롱포 매니지먼트: 부동산 시장은 아직 '물량 및 가격 조정' 단계
2024-08-23
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"부동산 시장은 여전히 기회와 과제가 있는 물량 및 가격 조정 단계에 있습니다. 부동산 회사는 8월 23일 Longfor Group의 2024년에 3고 개발 모델에 작별을 고하고 고품질 개발을 달성해야 합니다." 중간 결과 회의에서 경영진은 현재 부동산 업계 대표를 말했습니다.
올해 상반기에는 부동산 산업에 대한 규제 정책이 빈번하게 도입되었으며, 여러 우호적인 정책에 힘입어 6월에 일선 도시의 부동산 시장이 반등했지만 7월부터 추세가 다시 둔화되기 시작했습니다. 향후 부동산 시장 동향은 어떻게 될까요? 업계의 많은 관심을 끌었습니다.
이와 관련, Longfor Group 전무이사 겸 수석 부사장인 Zhang Xuzhong은 올해 상반기 전국 상업용 주택 매매량이 4조 7천억 위안으로 전년 동기 대비 25% 감소했다고 밝혔습니다. 중고주택시장의 전반적인 실적은 신축주택시장보다 소폭 개선됐으나, 전년 대비 규모는 소폭 감소했으나 가격 하락 폭은 컸다. 따라서 현재 부동산 시장은 여전히 '물량 및 가격 조정' 단계에 있으며 시장 신뢰도 회복되지 않은 상태입니다.
오늘 국무원 공보판실에서 열린 기자회견에서 니홍 주택도시농촌개발부 장관도 현재 우리나라 부동산 시장의 수급 관계가 큰 변화를 겪었으며 시장은 여전히 안정적이라고 말했습니다. 조정 기간 동안 다양한 정책이 시행되면서 시장은 긍정적인 변화를 보였습니다. 우리나라의 도시화 발전 과정과 좋은 주택에 대한 국민의 새로운 기대로 볼 때 부동산 시장은 여전히 큰 잠재력과 공간을 갖고 있습니다.
며칠 전, 중국공산당 중앙정치국은 앞으로 시장에 어떤 일이 일어날 것인지에 대한 안배를 했습니다. Zhang Xuzhong의 견해에 따르면, 하반기 부동산 업계는 거주자의 엄격한 주택 수요와 다양한 개선 주택 수요를 충족시키기 위해 기존 재고를 소화하고 증분을 최적화하는 데 적극적으로 집중해야 합니다. 부동산 회사는 '3대 주택 수요'에 작별을 고해야 합니다. 최고”를 달성하고 새로운 개발 모델 구축을 가속화하여 자체 고품질 개발을 달성합니다. "현재 기존 모델과 신형 모델 간의 전환 과정에서 시장 회복은 도전과 기회를 포함하는 변동을 경험했습니다."
올해 상반기에 Longfor는 365.5만 평방미터의 판매 면적에 해당하는 511억 2천만 위안의 계약 매출을 달성했습니다. 지역별로는 서부권, 장강 삼각주, 발해, 화남, 중국 중부의 계약 매출이 상반기 전체 계약 매출의 28.1%, 27.0%, 20.1%, 14.3%, 10.5%를 차지했다. 가장 높은 매출을 기록한 첫 3개 도시는 청두(Chengdu), 시안(Xi'an), 쑤저우(Suzhou)입니다.
롱포는 앞으로 공급과 마케팅 속도를 어떻게 조정할 것인가? Zhang Xuzhong은 China Business News에 그룹이 재무 안정성과 품질 납품 보장을 전제로 한편으로는 재고 감소에 중점을 두고 질서 있게 부채를 줄이며 자산 품질을 최적화할 것이라고 답했습니다. 동시에 새로운 프로젝트가 좋은 성과를 거두도록 보장할 것입니다. 올해 7개 신규 프로젝트 중 2개는 이미 시장에 진입했고, 나머지 5개 프로젝트도 9월에 모두 시장에 진입할 예정입니다. 계속해서 운영 효율성을 개선하고, 장기주의를 고수하며, 현재 업계의 새로운 표준과 매우 일치하는 내생적 힘으로 고품질 개발을 촉진합니다.
토지 취득 측면에서 Longfor는 올해 상반기에 베이징, 상하이, 쑤저우 및 기타 도시에서 총 7개의 새로운 토지를 취득했습니다. 새로 취득한 토지 보유량의 총 건축 면적은 600,000평방미터이며, 지분은 60만 평방미터입니다. 면적은 35만㎡, 평균 지분취득비용은 14,946위안/㎡이다. 기간 말 현재 Longfor가 보유하고 있는 토지 은행은 총 4,141만 평방미터이며, 자기자본 면적은 2,959만 평방미터, 자기자본 비율은 71.5%입니다.
수익성 측면에서 Longfor의 상반기 전체 영업 수입은 468억 6천만 위안이었고, 그 중 운영 및 서비스 사업 수익은 131억 위안으로 전년 대비 7.6% 증가했습니다. 상반기에는 58억 7천만 위안을 기록했고 그 중 운영 및 서비스 사업 수익이 80%를 초과했습니다. 총 이익은 96억 4천만 위안이고, 총 이익 마진은 20.6%이며, 핵심 세후 이익 마진은 11.7%, 자본 후 핵심 이익 마진은 10.1%입니다.
부채 측면에서 Longfor는 올해 상반기에 이자부채를 더욱 줄이고 부채 구조를 계속 최적화했습니다. 2024년 6월 30일 현재 Longfor의 총 종합 차입금은 1,874억 2천만 위안으로 연초 대비 52억 위안 감소했습니다. 보유 현금은 500억 6천만 위안, 순 부채 비율은 56.7%, 현금 부족액은 선급금을 제외한 정기부채비율은 1.7배였으며, 자산부채비율은 58.6%로 '빨간 3선'의 녹색 수준을 유지하고 있습니다.
Longfor Group의 최고 재무 책임자(CFO) Zhao Yi는 올해 상반기 그룹의 운영 자산 대출이 219억 위안 순 증가했으며, 그 중 모기지 금리 인상을 통한 기존 프로젝트 증가가 140억 위안을 초과했다고 밝혔습니다. 평균 금융비용은 약 4.16%였으며, 평균 대출기간은 9.19년까지 연장됐다. "그룹은 차입금 상환을 차근차근 정리할 예정이다. 현재 2025년 만기 국내채권 10억위안을 확보해 자금을 마련했고, 2027년 이전 만기 해외채권은 없다. 하반기에는 그룹은 계속해서 질서있게 발전해 내년에 빚을 미리 갚을 것입니다."
Longfor Group의 회장 겸 CEO인 Chen Xuping은 높은 차입금과 높은 회전율 모델은 전 세계의 성숙한 시장에서도 지속 가능하지 않다고 말했습니다. 부동산 개발사업은 도시화가 안정 단계에 접어들면서 신규 주택 개발 규모는 필연적으로 줄어들 수밖에 없다. 과거에 Longfor는 규모 순위를 맹목적으로 추구하지 않았고 부채 수준을 신중하게 통제했습니다. 이제 업계의 신구 원동력이 바뀌면서 가장 중요한 것은 여전히 부채 문제를 처리하는 것입니다. 반면 부채 규모는 부채주기를 연장시키는 동시에 영업이익도 지속적으로 증가시킵니다. “사이클을 초월하는 100년 부동산 회사가 되기 위해서는 낮은 부채 수준과 높은 영업이익이 두 가지 필수 조건입니다.”
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
