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記者のzhuang linghuiとlu zhikunが北京からレポートしました

最近、多くの市場機関が今年の最初の 3 四半期の不動産市場レポートを発表しました。データによると、最初の3四半期で全国主要都市の新築住宅販売面積は前年比30％以上下落し、中古住宅価格は28カ月連続で下落した。取引高はほぼ前年同期並みとなっている。

多くの取材対象者がチャイナ・ビジネス・ニュースの記者に対し、第3四半期に入ってから不動産市場に対する「5.17」ニューディール政策の支援効果が弱まり、伝統的なオフシーズンやその他の要因と相まって、不動産市場の規模が低下していると語った。市場取引はさらに減少した。最近の中国共産党中央委員会政治局会議では、不動産市場の「下落を止めて安定化」を促す方針が打ち出され、広州、深セン、上海などの一線都市を含む多くの都市が不動産市場政策を迅速に実施した。第 4 四半期には市場の疎外感が改善すると予想されます。

取引が弱まる

「5・17」の新たな不動産市場政策により、年央の取引量は回復したが、今年最初の3四半期の不動産市場全体の取引量は依然として減少傾向にある。

中国指数研究所のデータによると、今年の最初の3四半期、新築住宅市場全体の活動は低迷し、主要100都市の新築商業住宅の販売面積は約32％減少した。うち第3四半期の中古住宅取引量は前年同期比約19％減、主要30都市の中古住宅取引量は前年同期比2％減、下落幅は新築住宅の下落幅に比べて大幅に縮小した。

しかしながら、中古住宅の取引量は、主に「量当たりの価格」により、ほぼ前年並みとなりました。データによると、今年最初の8カ月で100都市の中古住宅価格は累計で5％下落し、28カ月連続で前月比下落した。

上海宜居不動産研究所の全国100都市の在庫データによると、今年8月、全国100都市の新築商業住宅ビルの取引面積は前年比27.0％減少した。 7月の18.5%減に比べて拡大し、販売サイクルは25.2か月となった。

中古住宅市場に関しては、今年1月から8月まで、全国の主要22都市の取引件数は前年同期比3％減少したが、伸び率はプラスで振幅も大きくなった。 31%。

国家統計局のデータによると、今年1月から8月までの全国の商業住宅の販売面積は6億1000万平方メートルで、前年比18.0％減少した。 1兆元、前年同期比23.6%減、1月から7月まででは0.7%ポイント減少した。

また、市場安定化の傾向も現れてきました。

「7月から8月は伝統的にマーケティングのオフシーズンだ。その影響を受け、第3四半期の新規商業住宅の絶対販売面積と数量は今年8月で最低となった」とcricは指摘した。新築商業住宅の販売面積は6,453万平方メートル、販売額は6,393億元で、それぞれ前年同月比12.6％減、17.2％減となり、減少幅は前月より縮小した。

ポリシーリレー

第3四半期以降、不動産市場に対する政策支援の効果は徐々に弱まっており、最近の「下落に歯止めと安定化」のシグナルを受けて、多くの関係者はフォローアップ政策ができるだけ早く実施されることを期待している。信頼感の高まりにより、市場も若干の改善が見込まれると予想されます。

「『下落を止めて安定化する』という合図のもと、不動産政策は住宅ローン金利の引き下げや税金や手数料の調整の余地をさらに広げるだろう」とcricリサーチセンターの副ゼネラルマネジャー、ヤン・ケウェイ氏は考えている。最近の中国共産党中央委員会政治局会議の対応要件により、早ければ10月20日にはlpr（ローン市場相場金利）の見積りが20～25bp引き下げられることが予想され、これにより住宅ローンの金利が上昇することになる金利中心がさらに引き下げられると同時に、証書税、付加価値税、個人税などの各種の住宅関連税が、さまざまな形で減免されることになる。住宅消費。

9月29日、人民銀行は不動産に対する数々の金融支援策を実施し、その中には広州、深セン、上海などの一級都市も含まれており、多くの都市も購入調整などの不動産市場政策の実施をフォローしている。制限。

その中で、中央銀行は既存の住宅ローン金利の引き下げを正式に開始するという発表を発表した。発表によると、全国の既存の第一住宅ローンの金利はlpr-30bpまで引き下げられる可能性があり、すべての商業銀行は遅くとも10月12日までに運用詳細を公表する必要がある。原則として、既存の住宅ローンの金利は2024年10月31日までに一律実施する必要がある。一括調整。

中志研究院政策研究部長の陳文京氏は、「今回調整される住宅ローンの種類は、第一住宅ローンだけでなく第二住宅ローン以上を含む広範囲をカバーしており、既存の住宅ローン金利すべてが対象となる」と述べた。この調整後、全国の既存の第 1 住宅ローンの住宅ローン金利は、現在 3.55% である北京、上海、およびその他の既存の第 2 住宅ローン金利よりも lpr-30bp まで引き下げられる可能性があると指摘した。深センでは、北京の五環状道路内の第二家族の既存住宅ローンなど、現在新たに発行されている第二期金利まで引き下げられる予定である。金利は3.8％まで引き下げられる可能性があり、五環状道路外では3.8％まで引き下げられる可能性がある。 3.6%まで減ります。

さらに、上海、深セン、広州は、不動産市場向けに購入制限政策の最適化、頭金比率の引き下げ、付加価値税免除期間の短縮などを含む新たな政策を相次いで打ち出した。このうち、住宅購入制限に関しては、上海では外環外の非地元住民に対する社会保障期間要件が3年から1年に短縮され、深センでは郊外購入制限が解除され、広州では購入が完全に解除された。制限ポリシー。

「新たな不動産市場政策に関する上海、深セン、広州の迅速なフォローアップも、『9・26』中国共産党中央委員会政治局会議への積極的な対応の具体的な現れであり、全体的な政策の強度は一致している」陳文京氏は、多くの都市が新たな不動産市場政策に追随していると考えている。10月にはさまざまな地域で不動産市場の活動が活発化し、全国不動産の活動回復がさらに促進されると予想される。しかし、国内の不動産市場を安定させるには、さらに多くの政策が必要です。

業界では、住宅購入制限、融資制限、販売制限などの既存政策の更なる調整に加え、今後、各地域で良質な住宅の建設促進に一層の関心が集まり、一連の支援制度が導入されると考えている。政策。

「供給側の政策は、高品質の住宅建設の促進と既存住宅の試験販売にさらに重点を置くことになるでしょう。」楊可偉氏は、高品質の住宅に関しては、住宅取得率を高めるために収容力計算ルールがさらに最適化されると考えています。高品質のプロジェクトに対する規制上の保留資金の割合は適切に削減され、高品質かつ低価格が奨励され、既存住宅の販売試験に関しては今後は価格誘導が実施されなくなります。既存住宅販売プロジェクトに対する開発融資枠の増額、開発融資期間の延長、開発融資金利の引き下げ等が可能となります。

新築住宅市場全体が低迷していることを背景に、中古住宅の販売実績が計画外住宅の販売実績を大幅に上回っていることは注目に値する。今年の最初の8か月で、商業住宅の計画外販売は4億2,000万平方メートルで、前年同期比27.7％減少しました。既存住宅の販売は1億8,000万平方メートルで、前年同期比で増加しました。 18.6%。一方、上半期の総販売面積に占める中古住宅販売面積の割合は30.2％となり、2023年通年と比べて7.7ポイント増加した。

(編集者: lu zhikun 査読: tong haihua 校正者: zhai jun)