期待通りの緩いアシスト！米国の住宅ローン金利が急落し、不動産市場が再燃する可能性はあるだろうか？
2024-08-08
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さえない雇用統計が景気後退懸念を引き起こす中、市場では米連邦準備理事会（ＦＲＢ）による利下げ期待が急速に高まり、９月の５０ベーシスポイント利下げは完全に織り込まれている。先週、米国で最も人気のある30年住宅ローンの金利が15カ月ぶりの低水準まで急落した。これに後押しされて、住宅ローンの申し込みも大幅に増加した。 FRBの緩和期待は住宅購入者への圧力を和らげると同時に、現在の低迷する市場環境と消費者心理を打破し、業界の見通しを押し上げることも期待されている。
ローン金利が大幅に低下した
住宅ローン銀行協会（MBA）は水曜日、30年住宅ローンの平均契約金利が27ベーシスポイント低下し6.55％になったと発表した。これは2023年5月以来の低水準で、週間の下落率としては過去2年間で最大となった。一方、１５年ローン金利は前週の６．２７％から６．０３％に低下し、変動金利住宅ローン金利は６．２２％から５．９１％に低下した。
FRBの金利決定会合後の米労働省の月例雇用報告では、7月の失業率が4.3％に上昇したことが示され、景気後退が差し迫っており、さらには進行しているのではないかとの懸念が高まっている。この影響を受け、2年物と10年物の米国債利回りは1週間で40ベーシスポイント以上低下し、密接に関係する住宅ローン金利を引き下げ、新居を探している何百万ものアメリカの家族に一縷の希望をもたらした。 。
流行後のインフレ圧力に対処するため、FRBは2022年と2023年に積極的な利上げを実施し、フェデラル・ファンド金利を1980年代以来の最高水準に押し上げ、政策金利を1980年代以来5.25～5.50％に維持している。去年後半は範囲内。
住宅価格と借入コストの上昇により、米国の住宅市場はますます手が届きにくくなっている。最新のデータによると、6月の米国の住宅市場で新築住宅は5万1,000戸販売され、2023年11月以来の低水準となった。中古住宅販売は34カ月連続で前年同月比で減少している。住宅価格をみると、新築住宅の中央値は前月比上昇を続け、中古住宅の中央値は２か月連続で過去最高値を更新した。
ファニーメイの7月の住宅センチメント指数もこの状況を示している。ファニーメイによると、今が住宅を購入するのに良い時期だと答えたのは回答者のわずか17％で、6月の19％から低下した。さらに、35％は今後も購入ではなく賃貸を続けると回答し、2011年以来最高の割合となった。
ファニーメイのチーフエコノミスト、ダグ・ダンカン氏は声明で「これが単なる買い手疲れなのか、それとも市場のさらなる失望感なのかを判断するのは難しいが、この傾向が続けばそうなるとわれわれは考えている」と述べた。重大な結果をもたらす可能性があります。」
市場は好転を待っている
FRBは先週、金利を8回連続で据え置いた。決議文では「インフレリスクを非常に懸念している」という通常の文言が削除され、政策立案者が現在「二重の責務の両側のリスクに焦点を当てている」との認識に置き換えられた。米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長はその後の記者会見で、経済指標のさらなる進展があれば9月利下げはすでに視野に入っていると述べた。
こうした期待は、複数のFRB当局者が講演で示唆した雇用市場の緩和によって支えられた。サンフランシスコ連銀のデイリー総裁は今週、状況がより明確になったらFRBは経済に必要な行動を取る用意があると述べた。同氏は、今後数四半期で政策調整が必要になると考えている。
フェデラルファンド金利先物は、市場がFRBの年内利下げを100ベーシスポイント以上織り込んでいることを示しており、経済への潜在的なリスクに対処するためにFRBは継続的な利下げが必要になる可能性がある。
米国の不動産市場参加者らは、最近の経済不安、住宅価格の高騰、金利の高さが販売を抑制し続けている一方、買い手が様子見している一方で、「ロックイン効果」により供給が抑制されていると考えている。
米連邦準備理事会（FRB）が利下げを再開するとみられていることから、金利が高かった時期に市場に参入した一部の買い手に借り換えや返済額の削減の選択肢を提供した。昨年10月、30年住宅ローン金利は7.9％に達した。 MBAによると、借り換え指数は先週16％近く上昇し、2年ぶりの高水準となる661.4となった。住宅購入向けの住宅ローン申請件数は０．８％増加し、１カ月ぶりに増加した。借り換えや住宅購入を含む住宅ローン申請件数全体の指数は６．９％上昇し、今年最高水準に達した。
インターコンチネンタル取引所のICEモーゲージ・モニターによると、2022年以降、400万件以上の住宅ローンの価格が6.5％以上となっている。フレディマックのデータによると、米国の住宅ローンの60％以上は金利が4％未満だ。これは、住宅所有者のかなりの部分にとって、借り換えコストを価値あるものにし、新築住宅の購入や既存住宅の市場投入を促し、流動性を高めるには、住宅ローン金利を大幅に下げる必要があることを示唆している。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
