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Testo/Dou Wenxue

Redattore/Mezzanotte

Nel 2024, il mercato immobiliare continua ad adeguarsi e anche la piattaforma di servizi di transazioni immobiliari Beike è stata influenzata dal contesto generale.

Di recente, Shell ha pubblicato l’annuncio dei risultati provvisori del 2024. Rispetto alla crescita in controtendenza dello scorso anno, diversi dati finanziari chiave di Beike hanno registrato cali entro la metà del 2024.

Nel periodo in esame, Beike ha realizzato un utile operativo totale di 39,75 miliardi di yuan, con un calo dello 0,04% su base annua; l'utile netto attribuibile alla società madre è stato di 2,324 miliardi di yuan, con un calo del 42,70% su base annua; l'utile è stato di 10,64 miliardi di yuan, con un calo del 9,01% su base annua.

Tuttavia, nella performance del singolo trimestre, possiamo ancora vedere la tendenza alla stabilizzazione di Shell.

Secondo i dati finanziari non certificati per il secondo trimestre, Beike ha realizzato un utile netto di 23,4 miliardi di yuan, con un incremento su base annua del 19,9%; l'utile netto è stato di 1,9 miliardi di yuan, con un incremento su base annua del 46,2%; l'utile netto ha raggiunto 2,69 miliardi di yuan, con un aumento su base annua dell'1,39%.

Dati finanziari del secondo trimestre di Shell, fonte immagine: account pubblico WeChat ufficiale di Shell

Secondo i dati di crescita trimestre su trimestre, l'utile netto di Beike nel secondo trimestre è aumentato del 43,67% rispetto al primo trimestre e l'utile netto attribuibile alla società madre è aumentato significativamente di oltre tre volte.

La performance di Beike è sempre stata un microcosmo del settore immobiliare. È significativamente migliore della performance del primo trimestre, il che significa anche che la precedente ondata di allentamento delle politiche immobiliari a maggio ha avuto un ruolo nel mercato immobiliare, e Beike lo ha fatto. ha inoltre subito una serie di aggiustamenti. Inversione della performance leggermente fiacca del primo trimestre.

D’altro canto, la caratteristica che “le case non sono facili da vendere” è effettivamente scritta nel rapporto sulla performance di Beike. A metà del 2024, Beike ha raggiunto un volume totale di transazioni pari a 1,4689 miliardi di yuan, con un calo del 16,2% su base annua. Tra questi, le transazioni di case nuove sono crollate, mentre le transazioni di case di seconda mano sono leggermente diminuite.

L'attività principale è frenata dall'ambiente e il suo sviluppo è debole, ma il "business secondario" è molto impressionante. Shell è anche conosciuta come "un modello alfa che supera il beta".

Dal 2021 Beike considera le attività di leasing e decorazione come le "due ali" dell'azienda e, insieme all'agenzia immobiliare "one-in-one", sono diventate la nuova curva di crescita dell'azienda. Nel 2023, Beike ha trasformato le sue "due ali" in "tre ali" e ha aperto una terza linea di business: lo sviluppo residenziale.

A giudicare dalla relazione finanziaria, le prime due ali della Shell hanno ottenuto buoni risultati. I suoi servizi di affitto di case e le attività di decorazione domestica hanno raggiunto vari gradi di crescita.

Anche la sua nuova "Terza ala" ha aperto con successo gli ordini non molto tempo fa. Il 30 luglio, Beihaojia, una controllata di Shell, si è assicurata due lotti di terreno residenziale a Xi’an, segnando la sua prima acquisizione di terreno di successo.

Per quanto riguarda lo sviluppo futuro, Beike ha lanciato un nuovo segnale al mercato secondario.

Insieme al rapporto sulle prestazioni, ha pubblicato un piano per espandere ed estendere i riacquisti di azioni, aumentando l'autorizzazione al riacquisto di azioni da 2 miliardi di dollari a 3 miliardi di dollari ed estendendo il periodo del programma di riacquisto fino al 31 agosto 2025.

Alla luce di questa serie di colpi combinati, come vedrà Beike il mercato dei capitali?

Shell è ancora stabile, ma le sfide rimangono

Nel 2023, quando il mercato immobiliare divenne sempre più depresso, emerse una società che cresceva in controtendenza: Keike.

In qualità di piattaforma di servizi per transazioni immobiliari leader nel settore, le prestazioni di Beike sono sempre state un barometro del mercato immobiliare. Per un certo periodo, ci sono state molte voci che hanno giudicato il mercato immobiliare "non così male" o "in procinto di riprendersi" in base al rimbalzo della performance di Beike.

Tuttavia, nel primo trimestre di quest'anno, il mercato immobiliare si è nuovamente corretto e il calo degli indicatori delle vendite immobiliari si è ampliato.

Secondo i dati diffusi dall'Ufficio informazioni del Consiglio di Stato nell'aprile di quest'anno, gli investimenti nello sviluppo immobiliare sono diminuiti del 9,5% nel primo trimestre di quest'anno. L'area di vendita di alloggi commerciali di nuova costruzione a livello nazionale è stata di 226,68 milioni di metri quadrati, con un calo del 19,4% su base annua, il volume delle vendite di alloggi commerciali di nuova costruzione è stato di 2,1355 miliardi di yuan, con un calo del 27,6%;

Anche le prestazioni di Shell sono state in una certa misura influenzate. Il rapporto finanziario mostra che la società ha realizzato un fatturato di 16,4 miliardi di yuan nel primo trimestre del 2024, con un calo del 19,24% su base annua; l'utile netto attribuibile alla società madre è stato di 432 milioni di yuan, con un calo su base annua dell'84,28%; l'utile netto rettificato è stato di 1,392 miliardi di yuan, con un calo del 61% su base annua.

Ma come ha detto in conferenza stampa Sheng Laiyun, vicedirettore dell'Ufficio nazionale di statistica, il calo degli indicatori delle vendite immobiliari è aumentato nel primo trimestre. Ciò è dovuto al confronto con la base dell'anno scorso, e il livello assoluto era non basso.

D'altro canto, lo stesso vale per la performance di Shell. Sembra essere nettamente diminuita rispetto all'anno precedente, ma in realtà mostra una tendenza simile poiché il contesto di mercato oscilla.

Pertanto, anche se i dati annuali di diverse voci finanziarie chiave della Beike sono diminuiti anche nel secondo trimestre, se volete sapere se la Beike ha fatto "progressi", dovete guardare anche gli indicatori mensili su allo stesso tempo.

Nel secondo trimestre di quest'anno, Beike ha realizzato un utile netto di 23,4 miliardi di yuan, con un aumento del 19,9% su base annua e un aumento del 42,68% su base mensile, l'utile netto attribuibile alla società madre è stato di 1,90 miliardi; yuan, un aumento su base annua del 46,2%, un aumento su base mensile del 338,63%; l'utile netto rettificato è stato di 2,69 miliardi di yuan, un aumento su base annua del 13,9% e un aumento su base mensile. del 93,25%.

In termini di redditività, il margine di profitto lordo e il margine di profitto netto di Beike sono entrambi aumentati rispetto al primo trimestre. Il margine di profitto lordo è stato del 26,77%, con un aumento di 1,6 punti percentuali rispetto al 25,17% del primo trimestre; il margine di profitto netto è stato del 5,87%, con un aumento di 3,23 punti percentuali rispetto al 2,64% del primo trimestre;

Durante il periodo in esame, il volume totale delle transazioni di Beike è aumentato rispetto al primo trimestre, raggiungendo 839 miliardi di yuan, con un aumento del 33,20% rispetto ai 629,9 miliardi di yuan del primo trimestre.

Secondo Insight, il mercato immobiliare si è ripreso nel secondo trimestre grazie a una serie di politiche di sostegno.

Secondo le informazioni del China Real Estate Network, nel maggio di quest'anno le politiche immobiliari nazionali hanno continuato ad essere allentate. A livello centrale, sono state introdotte politiche favorevoli come la riduzione dell’acconto minimo per le prime e le seconde case e i tassi di interesse sui prestiti dei fondi di previdenza per l’edilizia personale. A livello locale, sono state introdotte 98 politiche di controllo immobiliare in collaborazione con il governo centrale.

Nonostante il sostegno politico e la performance migliore rispetto al periodo precedente, è innegabile che le case saranno ancora difficili da vendere nella prima metà del 2024. I negozi e la manodopera di Beike stanno aumentando, ma il volume totale delle transazioni sta diminuendo.

Il rapporto finanziario mostra che il numero dei negozi Beike ha raggiunto quasi 46.000, con un aumento del 6,9% rispetto all'anno precedente, mentre il numero dei negozi attivi è aumentato dell'8,1% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso arrivando a 44.400 5,2% su base annua a circa 458.700, con agenti attivi Il numero è di circa 411.500.

Tuttavia, alla fine di giugno, Beike ha raggiunto un volume totale di transazioni pari a 1.468,9 miliardi di yuan, con un calo del 16,2% su base annua.

Tra questi, il volume delle transazioni di nuove case è diminuito drasticamente, raggiungendo i 387,1 miliardi di yuan, con un calo del 32,4% su base annua. Tra questi, i broker esterni e i broker Lianjia hanno contribuito rispettivamente ai volumi delle transazioni di 313,8 miliardi di yuan e 73,3 miliardi di yuan, con diminuzioni su base annua rispettivamente del 33% e del 29,9%.

Le case di seconda mano sono in condizioni migliori rispetto alle case nuove.

Nella prima metà del 2024, il volume totale delle transazioni immobiliari esistenti di Beike è stato di 1,0238 miliardi di yuan, con un calo dell’8,7% su base annua. Tra questi, il volume delle transazioni di alloggi esistenti agevolate dai negozi Lianjia è diminuito dell'11,9% su base annua a 412,4 miliardi di yuan, e il volume delle transazioni agevolate dagli agenti Beilian sulla piattaforma Beike è diminuito del 6,3% su base annua a 611,5 miliardi di yuan.

Secondo l'osservazione di Insight, anche se recentemente l'attività di transazione nel mercato dell'usato è aumentata notevolmente, il prezzo delle case di seconda mano non è diminuito in modo significativo. Ciò significa che la domanda di mercato nelle città di alto livello è abbondante e che l’efficacia della politica è stata in una certa misura verificata.

In generale, a fronte delle numerose sfide del contesto generale, i fondamenti dell’attività di intermediazione immobiliare di Shell sono relativamente stabili.

Alla ricerca di una trasformazione diversificata,

Shell ha trovato una nuova curva di crescita?

Poiché i prezzi delle case continuano a scendere, Beike non è più preoccupata per la continua pressione sulla sua attività di intermediazione immobiliare e sta cercando di perseguire una trasformazione diversificata.

A partire dal 2021, Beike ha proposto la strategia "un corpo e due ali", prendendo l'intermediazione immobiliare come linea principale, l'attività di leasing Huiju e l'attività di arredamento per la casa Beike Decorazione come la nuova curva di sviluppo del business.

Nel 2023, Beike ha aumentato le sue "due ali" a "tre ali" e ha aperto la terza linea di business: la linea di business di sviluppo residenziale Beihaojia. Cercando di trasformarsi gradualmente da una tradizionale piattaforma di servizi di intermediazione immobiliare in un fornitore completo di servizi residenziali.

Nella prima metà di quest'anno, gli sforzi di trasformazione di Beike si sono concretizzati innanzitutto nell'investimento in "un corpo e tre ali".

Come accennato in precedenza, Beike non solo ha aperto più negozi, ma ha anche assunto più dipendenti.

Ha inoltre rivelato nella sua relazione finanziaria che l'azienda sta promuovendo il modello di grande magazzino e sviluppando diversi tipi di formati di negozio, come una maggiore copertura della comunità attraverso stazioni di servizio di prossimità, o negozi che integrano scene di decorazione domestica per diventare l'ingresso di uno- interrompere i servizi residenziali, ecc. attendere.

Questi richiedono indubbiamente maggiori costi di manutenzione.

Ma in realtà, a causa della riduzione delle dimensioni delle attività commerciali, sono diminuiti i costi dei negozi di comodo, le commissioni dei broker esterni e i costi salariali dei dipendenti interni.

Nella prima metà dell'anno, i costi dei negozi Shell sono scesi a 1,365 miliardi di yuan da 1,415 miliardi di yuan nello stesso periodo del 2023, e i costi delle commissioni pagate ai broker esterni sono diminuiti da 11,4 miliardi di yuan nello stesso periodo dell'anno scorso a 8,9 miliardi di yuan le commissioni interne e gli stipendi sono diminuiti da 11,4 miliardi di yuan nello stesso periodo dell'anno scorso a 8,9 miliardi di yuan. Lo stesso periodo dell'anno scorso è diminuito da 9,4 miliardi di yuan a 8,1 miliardi di yuan.

La Shell ha investito più soldi nelle prime due ali delle "tre ali".

Il rapporto finanziario mostra che il costo di Beike Home Furnishings è aumentato da 2,8 miliardi di yuan nello stesso periodo del 2023 a 4,4 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 57,5% mentre i servizi di affitto e noleggio sono aumentati da 2,2 miliardi di yuan; nello stesso periodo del 2023 a 5,5 miliardi di yuan, con un aumento di 1,5 volte su base annua.

Dati sui costi operativi a medio termine di Shell per il 2024, fonte: sito Web ufficiale di Shell

Di conseguenza, anche l’investimento di Shell ha dato i suoi frutti.

L'arredamento della casa è diventato il segmento in più rapido sviluppo di Beike negli ultimi anni. Nel secondo trimestre, questo business ha raggiunto un valore contrattuale di 4,2 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 22,3% del valore del nuovo contratto di vendita al dettaglio, compresi i mobili personalizzati , decorazioni morbide, ecc. è stato di 1,22 miliardi di yuan; l'utile netto è stato di 4 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 53,9%; il margine di profitto del contributo delle imprese ha raggiunto il 31,3%;

A metà del 2024, il volume totale delle transazioni di questo settore ammontava a 7,6 miliardi di RMB, con un aumento del 24,0% rispetto allo stesso periodo del 2023, e i ricavi sono aumentati del 59,9% su base annua, pari al 16,23% dei ricavi.

L'utile netto di un altro servizio di affitto di case è aumentato da 2,1 miliardi di yuan nello stesso periodo dell'anno scorso a 5,8 miliardi di yuan quest'anno, con un aumento del 176,7% e il margine di profitto di contribuzione è aumentato dal 5,5% al ​​5,8% su base mensile;

Secondo il rapporto finanziario, la ragione principale della crescita di questa attività è l'aumento del numero di immobili gestiti con il modello di affitto senza preoccupazioni. I dati mostrano che il numero di unità gestite da Shengxin Rental ha superato le 300.000 unità alla fine del secondo trimestre, rispetto alle oltre 240.000 unità del trimestre precedente e alle oltre 120.000 unità dello stesso periodo dell'anno scorso. Sono oltre 14.000 gli appartamenti centralizzati in affitto a lungo termine in gestione, rispetto agli oltre 7.000 dello stesso periodo dell'anno scorso.

Le "prime due ali" sono migliorate costantemente e Beike ha iniziato a uscire dalla sua identità di piattaforma di servizi per transazioni immobiliari e diventare uno "sviluppatore".

Alla fine di luglio di quest'anno, Beihaojia, una piattaforma di servizi di sviluppo residenziale di proprietà di Beike, ha acquisito con successo due lotti di terreno commerciale e residenziale per un totale di 14.475 acri nel distretto di Weiyang, città di Xi'an, dopo due battute d'arresto. Il prezzo totale della transazione è stato di 130 milioni di yuan .

Questa attività non è separata dal vantaggio della piattaforma Beike. È stato riferito che il posizionamento di Beihaojia non è lo sviluppo immobiliare tradizionale, ma una piattaforma di servizi di sviluppo residenziale basata sui dati, che fornisce principalmente soluzioni complete nel modello "1+2" ​​per proprietari, sviluppatori e altri partner. "1" si riferisce a soluzioni di prodotto e "2" si riferisce a diversi servizi finanziari e servizi di marketing integrati online e offline.

L'"unico corpo" si è stabilizzato, le "tre ali" sono migliorate e Beike ha acquisito più fiducia in se stessa.

Il programma di riacquisto di azioni è aumentato a 3 miliardi di dollari,

Può dare più fiducia agli azionisti?

Insieme alla relazione semestrale della Beike è stato annunciato anche l'ampliamento e il prolungamento del piano di riacquisto di azioni.

L'annuncio ha mostrato che con l'approvazione del consiglio di amministrazione, il piano di riacquisto è stato aumentato da 2 miliardi di dollari a 3 miliardi di dollari, e il periodo è stato esteso dalla fine di agosto di quest'anno alla fine di agosto del prossimo anno.

In effetti, il piano esteso di riacquisto di azioni è iniziato nel settembre 2022. Al 12 agosto, Shell ha speso circa 1,39 miliardi di dollari per riacquistare azioni, equivalenti a quasi 10 miliardi di yuan, e il numero di azioni riacquistate rappresentava circa il 7,5% del capitale della società. capitale azionario totale emesso prima dell’avvio del programma di riacquisto.

Tra questi, dall'inizio di quest'anno al 12 agosto, Shell ha riacquistato un totale di 480 milioni di dollari in azioni, pari al 2,7% del capitale azionario totale alla fine dello scorso anno.

Piano di riacquisto di azioni Shell, fonte immagine, account WeChat ufficiale di ricerca di Shell House

Il riacquisto da parte della Shell è piuttosto sincero. Non converte le azioni in azioni proprie per poi emetterle ai dirigenti come incentivi azionari, ma le annulla direttamente. Ad esempio, nel corso del 2023, tutti i 719 milioni di dollari in azioni riacquistate da Shell sono stati cancellati.

Secondo i rapporti sulla capitalizzazione di mercato, dall’inizio di quest’anno al 13 agosto, l’importo di riacquisto di Shell è stato di 3,83 miliardi di dollari di Hong Kong, classificandosi all’ottavo posto nel mercato azionario di Hong Kong.

Dal punto di vista del flusso di cassa, i fondi contabili di Beike possono sostenere la sua fiducia. Nella prima metà di quest'anno, il flusso di cassa operativo netto della società è stato di 3,858 miliardi di yuan e il rapporto attività/passività è rimasto al 42,3%. Al 30 giugno 2024, la liquidità, le disponibilità liquide, i fondi vincolati e gli investimenti a breve termine di Beike ammontavano a 59,7 miliardi di yuan.

Xu Tao, direttore esecutivo e CFO di Beike, ha dichiarato nella teleconferenza del secondo trimestre: "Con solide riserve di liquidità, continueremo ad aumentare i rendimenti per gli azionisti e a migliorare ulteriormente l'allocazione del capitale e l'efficienza delle operazioni di capitale attraverso riacquisti attivi di azioni, in linea con la quota di investimento i dividendi dello sviluppo”.

Il piano di aggiustamento del riacquisto di Shell ha avuto effetto. Il secondo giorno dopo l'espansione e l'estensione del piano di riacquisto delle azioni, le azioni Shell di Hong Kong hanno aperto in rialzo. Alla chiusura della giornata, il prezzo delle azioni è stato riportato a 38,6 dollari di Hong Kong per azione. in crescita del 7,67%.

Andamento del prezzo delle azioni Shell Hong Kong il 13 agosto, fonte: Choice

Tuttavia, tale aumento non è durato a lungo. Il 14 agosto, le azioni Shell di Hong Kong hanno chiuso con un calo del 2,20% e nei giorni successivi hanno continuato a oscillare intorno ai 38 dollari di Hong Kong per azione.

Alla chiusura delle contrattazioni del 21 agosto, il prezzo delle azioni di Beike ha raggiunto i 38,15 HK$ per azione, in calo del 2,43%.

La performance della Beike è un microcosmo della situazione attuale del settore immobiliare. Allo stesso modo, la fiducia del mercato nella Beike è anche un microcosmo della fiducia nel settore immobiliare.

Nel settore si ritiene generalmente che il settore immobiliare subirà un lungo periodo di aggiustamento. In questo contesto, Beike può solo fare del suo meglio per mantenere una “produzione” stabile, rispondere rapidamente ai cambiamenti del mercato e perseguire la crescita della seconda curva.

Per Shell, ora che la strategia “un corpo, tre ali” è stata in qualche modo efficace, il passo successivo è lasciare che diverse aziende vadano di pari passo, migliorare la capacità di attraversare i cicli e dare al mercato dei capitali maggiore fiducia in essa.