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텍스트/Dou Wenxue

편집자/미드나잇

2024년 부동산 시장은 계속해서 조정되고 있으며 부동산 거래 서비스 플랫폼 Beike도 전반적인 환경의 영향을 받았습니다.

최근 Shell은 2024년 중간 결과 발표를 발표했습니다. 작년의 벅더랜드 성장과 비교하여 Beike의 여러 주요 재무 데이터는 2024년 중반까지 감소를 기록했습니다.

보고 기간 동안 Beike의 총 영업 수입은 전년 대비 0.04% 감소한 397.5억 위안을 달성했으며 모회사에 귀속되는 순이익은 전년 대비 42.70% 감소한 23억 2400만 위안을 기록했습니다. 이익은 106억 4천만 위안으로 전년 대비 9.01% 감소했습니다.

그러나 1분기 실적에서는 여전히 Shell의 안정화 추세를 볼 수 있습니다.

2분기 미감사 재무 데이터에 따르면 Beike는 전년 동기 대비 19.9% ​​증가한 234억 위안의 순이익을 달성했으며 전년 대비 46.2% 증가한 순이익을 기록했습니다. 순이익은 26억 9천만 위안에 달해 전년 대비 1.39% 증가했습니다.

Shell의 2분기 재무 데이터, 사진 출처: Shell의 공식 WeChat 공개 계정

분기별 성장 데이터에 따르면 Beike의 2분기 순이익은 1분기 대비 43.67% 증가했으며, 모회사에 귀속되는 순이익은 3배 이상 크게 증가했습니다.

Beike의 실적은 항상 부동산 업계의 축소판이었습니다. 이는 1분기 실적보다 훨씬 낫습니다. 이는 이전 5월 부동산 정책 완화의 물결이 주택 시장에 영향을 미쳤음을 의미합니다. 1분기에는 다소 부진한 실적을 반전시키는 일련의 조정도 거쳤습니다.

반면 '집은 팔기가 쉽지 않다'는 특징은 실제로 베이커 실적보고서에 적혀 있다. 2024년 중반 베이커는 전년 대비 16.2% 감소한 14억6천890만 위안의 총 거래량을 달성했다. 이 가운데 신규 주택 거래가 급감한 반면, 중고 주택 거래도 소폭 감소했다.

본업은 환경에 위축되고 발전도 미약하지만, '부업'은 매우 인상적이다. 쉘은 '베타를 능가하는 알파의 모델'로도 알려져 있다.

2021년부터 Beike는 임대 및 장식 사업을 회사의 '두 날개'로 간주하고 '일대일' 부동산 중개업과 함께 회사의 새로운 성장 곡선이 되었습니다. 2023년 Beike는 '두 개의 날개'를 '세 개의 날개'로 업그레이드하고 세 번째 사업 라인인 주거 개발을 시작했습니다.

재무 보고서에 따르면 Shell의 처음 두 부문은 좋은 결과를 얻었습니다. 주택 임대 서비스와 주택 장식 사업은 다양한 수준의 성장을 달성했습니다.

새로 개발한 '제3윙'도 얼마 전 수주에 성공했다. 지난 7월 30일 Shell의 자회사인 Beihaojia는 시안에서 주거용 토지 2개 필지를 확보하여 첫 토지 ​​취득에 성공했습니다.

향후 개발과 관련하여 Beike는 2차 시장에 새로운 신호를 발표했습니다.

실적보고서와 함께 자사주 매입 규모를 확대, 확대해 자사주 매입 승인 금액을 20억 달러에서 30억 달러로 늘리고, 자사주 매입 프로그램 기간을 2025년 8월 31일까지 연장한다는 계획도 내놨다.

일련의 결합된 펀치 하에서 자본 시장은 Beike를 어떻게 볼 것인가?

Shell은 여전히 ​​안정적이지만 과제는 여전히 남아 있습니다.

2023년, 부동산 시장이 점점 침체되자 이러한 추세에 맞서 성장하는 회사가 등장했습니다. 바로 케이케(Keike)입니다.

업계 최고의 부동산 거래 서비스 플랫폼인 Beike의 성과는 항상 부동산 시장의 지표였습니다. 한동안 베이커 실적 반등을 토대로 주택시장이 '나쁘지 않다', '곧 회복될 것'이라고 판단하는 목소리가 많았다.

그러나 올해 1분기 들어 부동산 시장이 다시 조정을 받으면서 부동산 매매지표 하락폭이 확대됐다.

국무원 신문판공실이 올해 4월 발표한 자료에 따르면 올해 1분기 부동산 개발 투자는 9.5% 감소했다. 전국 신축 상업용 주택 매매면적은 2억 2668만㎡로 전년 동기 대비 19.4% 감소했고, 신축 상업용 주택 매매액은 21억3550만 위안으로 27.6% 감소했다.

Shell의 성능도 어느 정도 영향을 받았습니다. 재무 보고서에 따르면 회사는 2024년 1분기에 164억 위안의 매출을 달성했으며, 이는 전년 대비 19.24% 감소한 모회사의 순이익은 4억 3200만 위안으로 전년 동기 대비 감소했습니다. 84.28%, 조정 순이익은 13억 9200만 위안으로 전년 대비 61% 감소했습니다.

그러나 국가통계국 부국장인 성라이윈(Sheng Laiyun)이 기자회견에서 말했듯이 1분기 부동산 매매지표 하락세는 지난해 기준과의 비교에 따른 것으로 절대적인 수준이다. 낮지 않아요.

반면 쉘의 실적도 마찬가지다. 전년에 비해 크게 하락한 것으로 보이지만 실제로는 시장 환경이 요동치는 만큼 비슷한 추세를 보이고 있다.

따라서 2분기에는 Beike의 여러 주요 재무 항목에 대한 전년 대비 데이터가 감소했지만 Beike가 '진전'을 이루었는지 알고 싶다면 다음의 월별 지표도 살펴봐야 합니다. 동시.

올해 2분기에 Beike는 전년 대비 19.9% ​​증가한 234억 위안의 순이익을 달성했으며 모회사에 귀속되는 순이익은 1.90% 증가했습니다. 10억 위안으로 전년 대비 46.2%, 전월 대비 338.63% 증가했으며, 조정 순이익은 26억 9천만 위안으로 전년 대비 13.9% 증가했습니다. 월간 증가율은 93.25%입니다.

수익성 측면에서 Beike의 매출총이익률과 순이익률은 모두 1분기에 비해 증가했습니다. 매출총이익률은 26.77%로 1분기 25.17%보다 1.6%포인트 증가했고, 순이익률은 5.87%로 1분기 2.64%보다 3.23%포인트 증가했다.

보고 기간 동안 Beike의 총 거래량은 1분기에 비해 반등하여 8,390억 위안에 달했는데, 이는 1분기 6,299억 위안보다 33.20% 증가한 수치입니다.

인사이트에 따르면 2분기 주택시장은 일련의 정책적 지원에 힘입어 회복됐다.

중국부동산네트워크(China Real Estate Network)의 정보에 따르면 올해 5월 국내 부동산 정책은 계속 완화됐다. 중앙 차원에서는 1주택·2주택 최저 계약금 비율 인하, 개인주택공제금 대출 금리 인하 등 우호적인 정책을 도입했다. 지방 차원에서는 중앙정부와 연계해 98개 부동산 규제 정책을 도입했다.

이전 기간보다 정책적 지원과 개선된 실적에도 불구하고 2024년 상반기에도 여전히 주택 매매가 어려울 것이라는 점은 부인할 수 없다. Beike의 매장과 인력은 증가하고 있지만 전체 거래량은 감소하고 있습니다.

재무 보고서에 따르면 Beike 매장 수는 전년 동기 대비 6.9% 증가한 거의 46,000개에 이르렀고, 활성 매장 수는 작년 같은 기간보다 8.1% 증가한 44,400개에 이르렀습니다. 전년 대비 5.2% 증가한 약 458,700개, 활성성분 포함 숫자는 약 411,500개이다.

그러나 6월 말 기준 베이커의 총 거래액은 1조4689억 위안으로 전년 동기 대비 16.2% 감소했다.

이 중 신규주택 거래량이 급격하게 감소해 전년 동기 대비 32.4% 감소한 3,871억 위안을 기록했다. 이 중 외부 브로커와 Lianjia 브로커의 거래액은 각각 3,138억 위안, 733억 위안으로 전년 동기 대비 각각 33%, 29.9% 감소했다.

중고 주택은 새 주택보다 상태가 더 좋습니다.

2024년 상반기 베이커 기존 주택 거래 총액은 10억2380만 위안으로 전년 동기 대비 8.7% 감소했다. 이 중 Lianjia 매장이 진행하는 기존 주택 거래량은 전년 대비 11.9% 감소한 4,124억 위안을 기록했고, Beike 플랫폼에서 Beilian 에이전트가 진행한 거래량은 전년 대비 6.3% 감소한 6,115억 위안을 기록했습니다. 억 위안.

Insight의 관찰에 따르면 최근 중고 시장의 거래 활동이 크게 증가했지만 중고 주택 가격은 크게 떨어지지 않았습니다. 이는 고급도시의 시장수요가 풍부하고, 정책의 실효성이 어느 정도 검증되었음을 의미한다.

일반적으로 일반 환경의 수많은 어려움에도 불구하고 Shell 부동산 중개 사업의 기본은 비교적 안정적입니다.

다양한 변화를 추구하며,

Shell이 ​​새로운 성장 곡선을 찾았습니까?

주택 가격이 계속 하락함에 따라 Beike는 더 이상 부동산 중개 사업에 대한 지속적인 압력을 걱정하지 않고 다각적인 변화를 추구하려고 노력하고 있습니다.

2021년부터 베이커는 부동산 중개업을 메인으로, 임대사업인 희주, 홈퍼니싱 사업인 베이커장식을 새로운 사업 발전 곡선으로 삼아 '한 몸과 두 날개' 전략을 제안했다.

2023년에 Beike는 '두 개의 날개'를 '세 개의 날개'로 늘리고 세 번째 사업 라인인 Beihaojia 주거 개발 사업 라인을 개설했습니다. 전통적인 부동산 중개 서비스 플랫폼에서 종합 주거 서비스 제공자로 점진적으로 변화를 시도하고 있습니다.

올해 상반기 Beike의 변화 노력은 '한 몸과 세 날개'에 대한 투자에서 처음으로 반영되었습니다.

위에서 언급했듯이 Beike는 더 많은 매장을 열었을 뿐만 아니라 더 많은 직원을 고용했습니다.

또한 회사는 대형 매장 모델을 추진하고 있으며, 커뮤니티 편의점을 통해 지역 사회에 대한 커버리지를 늘리거나 홈 데코레이션 장면을 통합하여 하나의 입구가 되는 매장 등 다양한 유형의 매장 형식을 개발하고 있다고 재무 보고서에 밝혔습니다. 주거 서비스 등을 중단하고 기다리십시오.

이를 유지하려면 의심할 여지 없이 더 많은 비용이 필요합니다.

그러나 실제로는 무역업 규모의 축소로 쉘스토어 비용, 외부 브로커 수수료, 내부 직원 급여비용 등이 감소했다.

쉘의 상반기 매장 비용은 2023년 같은 기간 14억1500만 위안에서 13억6500만 위안으로 줄었고, 외부 브로커에게 지급한 수수료 비용도 지난해 같은 기간 114억 위안에서 89억 위안으로 줄었다. 내부수수료와 급여는 지난해 같은 기간 114억 위안에서 89억 위안으로 감소했다.

Shell은 "세 개의 날개" 중 처음 두 개의 날개에 더 많은 돈을 투자했습니다.

재무 보고서에 따르면 Beike Home Furnishings의 비용은 2023년 같은 기간의 28억 위안에서 44억 위안으로 증가했으며, 임대료 및 임대 서비스는 22억 위안에서 전년 대비 57.5% 증가했습니다. 2023년 같은 기간에는 55억 위안으로 전년 대비 1.5배 증가했다.

Shell의 2024년 중기 운영 비용 데이터, 출처: Shell의 공식 웹사이트

이에 따라 쉘의 투자도 성과를 거두었다.

홈 장식은 최근 몇 년 동안 Beike에서 가장 빠르게 발전하는 부문이 되었습니다. 2분기에 이 사업은 맞춤형 가구를 포함하여 전년 대비 22.3% 증가한 42억 위안의 계약 가치를 달성했습니다. , 소프트 가구 등 순이익은 40억 위안으로 전년 동기 대비 53.9% 증가하여 31.3%를 달성했습니다.

2024년 중반 현재 이 부문의 총 거래량은 76억 위안으로 2023년 같은 기간에 비해 24.0% 증가했고, 수익은 전년 대비 59.9% 증가해 수익의 16.23%를 차지했다.

또 다른 주택 임대 서비스의 순이익은 지난해 같은 기간 21억 위안에서 올해 58억 위안으로 176.7% 증가했고, 기여 이익률은 전월 대비 5.5%에서 5.8%로 증가했다.

재무 보고서에 따르면 이 사업 성장의 주된 이유는 걱정 없는 임대 모델에 따라 관리되는 부동산 수가 증가했기 때문입니다. 데이터에 따르면 Shengxin Rental이 관리하는 주택 수는 2분기 말 300,000세대를 초과했으며, 이는 전 분기의 240,000세대 이상, 작년 같은 기간의 120,000세대 이상과 비교됩니다. 관리 중인 집중식 장기 임대 아파트는 14,000개 이상으로 지난해 같은 기간의 7,000개 이상과 비교됩니다.

'처음 두 날개'는 꾸준히 발전해왔고, 베이커는 부동산 거래 서비스 플랫폼이라는 정체성에서 벗어나 '개발자'로 거듭나기 시작했다.

올해 7월 말, Beike가 소유한 주택 개발 서비스 플랫폼인 Beihaojia는 두 번의 차질 끝에 시안시 웨이양구에서 총 14,475에이커 규모의 상업 및 주거용 토지 2개를 성공적으로 인수했습니다. 총 거래 가격은 1억 3천만 위안입니다. .

이 사업은 Beike의 플랫폼 장점과 분리되지 않습니다. Beihaojia의 포지셔닝은 전통적인 부동산 개발이 아니라 주로 소유자, 개발자 및 기타 파트너에게 '1+2' 모델의 포괄적인 솔루션을 제공하는 데이터 기반 주거 개발 서비스 플랫폼인 것으로 알려졌습니다. '1'은 상품 솔루션을 의미하고, '2'는 다양한 금융 서비스와 온·오프라인 통합 마케팅 서비스를 의미합니다.

'한 몸'이 안정되고, '세 개의 날개'가 개선되었으며, 베이케는 그 자체로 더욱 자신감을 갖게 되었습니다.

자사주 매입 프로그램을 30억 달러로 늘렸습니다.

주주들에게 더 많은 신뢰를 줄 수 있습니까?

Beike의 반기 보고서와 함께 주식 환매 계획을 확대 및 연장하겠다는 발표도 있었습니다.

공시를 통해 이사회 승인을 받아 자사주 매입 계획을 20억 달러에서 30억 달러로 늘리고, 기간도 올해 8월 말에서 내년 8월 말까지 연장한 것으로 나타났다.

실제로 확대된 주식 환매 계획은 2022년 9월에 시작되었습니다. 8월 12일 현재 Shell은 주식 환매에 약 13억 9천만 달러(약 100억 위안에 해당)를 지출했으며, 환매된 주식 수는 회사 전체의 약 7.5%를 차지합니다. 환매 프로그램이 시작되기 전 총 발행 주식 자본금입니다.

이 중 쉘은 올해 초부터 8월 12일까지 총 4억8000만달러를 자사주 매입했는데, 이는 지난해 말 전체 자본금의 2.7%에 해당한다.

Shell 주식 환매 계획, 사진 출처 이미지 출처 Shell house 검색 공식 WeChat 공개 계정

쉘의 자사주 매입은 자사주를 자사주로 전환한 뒤 경영진에게 지분 인센티브로 발행하는 것이 아니라 직접 소각하는 방식이다. 예를 들어, 2023년 내내 Shell이 ​​환매한 주식 7억 1900만 달러가 모두 취소되었습니다.

시가총액 보고서에 따르면 올해 초부터 8월 13일까지 쉘의 환매금액은 38억3000만 홍콩달러로 홍콩 증시 8위를 기록했다.

현금 흐름의 관점에서 볼 때 Beike의 도서 자금은 자신감을 뒷받침할 수 있습니다. 올해 상반기 회사의 순영업현금흐름은 38억5800만 위안, 자산부채비율은 42.3%를 유지했다. 2024년 6월 30일 현재 Beike의 현금, 현금 등가물, 제한된 자금 및 단기 투자는 총 597억 위안에 달합니다.

Beike의 Xu Tao 전무이사 겸 CFO는 2분기 컨퍼런스 콜에서 "우리는 탄탄한 현금 보유량을 바탕으로 투자 지분에 맞춰 적극적인 주식 환매를 통해 주주 수익률을 지속적으로 높이고 자본 배분 및 자본 운용 효율성을 더욱 향상시킬 것"이라고 말했습니다. 개발의 배당금”.

쉘의 자사주 매입 조정 계획은 효과를 발휘했다. 자사주 매입 계획을 확대·연장한 지 이틀 만에 쉘의 홍콩 주식은 장 마감 기준 주당 38.6홍콩달러로 마감됐다. 7.67% 상승했다.

8월 13일 Shell Hong Kong 주가 동향, 출처: Choice

그러나 이러한 상승세는 오래 가지 못했습니다. 8월 14일 Shell Hong Kong 주식은 2.20% 하락으로 마감되었으며, 이후 며칠간 주당 약 HK$38 정도 등락을 보였습니다.

8월 21일 거래 마감 현재 Beike의 주가는 2.43% 하락한 주당 HK$38.15에 도달했습니다.

Beike의 성과는 현재 부동산 업계 상황의 축소판입니다. 마찬가지로 Beike에 대한 시장의 신뢰도 부동산 업계에 대한 신뢰의 축소판입니다.

부동산 업계는 장기간의 조정기를 겪게 될 것이라는 게 업계 전반의 통념이다. 이러한 환경에서 Beike는 안정적인 "생산량"을 유지하고 시장 변화에 신속하게 대응하며 두 번째 곡선 성장을 추구하기 위해 최선을 다할 수 있습니다.

Shell의 경우 이제 "1체 3개 날개" 전략이 어느 정도 효과를 거두었으므로 다음 단계는 여러 비즈니스가 서로 손을 잡고 사이클을 교차하는 능력을 강화하여 자본 시장에 더 많은 신뢰를 주는 것입니다.