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Texte/Dou Wenxue

Editeur/Minuit

En 2024, le marché immobilier continue de s'ajuster et la plateforme de services de transactions immobilières Beike a également été affectée par l'environnement général.

Récemment, Shell a publié l’annonce de ses résultats intermédiaires pour 2024. Par rapport à la croissance à contre-courant de la tendance de l'année dernière, plusieurs données financières clés de Beike ont enregistré des baisses à la mi-2024.

Au cours de la période considérée, Beike a réalisé un bénéfice d'exploitation total de 39,75 milliards de yuans, soit une baisse de 0,04 % sur un an ; le bénéfice net attribuable à la société mère était de 2,324 milliards de yuans, soit une baisse brute de 42,70 % sur un an ; le bénéfice s'est élevé à 10,64 milliards de yuans, soit une baisse de 9,01 % sur un an.

Cependant, dans les résultats d'un seul trimestre, nous pouvons encore constater la tendance à la stabilisation de Shell.

Selon ses données financières non vérifiées pour le deuxième trimestre, Beike a réalisé un bénéfice net de 23,4 milliards de yuans, soit une augmentation de 19,9 % sur un an ; le bénéfice net était de 1,9 milliards de yuans, soit une augmentation de 46,2 % sur un an ; le bénéfice net a atteint 2,69 milliards de yuans, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 1,39 % %.

Données financières de Shell pour le deuxième trimestre, source de la photo : compte public WeChat officiel de Shell

Selon les données de croissance trimestrielles, le bénéfice net de Beike au deuxième trimestre a augmenté de 43,67 % par rapport au premier trimestre, et le bénéfice net attribuable à la société mère a augmenté de manière significative, plus de trois fois.

La performance de Beike a toujours été un microcosme du secteur immobilier. Elle est nettement meilleure que la performance du premier trimestre, ce qui signifie également que la précédente vague d'assouplissement des politiques immobilières en mai a joué un rôle dans le marché du logement, et Beike a également subi une série d'ajustements. Inversion de performances légèrement atones au premier trimestre.

D’un autre côté, la caractéristique selon laquelle « les maisons ne sont pas faciles à vendre » est en fait inscrite dans le rapport de performance de Beike. À la mi-2024, Beike a réalisé un volume total de transactions de 1,4689 milliard de yuans, soit une baisse de 16,2 % sur un an. Parmi eux, les transactions de logements neufs ont chuté, tandis que les transactions de logements anciens ont légèrement diminué.

L'activité principale est freinée par l'environnement et son développement est faible, mais les « activités secondaires » sont très impressionnantes. Shell est également connue comme « un modèle d'alpha surperformant le bêta ».

Depuis 2021, Beike considère les activités de location et de décoration comme les « deux ailes » de l'entreprise et, avec l'agence immobilière « un en un », elles sont devenues la nouvelle courbe de croissance de l'entreprise. En 2023, Beike a transformé ses « deux ailes » en « trois ailes » et a ouvert un troisième secteur d'activité : le développement résidentiel.

À en juger par le rapport financier, les deux premières ailes de Shell ont obtenu de bons résultats. Ses activités de services de location de maisons et de décoration d'intérieur ont atteint des degrés de croissance variables.

Sa « Troisième Aile » nouvellement développée a également ouvert avec succès des commandes il n'y a pas si longtemps. Le 30 juillet, Beihaojia, une filiale de Shell, a sécurisé deux parcelles résidentielles à Xi'an, marquant ainsi sa première acquisition foncière réussie.

Concernant le développement futur, Beike a lancé un nouveau signal au marché secondaire.

Parallèlement au rapport de performance, il a publié un plan visant à étendre et à prolonger les rachats d'actions, augmentant l'autorisation de rachat d'actions de 2 milliards de dollars à 3 milliards de dollars et prolongeant la période du programme de rachat jusqu'au 31 août 2025.

Sous cette série de coups combinés, comment le marché des capitaux percevra-t-il Beike ?

Shell est toujours stable, mais des défis subsistent

En 2023, alors que le marché immobilier devenait de plus en plus déprimé, une entreprise émergea qui se développa à contre-courant : Keike.

En tant que principale plateforme de services de transactions immobilières du secteur, les performances de Beike ont toujours été un baromètre du marché immobilier. Pendant un certain temps, de nombreuses voix se sont élevées pour juger le marché immobilier « pas si mauvais » ou « sur le point de se redresser », sur la base du rebond des performances de Beike.

Cependant, au premier trimestre de cette année, le marché immobilier s'est à nouveau corrigé et la baisse des indicateurs de ventes immobilières s'est accentuée.

Selon les données publiées par le Bureau de l'Information du Conseil des Affaires d'Etat en avril de cette année, les investissements dans le développement immobilier ont chuté de 9,5 % au premier trimestre de cette année. La superficie des ventes de logements commerciaux nouvellement construits dans tout le pays était de 226,68 millions de mètres carrés, soit une baisse de 19,4 % sur un an ; le volume des ventes de logements commerciaux nouvellement construits était de 2,1355 milliards de yuans, soit une baisse de 27,6 %.

Les performances de Shell ont également été affectées dans une certaine mesure. Le rapport financier montre que la société a réalisé un chiffre d'affaires de 16,4 milliards de yuans au premier trimestre 2024, en baisse de 19,24 % sur un an ; le bénéfice net attribuable à la société mère était de 432 millions de yuans, en baisse sur un an. de 84,28%; le bénéfice net ajusté était de 1,392 milliards de yuans, soit une baisse de 61% sur un an.

Mais comme l'a déclaré Sheng Laiyun, directeur adjoint du Bureau national des statistiques, lors de la conférence de presse, la baisse des indicateurs de ventes immobilières s'est accentuée au premier trimestre, en raison de la comparaison avec la base de l'année dernière, et le niveau absolu était. pas faible.

D'un autre côté, il en va de même pour les performances de Shell, qui semblent avoir fortement diminué par rapport à l'année précédente, mais qui montrent en fait une tendance similaire à mesure que l'environnement du marché fluctue.

Par conséquent, bien que les données annuelles de plusieurs éléments financiers clés de Beike aient également diminué au deuxième trimestre, si vous voulez savoir si Beike a fait des « progrès », vous devez également consulter les indicateurs mensuels sur en même temps.

Au deuxième trimestre de cette année, Beike a réalisé un bénéfice net de 23,4 milliards de yuans, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 19,9 % et une augmentation d'un mois sur l'autre de 42,68 % ; milliards de yuans, soit une augmentation sur un an de 46,2% et une augmentation mensuelle de 338,63% ; le bénéfice net ajusté était de 2,69 milliards de yuans, soit une augmentation sur un an de 13,9 % et sur un mois. augmentation mensuelle de 93,25%.

En termes de rentabilité, la marge bénéficiaire brute et la marge bénéficiaire nette de Beike ont toutes deux augmenté par rapport au premier trimestre. La marge bénéficiaire brute s'est élevée à 26,77 %, soit une augmentation de 1,6 point de pourcentage par rapport à 25,17 % au premier trimestre ; la marge bénéficiaire nette était de 5,87 %, soit une augmentation de 3,23 points de pourcentage par rapport à 2,64 % au premier trimestre.

Au cours de la période considérée, le volume total des transactions de Beike a rebondi par rapport au premier trimestre, atteignant 839 milliards de yuans, soit une augmentation de 33,20 % par rapport aux 629,9 milliards de yuans du premier trimestre.

Selon Insight, le marché immobilier s'est redressé au deuxième trimestre grâce à une série de mesures de soutien politique.

Selon les informations du China Real Estate Network, en mai de cette année, les politiques immobilières nationales ont continué d'être assouplies. Au niveau central, des politiques favorables telles que l'abaissement du taux d'acompte minimum pour les premières et secondes résidences et les taux d'intérêt des prêts du fonds de prévoyance pour le logement personnel ont été introduites. Au niveau local, 98 politiques de contrôle immobilier ont été introduites en collaboration avec le gouvernement central.

Malgré le soutien politique et de meilleures performances que la période précédente, il est indéniable que les maisons seront encore difficiles à vendre au premier semestre 2024. Les magasins et les effectifs de Beike augmentent, mais le volume total des transactions diminue.

Le rapport financier montre que le nombre de magasins Beike a atteint près de 46 000, soit une augmentation de 6,9 ​​% sur un an, et que le nombre de magasins actifs a augmenté de 8,1 % par rapport à la même période de l'année dernière pour atteindre 44 400 ; 5,2% sur un an à environ 458 700, avec agents actifs. Le nombre est d'environ 411 500.

Toutefois, fin juin, Beike a réalisé un volume total de transactions de 1 468,9 milliards de yuans, soit une baisse de 16,2 % sur un an.

Parmi eux, le volume des transactions de logements neufs a fortement chuté, atteignant 387,1 milliards de yuans, soit une baisse de 32,4 % sur un an. Parmi eux, les courtiers externes et les courtiers de Lianjia ont contribué aux volumes de transactions de 313,8 milliards de yuans et 73,3 milliards de yuans respectivement, avec des baisses d'une année sur l'autre de 33 % et 29,9 % respectivement.

Les maisons d'occasion sont en meilleur état que les maisons neuves.

Au premier semestre 2024, le volume total des transactions de logements existants à Beike s'élevait à 1,0238 milliard de yuans, soit une baisse de 8,7 % sur un an. Parmi eux, le volume des transactions des maisons existantes facilitées par les magasins Lianjia a diminué de 11,9% sur un an pour atteindre 412,4 milliards de yuans, et le volume des transactions facilitées par les agents Beilian sur la plateforme Beike a diminué de 6,3% sur un an pour atteindre 611,5 milliards de yuans. milliards de yuans.

Selon l'observation d'Insight, bien que l'activité de transaction sur le marché de l'occasion ait considérablement augmenté récemment, le prix des maisons d'occasion n'a pas baissé de manière significative. Cela signifie que la demande du marché dans les villes de haut niveau est abondante et que l'efficacité de la politique a été vérifiée dans une certaine mesure.

D'une manière générale, face aux nombreux défis de l'environnement général, les fondamentaux de l'activité de courtage immobilier de Shell sont relativement stables.

En quête de transformation diversifiée,

Shell a-t-elle trouvé une nouvelle courbe de croissance ?

Alors que les prix de l’immobilier continuent de baisser, Beike ne s’inquiète plus de la pression continue sur son activité de courtage immobilier et tente de poursuivre une transformation diversifiée.

À partir de 2021, Beike a proposé la stratégie « un corps et deux ailes », en prenant le courtage immobilier comme ligne principale, l'entreprise de leasing Huiju et l'entreprise d'ameublement Beike Decoration comme nouvelle courbe de développement commercial.

En 2023, Beike a augmenté ses « deux ailes » à « trois ailes » et a ouvert le troisième secteur d'activité : le secteur d'activité de développement résidentiel Beihaojia. Essayer de passer progressivement d'une plateforme de services de courtage immobilier traditionnelle à un fournisseur de services résidentiels complet.

Au premier semestre de cette année, les efforts de transformation de Beike se sont d'abord reflétés dans son investissement dans « un corps et trois ailes ».

Comme mentionné ci-dessus, Beike a non seulement ouvert davantage de magasins, mais a également embauché davantage d'employés.

Il a également révélé dans son rapport financier que l'entreprise promeut le modèle des grands magasins et développe différents types de formats de magasins, tels que l'augmentation de la couverture de la communauté à travers des stations-service communautaires, ou des magasins intégrant des scènes de décoration d'intérieur pour devenir l'entrée d'un magasin unique. arrêter les services résidentiels, etc. attendre.

Leur entretien nécessite sans aucun doute des coûts plus élevés.

Mais en fait, en raison de la réduction de l'ampleur des activités commerciales, le coût des magasins-écrans, les commissions des courtiers externes et les coûts salariaux des employés internes ont diminué.

Au premier semestre, les coûts des magasins de Shell ont diminué à 1,365 milliard de yuans contre 1,415 milliards de yuans au cours de la même période en 2023, et les frais de commission payés aux courtiers externes ont diminué de 11,4 milliards de yuans au cours de la même période de l'année dernière à 8,9 milliards de yuans. ; les commissions et salaires internes ont diminué de 11,4 milliards de yuans au cours de la même période de l'année dernière à 8,9 milliards de yuans. La même période de l'année dernière a diminué de 9,4 milliards de yuans à 8,1 milliards de yuans.

Shell a investi davantage d'argent dans les deux premières ailes des « trois ailes ».

Le rapport financier montre que le coût de Beike Home Furnishings est passé de 2,8 milliards de yuans au cours de la même période de 2023 à 4,4 milliards de yuans, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 57,5 ​​% ; au cours de la même période de 2023 à 5,5 milliards de yuans, soit une augmentation de 1,5 fois sur un an.

Données sur les coûts d’exploitation à moyen terme de Shell pour 2024, source : site officiel de Shell

En conséquence, l’investissement de Shell a également porté ses fruits.

La décoration de la maison est devenue le segment qui connaît le développement le plus rapide au cours des dernières années, cette activité a atteint une valeur contractuelle de 4,2 milliards de yuans, soit une augmentation de 22,3 % sur un an de la valeur des nouveaux contrats de vente au détail, y compris les meubles personnalisés ; , tissus d'ameublement, etc. était de 1,22 milliards de yuans ; Le revenu net était de 4 milliards de yuans, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 53,9 % ;

À la mi-2024, le volume total des transactions de ce segment s'élevait à 7,6 milliards de RMB, soit une augmentation de 24,0 % par rapport à la même période en 2023, et les revenus ont augmenté de 59,9 % d'une année sur l'autre, représentant 16,23 % des revenus.

Le revenu net d'un autre service de location de logements est passé de 2,1 milliards de yuans au cours de la même période de l'année dernière à 5,8 milliards de yuans cette année, soit une augmentation de 176,7 % ; la marge bénéficiaire sur contribution a augmenté de 5,5 % à 5,8 % en glissement mensuel.

Selon le rapport financier, la principale raison de la croissance de cette activité est l'augmentation du nombre de propriétés sous gestion selon le modèle de location sans souci. Les données montrent que le nombre d'unités sous gestion de Shengxin Rental dépassait 300 000 unités à la fin du deuxième trimestre, contre plus de 240 000 unités au trimestre précédent et plus de 120 000 unités au cours de la même période de l'année dernière. Il y a plus de 14 000 appartements de location centralisée à long terme sous gestion, contre plus de 7 000 pour la même période l'année dernière.

Les « deux premières ailes » se sont constamment améliorées et Beike a commencé à sortir de son identité de plateforme de services de transactions immobilières et à devenir un « développeur ».

Fin juillet de cette année, Beihaojia, une plateforme de services de développement résidentiel appartenant à Beike, a acquis avec succès deux parcelles commerciales et résidentielles totalisant 14,475 acres dans le district de Weiyang, ville de Xi'an, après deux revers. Le prix total de la transaction était de 130 millions de yuans. .

Cette activité n’est pas séparée de l’avantage de plateforme de Beike. Il est rapporté que le positionnement de Beihaojia n'est pas un développement immobilier traditionnel, mais une plate-forme de services de développement résidentiel basée sur les données, qui fournit principalement des solutions complètes dans le modèle « 1+2 » pour les propriétaires, les promoteurs et autres partenaires. « 1 » fait référence à des solutions de produits et « 2 » fait référence à divers services financiers et à des services de marketing intégrés en ligne et hors ligne.

Le « un corps » s'est stabilisé, les « trois ailes » se sont améliorées et Beike a gagné en confiance en lui-même.

Le programme de rachat d'actions a augmenté à 3 milliards de dollars américains,

Peut-il donner plus de confiance aux actionnaires ?

Parallèlement au rapport semestriel de Beike, il y a eu également une annonce visant à élargir et à étendre le plan de rachat d'actions.

L'annonce montre qu'avec l'approbation du conseil d'administration, le plan de rachat est passé de 2 milliards de dollars à 3 milliards de dollars et la période a été prolongée de fin août de cette année à fin août de l'année prochaine.

En fait, le plan étendu de rachat d'actions a débuté en septembre 2022. Au 12 août, Shell avait dépensé environ 1,39 milliard de dollars américains pour racheter des actions, soit près de 10 milliards de yuans, et le nombre d'actions rachetées représentait environ 7,5 % du total de l'entreprise. capital social total émis avant le lancement du programme de rachat.

Parmi eux, du début de cette année au 12 août, Shell a racheté un total de 480 millions de dollars d'actions, soit 2,7 % du capital social total à la fin de l'année dernière.

Plan de rachat d'actions Shell, source de l'image source de l'image Recherche de la maison Shell compte public officiel WeChat

Le rachat de Shell est tout à fait sincère. Il ne convertit pas les actions en actions propres et les émet ensuite aux dirigeants à titre d'incitation en actions, mais les annule directement. Par exemple, tout au long de l’année 2023, la totalité des 719 millions de dollars d’actions rachetées par Shell ont été annulées.

Selon les rapports sur la capitalisation boursière, du début de cette année au 13 août, le montant du rachat par Shell s'élevait à 3,83 milliards de dollars de Hong Kong, se classant au 8ème rang du marché boursier de Hong Kong.

Du point de vue des flux de trésorerie, les fonds comptables de Beike peuvent soutenir sa confiance. Au premier semestre de cette année, le flux de trésorerie opérationnel net de l'entreprise s'élevait à 3,858 milliards de yuans et le ratio actif-passif est resté à 42,3 %. Au 30 juin 2024, la trésorerie, les équivalents de trésorerie, les fonds affectés et les investissements à court terme de Beike s'élevaient à 59,7 milliards de yuans.

Xu Tao, directeur exécutif et directeur financier de Beike, a déclaré lors de la conférence téléphonique du deuxième trimestre : « Grâce à de solides réserves de trésorerie, nous continuerons d'augmenter les rendements pour les actionnaires et d'améliorer encore l'allocation du capital et l'efficacité de l'exploitation du capital grâce à des rachats d'actions actifs, en ligne avec la part d'investissement. les dividendes du développement ».

Le plan d'ajustement des rachats de Shell a eu un effet.Le deuxième jour après l'élargissement et la prolongation du plan de rachat d'actions, les actions de Shell à Hong Kong ont ouvert en hausse. À la clôture de la journée, le cours de l'action était de 38,6 dollars de Hong Kong par action. en hausse de 7,67%.

Tendances du cours de l'action Shell Hong Kong le 13 août, source : Choice

Cependant, une telle hausse n'a pas duré longtemps. Le 14 août, les actions de Shell Hong Kong ont terminé sur une baisse de 2,20 %, et ont continué de fluctuer autour de 38 HK$ par action les jours suivants.

À la clôture des marchés le 21 août, le cours de l'action Beike a atteint 38,15 HK$ par action, en baisse de 2,43 %.

La performance de Beike est un microcosme de la situation actuelle du secteur immobilier. De même, la confiance du marché envers Beike est également un microcosme de la confiance dans le secteur immobilier.

Il est généralement admis dans le secteur que le secteur immobilier connaîtra une longue période d’ajustement. Dans cet environnement, Beike ne peut que faire de son mieux pour maintenir une « production » stable, réagir rapidement aux changements du marché et rechercher une croissance de la deuxième courbe.

Pour Shell, maintenant que la stratégie « un corps, trois ailes » s'est avérée quelque peu efficace, la prochaine étape consiste à laisser plusieurs entreprises aller de pair, à améliorer leur capacité à traverser les cycles et à donner plus de confiance au marché des capitaux.