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文/ドゥ・ウェンシュエ

編集者/ミッドナイト

2024 年、不動産市場は調整を続けており、不動産取引サービス プラットフォーム Beike も一般的な環境の影響を受けています。

最近、シェルは 2024 年の中間決算発表を発表しました。昨年の逆行成長と比較して、ベイケのいくつかの主要な財務データは2024年半ばまでに減少を記録している。

報告期間中、Beikeの総営業利益は前年比0.04%減の397億5000万元、親会社に帰属する純利益は前年比42.70%減の23億2400万元を達成した。利益は106億4000万元で、前年同期比9.01％減少した。

しかし、単一四半期の業績を見ると、依然としてシェルの安定化傾向が見て取れます。

第 2 四半期の未監査財務データによると、Beike の純利益は前年同期比 19.9% 増の 234 億元、調整後純利益は前年同期比 46.2% 増の 19 億元でした。純利益は26.9億元に達し、前年比1.39%増加しました。

シェルの第 2 四半期財務データ、画像出典: シェルの公式 WeChat 公開アカウント

前四半期比成長データによると、Beike の第 2 四半期の純利益は第 1 四半期と比較して 43.67% 増加し、親会社に帰属する純利益は 3 倍以上と大幅に増加しました。

Beike の業績は常に不動産業界の縮図であり、第 1 四半期の業績を大幅に上回っています。これは、5 月に行われた前回の不動産政策緩和が住宅市場と Beike に一定の役割を果たしたことも意味します。第 1 四半期のわずかに低迷した業績も一連の調整を経ています。

一方で、「家は売れにくい」という特徴も実はベイケの業績報告書に書かれています。 2024年半ば、北科は総取引高14億6,890万元を達成し、前年比16.2％減少した。このうち新築住宅取引は大幅に減少し、中古住宅取引は若干減少した。

本業は環境に引きずられ発展が低迷しているが、「副業」は「ベータを上回るアルファのモデル」としても知られる。

2021年以来、Beikeは賃貸および装飾事業を会社の「両翼」とみなしており、「ワンインワン」の不動産仲介事業と合わせて、同社の新たな成長曲線となっている。 2023年、ベイケは「2つのウィング」を「3つのウィング」にアップグレードし、3番目の事業分野である住宅開発を開始した。

財務報告書から判断すると、シェルの最初の 2 つの部門は良好な業績を達成しています。同社の住宅レンタルサービスと室内装飾事業は、さまざまな程度の成長を遂げている。

新しく開発された「Third Wing」も、少し前に注文を開始することに成功しました。 7月30日、シェルの子会社である北豪佳は西安で2つの住宅用地区画を確保し、初めての土地取得に成功した。

将来の開発に関して、Beike は二次市場に新しいシグナルをリリースしました。

業績報告書とともに、自社株買いを拡大・延長する計画を発表し、自社株買い承認額を20億米ドルから30億米ドルに増額し、買い戻しプログラムの期間を2025年8月31日まで延長した。

この一連の複合パンチの下で、資本市場はベイケをどう見るだろうか？

シェルはまだ安定しているが、課題は残る

2023 年、不動産市場の低迷が深刻化する中、時代の流れに逆らって成長を続ける企業、ケイケが現れました。

業界をリードする不動産取引サービス プラットフォームとして、Beike のパフォーマンスは常に不動産市場のバロメーターとなってきました。一時はベイケの業績回復を踏まえ、住宅市場は「それほど悪くない」「持ち直そうとしている」と判断する声が多かった。

しかし、今年第1四半期には不動産市場が再び調整し、不動産販売指標の下落幅が拡大した。

国務院新聞弁公室が今年４月に発表したデータによると、今年第１四半期の不動産開発投資は９．５％減少した。全国の新築商業住宅の販売面積は2億2,668万平方メートルで、前年比19.4％減少、新築商業住宅の販売額は21億3,550万元で27.6％減少した。

シェルの業績にもある程度の影響が出ている。財務報告書によると、同社は2024年第1四半期に164億元の収益を達成し、親会社に帰属する純利益は前年同期比19.24％減少し、4億3,200万元となった。調整後純利益は13億9,200万元で、前年同期比61％減少した。

しかし、国家統計局の盛来雲副局長が記者会見で述べたように、第1四半期の不動産販売指標の下落幅は前年同期との比較によるもので、絶対水準は下回った。低くない。

一方、シェルの業績も同様で、一見前年比で大きく落ち込んでいるように見えますが、実は市場環境の変動に伴い同様の傾向を示しています。

したがって、第 2 四半期には Beike のいくつかの主要財務項目の前年比データも減少しましたが、Beike が「進歩」したかどうかを知りたい場合は、次の月次指標も確認する必要があります。同じ時間です。

今年第2四半期、北科は純利益234億元を達成し、前年同期比19.9%増、親会社に帰属する純利益は前月比42.68%増でした。売上高は前年比46.2%増、前月比338.63%増の26.9億元、調整後純利益は前年比13.9%増、前月比338.63%増となりました。月間では93.25%増加しました。

収益性の面では、Beike の粗利益率と純利益率は両方とも第 1 四半期と比較して増加しました。売上総利益率は 26.77% で、第 1 四半期の 25.17% から 1.6 ポイント増加し、純利益率は 5.87% で、第 1 四半期の 2.64% から 3.23 ポイント増加しました。

報告期間中、北科の総取引高は第1四半期と比べて回復し、第1四半期の6,299億元から33.20％増加し、8,390億元に達した。

インサイトによると、住宅市場は一連の政策支援のおかげで第２・四半期に回復した。

中国不動産網の情報によると、今年5月にも国内の不動産政策の緩和が続いた。中央レベルでは、第一住宅と第二住宅の最低頭金率や個人住宅積立基金ローン金利の引き下げなどの有利な政策が導入され、地方レベルでは中央政府と連携して98の不動産規制政策が導入された。

政策支援や前期を上回る業績にもかかわらず、2024年上半期に住宅を販売するのは依然として困難であることは否定できません。 Beike の店舗と人員は増加していますが、総取引量は減少しています。

財務報告書によると、Beikeの店舗数は前年同期比6.9%増の4万6,000店近くに達し、稼働店舗数は前年同期比8.1%増の4万4,400店となり、代理店数も増加した。前年比5.2％増の約45万8,700件、有効薬剤ありの数は約41万1,500件。

しかし、6月末時点で北科の総取引高は1兆4,689億元で、前年同期比16.2％減少した。

このうち新築住宅の取引額は大幅に減少し、前年比32.4％減の3,871億元に達した。このうち、外部ブローカーと連嘉ブローカーの取引高はそれぞれ3,138億元と733億元に寄与し、前年比それぞれ33％と29.9％減少した。

中古住宅は新築住宅よりも状態が良いです。

2024年上半期の北池市の既存住宅取引総額は10億2,380万元で、前年同期比8.7％減少した。このうち、連家店舗が仲介した中古住宅の取引高は前年比11.9％減の4,124億元、北聯代理店が北家プラットフォームで仲介した取引高は前年比6.3％減の6,115億元だった。億元。

インサイトの観測によると、最近、中古市場の取引活動が大幅に活発化しているにもかかわらず、中古住宅の価格は大きく下がっていない。これは、高級都市における市場需要が豊富であり、政策の有効性が一定程度検証されていることを意味する。

一般的に言えば、一般環境における多くの課題に直面しても、シェルの不動産仲介事業の基礎は比較的安定しています。

多様な変革を求め、

シェルは新たな成長曲線を見つけたのでしょうか?

住宅価格が下落し続ける中、ベイケは不動産仲介事業への継続的な圧力をもはや心配せず、多角的な変革を追求しようとしている。

2021年から北池は、不動産仲介業を主力とし、賃貸事業の恵居事業、家具事業の北池装飾事業を新たな事業展開として「一身二翼」の戦略を提案している。

2023年、北池は「2つのウィング」を「3つのウィング」に増やし、3番目の事業ラインである北豪家住宅開発事業ラインを開設しました。従来の不動産仲介サービスプラットフォームから、総合的な住宅サービスプロバイダーへの段階的な変革を目指しています。

今年上半期、Beike の変革への取り組みは、初めて「1 つの体と 3 つの翼」への投資に反映されました。

前述したように、Beike はより多くの店舗をオープンしただけでなく、より多くの従業員を雇用しました。

また、同社が大型店モデルを推進し、コミュニティコンビニエンスステーションを通じて地域のカバー率を高めたり、インテリアシーンを統合してワンルームの入り口となる店舗など、さまざまなタイプの店舗フォーマットを開発していることも財務報告書で明らかにした。住宅サービスなどを停止してお待ちください。

これらを維持するには、間違いなくより多くのコストが必要です。

しかし実際には、貿易業務の規模の縮小により、貝殻店のコスト、外部ブローカーの手数料、社内従業員の給与コストが減少しています。

今年上半期、シェルの店舗コストは2023年同期の14億1500万元から13億6500万元に減少し、外部ブローカーに支払われた手数料コストは前年同期の114億元から89億元に減少した。 ; 社内の手数料と給与は前年同期の114億元から89億元に減少した。

シェルは「3つの翼」のうち最初の2つの翼にさらに多くの資金を投資した。

財務報告書によると、北池家庭用家具のコストは2023年同期の28億元から44億元に増加し、家賃とレンタルサービスは22億元から前年比57.5％増加した。 2023年の同時期には55億元となり、前年比1.5倍に増加した。

シェルの 2024 年中期営業コスト データ、出典: シェルの公式ウェブサイト

したがって、シェルの投資も成果を上げています。

室内装飾は近年、北科の最も急速に成長している部門となっており、この事業は、カスタマイズされた家具を含む新規小売契約額が前年同期比22.3％増の42億元を達成した。 、家具等は12.2億元、純利益は前年比53.9％増加し、事業貢献利益率は31.3％に達した。

2024年半ば時点で、この部門の総取引高は76億元で、2023年の同時期と比較して24.0％増加し、収益は前年比59.9％増加し、収益の16.23％を占めた。

別の住宅レンタルサービスの純利益は前年同期の21億元から今年は58億元に増加し、寄与利益率は前月比5.5％から5.8％に176.7％増加した。

有価証券報告書によれば、同事業の成長の主な要因は安心賃貸モデルによる管理物件数の増加である。データによると、Shengxin Rentalの管理戸数は、前四半期の24万戸以上、前年同期の12万戸以上と比較して、第2四半期末時点で30万戸を超えました。管理されている集中型長期賃貸アパートは 14,000 戸以上（前年同期は 7,000 戸以上）。

「最初の 2 つの翼」は着実に改善されており、Beike は不動産取引サービス プラットフォームとしてのアイデンティティから脱却し、「開発者」になり始めています。

今年7月末、北家傘下の住宅開発サービスプラットフォームである北豪家は、2度の挫折を経て、西安市威陽区にある合計14.475エーカーの商業用地と住宅用地2区画の取得に成功した。取引総額は1億3,000万元だった。 。

このビジネスは、Beike のプラットフォームの利点から切り離されるものではありません。 Beihaojiaの位置付けは伝統的な不動産開発ではなく、主に所有者、開発者、その他のパートナーに「1+2」モデルで包括的なソリューションを提供するデータ駆動型住宅開発サービスプラットフォームであると報告されています。 「1」はプロダクトソリューションを指し、「2」は多様な金融サービスとオンラインとオフラインの統合マーケティングサービスを指します。

「一つの体」が安定し、「三つの翼」が向上し、ベイケは自信を深めた。

自社株買いプログラムが30億米ドルに増額され、

それは株主にさらなる信頼を与えることができるでしょうか？

Beikeの半期報告書と併せて、自社株買い計画の拡大・延長も発表された。

発表によると、取締役会の承認を得て自社株買い計画を20億ドルから30億ドルに増額し、期間を今年8月末から来年8月末まで延長した。

実際、延長された自社株買い計画は2022年9月に始まった。8月12日現在、シェルは自社株買いに約13億9000万米ドル（約100億元相当）を費やしており、買い戻された株式数は同社の株式の約7.5％を占めている。買戻しプログラムが開始される前の発行済み株式資本の合計。

このうち、シェルは今年初めから８月１２日までに総額４億８０００万ドルの株式を買い戻し、昨年末の総株式資本の２．７％に相当した。

シェル株買い戻し計画、画像ソース画像ソースシェルハウス検索公式WeChat公開アカウント

シェルの自社株買いは極めて誠実であり、株式を自己株に転換して株式インセンティブとして役員に発行するのではなく、直接消却する。たとえば、2023 年を通じて、シェルが買い戻した 7 億 1,900 万米ドルの株式はすべて消却されました。

時価総額報告書によると、今年初めから8月13日までのシェルの自社株買い額は38億3000万香港ドルで、香港株式市場で8位にランクされている。

キャッシュフローの観点から見ると、Beike の帳簿資金はその自信を裏付けることができます。今年上半期、同社の純営業キャッシュフローは38億5,800万元で、資産負債比率は42.3％にとどまった。 2024年6月30日時点で、北池の現金、現金同等物、制限付き資金、短期投資の総額は597億元となった。

Beikeのエグゼクティブディレクター兼CFOであるXu Tao氏は、第2四半期の電話会議で、「堅実な手元資金により、当社は引き続き株主利益を増やし、投資シェアに応じた積極的な自社株買いを通じて資本配分と資本運用効率をさらに強化していきます」と述べた。発展の恩恵」。

シェルの自社株買い調整計画が影響し、株式買い戻し計画の拡大・延長から2日目、シェルの香港株は終値時点で1株当たり38.6香港ドルと報じられた。 7.67%上昇しました。

8月13日のシェル香港株価動向、出典：Choice

しかし、このような上昇は長くは続かず、8月14日、シェル香港株は2.20％下落して終了し、その後数日は1株あたり38香港ドル前後で変動し続けた。

8月21日の取引終了時点で、Beikeの株価は1株当たり38.15香港ドルに達し、2.43％下落した。

Beike の業績は不動産業界の現状の縮図であるのと同様に、Beike に対する市場の信頼も不動産業界に対する信頼の縮図です。

不動産業界は長期にわたる調整期間が続くというのが業界の一般的な見方だ。この環境において、北池は安定した「生産量」を維持し、市場の変化に迅速に対応し、第二曲線の成長を目指すことに最善を尽くすことしかできません。

シェルにとって、「一体三翼」戦略がある程度効果を上げた今、次のステップは複数の事業を連携させ、サイクルを乗り越える能力を強化し、資本市場にさらなる信頼を与えることだ。