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Texto/Dou Wenxue

Editor/Medianoche

En 2024, el mercado inmobiliario continúa ajustándose y la plataforma de servicios de transacciones inmobiliarias Beike también se ha visto afectada por el entorno general.

Recientemente, Shell publicó su anuncio de resultados provisionales para 2024. En comparación con el crecimiento contrario a la tendencia del año pasado, varios datos financieros clave de Beike han registrado caídas a mediados de 2024.

Durante el período del informe, Beike logró unos ingresos operativos totales de 39.750 millones de yuanes, una disminución interanual del 0,04%; el beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de 2.324 millones de yuanes, una disminución bruta interanual del 42,70%; El beneficio fue de 10.640 millones de yuanes, una disminución interanual del 9,01%.

Sin embargo, en el desempeño de un solo trimestre, todavía podemos ver la tendencia de estabilización de Shell.

Según sus datos financieros no auditados del segundo trimestre, Beike logró unos ingresos netos de 23.400 millones de yuanes, un aumento interanual del 19,9%; el beneficio neto fue de 1.900 millones de yuanes, un aumento interanual ajustado del 46,2%; El beneficio neto alcanzó los 2.690 millones de yuanes, un aumento interanual del 1,39%.

Datos financieros del segundo trimestre de Shell, fuente de la imagen: cuenta pública oficial de WeChat de Shell

Según los datos de crecimiento intertrimestral, los ingresos netos de Beike en el segundo trimestre aumentaron un 43,67% en comparación con el primer trimestre, y el beneficio neto atribuible a la empresa matriz aumentó significativamente en más de tres veces.

El desempeño de Beike siempre ha sido un microcosmos de la industria inmobiliaria. Es significativamente mejor que el desempeño del primer trimestre, lo que también significa que la ola anterior de flexibilización de las políticas inmobiliarias en mayo jugó un papel en el mercado inmobiliario, y Beike lo ha hecho. también pasó por una serie de ajustes. Reversión del desempeño ligeramente lento en el primer trimestre.

Por otro lado, la característica de que "las casas no son fáciles de vender" está escrita en el informe de desempeño de Beike. A mediados de 2024, Beike logró un volumen total de transacciones de 1.468,9 millones de yuanes, una disminución interanual del 16,2%. Entre ellas, las transacciones de viviendas nuevas se desplomaron, mientras que las transacciones de viviendas de segunda mano disminuyeron ligeramente.

El negocio principal se ve arrastrado por el entorno y su desarrollo es débil, pero el "negocio secundario" es muy impresionante. Shell también es conocido como "un modelo alfa que supera al beta".

Desde 2021, Beike considera el negocio de arrendamiento y decoración como las "dos alas" de la empresa y, junto con la agencia inmobiliaria "uno en uno", se ha convertido en la nueva curva de crecimiento de la empresa. En 2023, Beike actualizó sus "dos alas" a "tres alas" y abrió una tercera línea de negocio: el desarrollo residencial.

A juzgar por el informe financiero, las dos primeras alas de Shell han logrado buenos resultados. Su negocio de servicios de alquiler de viviendas y decoración del hogar ha alcanzado distintos grados de crecimiento.

Su recientemente desarrollada "Tercera Ala" también abrió pedidos con éxito no hace mucho. El 30 de julio, Beihaojia, una subsidiaria de Shell, aseguró dos parcelas de terreno residencial en Xi'an, lo que marcó su primera adquisición de terreno exitosa.

En cuanto al desarrollo futuro, Beike ha lanzado una nueva señal al mercado secundario.

Junto con el informe de desempeño, publicó un plan para expandir y extender las recompras de acciones, aumentando la autorización de recompra de acciones de 2 mil millones de dólares a 3 mil millones de dólares y extendiendo el período del programa de recompra hasta el 31 de agosto de 2025.

Bajo esta serie de golpes combinados, ¿cómo verá el mercado de capitales a Beike?

Shell sigue estable, pero persisten los desafíos

En 2023, cuando el mercado inmobiliario estaba cada vez más deprimido, surgió una empresa que crecía en contra de la tendencia: Keike.

Como plataforma de servicios de transacciones inmobiliarias líder en la industria, el desempeño de Beike siempre ha sido un barómetro del mercado inmobiliario. Durante un tiempo, hubo muchas voces que juzgaron que el mercado inmobiliario "no estaba tan mal" o "a punto de recuperarse" basándose en el repunte del desempeño de Beike.

Sin embargo, en el primer trimestre de este año el mercado inmobiliario volvió a corregirse y se amplió la caída de los indicadores de ventas de inmuebles.

Según datos publicados por la Oficina de Información del Consejo de Estado en abril de este año, la inversión en desarrollo inmobiliario cayó un 9,5% en el primer trimestre de este año. El área de ventas de viviendas comerciales de nueva construcción en todo el país fue de 226,68 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 19,4%; el volumen de ventas de viviendas comerciales de nueva construcción fue de 2.135,5 millones de yuanes, una disminución del 27,6%.

El desempeño de Shell también se ha visto afectado en cierta medida. El informe financiero muestra que la empresa obtuvo unos ingresos de 16.400 millones de yuanes en el primer trimestre de 2024, una disminución interanual del 19,24%. El beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de 432 millones de yuanes, una disminución interanual; del 84,28%; el beneficio neto ajustado fue de 1.392 millones de yuanes, una disminución interanual del 61%.

Pero como dijo en la conferencia de prensa Sheng Laiyun, subdirector de la Oficina Nacional de Estadísticas, la caída en los indicadores de ventas de bienes raíces se expandió en el primer trimestre. Esto se debió a la comparación con la base del año pasado, y el nivel absoluto fue. no bajo.

Por otro lado, lo mismo ocurre con el desempeño de Shell. Parece haber disminuido drásticamente con respecto al año anterior, pero de hecho muestra una tendencia similar a medida que fluctúa el entorno del mercado.

Por lo tanto, aunque los datos interanuales de varios elementos financieros clave de Beike también disminuyeron en el segundo trimestre, si desea saber si Beike ha "progresado", también debe observar los indicadores mensuales en al mismo tiempo.

En el segundo trimestre de este año, Beike logró unos ingresos netos de 23.400 millones de yuanes, un aumento interanual del 19,9% y un aumento intermensual del 42,68%. El beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de 1.900 millones; yuanes, un aumento interanual del 46,2%, un aumento intermensual del 338,63%; el beneficio neto ajustado fue de 2.690 millones de yuanes, un aumento interanual del 13,9% y un aumento intermensual del 93,25%.

En términos de rentabilidad, el margen de beneficio bruto y el margen de beneficio neto de Beike aumentaron en comparación con el primer trimestre. El margen de beneficio bruto fue del 26,77%, un aumento de 1,6 puntos porcentuales desde el 25,17% del primer trimestre; el margen de beneficio neto fue del 5,87%, un aumento de 3,23 puntos porcentuales desde el 2,64% del primer trimestre.

Durante el período del informe, el volumen total de transacciones de Beike se recuperó en comparación con el primer trimestre, alcanzando los 839.000 millones de yuanes, un aumento del 33,20 % con respecto a los 629.900 millones de yuanes del primer trimestre.

Según Insight, el mercado inmobiliario se recuperó en el segundo trimestre gracias a una serie de políticas de apoyo.

Según información de China Real Estate Network, en mayo de este año las políticas inmobiliarias nacionales continuaron relajándose. A nivel central, se introdujeron políticas favorables, como la reducción del porcentaje mínimo de pago inicial para primera y segunda vivienda y las tasas de interés de los préstamos del fondo de previsión para vivienda personal. A nivel local, se introdujeron 98 políticas de control de bienes raíces en conjunto con el gobierno central.

A pesar del apoyo político y de un mejor desempeño que el período anterior, es innegable que las casas seguirán siendo difíciles de vender en el primer semestre de 2024. Las tiendas y la mano de obra de Beike están aumentando, pero el volumen total de transacciones está disminuyendo.

El informe financiero muestra que el número de tiendas Beike alcanzó casi 46.000, un aumento interanual del 6,9%, y el número de tiendas activas aumentó un 8,1% respecto al mismo período del año pasado a 44.400; 5,2% interanual a unos 458.700, con agentes activos El número es de unos 411.500.

Sin embargo, a finales de junio, Beike logró un volumen total de transacciones de 1.468,9 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 16,2%.

Entre ellos, el volumen de transacciones de viviendas nuevas cayó drásticamente, alcanzando los 387.100 millones de yuanes, una disminución interanual del 32,4%. Entre ellos, los corredores externos y los corredores de Lianjia contribuyeron a volúmenes de transacciones de 313.800 millones de yuanes y 73.300 millones de yuanes respectivamente, con disminuciones interanuales del 33% y 29,9% respectivamente.

Las viviendas de segunda mano están en mejores condiciones que las nuevas.

En el primer semestre de 2024, el volumen total de transacciones de viviendas existentes de Beike fue de 1.023,8 millones de yuanes, una disminución interanual del 8,7%. Entre ellos, el volumen de transacciones de viviendas existentes facilitadas por las tiendas Lianjia disminuyó un 11,9% interanual a 412,4 mil millones de yuanes, y el volumen de transacciones facilitadas por agentes de Beilian en la plataforma Beike disminuyó un 6,3% interanual a 611,5 mil millones de yuanes.

Según la observación de Insight, aunque la actividad de transacciones en el mercado de segunda mano ha aumentado significativamente recientemente, el precio de las casas de segunda mano no ha bajado significativamente. Esto significa que la demanda del mercado en las ciudades de alto nivel es abundante y la eficacia de la política se ha verificado hasta cierto punto.

En términos generales, frente a los numerosos desafíos del entorno general, los fundamentos del negocio de corretaje inmobiliario de Shell son relativamente estables.

Buscando una transformación diversificada,

¿Shell ha encontrado una nueva curva de crecimiento?

Mientras los precios de la vivienda siguen cayendo, Beike ya no está preocupada por la presión continua sobre su negocio de corretaje inmobiliario y está tratando de buscar una transformación diversificada.

A partir de 2021, Beike ha propuesto la estrategia de "un cuerpo y dos alas", tomando la corretaje inmobiliario como línea principal, el negocio de arrendamiento Huiju y el negocio de muebles para el hogar Beike Decoración como la nueva curva de desarrollo empresarial.

En 2023, Beike aumentó sus "dos alas" a "tres alas" y abrió la tercera línea de negocio: la línea de negocio de desarrollo residencial Beihaojia. Intentando transformarse paulatinamente de una plataforma tradicional de servicios de intermediación inmobiliaria a un proveedor integral de servicios residenciales.

En el primer semestre de este año, los esfuerzos de transformación de Beike se reflejaron por primera vez en su inversión en "un cuerpo y tres alas".

Como se mencionó anteriormente, Beike no sólo abrió más tiendas, sino que también contrató a más empleados.

También reveló en su informe financiero que la compañía está impulsando el modelo de grandes tiendas y desarrollando diferentes tipos de formatos de tienda, como aumentar la cobertura de la comunidad a través de estaciones de servicio de conveniencia comunitarias, o tiendas que integran escenas de decoración del hogar para convertirse en la entrada a uno. detener servicios residenciales, etc. esperar.

Sin duda, estos requieren más costos de mantenimiento.

Pero, de hecho, debido a la reducción en la escala del negocio comercial, el costo de las tiendas fantasma, las comisiones de los corredores externos y los costos salariales de los empleados internos han disminuido.

En la primera mitad del año, los costos de las tiendas de Shell disminuyeron a 1,365 mil millones de yuanes desde 1,415 mil millones de yuanes en el mismo período en 2023, y los costos de comisión pagados a corredores externos disminuyeron de 11,4 mil millones de yuanes en el mismo período del año pasado a 8,9 mil millones de yuanes. Las comisiones internas y los salarios disminuyeron de 11,4 mil millones de yuanes en el mismo período del año pasado a 8,9 mil millones de yuanes. El mismo período del año pasado disminuyó de 9,4 mil millones de yuanes a 8,1 mil millones de yuanes.

Shell invirtió más dinero en las dos primeras alas de las "tres alas".

El informe financiero muestra que el costo de Beike Home Furnishings aumentó de 2.800 millones de yuanes en el mismo período de 2023 a 4.400 millones de yuanes, un aumento interanual del 57,5%; el alquiler y los servicios de alquiler aumentaron de 2.200 millones de yuanes; en el mismo período de 2023 a 5.500 millones de yuanes, un aumento interanual de 1,5 veces.

Datos de costos operativos a mediano plazo de Shell para 2024, fuente: sitio web oficial de Shell

En consecuencia, la inversión de Shell también ha dado sus frutos.

La decoración del hogar se ha convertido en el segmento de más rápido desarrollo de Beike en los últimos años. En el segundo trimestre, este negocio alcanzó un valor de contrato de 4.200 millones de yuanes, un aumento interanual del 22,3% del valor de los nuevos contratos minoristas, incluidos los muebles personalizados; , decoración suave, etc. fue de 1,22 mil millones de yuanes; el ingreso neto fue de 4 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 53,9%; el margen de beneficio de la contribución empresarial alcanzó el 31,3%.

A mediados de 2024, el volumen total de transacciones de este sector fue de 7.600 millones de RMB, un aumento del 24,0 % en comparación con el mismo período de 2023, y los ingresos aumentaron un 59,9 % interanual, lo que representa el 16,23 % de los ingresos.

Los ingresos netos de otro servicio de alquiler de viviendas aumentaron de 2.100 millones de yuanes en el mismo período del año pasado a 5.800 millones de yuanes este año, un aumento del 176,7%; el margen de beneficio de contribución aumentó del 5,5% al ​​5,8% mes a mes;

Según el informe financiero, el principal motivo del crecimiento de este negocio es el incremento del número de inmuebles gestionados bajo el modelo de alquiler sin preocupaciones. Los datos muestran que el número de unidades bajo gestión de Shengxin Rental superó las 300.000 unidades al final del segundo trimestre, en comparación con más de 240.000 unidades en el trimestre anterior y más de 120.000 unidades en el mismo período del año pasado. Hay más de 14.000 apartamentos centralizados de alquiler a largo plazo bajo gestión, en comparación con más de 7.000 en el mismo período del año pasado.

Las "dos primeras alas" han mejorado constantemente y Beike ha comenzado a salir de su identidad como plataforma de servicios de transacciones inmobiliarias y convertirse en un "desarrollador".

A finales de julio de este año, Beihaojia, una plataforma de servicios de desarrollo residencial propiedad de Beike, adquirió con éxito dos parcelas de terreno comerciales y residenciales por un total de 14.475 acres en el distrito de Weiyang, ciudad de Xi'an, después de dos contratiempos. El precio total de la transacción fue de 130 millones de yuanes. .

Este negocio no está separado de la ventaja de la plataforma de Beike. Se informa que el posicionamiento de Beihaojia no es el desarrollo inmobiliario tradicional, sino una plataforma de servicios de desarrollo residencial basada en datos, que proporciona principalmente soluciones integrales en el modelo "1+2" ​​para propietarios, desarrolladores y otros socios. "1" se refiere a soluciones de productos y "2" se refiere a diversos servicios financieros y servicios integrados de marketing en línea y fuera de línea.

El "un cuerpo" se ha estabilizado, las "tres alas" han mejorado y Beike ha adquirido más confianza en sí misma.

El programa de recompra de acciones aumentó a 3 mil millones de dólares.

¿Puede dar más confianza a los accionistas?

Junto con el informe semestral de Beike, también hubo un anuncio para ampliar y extender el plan de recompra de acciones.

El anuncio mostró que con la aprobación de la junta directiva, el plan de recompra se incrementó de 2 mil millones de dólares a 3 mil millones de dólares y el período se extendió desde finales de agosto de este año hasta finales de agosto del próximo año.

De hecho, el plan ampliado de recompra de acciones comenzó en septiembre de 2022. Hasta el 12 de agosto, Shell había gastado aproximadamente 1.390 millones de dólares para recomprar acciones, equivalente a casi 10.000 millones de yuanes, y el número de acciones recompradas representó aproximadamente el 7,5% de la empresa. capital social emitido total antes de que se iniciara el programa de recompra.

Entre ellos, desde principios de este año hasta el 12 de agosto, Shell recompró un total de 480 millones de dólares en acciones, lo que representa el 2,7% del capital social total a finales del año pasado.

Plan de recompra de acciones de Shell, fuente de imagen, cuenta oficial de WeChat de búsqueda de la casa Shell

La recompra de Shell es bastante sincera: no convierte las acciones en acciones propias y luego las entrega a los ejecutivos como incentivos de capital, sino que las cancela directamente. Por ejemplo, a lo largo de 2023, se cancelaron los 719 millones de dólares en acciones recompradas por Shell.

Según los informes de capitalización de mercado, desde principios de este año hasta el 13 de agosto, el monto de recompra de Shell fue de 3.830 millones de dólares de Hong Kong, ocupando el octavo lugar en el mercado de valores de Hong Kong.

Desde una perspectiva de flujo de caja, los fondos contables de Beike pueden respaldar su confianza. En el primer semestre de este año, el flujo de caja operativo neto de la compañía fue de 3.858 millones de yuanes y la relación activo-pasivo se mantuvo en el 42,3%. Al 30 de junio de 2024, el efectivo, los equivalentes de efectivo, los fondos restringidos y las inversiones a corto plazo de Beike ascendían a 59.700 millones de yuanes.

Xu Tao, director ejecutivo y director financiero de Beike, dijo en la conferencia telefónica del segundo trimestre: "Con sólidas reservas de efectivo, continuaremos aumentando los retornos para los accionistas y mejorando aún más la asignación de capital y la eficiencia de las operaciones de capital a través de recompras activas de acciones, en línea con la participación de inversión. los dividendos del desarrollo”.

El plan de ajuste de recompra de Shell ha tenido efecto. El segundo día después de ampliar y extender el plan de recompra de acciones, las acciones de Shell en Hong Kong abrieron al alza, el precio de las acciones se informó en 38,6 dólares de Hong Kong por acción. hasta un 7,67%.

Tendencia del precio de las acciones de Shell Hong Kong el 13 de agosto, fuente: Choice

Sin embargo, esta subida no duró mucho. El 14 de agosto, las acciones de Shell Hong Kong cerraron con una caída del 2,20% y continuaron fluctuando alrededor de 38 dólares de Hong Kong por acción en los días siguientes.

Al cierre de operaciones el 21 de agosto, el precio de las acciones de Beike alcanzó los 38,15 dólares de Hong Kong por acción, un 2,43% menos.

El desempeño de Beike es un microcosmos de la situación actual de la industria inmobiliaria. De manera similar, la confianza del mercado en Beike es también un microcosmos de la confianza en la industria inmobiliaria.

En general, en la industria se cree que la industria inmobiliaria atravesará un largo período de ajuste. En este entorno, Beike sólo puede hacer todo lo posible para mantener una "producción" estable, responder rápidamente a los cambios del mercado y buscar un crecimiento de la segunda curva.

Para Shell, ahora que la estrategia de "un cuerpo, tres alas" ha resultado algo efectiva, el siguiente paso es dejar que varios negocios vayan de la mano, mejorar la capacidad de cruzar ciclos y darle más confianza al mercado de capitales.