2024-10-06
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上にタイトルを入力しても、それは真実ではないと思います。
私が最初にお話ししたニューディール後の市場の記事でも、ホリデー休暇後のことについて話していました。
しかし、営業マンが wechat モーメントでさまざまな取引データを披露しているのを見ると、
営業所に入ろうとしたら席が足りなかったとき
10月3日 上海張江金茂マンション営業所
砂のテーブルが開いたように再び人で賑わっているのを見たとき
10月4日 上海タイムズシティ営業所
上海各地に点在する営業所も、この国慶節の風景の一部なのかもしれない。
01
高級物件や改善プロジェクトは 2 ～ 3 倍の流量ですぐに削除されます。
上海の中核エリアのプロジェクトとして、poly expo tianyue と qiantan mansion を選択しました。
前者の平均総戸価格は1戸当たり2,290万元～6,523万元であるのに対し、銭潭マンションの平均総戸価格は1戸当たり978万元～1,714万元である。
poly expo tianyueの顧客受付デスクは1階にあります
ホールを歩き、螺旋階段を下りていくと、徐々に声が大きくなっていきます。
案の定、ここではどのテーブルも満席で、多くは中年や若者がセールについて緊張しながら話し合っていた。
10月3日 poly expo 天岳営業所
私は交渉エリアを通り抜け、右折してサンド テーブル エリアに入りました。そこに立っている 10 分間、中断することなく 3 セットのビデオを平均しました。
10月3日 poly expo 天岳営業所
poly sales は、顧客の訪問数が 9 月 30 日から急増し始めたと私に言いました。
もともと毎週十数組だったお客さまが、毎日十数組、私が行った10月3日は、ほぼ半日で十数組のお客さんが来ていました。
営業担当者はまた、この国慶節期間中、1 日あたり平均 7 ～ 8 件の販売があり、この量はニューディール前の週の販売量に匹敵すると率直に述べました。
取引量倍増の背景には顧客の決断力がある
中には休暇をキャンセルして揚州から一晩で上海に戻り、販売が本格的に始まる前に直接営業所に予約をしに行った人もいて、大変申し訳なく思って「2組いるから帰ってください」と言われました。私の後ろで待っているお客さん。
そして銭潭邸にやって来ました
ここの営業所はプロジェクト内ではなくオフィスビル内にあり、建国記念日の雰囲気を醸し出すために開発者がオリジナルで作成した販促資料も置かれている。営業ビル8階。
顧客受付センターに向かうと、どのテーブルも家族連れの顧客で占められていました。私がそこに立っていた10分の間に、フルーツとケーキはすぐに交換されました。
10月3日 銭潭マンション営業所
ここで最初に変化したのは、9 月 29 日に新しいポリシーが導入されてから、ほぼ翌日から営業所の顧客数が増加し始め、その中には検索した住所からの訪問者もいました。中には再び訪れた古い顧客もいました。
ここの家の内覧数も、週に十数組から一日十数組に激変し、国慶節の祝日を一時キャンセルして営業所に行って砂のテーブルに立って比較検討する客もいた。相談。
販売管理リストに掲載された商品も急速に売れており、販売率はここ３カ月でピークに達している。
poly expo tianyue と qiantan mansion は点現象ではありません
万科中興青社、万雲上海、緑発浦江公園、スナック外灘一号...中核地域にあるこれらの高級不動産プロジェクトは、この国慶節中に大幅に増加し、過去 3 年間で訪問数と取引数が増加しました。数か月。
02
しかし、さらに変わったのは外環外の硬直的な需要市場だ。
正直に言うと、取引量が増えるとは予想していなかったわけではありませんが、ニューディール後に最も注目される不動産市場がこの次元になるとは予想していませんでした。
内輪、中輪を出て、最初に来たのは中外輪。
過去 2 年間、桃埔の集中供給とさまざまな不動産会社間の競争により、この部門全体の商品力も中間層が向上すべき選択肢の 1 つとなっています。
ここでの新しい取引も、取引の終わりに清算される状態にあります。これは、高校の歴史の教師が落ち葉を吹き飛ばす秋の風について説明したのと似ています。戦場。
しかし、私がそれ以上に期待していなかったのは、外環のさらに奥に進むハードデマンド市場のパフォーマンスでした。
これらの新しいリストのうち 2 つに行ってきました
北西部の嘉定市南翔市にある時代の都市、そして浦東市三林市にあるもう一つの投資先
特にタイムズシティでは、営業所に入る前から窓口がお客さんでいっぱいになっているのが見えました。
10月4日 タイムズシティ営業所
私が入ったとき、客層は比較的若い人で、テーブルが足りないときは、1つのテーブルに2組の客が座っていました。モデルルームは旧正月前の野菜市場のようでした。大げさです。
10月4日 タイムズシティ 89平米モデルルーム
店員さんも、28日まではとても静かだったのに、突然お客さんが来て、少し混乱しているとのことでした。
ここでの1日の除去率は15〜20セットに達します，現在、新政策前の最初の月の除染量を取得するのに約 3 日かかります。
セールスマンは自身の経験をもとに、需要は常に存在していたが、それは自信の欠如、資格の欠如、資金の不足にすぎないと推測しました。現在、その政策はすべて解決されています。
本当にそうなのか？という疑問を抱きながら、外環外の別の投資センターへ行ってみた。
この時点ですでに午後 3 時から 4 時を回っていましたが、サンドテーブルには続々とお客さんが来ていました。
10月3日 浦東三林投資鎮京営業所
営業所の訪問者数は、ニューディール政策の後、2 倍以上になったと営業担当者が私に話しました。
販売率も9月には1日平均2セットだったが、国慶節には1日平均6～7セットにまで跳ね上がった。
時間が遅くなっても、顧客が契約書にサインするために座るのを妨げることはなかった。これまでの躊躇は一瞬で消え去ったようだ。
10月3日 浦東三林投資鎮京営業所
実際、外環の外側での新株の降圧トレンドの上昇の背後には、より深い市場の論理があります。
まず、社会保障が3年から1年に変更されたことは、より多くの若者がバスに乗車できることを意味します。
若者は必ずしも外環道以外で購入するわけではないが、家族の協力を得てトータルの価格帯を活用できたとしても、内環状・中環状の新築住宅、もしくは外環状の新築住宅に固定される可能性が高い。外環道。
特にロックアウト政策の対象範囲は変わらず、市内の中古住宅と外環道外側の新築住宅となっている。
この２つを重ね合わせて買えるのが、外環状道路外側の新築住宅です。
この時期、外環道に近い新築住宅の人気が高まるだろう。
現時点では、これらの地域では高品質の新築住宅が人気になっています。
そしてこれが、タイムズシティのようなプロジェクトがニューディール政策後数日以内に突然人気を博した背景でもある。
03
一番驚いたのは臨港です
臨港はこの新しい政策の重点放射線地域であり、臨港の購入制限はさらに緩和された。
当初の購入制限政策は市の政策よりも比較的緩かったが、現在は次のように実施されている。
追加で1セット購入可能
しかし、ここは臨港です。この政策は本当に効果があるのでしょうか？このため、私はそこまで2時間の電車に乗りました。
そこに着いたときはショックでした
ここの営業担当者によると、ニューディールが始まる前は毎日 20 ～ 30 組の客が来ていて、最終取引は 1 ～ 3 組だったそうです。
10月3日には100組近くの顧客が営業所に来て、20～30台が売れた。
10月4日 中建九合営業所
営業マンの話によると、以前は一人の営業マンが毎日 1 ～ 2 組の顧客を担当していたそうです。
10 月 3 日、彼らはそれぞれ少なくとも 10 ～ 15 人の顧客に対応しなければならず、毎日 12 時頃まで仕事を終えられませんでした。通常は覚えにくい営業プレゼンテーションの内容が筋肉の記憶になりました。この時。
現場にはお客様が多すぎて平面図だけでは足りず、最終的にこの仮印刷版に差し替えました。
10月4日 中建九合営業所
ここの営業マンは、929の政策枠組みに加えて、臨港には独自の政策があると語った。
ホワイトリスト企業82社
臨港市などで働く教師や科学研究会社は、申請すれば購入制限を直接解除することができ、住宅購入枠を占有することはない。
帰る前に、私の営業担当者は次の顧客が注文用紙に記入するのを手伝っていましたが、顔を上げたとき彼の目は充血していました。
営業所を出る頃にはもう真っ暗になってしまいましたが、それでもお客さんが入ってきていました。
この種の交通は臨港市のほぼすべての新規プロジェクトに有利であり、遠くない上市定海市でも同様です。
上海実業頂海店の販売員の話によると、通常の販売ペースは週に8セット、つまり1日あたり1セット程度だが、国慶節以降は1日あたり4～5セットの販売ペースになっているという。
フロントのお姉さんによると、最近はお客さんの数がいつもの2倍以上になっていて、直売所の閉店時間も6時から9時まで延長されているそうです。
ニューディール後の市場は大きく変化しており、臨港は私が最も予想していなかったものでした。
04
中古市場の現状を見る限り、それも変化の前夜である。
今回、929上海の7つのコンテンツは全体的に中古市場にとってより有益です。
これも中古市場に注目する人が多い理由となっているが、新契約が発表されたばかりで取引データはまだない。
しかし、なぜ私は今が変化の前夜だと言えるのでしょうか?
まず、蓮佳の移籍オーダーは9.23〜9.29の週に急増した。
9.29政策は午後9時に発表されたが、9.26政治局会議が開催されて以来、市場は各地で政治局会議の精神を待ち望んでいた。
政治局会議を転送命令に表示できるかどうか
そうすれば、上海 929 huqi tiao が上海の中古市場にどのような劇的な影響を与えるか想像できるでしょう。
ポイントケースでは、蓮家代理店が発表した高級住宅の集中取引がわずか数日で行われたのを見てきました。
私が注目していたヤンロード リバーサイド ガーデンの非常に費用対効果の高い物件がここ数日でいくつか完売しました。
最後はその家を見ている人の数です
10月の国慶節の1日あたりの平均連家閲覧数を比較してみたところ、通常の営業日よりも多かった。
これは、過去5年間の10月の1日あたりの新築住宅の内見件数の平均を上回っている。
現時点では、ニューディール政策が中古品の取引量を刺激する可能性が非常に高いと思われます。
05
この取引の波のいくつかの特徴と微妙な点
これらの新しいプロジェクトは、日常の顧客ベースの外で発見されました1年間の社会保障をお持ちのお客様の入場
例えば、張江金茂大厦は近隣の張江省からの客も受け入れているので、転勤で1年間の社会保障を終えたばかりの人もいます。
同時に、全く予想していなかった事は、一部の顧客が 15% の頭金を選択していることも事実です
また、頭金の負担を理由に若者が選ぶ敷居は低くありませんが、資金を株式市場に移す必要があり、初回金利は現在わずか 3%+ です。
しかし同時に混み合った砂のテーブルからどんどん離れていくと
私も3つの質問を考えています
各規制には独自の有効期間があり、2023 年 9 月 1 日の住宅登録の有効期間は約 2 ～ 4 週間です。12 月 14 日の一般的な住宅制限の緩和は 2 ～ 3 週間です。 2024年1月に発売予定。外環道外の単独購入制限の有効期限は4～6週間先ごろ、5月27日に市の中古単独購入制限が解除され、有効期限は12週間となった。
今回はどうでしょうか？
第二に、今回の929上海の7つの内容を見る限り、規制の核心は依然として中古市場にある。
現時点では中古住宅の取引データは公表されておらず、把握できるのは高級住宅の個別取引と新築住宅の内見件数の増加のみであり、市全体の中古取引データはない。
そしてこのことは、ニューディール政策後の現在の市場のフィードバックにおいて最大の不明点ももたらします。
残酷な言い方をすれば、中古市場が回復しなければ市場が回復するとは言い難い。
第三に、今回は政策内容自体がまだツールボックスに余地があることが分かる。
現時点では広州のように完全に自由化した方が良いのか、それとも上海のように余地を残した方が良いのか判断は難しい。
しかし、これが住宅購入者にとって様子見の理由となるかどうかはまだ分からない。
今日はまずこれについてお話しますが、ご興味があれば、ニューディール後の中古市場についての記事を整理したいと思います。
