace politique existe toujours.le 31 août 2023, la banque populaire de chine et l'administration d'état de surveillance financière ont publié un « avis sur les questions pertinentes réduisant les taux d'intérêt des prêts existants pour un premier logement », précisant que les emprunteurs éligibles pour un premier logement peuvent négocier avec l'institution financière prêteuse. pour réduire le taux d'intérêt. en juillet 2024, la banque centrale a publié le « rapport sur les opérations financières régionales de la chine (2024) », qui examine les effets politiques de la réduction actuelle des taux d'intérêt hypothécaires en 2023 dans un sujet spécial.

2024en 2019, les attentes d’une réduction des taux d’intérêt hypothécaires existants ont refait surface.lors de la conférence de travail du second semestre 2024, la banque populaire de chine a proposé de « se concentrer davantage sur le bénéfice des moyens de subsistance de la population et la promotion de la consommation ». depuis août 2024, la banque populaire de chine a évoqué dans des entretiens publics « la promotion d'une diminution stable du financement des entreprises et des coûts du crédit pour les résidents » et « l'étude de mesures politiques visant à augmenter les réserves ». l'émergence de nombreux signaux politiques a une fois de plus attiré l'attention du marché sur la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants.

la nécessité de baisser les taux d’intérêt hypothécaires existants s’est accrue，cela aide les résidents à réduire la pression sur le remboursement de leurs prêts et à surmonter les difficultés temporaires. pour les banques, cela peut réduire les pertes d'intérêts causées par les remboursements anticipés des prêts et aider les banques à fidéliser des clients de grande qualité. alors que les taux d’intérêt continuent de baisser, l’écart entre les taux d’intérêt hypothécaires existants il y a quelques années et les taux d’intérêt actuels est supérieur à 20 %.

nous calculons sur la base d'un prêt hypothécaire de 1 million de yuans sur 30 ans et de remboursements égaux du principal et des intérêts. on estime qu'une réduction de 60 à 80 points de base du taux d'intérêt hypothécaire existant peut réduire le paiement mensuel de l'emprunteur d'environ 340 à 450 yuans, ce qui représente une économie. 7% à 9% du paiement mensuel et du montant total du remboursement.

comment les taux d’intérêt hypothécaires existants pourraient-ils baisser ? 1) en 2023, cela se fera par une méthode directe, c'est-à-dire en modifiant les termes du contrat. en 2024, il reste à annoncer si ce cycle de « réhypothèque » peut être effectué entre les banques. 2) cette série de réductions des taux d’intérêt hypothécaires existants devrait atteindre 60 à 80 points de base, ce qui permettra d’économiser entre 228 et 304 milliards de yuans sur les dépenses d’intérêts de la population. 3) la possibilité d'abaisser globalement les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants pour les premières et les résidences secondaires est faible. on s'attend à ce que les taux d'intérêt soient réduits de manière progressive et différenciée, ainsi qu'à une réduction pilote des taux d'intérêt sur les logements. des prêts hypothécaires existants pour les maisons d'occasion peuvent être mis en œuvre.

il est recommandé d'accélérer l'introduction de plans et de règles détaillées visant à réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants. dans le même temps, des incitations politiques seront accordées aux banques qui abaissent les taux d’intérêt hypothécaires existants, comme des réductions ciblées des réserves obligatoires et des subventions aux outils de politique monétaire structurelle.

texte

1. la différence de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux est importante, la situation des revenus et de l'emploi est grave et le phénomène de remboursement anticipé des prêts par les résidents augmente.

1, la baisse du lpr et la diminution de la part complémentaire ont entraîné un écart important entre les taux d'intérêt hypothécaires existants et les nouveaux taux d'intérêt hypothécaires.il existe deux méthodes principales de tarification des taux d'intérêt hypothécaires personnels. l'une est le modèle à taux d'intérêt fixe et l'autre est le taux d'intérêt variable « lpr + points ». si l'acheteur choisit un taux d'intérêt variable, le taux d'intérêt général du prêt sera ajusté à la « date de retarification » stipulée dans le contrat, le contenu de l'ajustement est lpr, et la partie ajoutée reste généralement inchangée pendant la durée du contrat.

d'une part, la baisse continue du lpr a entraîné une différence entre les taux d'intérêt des anciens acheteurs de logements et les taux d'intérêt actuels des acheteurs de logements.d’octobre 2019 à août 2024, le lpr a diminué de 100 points de base, passant de 4,85 % à 3,85 %.

en revanche, les prêts hypothécaires existants ont augmenté davantage, tandis que les nouveaux prêts hypothécaires ont été réduits au lieu d'être augmentés.l’écart entre les points hypothécaires existants et ceux nouvellement ajoutés élargit également l’écart de taux d’intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux. depuis le « 517 new deal » en 2024, diverses villes ont successivement annulé ou abaissé de manière significative la limite inférieure des taux d’intérêt hypothécaires. depuis le début de l'année, les lpr d'une échéance de 5 ans et plus ont été réduits de 35 bp au total, les nouveaux taux d'intérêt hypothécaires sont officiellement entrés dans la « 3ème ère » et la différence de taux d'intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires s'est élargie rapidement. prenons comme exemples les villes clés de mon pays, pékin, shanghai et shenzhen.

shanghai : du 24 juillet 2021 au 14 décembre 2023, la limite inférieure du premier prêt immobilier de shanghai est toujours lpr+35bp.il est 80 points de base plus élevé que la dernière limite inférieure des taux d’intérêt après le new deal du 17 mai.。

shenzhen : du 8 octobre 2019 au 28 septembre 2023, la limite inférieure du taux d'intérêt du premier prêt immobilier à shenzhen est toujours lpr+30bp.il est 75 points de base plus élevé que la dernière limite inférieure des taux d'intérêt après le new deal du 17 mai.

pékin : du 8 octobre 2019 au 14 décembre 2023, la limite inférieure du taux d’intérêt du premier prêt immobilier de pékin sera toujours lpr+55bp.il est de 100 points de base supérieur à la dernière limite inférieure des taux d’intérêt après le new deal du 26 juin.

2, les effets néfastes des changements de l'environnement extérieur s'accentuent, la demande effective intérieure est insuffisante, la reprise économique ralentit et les attentes de revenus d'emploi des résidents sont instables, ce qui tend à réduire la dette et les charges d'intérêts.l'économie chinoise a ralenti au deuxième trimestre. le pib réel au deuxième trimestre était de 4,7% sur un an, soit 0,6 point de pourcentage de moins qu'au premier trimestre ; le pib trimestriel était de 0,7%, soit 0,8 point de pourcentage de moins qu'au premier trimestre. le premier trimestre. les résidents sont incertains quant à leurs attentes en matière d’emploi et de revenus futurs.

selon l'enquête par questionnaire de la banque centrale auprès des épargnants urbains, au deuxième trimestre 2024, l'indice de sentiment de revenu futur des résidents et l'indice de confiance en matière de revenu ont chuté respectivement de 1,3 et 1,4 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent. l'indice du sentiment d'emploi a chuté de 1,4 point de pourcentage par rapport au premier trimestre, avec 48,1 % des résidents estimant que « la situation est grave et l'emploi est difficile » ou « incertain ». en raison de la baisse attendue de l’emploi et des revenus, les résidents ont tendance à réduire leurs investissements et leur consommation, à augmenter leurs dépôts et à réduire leurs dettes, choisissant ainsi de rembourser par anticipation leurs prêts existants.

2. quel sera l’impact de la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants ?

la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants profite directement aux résidents, car elle peut réduire les pertes d'intérêts causées par les remboursements anticipés et aider les banques à fidéliser une clientèle de qualité.

du point de vue des résidents, la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants contribuera à atténuer la pression sur le remboursement des dettes des titulaires de prêts hypothécaires existants, à réduire le phénomène de remboursement anticipé des prêts existants, à augmenter le revenu disponible des résidents, à renforcer la confiance des consommateurs et à stimuler la croissance de demande sociale totale.

selon le « china regional financial operation report (2024) », la réduction des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants en 2023 réduira les charges d'intérêts des emprunteurs d'environ 170 milliards de yuans chaque année, jouant un rôle important dans la réduction des remboursements anticipés des prêts et dans la stimulation de la consommation. croissance. une enquête menée par la succursale de chongqing de la banque centrale a montré que plus de 30 % des habitants interrogés prévoyaient d'utiliser les intérêts économisés pour augmenter leur consommation.

en supposant que le cycle actuel des taux d'intérêt hypothécaires existants tombe à la limite inférieure des derniers taux d'intérêt hypothécaires, les taux d'intérêt existants dans certaines villes pourraient être ajustés jusqu'à 100 points de base.sur la base d'un prêt hypothécaire de 1 million de yuans sur 30 ans et de remboursements égaux du principal et des intérêts, on estime qu'une réduction de 60 à 80 pb du taux d'intérêt hypothécaire existant peut réduire le paiement mensuel de l'emprunteur d'environ 340 à 450 yuans, soit une économie de 7 %. -9% de la mensualité et du montant total du remboursement.

du point de vue des banques, elles doivent actuellement résoudre de toute urgence le problème de l'augmentation des pertes d'intérêts causées par l'augmentation des remboursements anticipés. la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants peut être une solution raisonnable. la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants aidera à retenir des clients de haute qualité dans la banque.

3. comment les taux d’intérêt hypothécaires existants pourraient-ils baisser au cours de ce cycle ?

la dernière série de réductions des taux d’intérêt hypothécaires existants n’est pas la fin, et il reste encore de la marge pour la mise en œuvre de politiques.le 31 août 2023, la banque populaire de chine et l'administration d'état de surveillance financière ont publié un « avis sur les questions pertinentes réduisant les taux d'intérêt des prêts existants pour un premier logement », précisant que les emprunteurs éligibles pour un premier logement peuvent négocier avec l'institution financière prêteuse. pour réduire le taux d'intérêt.premièrement, le niveau des taux d’intérêt des nouveaux prêts est déterminé indépendamment par les institutions financières et les emprunteurs dans le cadre de négociations indépendantes, et il manque une fourchette précise de réduction « descendante ».；deuxièmement, les points ajoutés au lpr pour les prêts nouvellement émis ne doivent pas être inférieurs à la limite politique inférieure des taux d'intérêt du premier prêt immobilier dans la ville où le prêt initial a été émis. pour les villes avec des points de taux d'intérêt plus élevés au moment de l'émission de l'hypothèque, la marge de manœuvre pour des ajustements à la baisse est plus limitée ;, après la réduction du taux d'intérêt hypothécaire existant en 2023, selon le rapport de mise en œuvre de la politique monétaire de la banque centrale pour le quatrième trimestre 2023, le taux d'intérêt moyen pondéré existant ajusté est tombé à 4,27 %, mais il est toujours environ 82 points de base supérieur au taux d'intérêt moyen pondéré du deuxième trimestre 2024. taux des nouveaux prêts hypothécaires de 3,45%.

1, la fourchette de réduction devrait être de 60 à 80 points de base, ce qui permettra d'économiser des dépenses d'intérêts de 228 milliards de yuans à 304 milliards de yuans.selon le « china regional operation report 2024 », en septembre 2023, dernière série de taux d'intérêt hypothécaires existants, la baisse moyenne était d'environ 73 points de base. cependant, selon les données publiées par l'administration d'état de surveillance financière, la marge nette d'intérêt des banques commerciales au deuxième trimestre 2024 était de 1,54 %, ce qui est déjà à un niveau faible et nettement inférieur au niveau de 1,74 % du deuxième trimestre. de 2023. l'ampleur de cette réduction devrait être comprise entre 60 et 80 points de base.

selon le rapport statistique de la banque centrale sur les investissements en prêts des institutions financières au deuxième trimestre, à la fin du deuxième trimestre 2024, le solde des prêts personnels au logement en chine s'élevait à 37 800 milliards de yuans.on estime que le montant total des prêts hypothécaires existants en chine est d'environ 38 000 milliards de yuans. si le taux d'intérêt hypothécaire existant est réduit de 60 à 80 milliards de yuans, les emprunteurs hypothécaires économiseront chaque année des frais d'intérêt de 228 milliards de yuans à 304 milliards de yuans.

22. méthode de déclassement : la méthode directe consiste à modifier les termes du contrat, et la méthode indirecte consiste à « remplacer l'ancien par le nouveau ».modifier les termes du contrat, c'est-à-dire que la banque et l'acheteur de la maison négocient indépendamment pour modifier le contenu du contrat et le réduire. en septembre 2023, c'est-à-dire lors du dernier cycle, le taux d'intérêt plus élevé a été invalidé et remplacé par le nouveau taux d'intérêt hypothécaire en abaissant la partie en points ajoutée. l'autre consiste à « remplacer l'ancien par le nouveau », c'est-à-dire le remplacement du prêt ou le « réhypothèque ». l'acheteur demande à nouveau un prêt au logement et rembourse en même temps l'hypothèque précédente à taux d'intérêt élevé. à l’heure actuelle, des incertitudes subsistent quant à la possibilité de « réhypothéquer » l’ensemble des banques, et des plans spécifiques sont nécessaires de toute urgence.

32. portée de la réduction : la possibilité d'une réduction globale des taux d'intérêt hypothécaires existants est faible. on s'attend à ce que la réduction soit échelonnée et différenciée. dans le même temps, la réduction pilote des taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires existants. être réduite.selon le précédent de réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants en 2008, lorsque les banques commerciales ont introduit les règles détaillées pour abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants, la possibilité d'une réduction globale pour tous les emprunteurs était faible et la politique de réduction pourrait être orientée vers des taux d'intérêt hypothécaires de haute qualité. les clients ; alors qu'en septembre 2023, la réduction précédente était les taux d'intérêt hypothécaires existants ne concernent que les prêts au premier logement, et les taux d'intérêt des prêts au logement secondaire n'ont pas été ajustés. à l'avenir, l'ampleur des réductions des taux d'intérêt hypothécaires existantes est attendue. à étendre aux résidences secondaires.

4. il est temps de s'ajuster : on s'attend à ce que les grandes banques mettent un certain temps à s'ajuster.sur la base de l'expérience de 2008, après que la banque centrale a annoncé la nouvelle politique en octobre 2008, certaines banques ont procédé à des ajustements au début de 2009 et ont mis en œuvre des taux d'intérêt préférentiels pour les prêts hypothécaires existants dans certaines régions. il faut encore un certain temps entre la proposition politique et la mise en œuvre.

5. déclassement des institutions : les banques disposant d'une faible proportion de prêts hypothécaires personnels et de marges d'intérêt nettes importantes pourraient être les premières à l'essayer.la proportion de prêts hypothécaires et le niveau de la marge nette d'intérêt sont deux facteurs majeurs qui influent sur la motivation des banques à réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants. plus la proportion de prêts hypothécaires est élevée, plus l’impact négatif sur les banques d’une baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants est important. plus la marge nette d'intérêt est faible, plus la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants comprimera encore davantage l'espace de la marge nette d'intérêt.

4. recommandations : réduction différenciée des rrr étape par étape et soutien ciblé à la réduction des rrr

les banques peuvent réduire les taux d’intérêt hypothécaires existants de manière progressive et différenciée. en réponse à la vague de remboursements anticipés, la tendance générale est à la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants.les banques devraient publier dès que possible des plans spécifiques et des détails à l'appui pour clarifier les exigences et les procédures pour les deux méthodes de réduction, telles que la stipulation de la taille des actifs des clients et la restriction des remboursements anticipés par les prêteurs. les taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants peuvent être réduits progressivement. par exemple, les prêts hypothécaires existants dont les taux d'intérêt sont encore supérieurs à 4,5 % au 30 septembre 2024 seront divisés en différents niveaux et bénéficieront de politiques préférentielles différenciées.

offrir des incitations politiques aux banques qui abaissent les taux d’intérêt hypothécaires existants.la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants entraînerait une perte d’intérêts pour les banques, et les banques, en particulier celles qui détiennent une forte proportion de prêts hypothécaires, manquent de motivation. il est recommandé de soutenir les banques ayant une forte proportion de prêts hypothécaires afin d’accroître la polarité bancaire. par exemple, des conseils devraient être donnés aux banques publiques et aux banques par actions qui accordent des prêts hypothécaires importants, et les banques publiques devraient être encouragées à jouer un rôle de premier plan.les banques qui abaissent activement les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires existants peuvent être soutenues par des réductions ciblées des rrr.les subventions en argent réel et la mise en place d'outils de politique monétaire structurelle fourniront des subventions égales ou partielles aux banques pour les pertes d'intérêts causées par la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants.