느슨한 예상 어시스트!미국 모기지 금리가 급락하고 부동산 시장에 다시 불을 붙일 수 있을까요?
2024-08-08
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암울한 고용지표가 경기침체 우려를 불러일으키면서 시장에서는 연준의 금리 인하 기대감이 급격하게 높아졌고, 지난 9월 50bp 금리 인하가 완전히 가격에 반영되었습니다. 지난 주, 미국에서 가장 인기 있는 30년 만기 주택 대출 금리가 15개월 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다. 이에 힘입어 주택담보대출 신청도 크게 늘어났다. 연준의 완화적 기대는 주택 구입자들의 부담을 완화하는 동시에 현재의 부진한 시장 환경과 소비자 심리를 깨뜨려 업계 전망을 향상시킬 것으로 예상됩니다.
대출금리가 크게 떨어졌다.
모기지은행협회(MBA)는 수요일 30년 만기 모기지 평균 계약율이 6.55%로 27bp 하락했다고 밝혔다. 이는 2023년 5월 이후 최저치이자 2년 만에 최대 주간 하락폭이다. 한편 15년 만기 대출 금리는 전주 6.27%에서 6.03%로 하락했고, 변동금리 모기지 금리도 6.22%에서 5.91%로 하락했다.
연준의 금리 회의 이후 미국 노동부의 월간 고용 보고서에 따르면 7월 실업률이 4.3%로 급등해 경기 침체가 임박했고 심지어 진행 중일 수도 있다는 우려가 제기됐다. 이에 영향을 받아 2년물과 10년물 미국 국채 수익률은 일주일 만에 40bp 이상 하락했고, 밀접하게 관련된 모기지 금리도 하락했으며, 이는 새 집을 찾고 있는 수백만 미국 가족에게 희미한 희망을 가져왔습니다. .
전염병 이후 인플레이션 압력에 대처하기 위해 연준은 2022년과 2023년 공격적인 금리 인상으로 연방기금 금리를 1980년대 이후 최고 수준으로 끌어올렸고, 2019년 12월 이후 정책금리는 5.25%~5.50%를 유지해왔다. 작년 하반기.
미국 주택 시장은 주택 가격과 대출 비용이 상승하면서 점점 더 감당하기 어려워지고 있습니다. 최신 데이터에 따르면 6월 미국 주택 시장에서 신규 주택이 51,000채 팔렸는데, 이는 2023년 11월 이후 최저치다. 기존 주택 매매는 34개월 연속 전년 동기 대비 감소했다. 주택가격 기준으로는 신규주택 중위가격이 전월 대비 상승세를 이어갔고, 기존 주택 중위가격은 2개월 연속 사상 최고치를 경신했다.
패니메이(Fannie Mae)의 7월 주택심리지수도 이러한 상황을 나타냈습니다. Fannie Mae는 응답자의 17%만이 지금이 주택을 구입하기에 좋은 시기라고 답했으며 이는 6월의 19%에서 감소한 것이라고 말했습니다. 또한 35%는 구매보다는 임대를 계속할 것이라고 답했는데, 이는 2011년 이후 가장 높은 비율입니다.
패니매(Fannie Mae) 수석 이코노미스트 더그 던컨(Doug Duncan)은 성명을 통해 “현 시점에서 이것이 단순한 구매자 피로인지 아니면 시장에 대한 더 큰 실망감인지 말하기는 어렵지만 우리는 이러한 추세가 계속될 것이라고 믿는다”고 말했다. 중요한 결과를 초래할 수 있습니다."
시장은 반등을 기다리고 있다
연준은 지난주 8차례 연속 금리를 동결했다. 결의안 성명서는 "인플레이션 위험에 대해 매우 우려한다"는 일반적인 표현을 제거하고 정책 입안자들이 이제 "이중 임무의 양쪽 위험에 초점을 맞추고 있다"는 점을 인정하는 것으로 대체했습니다. 파월 연준 의장은 후속 기자회견에서 경제 지표에 추가적인 진전이 있는 한 이미 9월 금리 인하가 가시화되고 있다고 말했습니다.
이러한 희망은 몇몇 연준 관리들이 연설에서 암시한 고용 시장의 완화로 인해 더욱 강화되었습니다. 댈리 샌프란시스코 연준 총재는 이번 주 상황이 더욱 명확해지면 연준이 경제에 필요한 조치를 취할 준비가 될 것이라고 말했습니다. 그녀는 향후 분기에 정책 조정이 필요할 것이라고 믿습니다.
연방 기금 금리 선물은 연준이 올해 금리를 인하하기 위해 시장이 100 베이시스 포인트 이상 가격을 책정하고 있음을 보여줍니다. 연준은 경제에 대한 잠재적인 위험에 대처하기 위해 지속적으로 금리를 인하해야 할 수도 있습니다.
미국 부동산 시장 참여자들은 최근 경제 불확실성, 높은 주택 가격, 높은 금리가 계속해서 매매 측면을 억압하고 있는 반면, 구매자들은 방관하고 있는 반면 '락인 효과'는 공급을 억제하고 있다고 믿고 있습니다.
연준이 금리 인하를 재개할 것으로 예상됨에 따라 금리가 더 높을 때 시장에 진입한 일부 구매자에게 재융자 및 상환액 감소 옵션을 제공했습니다. 지난해 10월 30년 만기 모기지 금리는 7.9%에 달했다. MBA는 재융자 지수가 지난주 거의 16% 상승해 2년래 최고치인 661.4를 기록했다고 밝혔다. 주택 구입을 위한 모기지 신청은 0.8% 증가해 한 달 만에 처음으로 증가했다. 재융자, 주택 구입 등을 포함한 전체 모기지 신청 지수는 6.9% 상승해 올해 최고치를 기록했다.
Intercontinental Exchange의 ICE Mortgage Monitor에 따르면 2022년 이후 400만 개가 넘는 주택담보대출이 6.5% 이상의 가격으로 책정되었습니다. Freddie Mac의 데이터에 따르면 미국 모기지 대출의 60% 이상이 이자율이 4% 미만입니다. 이는 주택 소유자의 상당 부분이 재융자 비용을 가치 있게 만들고 새 주택을 구입하고 기존 주택을 시장에 내놓아 유동성을 확보하도록 모기지 금리를 크게 낮춰야 함을 의미합니다.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
