ニュース

不動産市場全体が低迷しているときに、高級住宅市場、特に競争の対象となっている郡内トップクラスの高級住宅市場が非常に熱くなるとは考えにくい。

景気が良いときは、裕福な実業家は、流動性が高くリスクが低い住宅への投資にあまりお金を使わないことを望んでいますが、困難な時期には、資産ができる限り大幅に減少しないようにすることが唯一の選択肢となっています。

テキスト | 王暁

インタビュー | 王暁天尹莫暁

編集 | 新野

オペレーション | シャチ

空になるまで18秒

3か月後まで、リヴァイはその興奮したシーンを忘れることができませんでした。オープンまでのカウントダウンが終わるとすぐに、携帯電話を使ってオンラインで物件を探した人々の指が飛び、わずか 18 秒で、大きなスクリーンの空きスペースが購入者の名前で埋め尽くされました。 「万京関雲さん、おめでとうございます！」というニュースが表示されました。

300人以上が事前に住宅購入の予約をしているが、第1段階で公開された物件は78件のみで、「非常に簡単に手に入る（空き物件）」と、義烏のトップ高級住宅のマーケティングマネージャーとしてリーバイス氏は口調を語る。誇りに満ちています。

不動産市場全体が低迷しているときに、高級住宅市場、特に競争の対象となっている郡内トップクラスの高級住宅市場が非常に熱くなるとは考えにくい。 6月24日、万京関雲は義烏市の主要都市部に位置する高級不動産で、第1期開発のタウンハウスの単価は1平方メートル当たり6万5000元である。各ヴィラの建築面積は約220〜500平方メートル、階高は4メートルです。

▲ 万京観雲山荘の外観。写真/八度不動産

まだ不動産開発中だった頃、リーバイスは「このプロジェクトは絶対に赤字にはならない」と期待に胸を膨らませていた。同氏の八都不動産はこれまで営業部門を設置していなかったが、今年3月に100万元以上を投じて簡易的な住宅模型だけを展示する仮設展示場を建設した。しかし、一時的とはいえ毎日200～300組のお客さんが問い合わせに来て、週末にはさらに多くの人が訪れる。

世界観のある家を手に入れたいなら、家の選択の際に手の速さだけでなく、人脈も駆使しなければなりません。万京関雲が住宅の第二弾をリリースすることは非常に早い段階で発表されており、住宅の事前販売証明書は9月に発行される予定です。第一弾の住宅が完売するとすぐに、誰かがつながりでリーバイスを見つけて言いました。 、「第二弾を買わなければなりません。」

郡内で人気の高級物件はこれだけではありません。今年5月、義烏市の別のトップ高級物件が抽選に参加するために88棟の中庭付きヴィラを発売し、すべてが2時間以内に完売し、売上高が初めて20億元を超えた。

万京観雲に比べて風旗朝明の別荘は高価で、最高価格は4,000万元以上、最も安いものは1,500万元以上です。開発元のグリーンタウンが公表した公式データによると、オープン以来、1日の来場者数を100組に制限してきたにもかかわらず、予想をはるかに上回る来客数を記録しているという。

住宅を購入するには事前登録が必要で、住宅購入希望者になる前に登録中に200万元の資金を凍結する必要がある。宝くじ当日は325団体が申請を提出し、営業部門も公証役場を特別に招いて申請を公証した。当日の宝くじの当選率はわずか27％だった。つまり、買いたくても買えない人がほとんどなのです。

▲ fengqi chaoming villa の実際の写真。写真/義烏グリーンタウン

義烏市だけでなく、江蘇省無錫市の県級市である江陰市でも、別荘の販売実績はかなり好調だ。例えば、2023年の高級別荘プロジェクト「建法天豪湾」の販売数は、江陰市で販売された500万元相当の別荘数の32％を占め、500万元相当の別荘数の55.5％を占めた。 1000万元。

李蘭蘭氏の印象では、この郡の高級住宅は常に需要が高かったようだ。彼女は四川省建陽市に住んでいて、美容室のオープンや化粧品の販売などさまざまな事業を行っていましたが、その後、徐々に砂やその他の建設資材の販売に焦点を移しました。感染拡大の数年前、不動産投資は依然として活況を呈しており、建陽には多くの不動産が建設された。

一級都市や二級都市での不動産投資とは異なり、郡都市では信頼できる開発業者が少数しか存在しないことが多く、郡都市の住宅取引市場は顔見知り社会であることが多い。近所の人、親戚、友人が集まり、人気の不動産プロジェクトの新しいトレンドについて話し合いました。

li lanlan 氏は、2019 年に建陽の信頼できる開発業者が土地を取得し、別荘開発として計画したことを覚えています。その不動産の購入プロセスは次のとおりです。興味のある買い手はまず手付金として数十万元を支払う必要があり、その後初めて住宅を購入して「列に並ぶ」資格が得られます。物件が売りに出されると、並んでいる人は自動的に諦めて買えなくなりますが、事前に並んだ人だけが購入できるのです。

私がよく知っている近所の人たちの何人かは、全員頭金を払って早めに並んでいたが、その時点ではリー・ランランさんには家を変える予定はなかったが、彼女は「まず並んでから話し合う」ことにした。仮設の売り場に到着すると、かなりの人気で、十数個の窓口が開いていて、それぞれの窓口に長蛇の列ができていました。

リーバイス氏は不動産業界に20年近く携わっており、タウンハウスを購入する人々を大きく2つのカテゴリーに分けている。1つは自分自身にお金に困っていないビジネスマンと、別荘に夢を持つ一般人だ。環境設定であれ、家の細部であれ、wanjing guanyun は前者の顧客グループを正確にターゲットにしているようです。

一般に別荘物件には、購入者が別荘の建築様式や住環境を実際に訪問して理解するためのデモエリアが設けられており、これは物件全体のファサードに相当します。世界観のあるファサードを作るために、badu real estateは約1億6,000万ドルを投じて、建築面積約28,000平方メートルの最高級の高級デモエリアを作成しました。

細部にも非常にこだわりがあります。リーバイスさんは、ファサードにふさわしい木を選ぶために、社長が造園チームを率いて日本各地を訪れ、候補となる1万本以上の松の中から高さや枝分かれ点などを何度も比較検討し、最終的に選んだことを覚えている。三河の木 6 本の龍鱗黒松の価格は約 85 万元です。

▲ クロマツの世界の雲を眺める。写真/義烏十八曲

お金の流れ

最高級の高級住宅の人気に比べ、郡内の不動産市場全体はかつては冷淡な印象を受けた。

万京関雲プロジェクトに加え、リーバイスは平屋住宅やその他のタイプの住宅の販売も担当しているが、現在、郡内で一般住宅を販売するのはほとんどない。お金を持っている人は、住宅価格の下落に直面して、投資家は購入することを恐れています。

今年初め以来、義烏市の住宅価格は下落している。義烏貿易城近くの浜江福田里を例に挙げると、以前は1平方メートルあたり3万元以上で売れることもあったが、現在は「詳しい計算はないが、1万8千元で買えるはずだ。 」音量も下がってきました。不動産業界では「ゴールデンナインとシルバーテン」という言葉があり、例年この2か月間が不動産販売の最盛期とされているが、今年は不動産業者が注目しているのがゴールデンナインとシルバーテンだ。少し寒いようです。義烏市の住宅価格は全体的に25％下落し、「頭金がなくなった」。

しかし同時に、郡内で最も購買力のある人々、特に江蘇、浙江、上海などの経済発展地域に住む富裕層は、ますます大きな住宅を購入している。

胡玉暁氏は普段、不動産のセルフメディアで働いており、顧客を住宅の内覧に連れて行き、2018年から現在までの浙江省の人々の住宅購入の好みの変化を研究している。浙江省の人々はお金を稼ぐために不動産に投資することを好みます。2021年以前、浙江省全体の市場で最も流通している住宅は主に小規模なユニットです。当時、政策がどのように調整されても、郡内の住宅価格はますます高くなるだけだとほぼ全員が感じていた。ビジネスをしている人やお金に余裕のある人が家を購入しますが、その面積は通常 120 平方メートル未満で、最大でも 140 平方メートルを超えません。なぜなら、「この地域の住宅の総額はコントロール可能であり、数百万で買えます。」お金を稼ぐことができます。

2021年は転機の年だ。胡玉暁氏は、その後、浙江省の県レベルの市場に200～400平方メートルの大きな住宅が頻繁に現れるようになったことに気づいた。多くの大型マンションは即完売となったが、何の宣伝もなく第1期は即完売となった物件もあった。

今では、かつて人気だった大型アパートが簡単には売れなくなっている。仲介業者の友人の中には、「住宅価格の方向性について、まったく売れない」と嘆く人もいた。崩壊するかもしれない。」相当数の富裕層がより大きな高級別荘に目を向けているが、彼らは最も地理的に有利な場所にあるに違いなく、「郊外にある別荘を買う人はいない」。

万京関雲がその最たる例です。

義烏の中核は貿易都市であり、数え切れないほどの経営者が貿易都市を出発点として全国、さらには世界中にビジネスを拡大しています。万京関雲から貿易城までの直線距離はわずか 1.6 キロで、車で 2 分かかります。「電子商取引の責任者や大物は間違いなく気に入ります。戻ってきたら仮眠をとることもできます。」義烏の旧市街の中核的な位置を占める風旗朝明も同様です。

▲ 万京関雲プロジェクトの位置図。写真/八度不動産

業界の人々にとって、この土地の金の含有量はより高いです。かつて、長屋は町外れや市街地に建てられるもので、都心部にはそれに見合った土地の供給がありませんでした。リーバイ氏の見解では、現在政府が低密度長屋用に解放している土地は稀で、「北京の第二環状道路の端にある土地に相当する。そのような土地を解放するのに20年かかった」という。

郡内の富裕層にとって、最高級の高級住宅を購入する際には、より深い考慮事項が必要となる。ここは、お金が流れる数少ない場所の一つかもしれない。別荘は流通するのが比較的難しいですが、今日の不動産市場では依然として回復力があります。景気が良いときは、裕福な実業家は、流動性が高くリスクが低い住宅への投資にあまりお金を使わないことを望んでいますが、困難な時期には、資産ができる限り大幅に減少しないようにすることが唯一の選択肢となっています。

李志剛氏は、主に浙江省金華市とその周辺の県級都市の顧客向けに高級住宅の設計を10年以上行っており、近年のビジネストレンドについてよく語ります。最近、金華近郊の県にタウンハウスを購入したばかりの顧客がいます。この数年間、ビジネスは非常に大きく、注文量は比較的安定していました。しかし、過去 2 年間で利益は大幅に減少しました。当初の注文は 100 万元で 10 万元を稼ぐことができましたが、現在は 6 万元から 7 万元しか稼げません。

幸いなことに、彼はまだいくらかのお金を節約していましたが、長い間探した後、適切な投資先が見つからなかったため、「少なくとも価値保全効果が優れている」と単純に別荘を購入しました。

高価ではありますが、郡内で不動産を購入する一部の人々にとっては、別荘の方が費用対効果の高い選択肢であるようです。

zhang hengyi さんは浙江省諸曆市で繊維業を営んでいます。もともと家族 4 人は 3 つの寝室と 2 つのリビングルームを持つ家に住んでいましたが、2 人の娘が成長するにつれて、より大きな家にアップグレードする予定でした。彼の家を見る経験は、常に視野を高めるプロセスでした。最初は予算500万元程度で大きなアパートを購入したいと思っていましたが、いくつかの家を見た後、大きなアパートの方が良いと思いました。同じフロアにありますが、数十万追加すればデュプレックスを購入できます。

さらにいくつかのデュプレックスを見た後、エージェントは彼の考えを鋭く捉え、「さらに数十万を追加することも問題であり、まだその価値を維持できる」とヴィラを勧め始めました。それを眺めながら、彼は「一気にタウンハウスを買ってもいいかもしれない」と思った。結局、張恒儀さんは一昨年、当初予算より200万元近く高い680万元で諸曁二環路のタウンハウスを購入した。

投資精神を持ってタウンハウスを購入する人もいます。最初に列に並んでお金を払った後、リー・ランランさんは、家が壊れたら価格が上がるかもしれない、そしてそれを転売すれば「もしかしたらお金が儲かるかもしれない」と考えた。

▲ タウンハウスヴィラ。ピクチャー/ビジュアルチャイナ

丸

高級住宅を購入する人にとって、邸宅自体が名刺であり、ある地域で高級住宅を購入するということは、新しい輪に加わることも意味します。

郡内の高級住宅は、マーケティング段階からサークル文化を重視してきました。一般住宅を販売する場合、リーバイスは開発者として lianjia や i love my home などの仲介業者に連絡するだけで済みます。しかし、高級住宅のマーケティングには別のロジックが必要であり、戦略とコネクションが必要です。

万京関雲プロジェクトが最初に設立されたとき、リーバイスは義烏市のさまざまな商工会議所や協会の知り合いを見つけ、まず現在最も収益性の高い産業について尋ね、開拓すべき業界を囲い込み、その後、重要な販売目標を絞ってアポイントをとりました。 . 住宅を宣伝するための食事会を開催します。

levi's は、現在のビジネス状況について顧客とよく話し合います。中東市場での外国貿易を専門とするクライアントがいます。初期の頃はビジネスは平凡でしたが、過去 3 年間で「ビジネスは良くなり始めました」。欧米市場を主な取引先とする企業は、業績が低迷している。 levi's は頭の中で次の結論に達しました。電子商取引の分野では、中東サーキットは現在利益を上げており、上司たちはすぐにお金を稼ぎ、惜しみなく投資していますが、ヨーロッパとアメリカのサーキットはほとんど面白くありません。

万京関雲は他の高級住宅とは異なり、家の価格が高い。「義烏で最も影響力のある人物を見つけなければなりません。」食事会には20人以上の人が集まり、まず全員が自己紹介をし、今回のプロジェクトについて紹介します。家族の状況を報告するときの注意点も「謙虚でも傲慢でもなく、できるだけ正確に伝えること」です。

そこに行く前に、リーバイスは正しい態度を持っていました。それはその場で数軒の家を売ることではなく、主にこのプロジェクトの将来の購入者が「全員が数千万の純資産を持っている」ことを全員に知らせてそれを売ることでした。レヴィは話すたびに、万界雲見プロジェクトの場所とスタイルについて大まかに紹介するだけで、その後、誰かが実際に質問した場合は、その起源を詳しく説明しました。

サークルマーケティングは効果があります。オープン前には、食事会に参加した人を通じてリーバイスを知り、家を購入したいという人も多かったが、「明らかに関係が深まった」という。それぞれのディナーパーティーは高級な私領のようなもので、リーバイスでは昨年からほぼ毎週3～4回のディナーパーティーを開催している。

郡内に高級住宅が立ち並ぶことは、装飾スタイルにも反映されています。

li jigang さんは最近、新しい邸宅を改修すると同時に、元の古い邸宅も改修する必要がありました。 10年以上前に建てられたその古い別荘は、家に入るとすぐに「とても立派だ」と思わず声を上げた。ヨーロッパ風の螺旋階段、巨大なクリスタルのシャンデリア、「当時は1つ数万円したと推定されている」。しかし、現在の美的観点から見ると、家は線だらけで、さまざまな複雑な要素が積み重なっており、豪華であると同時に乱雑に見えます。室内装飾品を解体する際、一部の作業員は「ktvに入るようなものだ」と冗談を言った。

▲ ヨーロッパ風の豪華な装飾。ピクチャー/ビジュアルチャイナ

現在、富裕層が好むスタイルは明らかに変化しており、もともとヨーロッパスタイルを支持していた人々は、複雑な線を減らすことを目的として、新しい中国スタイルやモダンスタイルに切り替えようとしています。県級市と郡鎮の装飾様式も異なります。李志剛氏が金華市の高級住宅を改修していたとき、所有者の多くがミニマリストスタイルを採用したいと考えている若い裕福な二世であることに気づきました。空、床、壁が同じ色であれば最高です。家具には 2 つか 3 つの要素しかありませんでした。「見てください。家全体がきれいになります。」

しかし、田舎の町に着くと、私もシンプルでありたいと思っていましたが、「シンプルでありながら贅沢」でなければなりませんでした。李志剛氏は、同県の高級住宅の所有者は一般的に高齢であり、「何もない」という簡素さを受け入れることができないことを発見した。さらに、所有者は地域によって「贅沢」に対する異なる要件を持っている。義烏の小規模商品産業は最高の発展を遂げており、多くの所有者が家具付属品に対して非常に高い要求を持っており、東陽のマホガニーが最も有名であり、そこの所有者はマホガニーの家具を自宅に取り入れることを好みます。石材に関しても、永康の顧客は大理石の要素を多く含む石材の高級感にも注目しています。

▲ マホガニーの家具。ピクチャー/ビジュアルチャイナ

マンションを買うということはサークルに押し込まれることでもあるが、同時に人はマンションを買った瞬間にサークルから規律を与えられることにもなる。張恒宜氏は最初に改装したとき、事前に200万の予算を設定していましたが、実際の装飾となると、200万ではまったく足りないことがわかりました。

張恒儀は自分の家を飾りながらも、常に「他人がどう思うか」を無意識に考えています。エアコンを例に挙げると、zhang hengyi 氏はまず国内ブランドを検討しました。全館セントラル エアコンとオンフック ユニットの価格はわずか 7 万元以上です。しかし、彼は考えてみました。彼の周りに住んでいる人たちはみな立派で、きちんとした仕事に就いています。彼らが家に来たら、エアコンのブランドは明らかに価値のあるものを使用する必要があるでしょう。長屋のエアコンの価格は突然18万に上がりました。

この種の配慮は、装飾プロセスのほぼ全体にわたって行われます。ソファを選ぶとき、家全体のソファの予算は当初15万元でした。有名ブランドのソファは2万元以上かかり、品質も優れています。しかし、振り返ってみると、5万元以上のオーダーメイドソファは明らかに高級品で、「すでにタウンハウスに住んでいるし、（予算を）超えたら限界を超える」と話した。アップグレード後、さらに 27 万元が費やされました。

張恒儀さんは、「テラスハウスに住んでいるからには、ブランド（使用ブランド）も悪くないはずだ」という声が常に頭の中に響いていると感じた。この構想では、ここに7～8万元追加、あっちに5～6万元追加。タウンハウスにはすでに多くの装飾プロジェクトがあり、zhang hengyi は家全体のより詳細なカスタマイズにすでに 200 万を費やしています。

変化があまりにも早く起きる

高級住宅の購入から引き渡し、装飾までには通常数年かかります。環境がこれほど急速に変化するとは多くの人が予想していませんでした。

リー・ランランさんは四川省建陽市にある別荘を初めて購入したとき、その家が売りに出されたとき、家族に新しいメンバーが加わったばかりでした。息子が学業を終えた後、キャリアを築くために故郷に戻ることを決意し、妻と結婚し、子供が生まれ、人数が一気に増えました。李蘭蘭さんがもともと住んでいた家はかなり古く、水道管などの設備も古く、エレベーターもありませんでした。総合的に考えた結果、たまたま家を買うノルマがあったので、そのまま買って住もうかなと考えたそうです。

リー・ランランさんと息子さんは2軒の家を売却し、一緒にタウンハウスを購入した。しかし同時に、リー・ランランのビジネスも変化した。彼女は主に砂や砂利などの建設資材を販売しており、多くのプロジェクトが中断、あるいは未完成の仕事に直面し、最終支払いの支払いがますます困難になりました。全体的な経費を節約するために、li lanlan さんは装飾予算を 300 万元までに厳しく管理することにしました。

装飾するとき、李蘭蘭はできる限り節約します。事業は軌道に乗らなかったため、彼女は労働者の雇用から資材の調達、工期の監督まで、時間があるときは一日中仕事をこなし、人件費を節約した。また、資料も保存しておく必要があります。李蘭蘭さんは建設業に携わっており、レンガや石材を買うのが他よりもはるかに安く、「20～30％割引で買える」という。

手持ちのお金が豊富であれば、多くの困難は起こりませんが、予算が限られているため、li lanlan さんは自分の好み、高品質の素材、低価格の間で難しいバランスをとらなければなりません。

最も悩ましいのは木の選択です。リー・ランランさんは無垢材の家具が好きで、最初は家の柱やドアをすべて無垢材で作りたいと考えていました。しかし、木材の価格が高すぎるため、李蘭蘭さんは自身のキャリアを活かして広東省や浙江省などの木材市場を訪れ、価格を一つ一つ比較して確かめました。彼女はやっていた。しかし、いくつかの市場で尋ねたところ、最も安いオリジナルの木製ドアは1万元以上することがわかり、リー・ランランさんはその価格を聞いてすぐに「これは無理だ」と悟った。

▲ ヴィラのログドア。ピクチャー/ビジュアルチャイナ

結局、li lanlan さんは代替品として複合パネルを選択するしかなく、ドア 1 枚あたり数千元を節約できました。家全体で計算すると、数十万ドルの節約になります。複合板の光沢は詳細な検査に耐えられず、「質感や層は明らかに元の木材とは異なる」にもかかわらず、リー・ランランさんは、浮いたお金が他の目的に使えると自分を慰めることしかできなかった。

しかし、予算が厳しく管理されていたにもかかわらず、李蘭蘭氏は依然として環境の変化を予測できなかった。彼女は当初、事業からのキャッシュフローは改装期間中続くだろうと考えていましたが、予想外なことに、過去 2 年間の大口注文はほとんどなくなり、ビジネスは非常に逼迫しており、キャッシュフローではそれを支払うのに十分ではありません。最後の手段として、李蘭蘭さんは装飾が完了した後も家族の最後の家を売却しました。彼女はまだ装飾会社に借金がありました。

張恒儀はかつて自分はとても幸運だと感じていた。彼は10年以上繊維工場のビジネスに携わっており、着実に成長してきました。多くの業界が生産を停止した流行中であっても、同氏の工場のマスク用ゴムストラップの生産は急増し、「流行中は毎日300万個も生産した」という。

予期せぬことに、感染症の流行後、ビジネスは大きな影響を受けました。過去2年間、張恒儀が受けた海外からの受注は以前ほど良くなく、特に今年は90％減少しており、「ほぼゼロに等しい」という。国内の繊維事業も低迷しており、人々は以前よりも衣料品を購入することに興味を示さなくなっているようで、その影響で張恒儀の川上企業と川下企業は「ビジネスがなくなった」。

また、目に見える部分は見栄えを、見えない部分は費用対効果を考慮し、主に見栄えと費用対効果のバランスを意識して装飾予算をコントロールするようになった。例えば、床タイルについては、1枚あたり400元以上する高級床タイルを避け、1枚あたり200元以上のものを選んだ。なぜなら、床タイルは「ロゴもなく、高価すぎて他の人が手に入れることができない」からだ。ほら、だからその必要はないよ。」

李自剛さんの目には、ビジネスが影響を受ける高級不動産所有者が増えている。変化は想像よりも早く起こり、予測するのは困難です。お金に困っていない顧客の中には、装飾予算を節約し始めても、それでも高級な素材を使いたいため、李自剛にさらなる割引を求め、他の場所でさらに節約しようとする人もいます。「彼らは明らかに、より慎重になっています。小遣い。"

予算の削減に加えて、郡内の高級住宅の購入者は健康にもっと注意を払っているようだ。ある顧客は寝室の装飾に特別な注意を払っており、温度と湿度の制御だけでなく、給気モードにも「風が体を撫でるようにする必要がある」という非常に高い要求を持っていました。フェザー。" li jigang さんはクライアントと話をした後、普段から頭をよく使っていること、そして近年はお金を稼ぐのが簡単ではないことを知りました。

さらなる不安は、神秘的な方法で解決する必要があります。 li jigang 氏は、近年、ほぼすべての顧客が風水、つまり形而上学の力をより信じていることに気づきました。かつて、彼は顧客の家を中途半端に装飾したのですが、風水の専門家に依頼して見てもらったところ、家全体に問題があることがわかり、顧客はすぐに中途半端な装飾を取り壊して売却しました。

ビジネスが縮小し、環境がますます制御不能になるにつれて、人々の期待はより具体的かつ現実的になります。 zhang hengyi 氏は現在、残りの国内市場を守り、あらゆるステップを着実に進め、顧客が期日通りに支払いを行えるようにすることをさらに望んでいます。家が将来上がるか下がるかについては、彼はもう考えていません。

▲ 贅沢な暮らし。ピクチャー/ビジュアルチャイナ

(胡玉暁氏と李継剛氏を除く、この記事のインタビュー対象者は全員仮名です。)