Lose erwartete Assists!Können die US-Hypothekenzinsen sinken und den Immobilienmarkt wiederbeleben?
2024-08-08
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Da düstere Beschäftigungsdaten Rezessionssorgen auslösten, erhöhte der Markt deutlich die Erwartungen an eine Zinssenkung durch die Federal Reserve, und die Zinssenkung um 50 Basispunkte im September wurde vollständig eingepreist. Letzte Woche fielen die Zinssätze für den beliebtesten 30-jährigen Wohnungsbaukredit in den Vereinigten Staaten auf den niedrigsten Stand seit 15 Monaten. Begünstigt dadurch stieg die Zahl der Hypothekarkreditanträge deutlich. Während die Lockerungserwartungen der Fed den Druck auf Hauskäufer verringern werden, wird erwartet, dass sie auch das derzeit schleppende Marktumfeld und die Verbraucherstimmung brechen und so die Branchenaussichten verbessern werden.
Die Kreditzinsen sanken stark
Die Mortgage Bankers Association (MBA) gab am Mittwoch bekannt, dass der durchschnittliche Vertragszinssatz für eine 30-jährige Hypothek um 27 Basispunkte auf 6,55 % gesunken sei. Dies ist der niedrigste Stand seit Mai 2023 und der größte wöchentliche Rückgang seit zwei Jahren. Unterdessen sank der Zinssatz für 15-jährige Kredite von 6,27 % in der Vorwoche auf 6,03 % und der Zinssatz für Hypotheken mit variablem Zinssatz fiel von 6,22 % auf 5,91 %.
Nach der Zinssitzung der Federal Reserve zeigte der monatliche Beschäftigungsbericht des US-Arbeitsministeriums, dass die Arbeitslosenquote im Juli sprunghaft auf 4,3 % gestiegen ist, was Befürchtungen aufkommen lässt, dass eine wirtschaftliche Rezession unmittelbar bevorsteht und möglicherweise sogar im Gange ist. Davon betroffen fielen die Renditen zwei- und zehnjähriger US-Staatsanleihen in einer einzigen Woche um mehr als 40 Basispunkte, was die damit verbundenen Hypothekenzinsen nach unten zog, was Millionen amerikanischer Familien auf der Suche nach einem neuen Zuhause einen Hoffnungsschimmer bescherte .
Um dem Inflationsdruck nach der Epidemie zu begegnen, haben die aggressiven Zinserhöhungen der Federal Reserve in den Jahren 2022 und 2023 den Federal Funds Rate auf den höchsten Stand seit den 1980er Jahren getrieben und den Leitzins seitdem bei 5,25 % bis 5,50 % gehalten zweite Hälfte des letzten Jahres im Sortiment.
Der US-Immobilienmarkt wird immer unerschwinglicher, da die Immobilienpreise und die Kreditkosten steigen. Die neuesten Daten zeigen, dass im Juni auf dem US-Immobilienmarkt 51.000 neue Häuser verkauft wurden, der niedrigste Wert seit November 2023. Die Verkäufe bestehender Häuser sind im Jahresvergleich 34 Monate in Folge zurückgegangen. Was die Immobilienpreise anbelangt, so stieg der Durchschnittspreis neuer Häuser im Monatsvergleich weiter an, während der Durchschnittspreis bestehender Häuser zwei Monate in Folge ein Rekordhoch erreichte.
Auch der Housing Sentiment Index von Fannie Mae für Juli deutete auf diese Situation hin. Fannie Mae sagte, nur 17 % der Befragten sagten, jetzt sei ein guter Zeitpunkt, ein Haus zu kaufen, im Vergleich zu 19 % im Juni. Darüber hinaus gaben 35 % an, dass sie weiterhin eher mieten als kaufen würden, der höchste Anteil seit 2011.
„Zum jetzigen Zeitpunkt ist es schwer zu sagen, ob dies einfach eine Ermüdung der Käufer oder ein größeres Gefühl der Enttäuschung auf dem Markt ist, aber wir glauben, dass dieser Trend anhält“, sagte Doug Duncan, Chefökonom von Fannie Mae, in einer Erklärung könnte wichtige Konsequenzen haben.“
Der Markt wartet auf eine Trendwende
Die Federal Reserve ließ die Zinsen letzte Woche zum achten Mal in Folge unverändert. In der Resolutionserklärung wurde die übliche Formulierung „sehr besorgt über Inflationsrisiken“ gestrichen und durch die Anerkennung ersetzt, dass sich die politischen Entscheidungsträger nun „auf Risiken auf beiden Seiten ihres Doppelmandats konzentrieren“. Der Vorsitzende der US-Notenbank, Powell, sagte auf einer anschließenden Pressekonferenz, dass eine Zinssenkung im September bereits in Sicht sei, sofern es weitere Fortschritte bei den Wirtschaftsdaten gebe.
Diese Hoffnungen wurden durch eine Lockerung auf dem Arbeitsmarkt gestärkt, die mehrere Fed-Beamte in Reden andeuteten. Daly, Präsident der San Francisco Fed, sagte diese Woche, dass die Fed bereit sein werde, die für die Wirtschaft notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, wenn die Situation klarer werde. Sie glaubt, dass in den kommenden Quartalen politische Anpassungen notwendig sein werden.
Federal Funds Rate Futures zeigen, dass der Markt eine Zinssenkung der Federal Reserve in diesem Jahr um mehr als 100 Basispunkte einpreist. Die Fed muss die Zinssätze möglicherweise kontinuierlich senken, um potenziellen Risiken für die Wirtschaft zu begegnen.
Teilnehmer am US-Immobilienmarkt glauben, dass die jüngste wirtschaftliche Unsicherheit, die hohen Immobilienpreise und die hohen Zinssätze die Verkaufsseite weiterhin unterdrücken. Während die Käufer zurückbleiben, hat der „Lock-in-Effekt“ das Angebot unterdrückt.
Da erwartet wird, dass die Federal Reserve ihre Zinssenkungen wieder aufnehmen wird, hat sie einigen Käufern, die in den Markt eingetreten sind, als die Zinssätze höher waren, die Möglichkeit gegeben, sich zu refinanzieren und die Rückzahlungen zu reduzieren. Im vergangenen Oktober erreichten die Hypothekenzinsen für 30-jährige Hypotheken 7,9 %. Der MBA sagte, der Refinanzierungsindex sei letzte Woche um fast 16 % auf ein Zweijahreshoch von 661,4 gestiegen. Die Hypothekenanträge für den Hauskauf stiegen um 0,8 %, der erste Anstieg seit einem Monat. Der Gesamtindex der Hypothekenanträge, der Refinanzierungen und Hauskäufe umfasst, stieg um 6,9 % und erreichte den höchsten Stand in diesem Jahr.
Laut dem ICE Mortgage Monitor von Intercontinental Exchange wurden seit 2022 mehr als 4 Millionen Hypotheken zu 6,5 % oder mehr bepreist. Nach Angaben von Freddie Mac haben mehr als 60 % der Hypothekendarlehen in den Vereinigten Staaten Zinssätze unter 4 %. Dies deutet darauf hin, dass für einen erheblichen Teil der Eigenheimbesitzer die Hypothekenzinsen noch deutlich gesenkt werden müssen, damit sich die Refinanzierungskosten lohnen, sie zum Kauf neuer Eigenheime und zur Vermarktung bestehender Eigenheime verleitet werden und so die Liquidität steigt.
(Dieser Artikel stammt von China Business News)
