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Texto/Dou Wenxue

Editor/Meia-Noite

Em 2024, o mercado imobiliário continua a ajustar-se, e a plataforma de serviços de transações imobiliárias Beike também foi afetada pelo ambiente geral.

Recentemente, a Shell divulgou seu anúncio de resultados provisórios de 2024. Em comparação com o crescimento contrariando a tendência do ano passado, vários dados financeiros importantes da Beike registaram quedas em meados de 2024.

Durante o período do relatório, a Beike obteve lucro operacional total de 39,75 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 0,04%; o lucro foi de 10,64 bilhões de yuans, uma redução anual de 9,01%.

Porém, no desempenho do único trimestre, ainda podemos observar a tendência de estabilização da Shell.

De acordo com seus dados financeiros não auditados do segundo trimestre, a Beike obteve lucro líquido de 23,4 bilhões de yuans, um aumento anual de 19,9%, o lucro líquido foi de 1,9 bilhão de yuans, um aumento anual de 46,2%; o lucro líquido atingiu 2,69 bilhões de yuans, um aumento anual de 1,39%.

Dados financeiros do segundo trimestre da Shell, fonte da imagem: conta pública oficial do WeChat da Shell

De acordo com os dados de crescimento trimestral, o lucro líquido da Beike no segundo trimestre aumentou 43,67% em comparação com o primeiro trimestre, e o lucro líquido atribuível à empresa-mãe aumentou significativamente em mais de três vezes.

O desempenho da Beike sempre foi um microcosmo do setor imobiliário. É significativamente melhor do que o desempenho do primeiro trimestre, o que também significa que a onda anterior de flexibilização das políticas imobiliárias em maio desempenhou um papel no mercado imobiliário e na Beike. também passou por uma série de ajustes. Reversão do desempenho levemente lento do primeiro trimestre.

Por outro lado, a característica “casas não são fáceis de vender” está escrita no relatório de desempenho da Beike. Em meados de 2024, a Beike alcançou um volume total de transações de 1,4689 bilhão de yuans, uma redução anual de 16,2%. Entre eles, as transações de casas novas despencaram, enquanto as transações de casas usadas caíram ligeiramente.

O negócio principal é prejudicado pelo meio ambiente e seu desenvolvimento é fraco, mas o “negócio paralelo” é muito impressionante. A Shell também é conhecida como “um modelo de desempenho alfa superior ao beta”.

Desde 2021, a Beike considera o negócio de arrendamento e decoração como as “duas alas” da empresa e, juntamente com a imobiliária “um em um”, tornou-se a nova curva de crescimento da empresa. Em 2023, a Beike atualizou suas “duas alas” para “três alas” e abriu uma terceira linha de negócios – desenvolvimento residencial.

A julgar pelo relatório financeiro, as duas primeiras alas da Shell alcançaram bons resultados. Seus serviços de aluguel de casas e negócios de decoração alcançaram graus variados de crescimento.

Sua recém-desenvolvida "Terceira Asa" também abriu pedidos com sucesso há pouco tempo. Em 30 de julho, a Beihaojia, uma subsidiária da Shell, garantiu dois lotes de terrenos residenciais em Xi'an, marcando a sua primeira aquisição de terreno bem-sucedida.

Em relação ao desenvolvimento futuro, a Beike lançou um novo sinal para o mercado secundário.

Juntamente com o relatório de desempenho, divulgou um plano para expandir e estender as recompras de ações, aumentando a autorização de recompra de ações de US$ 2 bilhões para US$ 3 bilhões e estendendo o período do programa de recompra até 31 de agosto de 2025.

Sob esta série de golpes combinados, como o mercado de capitais verá a Beike?

A Shell ainda está estável, mas os desafios permanecem

Em 2023, quando o mercado imobiliário ficou cada vez mais deprimido, surgiu uma empresa que crescia contra a tendência: a Keike.

Como plataforma líder de serviços de transações imobiliárias do setor, o desempenho da Beike sempre foi um barômetro do mercado imobiliário. Durante algum tempo, houve muitas vozes que julgaram o mercado imobiliário como "não tão ruim" ou "prestes a melhorar" com base na recuperação do desempenho de Beike.

Porém, no primeiro trimestre deste ano, o mercado imobiliário voltou a corrigir e a queda nos indicadores de vendas de imóveis ampliou-se.

Segundo dados divulgados pelo Gabinete de Informação do Conselho de Estado em Abril deste ano, o investimento na promoção imobiliária caiu 9,5% no primeiro trimestre deste ano. A área de vendas de habitações comerciais recém-construídas em todo o país foi de 226,68 milhões de metros quadrados, uma diminuição anual de 19,4%;

O desempenho da Shell também foi afetado até certo ponto. O relatório financeiro mostra que a empresa obteve receitas de 16,4 bilhões de yuans no primeiro trimestre de 2024, uma diminuição anual de 19,24%; de 84,28%; o lucro líquido ajustado foi de 1,392 bilhão de yuans, uma redução anual de 61%.

Mas, como disse Sheng Laiyun, vice-diretor do Departamento Nacional de Estatísticas, na coletiva de imprensa, a queda nos indicadores de vendas de imóveis se expandiu no primeiro trimestre. Isso se deveu à comparação com a base do ano passado, e o nível absoluto foi. não baixo.

Por outro lado, o mesmo se aplica ao desempenho da Shell. Parece ter diminuído acentuadamente em relação ao ano anterior, mas na verdade mostra uma tendência semelhante à medida que o ambiente de mercado flutua.

Portanto, embora os dados anuais de vários itens financeiros importantes da Beike também tenham diminuído no segundo trimestre, se você quiser saber se a Beike fez "progresso", você também deve observar os indicadores mensais em ao mesmo tempo.

No segundo trimestre deste ano, a Beike obteve lucro líquido de 23,4 bilhões de yuans, um aumento anual de 19,9% e um aumento mensal de 42,68%, o lucro líquido atribuível à controladora foi de 1,90; bilhões de yuans, um aumento anual de 46,2% e um aumento mensal de 338,63%; o lucro líquido ajustado foi de 2,69 bilhões de yuans, um aumento anual de 13,9% e um aumento mensal. aumento mensal de 93,25%.

Em termos de rentabilidade, a margem de lucro bruto e a margem de lucro líquido da Beike aumentaram em comparação com o primeiro trimestre. A margem de lucro bruto foi de 26,77%, um aumento de 1,6 pontos percentuais de 25,17% no primeiro trimestre; a margem de lucro líquido foi de 5,87%, um aumento de 3,23 pontos percentuais de 2,64% no primeiro trimestre;

Durante o período do relatório, o volume total de transações da Beike se recuperou em comparação com o primeiro trimestre, atingindo 839 bilhões de yuans, um aumento de 33,20% em relação aos 629,9 bilhões de yuans do primeiro trimestre.

De acordo com a Insight, o mercado imobiliário recuperou no segundo trimestre graças a uma série de apoios políticos.

De acordo com informações da China Real Estate Network, em maio deste ano, as políticas imobiliárias nacionais continuaram a ser flexibilizadas. A nível central, foram introduzidas políticas favoráveis, como a redução do rácio mínimo de entrada para primeira e segunda habitação e as taxas de juro dos empréstimos do fundo de previdência para habitação pessoal. A nível local, foram introduzidas 98 políticas de controlo imobiliário em conjunto com o governo central.

Apesar do apoio político e de um melhor desempenho do que no período anterior, é inegável que ainda será difícil vender casas no primeiro semestre de 2024. As lojas e a mão de obra da Beike estão aumentando, mas o volume total de transações está diminuindo.

O relatório financeiro mostra que o número de lojas Beike atingiu quase 46.000, um aumento anual de 6,9%, e o número de lojas ativas aumentou 8,1% em relação ao mesmo período do ano passado para 44.400; 5,2% ano a ano para cerca de 458.700, com agentes ativos O número é de cerca de 411.500.

No entanto, no final de junho, a Beike alcançou um volume total de transações de 1.468,9 bilhões de yuans, uma redução anual de 16,2%.

Entre eles, o volume de transações de novas casas caiu drasticamente, atingindo 387,1 bilhões de yuans, uma redução anual de 32,4%. Entre eles, os corretores externos e os corretores Lianjia contribuíram para volumes de transações de 313,8 bilhões de yuans e 73,3 bilhões de yuans, respectivamente, com reduções anuais de 33% e 29,9%, respectivamente.

As casas usadas estão em melhores condições do que as casas novas.

No primeiro semestre de 2024, o volume total de transações habitacionais existentes da Beike foi de 1,0238 bilhão de yuans, uma redução anual de 8,7%. Entre eles, o volume de transações de casas existentes facilitadas pelas lojas Lianjia diminuiu 11,9% em relação ao ano anterior, para 412,4 bilhões de yuans, e o volume de transações facilitadas por agentes Beilian na plataforma Beike diminuiu 6,3% em relação ao ano anterior, para 611,5. bilhões de yuans.

De acordo com a observação da Insight, embora a actividade de transacção no mercado de segunda mão tenha aumentado significativamente recentemente, o preço das casas em segunda mão não caiu significativamente. Isto significa que a procura do mercado nas cidades de alto nível é abundante e a eficácia da política foi verificada até certo ponto.

De um modo geral, face aos numerosos desafios no ambiente geral, os fundamentos do negócio de corretagem imobiliária da Shell são relativamente estáveis.

Buscando transformação diversificada,

A Shell encontrou uma nova curva de crescimento?

À medida que os preços da habitação continuam a cair, a Beike já não está preocupada com a pressão contínua sobre o seu negócio de corretagem imobiliária e está a tentar prosseguir uma transformação diversificada.

A partir de 2021, a Beike propôs a estratégia de “um corpo e duas asas”, tendo a corretagem imobiliária como linha principal, o negócio de arrendamento Huiju e o negócio de mobiliário doméstico Beike Decoration como a nova curva de desenvolvimento de negócios.

Em 2023, a Beike aumentou suas “duas alas” para “três alas” e abriu a terceira linha de negócios - linha de negócios de desenvolvimento residencial Beihaojia. Tentando transformar gradualmente de uma plataforma tradicional de serviços de corretagem imobiliária em um provedor de serviços residenciais abrangente.

No primeiro semestre deste ano, os esforços de transformação da Beike reflectiram-se pela primeira vez no seu investimento em “um corpo e três asas”.

Conforme mencionado acima, a Beike não apenas abriu mais lojas, mas também contratou mais funcionários.

Revelou ainda no seu relatório financeiro que a empresa está a promover o modelo de grandes lojas e a desenvolver diferentes tipos de formatos de lojas, como aumentar a cobertura da comunidade através de postos de conveniência comunitários, ou lojas que integram cenários de decoração para se tornarem a entrada para um- interrompa os serviços residenciais, etc., espere.

Estes, sem dúvida, exigem mais custos de manutenção.

Mas, na verdade, devido à redução na escala dos negócios comerciais, o custo das lojas de fachada, as comissões dos corretores externos e os custos salariais dos funcionários internos diminuíram.

No primeiro semestre do ano, os custos das lojas da Shell diminuíram para 1,365 bilhão de yuans, de 1,415 bilhão de yuans no mesmo período de 2023, e os custos de comissões pagas a corretores externos diminuíram de 11,4 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado para 8,9 bilhões de yuans. ;as comissões internas e os salários diminuíram de 11,4 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado para 8,9 bilhões de yuans. O mesmo período do ano passado diminuiu de 9,4 bilhões de yuans para 8,1 bilhões de yuans.

A Shell investiu mais dinheiro nas duas primeiras alas das “três alas”.

O relatório financeiro mostra que o custo da Beike Home Furnishings aumentou de 2,8 bilhões de yuans no mesmo período de 2023 para 4,4 bilhões de yuans, um aumento anual de 57,5%, os serviços de aluguel aumentaram de 2,2 bilhões de yuans; no mesmo período de 2023 para 5,5 bilhões de yuans, um aumento anual de 1,5 vezes.

Dados de custos operacionais de médio prazo da Shell em 2024, fonte: site oficial da Shell

Assim, o investimento da Shell também rendeu frutos.

A decoração doméstica tornou-se o segmento de desenvolvimento mais rápido da Beike nos últimos anos. No segundo trimestre, este negócio alcançou um valor de contrato de 4,2 bilhões de yuans, um aumento anual de 22,3% no novo valor do contrato de varejo, incluindo móveis personalizados; , estofados, etc. foi de 1,22 bilhão de yuans; o lucro líquido foi de 4 bilhões de yuans, um aumento anual de 53,9%;

Em meados de 2024, o volume total de transações deste segmento foi de 7,6 mil milhões de RMB, um aumento de 24,0% em comparação com o mesmo período de 2023, e a receita aumentou 59,9% em relação ao ano anterior, representando 16,23% da receita.

O lucro líquido de outro serviço de aluguel de casas aumentou de 2,1 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado para 5,8 bilhões de yuans este ano, um aumento de 176,7%;

De acordo com o relatório financeiro, a principal razão para o crescimento deste negócio é o aumento do número de imóveis sob gestão no modelo de aluguer sem preocupações. Os dados mostram que o número de unidades sob gestão da Shengxin Rental ultrapassou 300.000 unidades no final do segundo trimestre, em comparação com mais de 240.000 unidades no trimestre anterior e mais de 120.000 unidades no mesmo período do ano passado. Existem mais de 14.000 apartamentos centralizados para arrendamento de longa duração sob gestão, em comparação com mais de 7.000 no mesmo período do ano passado.

As "duas primeiras alas" melhoraram constantemente e a Beike começou a sair de sua identidade como plataforma de serviços de transações imobiliárias e se tornar uma "desenvolvedora".

No final de julho deste ano, Beihaojia, uma plataforma de serviços de desenvolvimento residencial de propriedade da Beike, adquiriu com sucesso dois terrenos comerciais e residenciais totalizando 14.475 acres no distrito de Weiyang, cidade de Xi'an, após dois contratempos. O preço total da transação foi de 130 milhões de yuans. .

Este negócio não está separado da vantagem de plataforma da Beike. É relatado que o posicionamento da Beihaojia não é o desenvolvimento imobiliário tradicional, mas uma plataforma de serviços de desenvolvimento residencial baseada em dados, que fornece principalmente soluções abrangentes no modelo "1+2" ​​para proprietários, incorporadores e outros parceiros. "1" refere-se a soluções de produtos e "2" refere-se a diversos serviços financeiros e serviços integrados de marketing online e offline.

O “corpo único” se estabilizou, as “três asas” melhoraram e Beike tornou-se mais confiante em si mesma.

Programa de recompra de ações aumentou para US$ 3 bilhões,

Poderá dar mais confiança aos acionistas?

Junto com o relatório semestral da Beike, também foi anunciado o anúncio de ampliação e ampliação do plano de recompra de ações.

O anúncio mostrou que com a aprovação do conselho de administração, o plano de recompra foi aumentado de 2 mil milhões de dólares para 3 mil milhões de dólares, e o período foi alargado do final de Agosto deste ano até ao final de Agosto do próximo ano.

Na verdade, o plano estendido de recompra de ações começou em setembro de 2022. Em 12 de agosto, a Shell gastou aproximadamente US$ 1,39 bilhão para recomprar ações, o equivalente a quase 10 bilhões de yuans, e o número de ações recompradas representou aproximadamente 7,5% do valor da empresa. total do capital social emitido antes do início do programa de recompra.

Entre eles, desde o início deste ano até 12 de agosto, a Shell recomprou um total de US$ 480 milhões em ações, representando 2,7% do capital social total no final do ano passado.

Plano de recompra de ações da Shell, fonte da imagem fonte da imagem Shell house search conta pública oficial do WeChat

A recompra da Shell é bastante sincera. Ela não converte as ações em ações em tesouraria e depois as emite aos executivos como incentivos patrimoniais, mas as cancela diretamente. Por exemplo, ao longo de 2023, todos os 719 milhões de dólares em ações recompradas pela Shell foram cancelados.

De acordo com relatórios de capitalização de mercado, desde o início deste ano até 13 de agosto, o valor de recompra da Shell foi de HK$ 3,83 bilhões, ocupando o 8º lugar no mercado de ações de Hong Kong.

Do ponto de vista do fluxo de caixa, os fundos contábeis da Beike podem sustentar sua confiança. No primeiro semestre deste ano, o fluxo de caixa operacional líquido da empresa foi de 3,858 bilhões de yuans e o índice de ativos e passivos permaneceu em 42,3%. Em 30 de junho de 2024, o caixa, equivalentes de caixa, fundos restritos e investimentos de curto prazo da Beike totalizavam 59,7 bilhões de yuans.

Xu Tao, diretor executivo e CFO da Beike, disse na teleconferência do segundo trimestre: "Com sólidas reservas de caixa, continuaremos a aumentar o retorno aos acionistas e a melhorar ainda mais a alocação de capital e a eficiência da operação de capital por meio de recompras ativas de ações, em linha com a participação de investimento os dividendos do desenvolvimento”.

O plano de ajuste de recompra da Shell teve efeito No segundo dia após a expansão e extensão do plano de recompra de ações, as ações da Shell em Hong Kong abriram em alta. No fechamento do dia, o preço das ações foi relatado em 38,6 dólares de Hong Kong por ação. aumento de 7,67%.

Tendências dos preços das ações da Shell Hong Kong em 13 de agosto, fonte: Choice

No entanto, tal aumento não durou muito. Em 14 de agosto, as ações da Shell Hong Kong terminaram com uma queda de 2,20%, e continuaram a flutuar em torno de HK$38 por ação nos dias seguintes.

No fechamento do pregão de 21 de agosto, o preço das ações da Beike atingiu HK$ 38,15 por ação, queda de 2,43%.

O desempenho da Beike é um microcosmo da situação atual do setor imobiliário. Da mesma forma, a confiança do mercado na Beike é também um microcosmo da confiança no setor imobiliário.

Geralmente, acredita-se no setor que o setor imobiliário passará por um longo período de ajuste. Neste ambiente, a Beike só pode tentar o seu melhor para manter a "produção" estável, responder rapidamente às mudanças do mercado e buscar o crescimento da segunda curva.

Para a Shell, agora que a estratégia “um corpo, três asas” tem sido algo eficaz, o próximo passo é deixar vários negócios andarem de mãos dadas, aumentar a capacidade de cruzar ciclos e dar mais confiança ao mercado de capitais.