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10月2日、上海市宝山区の不動産販売所で住民が職員の紹介で住宅情報を学んだ。画像出典：ビジュアルチャイナ

著者 | ユエ・ジアチェン

編集者 | 王偉凱

プロデュース | プリズム・テンセントシャオマンスタジオ

今年の国慶節は、一部の営業所が混雑している。

国慶節初日、上海と深センの２大証券取引所は閉鎖され、株式市場で儲けた一部の人たちが新たな投資機会を求めて営業所に入り始めた。

住宅購入に対する人々の熱意は、不動産市場に対する最近の新しい政策の導入によって火がつきました。 9月26日の中央委員会政治局会議は、「不動産市場の下落停止と安定化の促進」と「住宅購入制限政策の調整と既存の住宅ローン金利の引き下げ」を強調した。その後、住宅・都市農村開発省は、一級都市が不動産市場を規制し、都市特有の政策に従って住宅購入制限政策を調整する際にその自治権をうまく活用することを支援すると述べた。

わずか 2 日で、北京、上海、広州、深センなどの都市が迅速に対応しました。

9月30日、北京市住宅・都市農村開発委員会を含む6部門は共同で「市の不動産関連政策のさらなる最適化と調整に関する通知」を発表し、既存の住宅ローン金利の引き下げと最低金利の引き下げを発表した。個人住宅ローンの頭金比率の引き上げ、住宅積立基金ローンの増加などの政策措置には、支援の強化、非北京世帯の住宅購入時の社会保障や個人税の支払い年数の短縮、住宅の調整などが含まれる。通州区の購入制限政策、一般住宅と非一般住宅の基準を撤廃。

これまでは国慶節に合わせて住宅購入が小規模に盛り上がることが多かったが、ここ２年はこのような盛り上がりは見られなくなっている。株式市場の勃発と新たな不動産市場政策の刺激を受けて、この国慶節の主要な不動産プロジェクトの状況はどのようなものでしょうか?

北京で販売中のプロジェクトのマーケティングマネージャーは、「プリズム」の著者に「この政策は市場の信頼を回復するための出発点になるだろう」と率直に語った。

不動産営業は「徹夜」

「卵を割る音」が次々と響き渡り、久しぶりに見た光景だった。

北京市海淀区の販売センターでは、ロビーに「金の卵」が整然と並べられている。デポジットを支払うと「金の卵」を獲得できます。これは、開発者が使用する一般的なマーケティング戦略です。「金の卵」の賞品には、現金報酬や白物家電などが含まれます。

10月1日正午、販売所ではわずか1時間で3個の「金の卵」が割られ、フロア中に紙花火と金の卵の殻が飛び散り、その日の販売風景が記録された。

その夜、北京の多くの不動産開発業者が大々的に「実績」を発表した。その中で、保利北京は「初日に1億8,700万元以上の好調な売上を記録した」。 1 日で 100 組の顧客が集まり、1 億 2,500 万元の購読料が発生しました。

10月1日から2日にかけて、『プリズム』の著者は北京の多くの販売物件や仲介店舗を訪問したが、仲介業者らは口を揃えて、ニューディール導入後、店舗での問い合わせ数、閲覧数、取引数が大幅に増加したと述べた。不動産市況は一定程度上昇し、大幅に回復。

中国海運華宇未来販売センターでは、入り口の駐車が大きな問題となっている。 10月1日午後、すでに駐車スペースは満車で、道路脇の標識のない場所も自家用車で埋め尽くされていた。

営業所のロビーに入ると、一晩で制作された不動産市場のニューディールポスターが営業所の最も目立つ位置に貼られています。見学登録フォームには、わずか1時間で11組のお客様が内覧登録をしていただきました。事前に予約をしていない人は、セールス コンサルタントを待つために入り口で 10 分以上並ぶ必要があります。

china shipping huanyu future の営業担当者は、9 月 30 日の新契約​​発表の夜、一部の顧客が契約に署名するために徹夜でやって来て、その夜は営業担当者がほぼ徹夜だったと筆者に語った。

遠くない龍湖関翠販売センターでも同様に活気があり、商談エリアには空席がほとんどなかった。同営業所の営業担当者は、9月30日の午後10時から12時までの間に、4組の顧客が契約を結んだと筆者に語った。

「多くの営業スタッフが早めに休暇を取得しましたが、多くの同僚は自主的に休暇を返上し、帰途に就いています」と上記の営業スタッフは筆者に語った。

政策効果は中古住宅市場にも波及する。

北京市石景山区の仲介店舗代理店は、9月30日に新政策が導入される前は一部の顧客が躊躇していたが、その夜に政策が発表された後は、その考えが固まったと回想した。 customer お客様は一切の条件交渉を行わず、その場で契約を締結されました。

4つの主要な一線都市における購入制限ポリシーが調整されました

9月30日夜、中国政府はついに13年間実施してきた購入制限政策の新たな大幅緩和を導入した。

センタライン不動産研究所の統計によると、2023年9月から中国政府は小さな措置を講じ、1年間で合計10件の政策を発表した。

筆者に語った不動産業界関係者によると、北京連家は10月1日、通常の2倍にあたる計380戸の中古住宅を販売したという。

政策の観点から見ると、中国政府は購入制限に関して大幅な最適化と調整を行ってきた。五環状道路内で住宅を購入する北京以外の世帯に対する社会保障期間の要件は、当初の期間から3年に短縮され、五環状道路外では2年に短縮された。緊急に必要とされるハイレベルの人材については、住宅購入の社会保障期間が1年に短縮されました。

同時に、中国政府は個人住宅ローンの頭金比率も引き下げた。 1軒目の住宅の頭金率は全国一律の下限である15％に引き下げられ、2軒目の住宅の頭金率は環状五号線の内側と外側の区別がなくなり、一律で15％に引き下げられる。 20%。

この点に関して、中国指数研究所の政策研究主任、陳文京氏は筆者に対し、頭金比率の調整は住宅購入者の住宅購入基準を大幅に引き下げ、硬直的で改善された住宅需要の解放を効果的に促進すると語った。購入制限政策の調整も市場活動に比較的プラスの影響を与えると予想される。

現在、北京、上海、広州、深センの四大一級都市は住宅購入制限政策を調整している。

その中で、上海は規制当局が定めた新たな方針に全面的に対応した最初の一級都市となった。 9月29日夜、上海市市住宅・都市農村開発管理委員会など6部門は共同で「市の不動産市場の政策と措置をさらに最適化することに関する通知」を発表し、非地元住民の社会保障期間を短縮した。過去 3 年から 1 年以内に登録された世帯。

深セン市は地区ごとに住宅購入制限政策を最適化し、その中で、深セン市の登録家族と単身者は郊外に追加の住宅を購入できるようになり、中心部の非地方登録住民の社会保障支払い期間が3年から2019年に短縮された。 1年間、郊外での購入制限が解除され、複数の子供家族が追加の住宅を購入できるようになりました。

広州市は住宅購入制限を完全に解除した。広州市人民政府総弁公室は9月29日夜、不動産市場の安定的かつ健全な発展に向けた措置の調整に関する通知を発表し、市内の世帯が住宅を購入する際のさまざまな購入制限政策を明確に撤回した。

実際、北京、上海、広州、深センだけでなく、アモイ、無錫、成都などでも最近、関連する最適化政策が導入されています。

陳文京氏は、一線都市での政策の一元的実施は政策の重畳効果を発揮するのに役立ち、全体として市場の期待を安定させ、市場の信頼感を高める上でよりプラスの効果をもたらすだろうと述べた。

陳文京氏は、最近多くの政策の実施が加速されており、中核都市の住宅価格は安定すると予想され、第４・四半期には不動産市場の活動が活発化すると予想されると述べた。中核都市市場の底打ちと安定化により、全国不動産市場の底打ちがさらに加速すると予想されます。

新築住宅の1日平均販売量が2倍に 

北京だけでなく、上海、広州、深センなどでもニューディール政策後、不動産市場は回復傾向にある。

深センでは、9月29日に深セン政策が施行されてから、多くの不動産販売プロジェクトに多くの訪問者が訪れた。 nanfang.comのレポートによると、深センのruijingwanjuの全395戸がわずか8時間で半日で完売したという。

広州では9月30日、広州の多くの人気不動産プロジェクトが非常に人気を博した。茘湾区の新世界・天府宜盤では、現場交渉エリアは基本的に物件閲覧者でいっぱいだった。

シェルサーチが公開した広州シェルニューホームフェスティバルのポスターによると、ゴールデンウイーク初日の購読数は600を超えた。

中国指数研究所が筆者に提供したデータによると、2024年9月24日から29日までの北京の新築住宅の1日平均取引量は、9月1日から23日と比べて100.9％増加した。

上海でも、9月24日から29日までの新築住宅の1日平均取引量は、9月1日から23日と比べて64.4％増加した。さらに、広州は76.6％、深センは47.7％成長した。

不動産アナリストのヤン・ユエジン氏は、最近さまざまな地域が不動産購入制限政策の最適化を続けているため、不動産市場の期待と購入心理が全般的に高まっており、国慶節のゴールデンウイーク中の取引量は過去最高を記録すると予想されていると考えている。増加。

ヤン・ユエジン氏は、将来を展望すると、不動産市場取引は第4四半期に好況の波を迎え、「量と価格の増加」という良い勢いを示す可能性があり、不動産強気市場が始まったと述べた。

販売面の回復により、土地市場も再び活発化している。 9月29日、広州市天河区の臨江大道にある土地区画が入札で売却され、保利開発を含む不動産会社3社が「戦いに参加」することになった。 5時間に及ぶ「激しい戦い」の末、保保開発は最終的に総額117億5,500万元、プレミアム率33.4％の土地区画を勝ち取った。

この土地区画の取引最低価格は約 67,000 元/平方メートルで、広州で 2 番目に高い土地取引価格であり、天河区で競売にかけられた総額が最も高い土地区画でもあります。

所有者は一時的に価格を35万元値上げした

市場が好転するにつれ、「国慶節後は価格が上がる可能性が高い」が多くの販売員の「統一語」になりつつある。

北京市昌平区の未来科学都市エリアの不動産販売コンサルタントは、10月1日に不動産価格が2％上昇したと筆者に語った。

さらに、中国建設宜品は、10月8日から華翔一号や宜和大厦などの自社プロジェクトが2％割引となり、北京昌平新城五通山宇が2％割引になるとのポスターを発表した。

新たな不動産市場政策は、中古住宅所有者の心理にも影響を与えている。北京市朝陽区の代理店マネージャーは「以前販売していた価格では販売できない」と語った。

同氏によると、ある顧客が住宅に興味を持っており、所有者との交渉価格は250万元だったという。新しい不動産市場政策が導入された後、所有者は価格を一晩で14％値上がりの285万元に調整した。

「新政策の発表後、中古住宅販売業者が住宅価格への期待を高め、最低価格を撤回し、一夜にして価格を20～30万元引き上げるケースも珍しくない。また、一部の販売業者もいる」たとえ上場価格が調整されておらず、もはや値下げで売り出すことを急いでいないとしても、彼らは異なる考え方を持っている」と北京市石景山区のブローカーは語った。

しかし、新たな政策によって引き起こされた住宅購入心理はまだ住宅価格の大幅な上昇にはつながっていない。

「新築住宅市場では、開発業者が物件を売却して代金を回収することに熱心であるため、価格が大幅に上昇する可能性は低い」と筆者は分析した。

中国南部に本社を置く不動産会社によると、同社は保険の窓口期間を捉え、主要地域の主要プロジェクトの不動産販売促進に全力を尽くしているという。

同氏は、現在発表されている2％の引き上げは、開発者が注文を促進するために採用したマーケティングツールとして理解できると述べた。値上げされた価格は、実際には補助金の形で住宅購入者に還元されることになる。

10月2日、『プリズム』の著者は北京市昌平区の販売プロジェクトを訪問した。プロジェクトの目安価格は約6万5000元/平方メートルである。 「今日決めてもらえますか？」と現場の不動産コンサルタントは促し、筆者に1平方メートル当たり5万9000元という実際の価格を電卓で示した。

中古住宅の分野では、一部の所有者が一時的に価格を値上げしたものの、多くの仲介業者は価格を上げた住宅は売れなかったと筆者に語った。

「価格を上げる所有者は実際には賢明ではありません。今でも買い手市場です。家を買う人よりも、売りたい人がはるかに多いのです。価格を上げると、家を売るのが難しくなります。」 朝陽区の仲介業者。 、北京は著者にそう言った。

同代理人は、現時点では２０１６─２０１７年のような「パニック買い」は起きていない、と述べた。