ロングフォー・マネジメント：不動産市場はまだ「量と価格の調整」段階にある
2024-08-23
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「不動産市場は依然として量と価格の調整段階にあり、機会と課題が存在する。不動産会社は3高開発モデルに別れを告げ、高品質の開発を達成しなければならない。8月23日のロングフォー・グループの2024年集会では」。中間決算会見で経営陣は現在の不動産業界の代表と述べた。
今年上半期には、不動産業界に対する規制政策が頻繁に導入され、複数の有利な政策によって刺激され、一級都市の不動産市場は6月に回復したが、7月には再びその傾向が鈍化し始めた。今後の不動産市場の動向はどうなるでしょうか？業界からも大きな注目を集めています。
これに関連して、ロングフォー・グループの常務取締役兼上級副社長である張徐中氏は、今年上半期の全国の商業住宅販売額は4兆7000億元で、前年比25％減少したと述べた。中古住宅市場の全体的なパフォーマンスは、新築住宅市場より若干良好で、前年比規模は若干減少しましたが、価格下落は大きくなりました。したがって、現在の不動産市場は依然として「量と価格の調整」段階にあり、市場の信頼はまだ回復していない。
本日、国務院新聞弁公室が開いた記者会見で、ニーホン住宅・都市農村開発相も、我が国の不動産市場における現在の需給関係は大きく変化しており、市場は依然として変化していない、と述べた。様々な政策の実施により、市場は前向きな変化を見せています。我が国の都市化の発展過程と人々の良い住宅に対する新たな期待から判断すると、不動産市場には依然として大きな可能性と余地が残されています。
数日前、中国共産党中央委員会政治局は不動産業務の手配を行った。今後、市場はどうなるのか。張旭忠氏の見解では、今年下半期の不動産業界は、住民の厳格な住宅ニーズと多様化する住宅改善ニーズに応えるために、既存在庫の消化と増額の最適化に積極的に注力する必要がある、とのことだ。 「高品質」を追求し、独自の高品質な開発を実現するための新たな開発モデルの構築を加速します。 「現在の旧モデルと新モデルの間の移行では、市場の回復には課題と機会を含む変動が生じています。」
今年上半期、Longforは販売面積365万5000平方メートルに相当する511億2000万元の契約売上高を達成した。地域別にみると、西部地域、長江デルタ、環渤海、華南、華中中部の契約売上高は、上半期の契約売上高全体の28.1％、27.0％、20.1％、14.3％、10.5％を占めた。最初の 3 都市は成都、西安、蘇州です。
Longfor は今後、供給とマーケティングのペースをどのように調整するのでしょうか?張旭中氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、当グループは財務上の安全性と質の高い納品を確保することを前提に、一方では在庫削減に注力し、秩序ある方法で負債を削減し、資産の質を最適化する、と戦略を断固として実行すると答えた。同時に、今年は新規プロジェクトが確実に市場に投入され、7 つの新規プロジェクトのうち 2 つはすでに市場に投入されており、残りの 5 つもすべて 9 月に市場に投入される予定です。業務効率の向上を継続し、長期主義を堅持し、業界の現在の新しい常態と非常に一致する内発的な力による高品質の開発を推進します。
土地取得に関して、ロングフォーは今年上半期に北京、上海、蘇州などの都市で合計7つの新規土地を取得し、新たに取得した土地予備の総建設面積は60万平方メートルであった。面積は35万平方メートル、平均株式取得コストは1平方メートル当たり14,946元でした。ロングフォー社の手元土地バンクは期末時点で4,141万平方メートル、自己資本面積は2,959万平方メートル、自己資本比率は71.5％となった。
収益性に関しては、Longfor の上半期の全体の営業利益は 468 億 6000 万元で、このうち営業およびサービス事業の収益は 131 億元で、株主に帰属する利益は前年比 7.6% 増加しました。今年上半期の売上高は58億7000万元で、そのうち運営およびサービス事業の収益が80％を超えた。売上総利益は96.4億元、売上総利益率は20.6%、税引後コア利益率は11.7%、自己資本後コア利益率は10.1%でした。
負債に関しては、ロングフォーは上半期に有利子負債をさらに削減し、負債構造の最適化を継続しました。 2024年6月30日時点で、ロングフォーの包括借入総額は1,874億2,000万元で年初より52億元減少、手元現金は500億6,000万元、純負債比率は56.7％、現金不足は前受金を除くターム負債比率は1.7倍 資産負債比率は58.6％で、「3本の赤線」の緑の水準を維持。
Longfor Groupの最高財務責任者であるZhao Yi氏は、今年上半期の同グループの営業不動産ローンの純増額は219億元で、このうち住宅ローン金利の引き上げによる既存プロジェクトの増加額は140億元を超えたと述べた。平均融資コストは約4.16%で、平均融資期間は9.19年まで延長された。 「当グループは債務返済を着実に進めていく。現時点で2025年に償還期限となる国内債券は10億元あり、その資金は準備されている。2027年以前に償還期限となる海外債券はない。今年下半期には、グループは引き続き秩序あるやり方で前進し、来年支払う予定の借金を前払いするつもりだ」
Longfor Groupの会長兼最高経営責任者（CEO）であるChen Xuping氏は、高レバレッジと高売上高のモデルは、世界中の成熟した市場であっても持続不可能であると述べた。不動産開発事業は循環的なものであり、都市化が定常段階に入ると、必然的に新築住宅開発の規模は縮小していきます。以前は、ロングフォーは規模のランキングを盲目的に追求することはなく、債務水準を慎重に管理していましたが、業界の新旧の推進力が変化する現在、最も重要なことは依然として債務問題に対処することです。一方、負債規模の拡大は負債サイクルを長期化させると同時に、営業利益を増加させ続けます。 「サイクルを超えて100年続く不動産会社になるためには、低債務水準と高営業利益が必須条件だ。」
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
