новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Текст/Доу Вэньсюэ

Редактор/Полночь

В 2024 году рынок недвижимости продолжает корректироваться, и общая обстановка также повлияла на платформу обслуживания сделок с недвижимостью Beike.

Недавно Shell опубликовала промежуточные результаты деятельности за 2024 год. По сравнению с прошлогодним ростом, противоречащим тенденции, некоторые ключевые финансовые показатели Beike к середине 2024 года зафиксировали снижение.

За отчетный период общий операционный доход Beike составил 39,75 млрд юаней, что на 0,04% меньше, чем в прошлом году. Чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, составила 2,324 млрд юаней, что на 42,70% меньше, чем в прошлом году; прибыль составила 10,64 млрд юаней, что на 9,01% меньше, чем в прошлом году.

Тем не менее, по итогам квартала мы все еще можем увидеть тенденцию стабилизации Shell.

Согласно неаудированным финансовым данным за второй квартал, чистая прибыль Beike составила 23,4 млрд юаней, что на 19,9% больше, чем в прошлом году; чистая прибыль составила 1,9 млрд юаней, скорректированный рост на 46,2% в годовом исчислении; чистая прибыль достигла 2,69 млрд юаней, увеличившись на 1,39% в годовом исчислении.

Финансовые данные Shell за второй квартал, источник изображения: официальный публичный аккаунт Shell в WeChat.

Согласно данным квартального роста, чистая прибыль Beike во втором квартале увеличилась на 43,67% по сравнению с первым кварталом, а чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, значительно выросла более чем в три раза.

Результаты Beike всегда были микрокосмом индустрии недвижимости. Они значительно лучше, чем результаты первого квартала, что также означает, что предыдущая волна смягчения политики в сфере недвижимости в мае сыграла свою роль на рынке жилья, и Beike сыграла свою роль. также претерпел ряд корректировок. Изменение слегка вялых показателей в первом квартале.

С другой стороны, характеристика «дома нелегко продать» на самом деле записана в отчете о работе Бейке. В середине 2024 года общий объем транзакций Beike составил 1,4689 млрд юаней, что на 16,2% меньше, чем в прошлом году. Среди них количество сделок с новым жильем резко упало, а количество сделок с подержанным жильем немного снизилось.

Основной бизнес ослабляется из-за окружающей среды, и его развитие слабое, но «побочный бизнес» очень впечатляет. Shell также известна как «модель альфа, превосходящая бета».

С 2021 года компания Beike рассматривает арендный и отделочный бизнес как «два крыла» компании, и вместе с агентством недвижимости «один в одном» он стал новой кривой роста компании. В 2023 году Beike модернизировала свои «два крыла» до «трех крыльев» и открыла третье направление бизнеса — жилищное строительство.

Судя по финансовому отчету, первые два крыла Shell добились хороших результатов. Услуги по аренде домов и бизнес по декорированию домов достигли разной степени роста.

Его недавно построенное «Третье крыло» также недавно успешно открыло заказы. 30 июля Beihaojia, дочерняя компания Shell, приобрела два земельных участка под жилую застройку в Сиане, что ознаменовало ее первое успешное приобретение земли.

Что касается будущего развития, Beike подала новый сигнал вторичному рынку.

Вместе с отчетом о результатах деятельности он опубликовал план по расширению и продлению выкупа акций, увеличив разрешение на выкуп акций с 2 ​​миллиардов долларов США до 3 миллиардов долларов США и продлив период программы обратного выкупа до 31 августа 2025 года.

Как отнесется к Бейке рынок капитала в результате этой серии комбинированных ударов?

Состояние Shell по-прежнему стабильно, но проблемы остаются

В 2023 году, когда рынок недвижимости стал все более депрессивным, появилась компания Keike, которая росла против этой тенденции.

Работа Beike, ведущей в отрасли платформы по обслуживанию сделок с недвижимостью, всегда была барометром рынка недвижимости. Какое-то время было много голосов, которые оценивали рынок жилья как «не такой уж плохой» или «скорый подъем», основываясь на восстановлении показателей Бейке.

Однако в первом квартале текущего года рынок недвижимости вновь скорректировался, а снижение показателей продаж недвижимости расширилось.

Согласно данным, опубликованным Информационным бюро Госсовета в апреле этого года, инвестиции в развитие недвижимости в первом квартале этого года упали на 9,5%. Площадь продаж вновь построенного коммерческого жилья по всей стране составила 226,68 млн квадратных метров, что на 19,4% меньше, чем в прошлом году. Объем продаж вновь построенного коммерческого жилья составил 2,1355 млрд юаней, снизившись на 27,6%.

Результаты деятельности Shell также в определенной степени пострадали. Финансовый отчет показывает, что выручка компании в первом квартале 2024 года составила 16,4 млрд юаней, что на 19,24% меньше, чем в прошлом году. Чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, составила 432 миллиона юаней, что меньше, чем в прошлом году; 84,28%; скорректированная чистая прибыль составила 1,392 млрд юаней, что на 61% меньше, чем в прошлом году.

Но, как сообщил на пресс-конференции заместитель директора Национального бюро статистики Шэн Лайюнь, снижение показателей продаж недвижимости в первом квартале расширилось. Это произошло за счет сравнения с базовым прошлым годом, и абсолютный уровень составил. не низкий.

С другой стороны, то же самое можно сказать и о результатах деятельности Shell. Кажется, что они резко снизились по сравнению с предыдущим годом, но на самом деле они демонстрируют аналогичную тенденцию, поскольку рыночная конъюнктура колеблется.

Таким образом, хотя годовые данные по нескольким ключевым финансовым статьям Beike также снизились во втором квартале, если вы хотите знать, добилась ли Beike «прогресса», вы также должны посмотреть на месячные показатели на в то же время.

Во втором квартале этого года Beike достигла чистой прибыли в размере 23,4 млрд юаней, увеличившись на 19,9% в годовом исчислении, а чистая прибыль материнской компании, приходящаяся на 42,68%, составила 1,90 млрд; юаней, увеличение в годовом исчислении на 46,2%, увеличение в месячном исчислении на 338,63%, скорректированная чистая прибыль составила 2,69 млрд юаней, увеличение в годовом исчислении на 13,9% и увеличение в месячном исчислении; 93,25%.

Что касается рентабельности, валовая прибыль и чистая прибыль Beike увеличились по сравнению с первым кварталом. Валовая прибыль составила 26,77%, увеличившись на 1,6 процентных пункта с 25,17% в первом квартале; чистая прибыль составила 5,87%, увеличившись на 3,23 процентных пункта с 2,64% в первом квартале.

За отчетный период общий объем транзакций Beike увеличился по сравнению с первым кварталом, достигнув 839 млрд юаней, увеличившись на 33,20% по сравнению с 629,9 млрд юаней в первом квартале.

По данным Insight, рынок жилья восстановился во втором квартале благодаря ряду политических мер поддержки.

По данным China Real Estate Network, в мае этого года внутренняя политика в сфере недвижимости продолжила ослабляться. На центральном уровне была введена благоприятная политика, такая как снижение минимального коэффициента первоначального взноса для первого и второго дома и процентных ставок по кредитам фонда страхования личного жилья. На местном уровне совместно с центральным правительством были введены 98 политик контроля над недвижимостью.

Несмотря на политическую поддержку и более высокие показатели, чем в предыдущий период, нельзя отрицать, что дома по-прежнему будет сложно продавать в первой половине 2024 года. Магазины и рабочая сила Beike увеличиваются, но общий объем транзакций снижается.

Финансовый отчет показывает, что количество магазинов Beike достигло почти 46 000, увеличившись на 6,9% в годовом исчислении, а количество активных магазинов увеличилось на 8,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 44 400, число агентов увеличилось на 44 400; 5,2% в годовом исчислении до около 458 700 с активными агентами. Число составляет около 411 500.

Однако по состоянию на конец июня общий объем транзакций Beike составил 1 468,9 млрд юаней, что на 16,2% меньше, чем в прошлом году.

Среди них объем сделок с новыми домами резко упал, достигнув 387,1 млрд юаней, что на 32,4% меньше, чем в прошлом году. Среди них внешние брокеры и брокеры Lianjia обеспечили объемы транзакций 313,8 млрд юаней и 73,3 млрд юаней соответственно, при этом снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 33% и 29,9% соответственно.

Подержанные дома находятся в лучшем состоянии, чем новые дома.

В первой половине 2024 года общий объем сделок с существующим жильем Beike составил 1,0238 млрд юаней, что на 8,7% меньше, чем в прошлом году. Среди них объем транзакций с существующим жильем, осуществляемых магазинами Lianjia, снизился на 11,9% в годовом исчислении до 412,4 млрд юаней, а объем транзакций, осуществляемых агентами Beilian на платформе Beike, снизился на 6,3% в годовом исчислении до 611,5. миллиард юаней.

По наблюдению Insight, хотя транзакционная активность на вторичном рынке в последнее время значительно возросла, цены на вторичное жилье существенно не снизились. Это означает, что рыночный спрос в городах высокого уровня огромен, и эффективность политики в определенной степени проверена.

В целом, несмотря на многочисленные проблемы в общей среде, основы брокерского бизнеса Shell в сфере недвижимости относительно стабильны.

Стремясь к диверсифицированной трансформации,

Нашла ли Shell новую кривую роста?

Поскольку цены на жилье продолжают падать, Beike больше не беспокоится о продолжающемся давлении на свой брокерский бизнес в сфере недвижимости и пытается провести диверсифицированную трансформацию.

Начиная с 2021 года Beike предложила стратегию «одного тела и двух крыльев», взяв брокерскую деятельность в сфере недвижимости в качестве основного направления, лизинговый бизнес Huiju и бизнес по производству товаров для дома Beike Decoration в качестве новой кривой развития бизнеса.

В 2023 году Beike увеличила количество «двух крыльев» до «трех» и открыла третье бизнес-направление — бизнес-направление жилищного строительства Beihaojia. Попытка постепенно превратиться из традиционной платформы брокерских услуг в сфере недвижимости в комплексного поставщика жилищных услуг.

В первой половине этого года усилия Beike по трансформации впервые были отражены в ее инвестициях в «один корпус и три крыла».

Как уже говорилось выше, Бэйке не только открыла больше магазинов, но и наняла больше сотрудников.

В своем финансовом отчете также указано, что компания продвигает модель крупных магазинов и разрабатывает различные типы форматов магазинов, такие как расширение охвата сообщества через общественные станции обслуживания или магазины, интегрирующие сцены домашнего декора, чтобы стать входом в единый рынок. остановить бытовые услуги и т. д. подождите.

Они, несомненно, требуют больше затрат на содержание.

Но на самом деле из-за сокращения масштабов торгового бизнеса снизились расходы на подставные магазины, комиссии внешних брокеров и затраты на зарплату внутренних сотрудников.

В первом полугодии расходы магазинов Shell снизились до 1,365 млрд юаней с 1,415 млрд юаней за тот же период 2023 года, а комиссионные расходы, выплачиваемые внешним брокерам, снизились с 11,4 млрд юаней за аналогичный период прошлого года до 8,9 млрд юаней. ; внутренние комиссии и зарплаты снизились с 11,4 млрд юаней за аналогичный период прошлого года до 8,9 млрд юаней. За аналогичный период прошлого года они снизились с 9,4 млрд юаней до 8,1 млрд юаней.

Shell вложила больше денег в первые два крыла из «трех крыльев».

Финансовый отчет показывает, что стоимость Beike Home Furnishings выросла с 2,8 млрд юаней за тот же период 2023 года до 4,4 млрд юаней, увеличившись на 57,5% в годовом исчислении, стоимость аренды и услуг по аренде увеличилась с 2,2 млрд юаней; за тот же период 2023 года до 5,5 млрд юаней, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,5 раза.

Среднесрочные данные о операционных расходах Shell на 2024 год, источник: официальный сайт Shell.

Соответственно, инвестиции Shell также принесли плоды.

Товары для дома стали наиболее быстро развивающимся сегментом Beike за последние годы. Во втором квартале стоимость этого бизнеса составила 4,2 млрд юаней, что на 22,3% больше, чем в прошлом году, стоимость новых розничных контрактов, включая мебель по индивидуальному заказу; , мягкая отделка и т. д. составила 1,22 млрд юаней. Чистая прибыль составила 4 млрд юаней, рост прибыли на 53,9% в годовом исчислении достиг 31,3%.

По состоянию на середину 2024 года общий объем транзакций в этом секторе составил 7,6 млрд юаней, что на 24,0% больше, чем за тот же период 2023 года, а выручка увеличилась на 59,9% в годовом исчислении, составив 16,23% выручки.

Чистый доход другой услуги по аренде домов увеличился с 2,1 млрд юаней за тот же период прошлого года до 5,8 млрд юаней в этом году, увеличившись на 176,7%; рентабельность вкладов увеличилась с 5,5% до 5,8% в месячном исчислении.

Согласно финансовому отчету, основной причиной роста этого бизнеса является увеличение количества объектов под управлением по модели беззаботной аренды. Данные показывают, что количество объектов под управлением Shengxin Rental превысило 300 000 единиц в конце второго квартала по сравнению с более чем 240 000 единиц в предыдущем квартале и более 120 000 единиц за тот же период прошлого года. В управлении находится более 14 тысяч централизованных квартир для долгосрочной аренды по сравнению с более чем 7 тысячами за аналогичный период прошлого года.

«Первые два крыла» постепенно улучшались, и Beike начала отказываться от своей идентичности как платформы обслуживания сделок с недвижимостью и превращаться в «девелопера».

В конце июля этого года Beihaojia, платформа по оказанию услуг жилищного строительства, принадлежащая Beike, после двух неудач успешно приобрела два коммерческих и жилых земельных участка общей площадью 14,475 акров в районе Вэйян города Сиань. Общая стоимость сделки составила 130 миллионов юаней. .

Этот бизнес неотделим от преимуществ платформы Beike. Сообщается, что позиционирование Beihaojia — это не традиционное развитие недвижимости, а управляемая данными платформа услуг жилищного строительства, которая в основном предоставляет комплексные решения в модели «1+2» для владельцев, застройщиков и других партнеров. «1» относится к продуктовым решениям, а «2» относится к разнообразным финансовым услугам и интегрированным онлайн- и офлайн-маркетинговым услугам.

«Одно тело» стабилизировалось, «три крыла» улучшились, а Бейке стала более уверенной в себе.

Программа обратного выкупа акций увеличена до $3 млрд.

Может ли это придать акционерам больше уверенности?

Наряду с полугодовым отчетом Beike было также объявлено о расширении и продлении плана выкупа акций.

В объявлении говорилось, что с одобрения совета директоров план выкупа был увеличен с 2 миллиардов долларов США до 3 миллиардов долларов США, а период был продлен с конца августа этого года до конца августа следующего года.

Фактически, план расширенного выкупа акций начался в сентябре 2022 года. По состоянию на 12 августа Shell потратила примерно 1,39 миллиарда долларов США на выкуп акций, что эквивалентно почти 10 миллиардам юаней, а количество выкупленных акций составило примерно 7,5% от общего объема акций компании. общий выпущенный акционерный капитал до начала программы обратного выкупа.

Среди них с начала этого года по 12 августа Shell выкупила акций на общую сумму 480 миллионов долларов США, что составляет 2,7% от общего акционерного капитала на конец прошлого года.

План выкупа акций Shell, источник изображения, официальный аккаунт Shell House Search в WeChat

Выкуп акций Shell вполне искренен. Он не конвертирует акции в казначейские акции и затем не выдает их руководителям в качестве поощрения, а напрямую аннулирует их. Например, в течение 2023 года все акции на сумму 719 миллионов долларов США, выкупленные Shell, были аннулированы.

Согласно отчетам о рыночной капитализации, с начала этого года по 13 августа сумма выкупа Shell составила 3,83 миллиарда гонконгских долларов, заняв 8-е место на фондовом рынке Гонконга.

С точки зрения денежных потоков балансовые фонды Beike могут поддержать ее уверенность. В первой половине этого года чистый операционный денежный поток компании составил 3,858 млрд юаней, а соотношение активов и пассивов осталось на уровне 42,3%. По состоянию на 30 июня 2024 года общая сумма денежных средств, их эквивалентов, средств с ограниченным доступом и краткосрочных инвестиций Бэйке составила 59,7 млрд юаней.

Сюй Тао, исполнительный директор и финансовый директор Beike, заявил на телеконференции во втором квартале: «Имея солидные денежные резервы, мы продолжим увеличивать доходы акционеров и еще больше повышать распределение капитала и эффективность операций с капиталом за счет активного выкупа акций в соответствии с долей инвестиций». дивиденды развития».

План корректировки выкупа акций Shell дал эффект. На второй день после расширения плана выкупа акций Shell в Гонконге открылись ростом. По состоянию на конец дня цена акций составила 38,6 гонконгских долларов за акцию. до 7,67%.

Динамика цен на акции Shell в Гонконге 13 августа, источник: Choice

Однако такой рост продлился недолго. 14 августа акции Shell Hong Kong завершились падением на 2,20% и в последующие дни продолжали колебаться в районе 38 гонконгских долларов за акцию.

По состоянию на закрытие торгов 21 августа цена акций Beike достигла 38,15 гонконгских долларов за акцию, снизившись на 2,43%.

Результаты деятельности Beike — это микрокосм текущей ситуации в сфере недвижимости. Точно так же доверие рынка к Beike также является микрокосмом доверия к отрасли недвижимости.

В отрасли принято считать, что отрасль недвижимости претерпит длительный период корректировки. В этих условиях Beike может только изо всех сил стараться поддерживать стабильный «выпуск», быстро реагировать на изменения рынка и добиваться роста по второй кривой.

Для Shell теперь, когда стратегия «одно тело, три крыла» оказалась в некоторой степени эффективной, следующим шагом будет позволить нескольким предприятиям идти рука об руку, повысить способность пересекать циклы и придать рынку капитала больше доверия к нему.