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中国共産党中央委員会政治局は9月26日、現在の経済状況を分析・研究し、次の経済活動を計画する会議を開催した。会議の草案から判断すると、不動産業界に対する中央政府の論調は大きく反転している。

会合では、「不動産市場の下落を止め安定化を促すためには、増額を厳格に管理し、在庫を最適化し、商業住宅建設の品質を向上させ、「ホワイトリスト」プロジェクトに対する融資の強化を図らなければならない」と指摘した。大衆の懸念に応えるため、既存の遊休地の再生を支援し、住宅購入制限政策を調整し、既存の住宅ローン金利を引き下げ、土地、税制、金融その他の政策の改善を加速し、住宅建設を促進する。不動産開発の新しいモデル。」

このニュースが出るとすぐに、不動産株は急騰した。 9月26日午後、a株不動産セクターは一気に上昇し、香港の不動産株も23％超上昇し、万科も上昇した。サナック・チャイナとチャイナ・リソーシズ・ランドは17％以上上昇した。

次に、ミンユアン氏が重要なポイントを説明します。

まず挙げられるのは「不動産の下落阻止と安定化の促進」です。

今年、中央委員会政治局はそれぞれ4月と7月に会議を開催したが、「不動産市場の下落を止めて安定化を促進する」との考えを明確にしたのは今回が初めてだ。

従来は「不動産市場の健全な発展を促進する」とされていたが、今回は文言を変更し、不動産市場の下落を認め、下落に歯止めをかけなければならないという政府の考えを示した。不動産業界の発展は完全に変わりました。

「大衆の懸念に応えるために、

住宅購入制限政策を調整する」

現在、購入制限を維持している4つの一線都市と天津、海南、珠海を除き、他の都市は購入制限を完全に自由化している。

中央政府が立場を表明したことで、広州市と深セン市が購入規制をさらに緩和すると予想されており、広州市が購入規制を全面的に緩和する最初の一級都市となる可能性が高い。

ただし、北京と上海は特殊で全面自由化の可能性は比較的低い。特に北京の中核都市部では購入制限が解除される可能性は低い。ただし、北京の他の地域での購入制限が緩和される可能性は排除されない。

一級都市における購入制限の緩和は不動産市場にプラスの影響を与えるだろう。一級都市は購買力が最も強く、主導効果も強いため、一線都市が安定化に向けて主導権を握ることができれば、他の都市への強い牽引効果が期待できる。

購入制限に加えて、一線都市における融資制限、販売制限、価格制限などの政策も最適化、調整されることが予想される。

例えば、中国政府は最近、一般住宅と非一般住宅の区別を廃止すると発表し、この措置により住宅取引における税負担がさらに軽減されることになる。

数日前、中央銀行は「国家レベルでの2番目の住宅ローンの最低頭金比率を25％から15％に引き下げ、1番目と2番目の住宅ローンの最低頭金比率を統一する」と発表した。。

これは、第一級都市の住宅購入者にとっては非常に有害です。なぜなら、第一級都市の住宅の価格は数百万ドルに達する可能性があるからです。頭金率が 10% 削減されると、頭金が何十万も減るということになります。

「増分を厳密に管理し、在庫を最適化します。

品質を向上させる」

「商業用住宅の建設増加を厳格に管理し、在庫を最適化し、品質を向上させる」ことも初めて提案され、これは地方自治体が土地の新規供給と新規住宅の供給を厳格に管理することが求められることを意味する。在庫圧力を軽減する市場。

現在、大都市では大きな在庫圧力があり、販売中の新築住宅の在庫サイクルは約 20 か月ですが、既存の在庫はさらに多くなっています。さらに、過去 2 年間の在庫の多くは時代遅れの製品であり、市場での競争力がまったくありません。特に過去 2 年間の計画緩和後、多くの新築住宅の住宅取得率は 100% に達する可能性があります。

したがって、増加を厳しく管理するだけでなく、在庫を最適化し、品質を向上させる必要があります。これは、「規制」によって供給を最適化し、住宅の品質を向上させる方法です。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

数日前、ミンユアン・ジュン氏はベンチマークとなる不動産会社のプロダクトマネージャーと連絡を取り、住宅取得率の向上や商品競争力の強化など、既存プロジェクトに対する「規制調整」を現在地方自治体に申請していると語った。

既存の遊休地に関しては、天然資源省と国家発展改革委員会が最近文書を発行し、既存の遊休地に対処するための18の対策の開始を正式に発表した。最近、広州の不動産会社は土地の明け渡しに成功し、120億元を回収し、武漢の不動産会社は10件以上の土地調整を申請した。 ‍♀️

「強力な金利引き下げを実施する」

住宅ローン金利は今後も下がり続ける

政治局会議は「預金準備率の引き下げと強力な金利引き下げの実施」を求めたが、焦点は権力にあり、これは中央政府がこれまでの金利引き下げでは十分ではないと考えていることを示している。

現在、lpr は依然として 3.85% に維持されています。金利は高すぎます。しかし、私たちはこの問題についに気づきました。

数日前、中央銀行はローン市場相場金利と預金金利を同時に引き下げるよう誘導すると発表したばかりで、早ければ10月20日にもlpr相場は20～25bp引き下げられると予想されている。住宅ローン金利のさらなる引き下げにつながります。