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Text/Dou Wenxue

Herausgeber/Mitternacht

Im Jahr 2024 passt sich der Immobilienmarkt weiter an und auch die Immobilientransaktionsdienstplattform Beike ist vom allgemeinen Umfeld betroffen.

Kürzlich veröffentlichte Shell seine Zwischenergebnisse für 2024. Im Vergleich zum letztjährigen Wachstum gegen den Trend verzeichneten mehrere wichtige Finanzdaten von Beike bis Mitte 2024 Rückgänge.

Im Berichtszeitraum erzielte Beike einen Gesamtbetriebsertrag von 39,75 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 0,04 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der der Muttergesellschaft zuzurechnende Nettogewinn betrug 2,324 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 42,70 % gegenüber dem Vorjahr; Der Gewinn betrug 10,64 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 9,01 % gegenüber dem Vorjahr.

Allerdings können wir in der Performance für ein einzelnes Quartal immer noch den Stabilisierungstrend von Shell erkennen.

Den ungeprüften Finanzdaten für das zweite Quartal zufolge erzielte Beike einen Nettogewinn von 23,4 Milliarden Yuan, was einer Steigerung von 19,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht Der Nettogewinn erreichte 2,69 Milliarden Yuan, eine Steigerung von 1,39 % gegenüber dem Vorjahr.

Finanzdaten von Shell für das zweite Quartal, Bildquelle: Shells offizieller öffentlicher WeChat-Account

Den vierteljährlichen Wachstumsdaten zufolge stieg der Nettogewinn von Beike im zweiten Quartal im Vergleich zum ersten Quartal um 43,67 %, und der der Muttergesellschaft zuzurechnende Nettogewinn stieg deutlich um mehr als das Dreifache.

Die Leistung von Beike war schon immer ein Mikrokosmos der Immobilienbranche. Sie ist deutlich besser als die Leistung im ersten Quartal, was auch bedeutet, dass die vorherige Welle der Lockerung der Immobilienpolitik im Mai eine Rolle auf dem Immobilienmarkt gespielt hat, und Beike hat dies getan Auch die leicht schleppende Entwicklung im ersten Quartal wurde einer Reihe von Anpassungen unterzogen.

Andererseits steht in Beikes Leistungsbericht tatsächlich die Eigenschaft, dass „Häuser nicht leicht zu verkaufen sind“. Mitte 2024 erreichte Beike ein Gesamttransaktionsvolumen von 1,4689 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 16,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Unter ihnen gingen die Transaktionen mit neuen Häusern stark zurück, während die Transaktionen mit gebrauchten Häusern leicht zurückgingen.

Das Hauptgeschäft wird durch das Umfeld in Mitleidenschaft gezogen und entwickelt sich schwach, aber das „Nebengeschäft“ ist auch als „ein Modell für Alpha, das Beta übertrifft“ bekannt.

Seit 2021 betrachtet Beike das Leasing- und Dekorationsgeschäft als die „zwei Flügel“ des Unternehmens und ist zusammen mit der „One-in-One“-Immobilienagentur zur neuen Wachstumskurve des Unternehmens geworden. Im Jahr 2023 modernisierte Beike seine „zwei Flügel“ zu „drei Flügeln“ und eröffnete einen dritten Geschäftsbereich – die Wohnbebauung.

Dem Finanzbericht zufolge haben die ersten beiden Flügel von Shell gute Ergebnisse erzielt. Sein Hausvermietungs- und Heimdekorationsgeschäft verzeichnete unterschiedliches Wachstum.

Auch der neu entwickelte „Dritte Flügel“ hat vor Kurzem erfolgreich Aufträge vergeben. Am 30. Juli sicherte sich Beihaojia, eine Tochtergesellschaft von Shell, zwei Wohngrundstücke in Xi’an und markierte damit seinen ersten erfolgreichen Landerwerb.

Im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung hat Beike ein neues Signal an den Sekundärmarkt gesendet.

Zusammen mit dem Leistungsbericht veröffentlichte das Unternehmen einen Plan zur Ausweitung und Ausweitung von Aktienrückkäufen, wobei die Ermächtigung zum Aktienrückkauf von 2 Milliarden US-Dollar auf 3 Milliarden US-Dollar erhöht und die Laufzeit des Rückkaufprogramms bis zum 31. August 2025 verlängert wurde.

Wie wird der Kapitalmarkt angesichts dieser Reihe kombinierter Schläge Beike sehen?

Shell ist immer noch stabil, aber es bestehen weiterhin Herausforderungen

Im Jahr 2023, als der Immobilienmarkt zunehmend deprimiert wurde, entstand ein Unternehmen, das gegen den Trend wuchs – Keike.

Als führende Dienstleistungsplattform für Immobilientransaktionen in der Branche war die Leistung von Beike schon immer ein Barometer für den Immobilienmarkt. Eine Zeit lang gab es viele Stimmen, die den Immobilienmarkt aufgrund der Erholung von Beikes Leistung als „nicht so schlecht“ oder „kurz vor einem Aufschwung“ beurteilten.

Im ersten Quartal dieses Jahres korrigierte der Immobilienmarkt jedoch erneut und der Rückgang der Immobilienverkaufsindikatoren verstärkte sich.

Nach Angaben des Informationsbüros des Staatsrates vom April dieses Jahres gingen die Investitionen in die Immobilienentwicklung im ersten Quartal dieses Jahres um 9,5 % zurück. Die Verkaufsfläche neu gebauter Gewerbeimmobilien betrug landesweit 226,68 Millionen Quadratmeter, ein Rückgang von 19,4 % im Vergleich zum Vorjahr; das Verkaufsvolumen neu gebauter Gewerbewohnungen betrug 2,1355 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 27,6 %.

Auch die Leistung von Shell wurde in gewissem Maße beeinträchtigt. Aus dem Finanzbericht geht hervor, dass das Unternehmen im ersten Quartal 2024 einen Umsatz von 16,4 Milliarden Yuan erzielte, was einem Rückgang von 19,24 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der der Muttergesellschaft zuzurechnende Nettogewinn betrug 432 Millionen Yuan, ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr von 84,28 %; der bereinigte Nettogewinn betrug 1,392 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 61 % im Vergleich zum Vorjahr.

Aber wie Sheng Laiyun, stellvertretender Direktor des National Bureau of Statistics, auf der Pressekonferenz sagte, hat sich der Rückgang der Immobilienverkaufsindikatoren im ersten Quartal ausgeweitet. Dies war auf den Vergleich mit der Basis im letzten Jahr zurückzuführen, und zwar auf dem absoluten Niveau nicht niedrig.

Das Gleiche gilt hingegen für die Leistung von Shell. Sie scheint im Vergleich zum Vorjahr stark zurückgegangen zu sein, tatsächlich zeigt sie jedoch einen ähnlichen Trend, da das Marktumfeld schwankt.

Obwohl die Jahresdaten mehrerer wichtiger Finanzpositionen von Beike im zweiten Quartal ebenfalls rückläufig waren, müssen Sie sich daher auch die Monatsindikatoren ansehen, wenn Sie wissen möchten, ob Beike „Fortschritte“ gemacht hat zur gleichen Zeit.

Im zweiten Quartal dieses Jahres erzielte Beike einen Nettogewinn von 23,4 Milliarden Yuan, eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 19,9 %, und ein der Muttergesellschaft zuzurechnender Nettogewinn von 1,90 Milliarden gegenüber dem Vormonat Yuan, ein Anstieg von 46,2 % gegenüber dem Vorjahr, ein Anstieg von 338,63 % gegenüber dem Vormonat; der bereinigte Nettogewinn betrug 2,69 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 13,9 % gegenüber dem Vorjahr und ein Anstieg gegenüber dem Vormonat von 93,25 %.

Im Hinblick auf die Rentabilität stiegen sowohl die Bruttogewinnmarge als auch die Nettogewinnmarge von Beike im Vergleich zum ersten Quartal. Die Bruttogewinnmarge betrug 26,77 %, ein Anstieg um 1,6 Prozentpunkte gegenüber 25,17 % im ersten Quartal; die Nettogewinnmarge betrug 5,87 %, ein Anstieg um 3,23 Prozentpunkte gegenüber 2,64 % im ersten Quartal.

Im Berichtszeitraum stieg das Gesamttransaktionsvolumen von Beike im Vergleich zum ersten Quartal wieder an und erreichte 839 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 33,20 % gegenüber 629,9 Milliarden Yuan im ersten Quartal entspricht.

Laut Insight erholte sich der Immobilienmarkt im zweiten Quartal dank einer Reihe politischer Unterstützungsmaßnahmen.

Nach Angaben des China Real Estate Network wurden die inländischen Immobilienrichtlinien im Mai dieses Jahres weiter gelockert. Auf zentraler Ebene wurden günstige Maßnahmen wie die Senkung der Mindestanzahlungsquote für Erst- und Zweitwohnungen und die Zinssätze für private Wohnungsvorsorgefonds eingeführt. Auf lokaler Ebene wurden in Zusammenarbeit mit der Zentralregierung 98 Immobilienkontrollmaßnahmen eingeführt.

Trotz politischer Unterstützung und einer besseren Leistung als in der Vorperiode lässt sich nicht leugnen, dass es im ersten Halbjahr 2024 immer noch schwierig sein wird, Häuser zu verkaufen. Beikes Geschäfte und Personal nehmen zu, aber das Gesamttransaktionsvolumen nimmt ab.

Der Finanzbericht zeigt, dass die Zahl der Beike-Filialen fast 46.000 erreichte, was einem Anstieg von 6,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, und dass die Zahl der aktiven Filialen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 8,1 % auf 44.400 stieg 5,2 % im Jahresvergleich auf rund 458.700, mit Wirkstoffen liegt die Zahl bei rund 411.500.

Ende Juni erreichte Beike jedoch ein Gesamttransaktionsvolumen von 1.468,9 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 16,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Unter ihnen ging das Transaktionsvolumen neuer Häuser stark zurück und erreichte 387,1 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 32,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Unter ihnen trugen externe Broker und Lianjia-Broker zu Transaktionsvolumina von 313,8 Milliarden Yuan bzw. 73,3 Milliarden Yuan bei, was einem Rückgang von 33 % bzw. 29,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Gebrauchthäuser sind in einem besseren Zustand als Neubauten.

Im ersten Halbjahr 2024 belief sich das Gesamttransaktionsvolumen der bestehenden Wohnungstransaktionen von Beike auf 1,0238 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 8,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Darunter sank das Transaktionsvolumen bestehender Wohnungen, das durch Lianjia-Filialen vermittelt wurde, im Jahresvergleich um 11,9 % auf 412,4 Milliarden Yuan, und das Transaktionsvolumen, das durch Beilian-Agenten auf der Beike-Plattform vermittelt wurde, sank im Jahresvergleich um 6,3 % auf 611,5 Milliarden Yuan Milliarden Yuan.

Laut Insights Beobachtung hat die Transaktionsaktivität auf dem Gebrauchtmarkt in letzter Zeit zwar deutlich zugenommen, der Preis für Gebrauchthäuser ist jedoch nicht wesentlich gesunken. Dies bedeutet, dass die Marktnachfrage in hochrangigen Städten groß ist und die Wirksamkeit der Politik bis zu einem gewissen Grad nachgewiesen wurde.

Im Allgemeinen sind die Fundamentaldaten des Shell-Immobilienmaklergeschäfts angesichts der zahlreichen Herausforderungen im allgemeinen Umfeld relativ stabil.

Auf der Suche nach einer diversifizierten Transformation,

Hat Shell eine neue Wachstumskurve gefunden?

Da die Immobilienpreise weiter sinken, macht sich Beike keine Sorgen mehr über den anhaltenden Druck auf sein Immobilienmaklergeschäft und versucht, eine diversifizierte Transformation voranzutreiben.

Ab 2021 hat Beike die Strategie „ein Körper und zwei Flügel“ vorgeschlagen, wobei die Immobilienvermittlung als Hauptzweig, das Leasinggeschäft Huiju und das Einrichtungsunternehmen Beike Decoration als neue Geschäftsentwicklungskurve dienen.

Im Jahr 2023 erweiterte Beike seine „zwei Flügel“ auf „drei Flügel“ und eröffnete den dritten Geschäftsbereich – den Geschäftsbereich Wohnentwicklung Beihaojia. Wir versuchen, uns schrittweise von einer traditionellen Immobilienvermittlungsdienstleistungsplattform zu einem umfassenden Anbieter von Wohndienstleistungen zu entwickeln.

In der ersten Hälfte dieses Jahres spiegelten sich Beikes Transformationsbemühungen erstmals in der Investition in „ein Körper und drei Flügel“ wider.

Wie oben erwähnt, eröffnete Beike nicht nur mehr Geschäfte, sondern stellte auch mehr Mitarbeiter ein.

In seinem Finanzbericht wurde außerdem offengelegt, dass das Unternehmen das Modell der großen Läden fördert und verschiedene Arten von Ladenformaten entwickelt, wie z. Stoppen Sie die Wohndienstleistungen usw. Warten Sie.

Diese erfordern zweifellos höhere Wartungskosten.

Tatsächlich sind jedoch aufgrund der Verringerung des Umfangs des Handelsgeschäfts die Kosten für Shell-Stores, die Provisionen externer Makler und die Gehaltskosten interner Mitarbeiter gesunken.

Im ersten Halbjahr des Jahres sanken die Filialkosten von Shell von 1,415 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum im Jahr 2023 auf 1,365 Milliarden Yuan, und die an externe Makler gezahlten Provisionskosten sanken von 11,4 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres auf 8,9 Milliarden Yuan ; interne Provisionen und Gehälter gingen von 11,4 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres auf 8,9 Milliarden Yuan zurück. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres gingen sie von 9,4 Milliarden Yuan auf 8,1 Milliarden Yuan zurück.

Shell investierte mehr Geld in die ersten beiden Flügel der „Three Wings“.

Der Finanzbericht zeigt, dass die Kosten für Beike Home Furnishings von 2,8 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Jahres 2023 auf 4,4 Milliarden Yuan gestiegen sind, was einem Anstieg von 57,5 ​​% gegenüber dem Vorjahr entspricht im gleichen Zeitraum des Jahres 2023 auf 5,5 Milliarden Yuan, was einem Anstieg um das 1,5-fache gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die mittelfristigen Betriebskostendaten von Shell für 2024, Quelle: Offizielle Website von Shell

Dementsprechend hat sich auch Shells Investition gelohnt.

Heimdekoration hat sich in den letzten Jahren zum sich am schnellsten entwickelnden Segment von Beike entwickelt. Im zweiten Quartal erzielte dieses Geschäft einen Vertragswert von 4,2 Milliarden Yuan, was einer Steigerung des neuen Einzelhandelsvertragswerts um 22,3 % entspricht , weiche Dekoration usw. betrugen 1,22 Milliarden Yuan; der Nettogewinn betrug 53,9 % im Vergleich zum Vorjahr;

Mitte 2024 betrug das Gesamttransaktionsvolumen dieses Sektors 7,6 Milliarden RMB, ein Anstieg von 24,0 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023, und der Umsatz stieg im Jahresvergleich um 59,9 % und machte 16,23 % des Umsatzes aus.

Die Nettoeinnahmen eines anderen Hausvermietungsdienstes stiegen von 2,1 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres auf 5,8 Milliarden Yuan in diesem Jahr, was einem Anstieg von 176,7 % gegenüber dem Vormonat von 5,5 % auf 5,8 % entspricht.

Dem Finanzbericht zufolge liegt der Hauptgrund für das Wachstum dieses Geschäfts in der Zunahme der Anzahl der verwalteten Immobilien im Rahmen des Sorglos-Mietmodells. Die Daten zeigen, dass die Anzahl der von Shengxin Rental verwalteten Einheiten am Ende des zweiten Quartals 300.000 Einheiten überstieg, verglichen mit über 240.000 Einheiten im Vorquartal und über 120.000 Einheiten im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Es werden mehr als 14.000 zentralisierte Langzeitmietwohnungen verwaltet, im Vergleich zu über 7.000 im Vorjahreszeitraum.

Die „ersten beiden Flügel“ haben sich stetig verbessert, und Beike hat begonnen, seine Identität als Plattform für Immobilientransaktionsdienste aufzugeben und sich zu einem „Entwickler“ zu entwickeln.

Ende Juli dieses Jahres erwarb Beihaojia, eine Wohnbau-Dienstleistungsplattform im Besitz von Beike, nach zwei Rückschlägen erfolgreich zwei Gewerbe- und Wohngrundstücke mit einer Gesamtfläche von 14,475 Acres. Der Gesamttransaktionspreis betrug 130 Millionen Yuan .

Dieses Geschäft ist nicht vom Plattformvorteil von Beike getrennt. Es wird berichtet, dass die Positionierung von Beihaojia keine traditionelle Immobilienentwicklung ist, sondern eine datengesteuerte Dienstleistungsplattform für die Wohnentwicklung, die hauptsächlich umfassende Lösungen im „1+2“-Modell für Eigentümer, Entwickler und andere Partner bereitstellt. „1“ bezieht sich auf Produktlösungen und „2“ auf vielfältige Finanzdienstleistungen und integrierte Online- und Offline-Marketingdienstleistungen.

Der „eine Körper“ hat sich stabilisiert, die „drei Flügel“ haben sich verbessert und Beike ist selbstbewusster geworden.

Aktienrückkaufprogramm auf 3 Milliarden US-Dollar erhöht,

Kann es den Aktionären mehr Vertrauen geben?

Zusammen mit dem Halbjahresbericht von Beike gab es auch die Ankündigung, den Aktienrückkaufplan zu erweitern und zu verlängern.

Aus der Ankündigung ging hervor, dass der Rückkaufplan mit Zustimmung des Vorstands von 2 Milliarden US-Dollar auf 3 Milliarden US-Dollar erhöht und der Zeitraum von Ende August dieses Jahres bis Ende August nächsten Jahres verlängert wurde.

Tatsächlich begann der erweiterte Aktienrückkaufplan im September 2022. Bis zum 12. August hat Shell etwa 1,39 Milliarden US-Dollar für den Aktienrückkauf ausgegeben, was fast 10 Milliarden Yuan entspricht, und die Anzahl der zurückgekauften Aktien machte etwa 7,5 % der Aktien des Unternehmens aus Gesamtbetrag des ausgegebenen Aktienkapitals vor Beginn des Rückkaufprogramms.

Unter anderem kaufte Shell von Anfang dieses Jahres bis zum 12. August Aktien im Wert von insgesamt 480 Millionen US-Dollar zurück, was Ende letzten Jahres 2,7 % des gesamten Aktienkapitals ausmachte.

Shell-Aktienrückkaufplan, Bildquelle, offizielles WeChat-Konto der Shell-Haussuche

Der Rückkauf von Shell ist durchaus aufrichtig. Dabei werden die Aktien nicht in eigene Aktien umgewandelt und dann als Aktienanreize an Führungskräfte ausgegeben, sondern sie werden direkt eingezogen. Beispielsweise wurden im Laufe des Jahres 2023 alle von Shell zurückgekauften Aktien im Wert von 719 Millionen US-Dollar annulliert.

Berichten zur Marktkapitalisierung zufolge betrug der Rückkaufbetrag von Shell von Anfang dieses Jahres bis zum 13. August 3,83 Milliarden HK$ und belegte damit den 8. Platz an der Hongkonger Börse.

Aus Cashflow-Sicht können die Buchfonds von Beike das Vertrauen des Unternehmens stärken. Im ersten Halbjahr dieses Jahres belief sich der Nettobetriebs-Cashflow des Unternehmens auf 3,858 Milliarden Yuan, und das Verhältnis von Vermögenswerten zu Verbindlichkeiten blieb bei 42,3 %. Zum 30. Juni 2024 beliefen sich Beikes Bargeld, Zahlungsmitteläquivalente, eingeschränkte Mittel und kurzfristige Anlagen auf insgesamt 59,7 Milliarden Yuan.

Xu Tao, Geschäftsführer und CFO von Beike, sagte in der Telefonkonferenz für das zweite Quartal: „Mit soliden Barreserven werden wir die Rendite für die Aktionäre weiter steigern und die Kapitalallokation und Kapitalbetriebseffizienz durch aktive Aktienrückkäufe im Einklang mit dem Investitionsanteil weiter verbessern.“ die Dividenden der Entwicklung“.

Der Rückkauf-Anpassungsplan von Shell zeigte Wirkung. Am zweiten Tag nach der Ausweitung und Verlängerung des Aktienrückkaufplans wurden die Aktien von Shell in Hongkong mit einem Plus von 38,6 Hongkong-Dollar pro Aktie eröffnet. um 7,67 % gestiegen.

Kursentwicklung der Shell Hong Kong-Aktie am 13. August, Quelle: Choice

Dieser Anstieg hielt jedoch nicht lange an. Am 14. August endeten die Aktien von Shell Hong Kong mit einem Rückgang von 2,20 % und schwankten in den folgenden Tagen weiterhin um 38 HK$ pro Aktie.

Zum Handelsschluss am 21. August erreichte der Aktienkurs von Beike 38,15 HK$ pro Aktie, was einem Rückgang von 2,43 % entspricht.

Die Leistung von Beike ist ein Mikrokosmos der aktuellen Situation der Immobilienbranche. Ebenso ist das Vertrauen des Marktes in Beike auch ein Mikrokosmos des Vertrauens in die Immobilienbranche.

In der Branche wird allgemein davon ausgegangen, dass die Immobilienbranche eine lange Umstellungsphase durchlaufen wird. In diesem Umfeld kann Beike nur sein Bestes geben, um eine stabile „Produktion“ aufrechtzuerhalten, schnell auf Marktveränderungen zu reagieren und ein Wachstum der zweiten Kurve anzustreben.

Nachdem sich die Strategie „Ein Körper, drei Flügel“ einigermaßen bewährt hat, besteht für Shell nun der nächste Schritt darin, mehrere Unternehmen Hand in Hand gehen zu lassen, die Fähigkeit zur Überwindung von Zyklen zu verbessern und dem Kapitalmarkt mehr Vertrauen in sie zu geben.