berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Teks/Dou Wenxue

Editor/Tengah Malam

Pada tahun 2024, pasar real estat terus melakukan penyesuaian, dan platform layanan transaksi real estat Beike juga terpengaruh oleh lingkungan secara umum.

Baru-baru ini, Shell merilis pengumuman hasil sementara tahun 2024. Dibandingkan dengan pertumbuhan sesuai tren tahun lalu, beberapa data keuangan utama Beike telah mencatat penurunan pada pertengahan tahun 2024.

Selama periode pelaporan, Beike mencapai total pendapatan operasional sebesar 39,75 miliar yuan, penurunan tahun ke tahun sebesar 0,04%; laba bersih yang diatribusikan kepada perusahaan induk adalah 2,324 miliar yuan, penurunan tahun ke tahun sebesar 42,70%; laba adalah 10,64 miliar yuan, penurunan tahun ke tahun sebesar 9,01%.

Namun dalam kinerja satu kuartal, kita masih bisa melihat tren stabilisasi Shell.

Menurut data keuangan kuartal kedua yang tidak diaudit, Beike mencapai laba bersih sebesar 23,4 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 19,9%; laba bersih sebesar 1,9 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 46,2%; laba bersih mencapai 2,69 miliar yuan, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 1,39%%.

Data keuangan kuartal kedua Shell, sumber gambar: akun publik WeChat resmi Shell

Menurut data pertumbuhan kuartal ke kuartal, laba bersih Beike pada kuartal kedua meningkat 43,67% dibandingkan kuartal pertama, dan laba bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk meningkat secara signifikan lebih dari tiga kali lipat.

Kinerja Beike selalu menjadi mikrokosmos industri real estat. Kinerja ini jauh lebih baik daripada kinerja pada kuartal pertama, yang juga berarti bahwa gelombang pelonggaran kebijakan real estat sebelumnya pada bulan Mei berperan dalam pasar perumahan, dan Beike juga berperan dalam hal ini. juga mengalami serangkaian penyesuaian. Pembalikan kinerja yang sedikit lesu di kuartal pertama.

Di sisi lain, ciri “rumah tidak mudah dijual” justru tertulis dalam laporan kinerja Beike. Pada pertengahan tahun 2024, Beike mencapai total volume transaksi sebesar 1,4689 miliar yuan, penurunan dibandingkan tahun lalu sebesar 16,2%. Diantaranya, transaksi rumah baru anjlok, sedangkan transaksi rumah bekas sedikit turun.

Bisnis utama terseret oleh lingkungan dan perkembangannya lemah, namun "bisnis sampingan" sangat mengesankan. Shell juga dikenal sebagai "model alpha yang mengungguli beta".

Sejak tahun 2021, Beike menganggap bisnis persewaan dan dekorasi sebagai "dua sayap" perusahaan, dan bersama dengan agen real estate "satu-dalam-satu", ini telah menjadi kurva pertumbuhan baru perusahaan. Pada tahun 2023, Beike meningkatkan "dua sayap" menjadi "tiga sayap" dan membuka lini bisnis ketiga – pengembangan perumahan.

Dilihat dari laporan keuangan, dua sayap pertama Shell telah mencapai hasil yang baik. Layanan persewaan rumah dan bisnis dekorasi rumah telah mencapai tingkat pertumbuhan yang bervariasi.

"Sayap Ketiga" yang baru dikembangkannya juga berhasil membuka pesanan belum lama ini. Pada tanggal 30 Juli, Beihaojia, anak perusahaan Shell, mengamankan dua bidang tanah perumahan di Xi’an, menandai keberhasilan akuisisi lahan pertamanya.

Mengenai perkembangan ke depan, Beike telah merilis sinyal baru ke pasar sekunder.

Bersamaan dengan laporan kinerja, pihaknya merilis rencana perluasan dan perpanjangan pembelian kembali saham, peningkatan otorisasi pembelian kembali saham dari US$2 miliar menjadi US$3 miliar, dan perpanjangan periode program pembelian kembali hingga 31 Agustus 2025.

Di bawah serangkaian pukulan gabungan ini, bagaimana pasar modal akan memandang Beike?

Shell masih stabil, namun tantangannya masih ada

Pada tahun 2023, ketika pasar properti semakin tertekan, muncullah perusahaan yang tumbuh melawan tren—Keike.

Sebagai platform layanan transaksi real estate terkemuka di industri, kinerja Beike selalu menjadi barometer pasar real estate. Untuk sementara waktu, ada banyak suara yang menilai pasar perumahan "tidak terlalu buruk" atau "akan meningkat" berdasarkan kembalinya kinerja Beike.

Namun, pada kuartal pertama tahun ini, pasar real estat kembali terkoreksi dan penurunan indikator penjualan real estat semakin meluas.

Menurut data yang dirilis oleh Kantor Informasi Dewan Negara pada bulan April tahun ini, investasi dalam pengembangan real estat turun 9,5% pada kuartal pertama tahun ini. Area penjualan perumahan komersial yang baru dibangun secara nasional adalah 226,68 juta meter persegi, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 19,4%; volume penjualan perumahan komersial yang baru dibangun adalah 2,1355 miliar yuan, penurunan sebesar 27,6%.

Kinerja Shell juga terkena dampak sampai batas tertentu. Laporan keuangan menunjukkan bahwa perusahaan mencapai pendapatan sebesar 16,4 miliar yuan pada kuartal pertama tahun 2024, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 19,24%; laba bersih yang diatribusikan kepada perusahaan induk adalah 432 juta yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 84,28%; laba bersih yang disesuaikan adalah 1,392 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 61%.

Namun seperti yang dikatakan Sheng Laiyun, wakil direktur Biro Statistik Nasional pada konferensi pers, penurunan indikator penjualan real estat meningkat pada kuartal pertama. Hal ini disebabkan oleh perbandingan dengan basis tahun lalu, dan tingkat absolutnya tidak rendah.

Di sisi lain, kinerja Shell juga mengalami penurunan yang tajam dibandingkan tahun sebelumnya, namun nyatanya menunjukkan tren serupa seiring dengan fluktuasi lingkungan pasar.

Oleh karena itu, meskipun data tahun-ke-tahun beberapa item keuangan utama Beike juga menurun pada kuartal kedua, jika Anda ingin mengetahui apakah Beike telah membuat "kemajuan", Anda juga harus melihat indikator bulan-ke-bulan di waktu yang sama.

Pada kuartal kedua tahun ini, Beike mencapai laba bersih sebesar 23,4 miliar yuan, peningkatan tahun ke tahun sebesar 19,9%, dan peningkatan bulan ke bulan sebesar 42,68%; laba bersih yang diatribusikan kepada perusahaan induk adalah 1,90 miliar yuan, peningkatan tahun ke tahun sebesar 46,2%, peningkatan bulan ke bulan sebesar 338,63%; laba bersih yang disesuaikan adalah 2,69 miliar yuan, peningkatan tahun ke tahun sebesar 13,9% dan peningkatan bulan ke bulan. sebesar 93,25%.

Dalam hal profitabilitas, margin laba kotor dan margin laba bersih Beike keduanya meningkat dibandingkan kuartal pertama. Margin laba kotor sebesar 26,77%, meningkat 1,6 poin persentase dari 25,17% pada kuartal pertama; margin laba bersih sebesar 5,87%, meningkat 3,23 poin persentase dari 2,64% pada kuartal pertama.

Selama periode pelaporan, total volume transaksi Beike kembali pulih dibandingkan kuartal pertama, mencapai 839 miliar yuan, meningkat 33,20% dari kuartal pertama sebesar 629,9 miliar yuan.

Menurut Insight, pasar perumahan pulih pada kuartal kedua berkat serangkaian dukungan kebijakan.

Menurut informasi dari China Real Estate Network, pada bulan Mei tahun ini, kebijakan real estate dalam negeri terus dilonggarkan. Di tingkat pusat, kebijakan-kebijakan yang menguntungkan seperti menurunkan rasio uang muka minimum untuk rumah pertama dan kedua serta suku bunga pinjaman dana simpanan perumahan pribadi diperkenalkan. Di tingkat daerah, 98 kebijakan pengendalian real estat diperkenalkan bersama dengan pemerintah pusat.

Meski mendapat dukungan kebijakan dan kinerja yang lebih baik dibandingkan periode sebelumnya, tidak bisa dipungkiri bahwa rumah masih sulit dijual pada paruh pertama tahun 2024. Toko dan tenaga kerja Beike bertambah, namun total volume transaksi menurun.

Laporan keuangan menunjukkan bahwa jumlah toko Beike mencapai hampir 46,000, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 6,9%, dan jumlah toko aktif meningkat sebesar 8,1% dari periode yang sama tahun lalu menjadi 44,400; 5,2% year-on-year menjadi sekitar 458,700, dengan agen aktif Jumlahnya sekitar 411,500.

Namun, pada akhir Juni, Beike mencapai total volume transaksi sebesar 1.468,9 miliar yuan, penurunan dibandingkan tahun lalu sebesar 16,2%.

Diantaranya, volume transaksi rumah baru turun tajam, mencapai 387,1 miliar yuan, penurunan year-on-year sebesar 32,4%. Diantaranya, broker eksternal dan broker Lianjia berkontribusi terhadap volume transaksi masing-masing sebesar 313,8 miliar yuan dan 73,3 miliar yuan, dengan penurunan tahun-ke-tahun masing-masing sebesar 33% dan 29,9%.

Kondisi rumah bekas lebih baik dibandingkan rumah baru.

Pada paruh pertama tahun 2024, total volume transaksi transaksi perumahan Beike yang ada adalah 1,0238 miliar yuan, turun 8,7% dari tahun ke tahun. Diantaranya, volume transaksi perumahan yang ada yang difasilitasi oleh toko Lianjia menurun sebesar 11,9% tahun-ke-tahun menjadi 412,4 miliar yuan, dan volume transaksi yang difasilitasi oleh agen Beilian di platform Beike menurun sebesar 6,3% tahun-ke-tahun menjadi 611,5 miliar yuan.

Berdasarkan pantauan Insight, meski aktivitas transaksi di pasar barang bekas akhir-akhir ini meningkat signifikan, namun harga rumah bekas tidak turun signifikan. Artinya, permintaan pasar di kota-kota kelas atas sangat melimpah, dan efektivitas kebijakan tersebut telah terverifikasi hingga batas tertentu.

Secara umum, dalam menghadapi berbagai tantangan di lingkungan secara umum, fundamental bisnis pialang real estate Shell relatif stabil.

Mencari transformasi yang terdiversifikasi,

Apakah Shell telah menemukan kurva pertumbuhan baru?

Ketika harga rumah terus turun, Beike tidak lagi khawatir dengan tekanan yang terus berlanjut terhadap bisnis pialang real estatnya dan mencoba melakukan transformasi yang terdiversifikasi.

Mulai tahun 2021, Beike telah mengusulkan strategi "satu tubuh dan dua sayap", menjadikan broker real estat sebagai lini utama, bisnis penyewaan Huiju, dan bisnis perabot rumah tangga Beike Dekorasi sebagai kurva pengembangan bisnis baru.

Pada tahun 2023, Beike meningkatkan "dua sayap" menjadi "tiga sayap" dan membuka lini bisnis ketiga - lini bisnis pengembangan perumahan Beihaojia. Mencoba bertransformasi secara bertahap dari platform layanan pialang real estat tradisional menjadi penyedia layanan perumahan yang komprehensif.

Pada paruh pertama tahun ini, upaya transformasi Beike pertama kali tercermin dalam investasinya pada "satu tubuh dan tiga sayap".

Seperti disebutkan di atas, Beike tidak hanya membuka lebih banyak toko, tetapi juga mempekerjakan lebih banyak karyawan.

Laporan keuangannya juga mengungkapkan bahwa perusahaan sedang mempromosikan model toko besar dan mengembangkan berbagai jenis format toko, seperti meningkatkan cakupan komunitas melalui stasiun layanan kenyamanan masyarakat, atau toko yang mengintegrasikan adegan dekorasi rumah untuk menjadi pintu masuk ke satu- hentikan layanan perumahan, dll. tunggu.

Tentunya hal ini memerlukan biaya pemeliharaan yang lebih besar.

Namun nyatanya, akibat berkurangnya skala usaha perdagangan, biaya toko cangkang, komisi broker eksternal, dan biaya gaji karyawan internal mengalami penurunan.

Pada paruh pertama tahun ini, biaya penyimpanan Shell turun menjadi 1,365 miliar yuan dari 1,415 miliar yuan pada periode yang sama tahun 2023, dan biaya komisi yang dibayarkan kepada broker eksternal turun dari 11,4 miliar yuan pada periode yang sama tahun lalu menjadi 8,9 miliar yuan ; komisi internal dan gaji menurun dari 11,4 miliar yuan pada periode yang sama tahun lalu menjadi 8,9 miliar yuan.

Shell menginvestasikan lebih banyak uang pada dua sayap pertama dari "tiga sayap".

Laporan keuangan menunjukkan bahwa biaya Beike Home Furnishings telah meningkat dari 2,8 miliar yuan pada periode yang sama tahun 2023 menjadi 4,4 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 57,5%; sewa dan layanan persewaan telah meningkat dari 2,2 miliar yuan pada periode yang sama tahun 2023 menjadi 5,5 miliar yuan, meningkat 1,5 kali lipat dari tahun ke tahun.

Data biaya operasional jangka menengah Shell untuk tahun 2024, sumber: Situs web resmi Shell

Oleh karena itu, investasi Shell juga membuahkan hasil.

Dekorasi rumah telah menjadi segmen Beike yang berkembang paling pesat dalam beberapa tahun terakhir. Pada kuartal kedua, bisnis ini mencapai nilai kontrak sebesar 4,2 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 22,3%; , dekorasi lembut, dll. adalah 1,22 miliar yuan; Laba bersih adalah 4 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 53,9%;

Pada pertengahan tahun 2024, total volume transaksi sektor ini adalah RMB 7,6 miliar, meningkat 24,0% dibandingkan periode yang sama tahun 2023, dan pendapatan meningkat sebesar 59,9% tahun-ke-tahun, menyumbang 16,23% dari pendapatan.

Pendapatan bersih dari layanan sewa rumah lainnya meningkat dari 2,1 miliar yuan pada periode yang sama tahun lalu menjadi 5,8 miliar yuan tahun ini, meningkat sebesar 176,7%; margin keuntungan kontribusi meningkat dari 5,5% menjadi 5,8% bulan ke bulan.

Menurut laporan keuangan, alasan utama pertumbuhan bisnis ini adalah peningkatan jumlah properti yang dikelola dengan model sewa tanpa rasa khawatir. Data menunjukkan bahwa jumlah unit yang dikelola Shengxin Rental melebihi 300.000 unit pada akhir kuartal kedua, dibandingkan dengan lebih dari 240.000 unit pada kuartal sebelumnya dan lebih dari 120.000 unit pada periode yang sama tahun lalu. Terdapat lebih dari 14,000 apartemen sewa jangka panjang terpusat yang dikelola, dibandingkan dengan lebih dari 7,000 pada periode yang sama tahun lalu.

"Dua sayap pertama" terus meningkat, dan Beike mulai keluar dari identitasnya sebagai platform layanan transaksi real estat dan menjadi "pengembang".

Pada akhir Juli tahun ini, Beihaojia, platform layanan pengembangan perumahan milik Beike, berhasil mengakuisisi dua bidang tanah komersial dan residensial seluas 14.475 hektar di Distrik Weiyang, Kota Xi'an setelah dua kali mengalami kemunduran .

Bisnis ini tidak lepas dari keunggulan platform Beike. Dilaporkan bahwa positioning Beihaojia bukanlah pengembangan real estat tradisional, tetapi platform layanan pengembangan perumahan berbasis data, yang terutama memberikan solusi komprehensif dalam model "1+2" ​​untuk pemilik, pengembang, dan mitra lainnya. "1" mengacu pada solusi produk, dan "2" mengacu pada beragam layanan keuangan dan layanan pemasaran online dan offline yang terintegrasi.

"Satu tubuh" telah stabil, "tiga sayap" telah meningkat, dan Beike menjadi lebih percaya diri.

Program pembelian kembali saham meningkat menjadi US$3 miliar,

Bisakah hal ini membuat pemegang saham lebih percaya diri?

Bersamaan dengan laporan tengah tahunan Beike, juga terdapat pengumuman untuk memperluas dan memperpanjang rencana pembelian kembali saham.

Pengumuman tersebut menunjukkan bahwa dengan persetujuan direksi, rencana pembelian kembali ditingkatkan dari US$2 miliar menjadi US$3 miliar, dan jangka waktunya diperpanjang dari akhir Agustus tahun ini hingga akhir Agustus tahun depan.

Faktanya, perpanjangan rencana pembelian kembali saham dimulai pada September 2022. Hingga 12 Agustus, Shell telah menghabiskan sekitar US$1,39 miliar untuk membeli kembali saham, setara dengan hampir 10 miliar yuan, dan jumlah pembelian kembali saham menyumbang sekitar 7,5% dari saham perusahaan. total modal saham ditempatkan sebelum program pembelian kembali dimulai.

Diantaranya, sejak awal tahun ini hingga 12 Agustus, Shell membeli kembali saham senilai US$480 juta, atau setara dengan 2,7% dari total modal saham pada akhir tahun lalu.

Rencana pembelian kembali saham Shell, sumber gambar, akun WeChat resmi pencarian rumah Shell

Pembelian kembali Shell cukup tulus, tidak mengubah saham tersebut menjadi saham treasury dan kemudian menerbitkannya kepada eksekutif sebagai insentif ekuitas, tetapi langsung membatalkannya. Misalnya, sepanjang tahun 2023, seluruh saham senilai US$719 juta yang dibeli kembali oleh Shell telah dibatalkan.

Menurut laporan kapitalisasi pasar, dari awal tahun ini hingga 13 Agustus, jumlah pembelian kembali Shell adalah HK$3,83 miliar, menempati peringkat ke-8 di pasar saham Hong Kong.

Dari perspektif arus kas, dana buku Beike dapat mendukung kepercayaannya. Pada paruh pertama tahun ini, arus kas operasional bersih perusahaan adalah 3,858 miliar yuan, dan rasio aset-liabilitas tetap pada 42,3%. Pada tanggal 30 Juni 2024, kas, setara kas, dana yang dibatasi penggunaannya, dan investasi jangka pendek Beike berjumlah 59,7 miliar yuan.

Xu Tao, direktur eksekutif dan CFO Beike, mengatakan dalam konferensi telepon kuartal kedua, "Dengan cadangan kas yang kuat, kami akan terus meningkatkan imbal hasil pemegang saham dan semakin meningkatkan alokasi modal dan efisiensi pengoperasian modal melalui pembelian kembali saham aktif, sejalan dengan investasi saham. keuntungan pembangunan”.

Rencana penyesuaian pembelian kembali Shell berdampak. Pada hari kedua setelah perluasan dan perpanjangan rencana pembelian kembali saham, saham Shell di Hong Kong dibuka menguat. Hingga penutupan hari ini, harga saham dilaporkan sebesar 38,6 dolar Hong Kong per saham. naik 7,67%.

Tren harga saham Shell Hong Kong 13 Agustus, sumber: Choice

Namun kenaikan tersebut tidak berlangsung lama. Pada tanggal 14 Agustus, saham Shell Hong Kong berakhir dengan penurunan sebesar 2,20%, dan terus berfluktuasi sekitar HK$38 per saham pada hari-hari berikutnya.

Pada penutupan perdagangan tanggal 21 Agustus, harga saham Beike mencapai HK$38,15 per saham, turun 2,43%.

Kinerja Beike merupakan mikrokosmos dari situasi industri real estat saat ini. Demikian pula, kepercayaan pasar terhadap Beike juga merupakan mikrokosmos dari kepercayaan terhadap industri real estat.

Secara umum industri percaya bahwa industri real estat akan mengalami periode penyesuaian yang panjang. Dalam lingkungan ini, Beike hanya dapat berusaha semaksimal mungkin untuk mempertahankan "output" yang stabil, merespons perubahan pasar dengan cepat, dan mengupayakan pertumbuhan kurva kedua.

Bagi Shell, setelah strategi "satu tubuh, tiga sayap" sudah cukup efektif, langkah selanjutnya adalah membiarkan beberapa bisnis berjalan beriringan, meningkatkan kemampuan untuk melintasi siklus, dan memberikan kepercayaan lebih pada pasar modal.