1日の集団規制は30センチまでで、不動産に「下落を止めて安定せよ」という信号が送られている…。
2024-09-26
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経営トップは不動産市場の方向性を改めて定め、「不動産市場の下げ止まりと安定化を推進する」と初めて明言した。資本市場はこれに素早く反応し、不動産株は軒並み急騰した。
a株に関しては、9月27日終値時点で、リアル・エステート（神湾）が8.08％上昇し、グリーンランド・ホールディングス、サンシャイン・ホールディングス、浜江集団、oct a、ポリ・ディベロップメント、チャイナ・マーチャンツ・蛇口など32銘柄の上昇を主導した。チャイナ・フォーチュン・ランド・デベロップメント、ロンシェン・デベロップメント、ジョイ・シティなどが９％以上上昇し、計８５銘柄が５％以上上昇した。
香港株に関しては、引け時点で不動産・建設セクターが約7.80％上昇、ロングフォーが30％以上上昇、サナックとcifiが25％以上上昇、アジャイルなど8銘柄、万科企業、華潤地が20％以上上昇、グリーンタウン、r&f、越秀不動産などが15％以上上昇し、構成銘柄計34銘柄が10％以上上昇した。
9月26日、中国共産党中央委員会政治局は会議を開催した。会議は、不動産市場の下落を止めて安定化を促すためには、商業用住宅の建設増加を厳格に管理し、在庫を最適化し、品質を向上させ、「ホワイトリスト」プロジェクトに対する融資の強度を高める必要があると指摘した。遊休地の再生をサポートします。大衆の懸念に応え、住宅購入制限政策を調整し、既存の住宅ローン金利を引き下げ、土地、税制、銀行などの政策の改善を加速し、新しいモデルの建設を促進する必要がある。不動産開発のこと。
業界は、これがマクロ経済の安定化にとって現在の不動産市場の安定化の重要性を示しており、前向きなシグナルを送っていると考えている。
中志研究院の政策研究部長、陳文京氏は、今日の政治局会議で不動産政策がより重要な立場に置かれたと述べた。不動産市場が下落を止めて安定して初めて、マクロ経済の円滑な運営をより適切にサポートできるようになる。
上海宜居不動産研究所のヤン・ユエジン副所長は、ここでの「下落を止める」には取引量の減少を止めるだけでなく、取引価格の下落を止めることも含まれると考えている。 7月以降、各地の新築・中古住宅の取引データを観察していると、特に8月のデータは実は新たなプレッシャーに直面している。同時に、市場の需要に品薄圧力がかかり、市場が下落するリスクに直面しているとの声が各地で広がっている。
上海宜居不動産研究所の全国100都市の在庫データによると、8月の全国100都市の新築商業住宅ビルの取引面積は前年比27％減少し、大幅に減少した。 ７月の減少幅を上回り、販売サイクルは２５．２カ月で、７年連続で除染水準を超えるのは大きなプレッシャーだ。
中古住宅市場に関しては、全国の主要22都市の取引件数は1月から8月までに3％減少したが、住宅価格の面では昨年1月から8月までの伸び率はプラスとなった。同庁が発表した全国70大中都市の住宅価格指数統計によると、8月の住宅価格指数は前月比0.7％、前年同月比ともに下落率がそれぞれ0.7％、5.7％と下落幅が拡大した。 。
「『下落を止めて安定化する』というシグナルが非常に明確に発せられ、すべての地域が市場取引と価格の安定化に向けてしっかりと取り組むことが求められました。これはまた、第4四半期もさまざまな地域で引き続き厳しい状況が続く可能性があることを意味します」不動産市場の下落を止めるために政策を促進する必要がある」とヤン・ユエジン氏は信じている。
会合では「大衆の懸念に応え、住宅購入制限政策を調整し、既存の住宅ローン金利を引き下げる必要がある」とも述べた。業界は、現在の大衆の懸念が政策努力の焦点であると信じています。
既存の住宅ローン金利に関しては、9月24日、中央銀行が既存の住宅ローン金利の引き下げを明確に指示し、各地の銀行が短期的に大幅な措置を講じると予想される。 cricはまた、早ければ10月20日にはlpr相場が20～25bp引き下げられると予想され、これにより住宅ローン金利中心はさらに低下するだろうと予想している。
購入制限に関しては、業界は最適化された政策を実施することが期待されています。陳文京氏は、現在購入制限政策を行っている都市には北京、上海、広州、深セン、天津、海南省の一部のみが含まれており、北京、上海、深センの購入制限政策は今後さらに最適化、調整されることが予想されると述べた。広州などの他の地域での購入制限政策は完全に自由化されることが予想されており、北京、上海、深センでも購入制限政策を最適化するためのさらなる努力がなされるだろう。都市への貢献を促進し、市場の信頼を高めます。
cricはまた、一級都市の中で広州が購入制限の完全自由化を先導する可能性が最も高く、次に北京と上海が完全に自由化する可能性は低いと考えている。さらに、融資制限、販売制限、一級都市の共通住宅基準などの政策も最適化・調整されることが期待されており、例えば北京市は最近、一般住宅と非一般住宅の区別を撤廃すると発表した。この措置により、住宅取引に対する税負担がさらに軽減されることになるでしょう。
cric は、第 2 級都市および第 3 級都市では、需要側の政策は主に信用政策、下取り政策、住宅購入補助政策などのインセンティブに焦点を当てることになると考えています。たとえば、セカンドハウスの頭金比率が調整されることになります。可及的速やかに全国の下限である15％に引き上げ、その上限を緩和することとしており、住宅購入補助金の増額やルームチケットの手配特典や補助金の増額などが挙げられる。
また、住宅取引における摩擦コストとして、各種税金や手数料が取引に影響を与えることも少なくありません。広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員は、その後の住宅取引に伴う個人所得税、付加価値税、開発地増税などが減額または停止されると予想している。
cricはまた、今回は住宅消費を促進するために証書税やその他の住宅関連取引税の減税が見込まれており、唯一の住宅を購入する個人は証書税を免除され、セカンドハウスや大規模な改良住宅を購入する家族は証書税が免除されると考えている。また、住宅取引に係る付加価値税や個人所得税の徴収・免除期間の短縮も挙げられます。
この会議では、供給側について、「商業住宅の建設は増分を厳密に管理し、ストックを最適化し、品質を向上させなければならない」ことが明らかになった。
陳文京氏は、これはストックを消化して増分を最適化するという以前の方式とは異なり、増分という点では厳格な管理に重点が置かれており、これは将来的にはさまざまな場所での土地と住宅の供給が困難になることを意味すると考えている。都市自体の実際のニーズに基づいて推進する必要があるため、やみくもにさまざまなタイプの住宅の供給を拡大することはできません。さもなければ、住宅の実需要を基礎にします。ストックに関しては、ストックの最適化、既存ストック住宅の更新・改修、計画変更や利用の活性化等が必要、あるいは重要な方向性である。
李玉佳氏はまた、「増加の厳格な抑制」が初めて提案されたことは、過剰供給を意味し、在庫圧力を緩和するために新築住宅を在庫しておく必要があることを意味し、これは期待を高め、空売りを促進する手段であると強調した。期間の安定化。 「増加の最適化」には、一方では開発業者による在庫の削減と国有企業の買収の増加に向けたさらなる努力が必要であるが、他方では市場の需要に応じて供給構造を調整し、高品質の企業の数を増やす必要がある。 -市場で人気のある高品質の住宅ユニット。
厳岳進氏は、「品質の向上」とは、住宅の納入を保証するという既存の業務に基づいて、品質の高い住宅を建設し続けなければならないことを意味すると述べた。 cricはまた、将来的には高品質の住宅建物の建設を促進し、住宅取得率を高めるためのキャパシティー・プランニング・ルールを最適化し、高品質のプロジェクトに対する販売前資金の監督上の保留率を適度に低下させ、高品質の住宅建物の建設を促進すると予測している。低価格を実現し、新築住宅の価格ガイダンスは実施しなくなりました。
会合では、「ホワイトリスト」プロジェクトへの融資を強化し、遊休地の活性化を支援する必要があるとも言及されたことは注目に値する。
陳文京氏は、国家金融監督総局が最近、商業銀行がこれまでに5,700以上の「ホワイトリスト」プロジェクトを承認し、承認された融資額は1兆4,300億元で、400万戸以上の住宅の予定通りの引き渡しを支援していると明らかにしたと述べた。都市不動産融資調整メカニズムは前向きな進展が見られ、今後取り組みを強化し、プロジェクト融資の「ホワイトリスト」の役割をより良く果たし、企業の金融環境を改善し、確実な融資を実現することが期待される。プロジェクトの実施を促進し、住宅購入者の期待をさらに安定させます。
業界では、全体として財政・金融政策により経済安定化に向けた取り組みが強化され、住民所得の安定化が期待され、不動産市場にも好影響を与えると考えている。不動産に関するさまざまな政策や施策の実施が迅速かつ詳細に進められれば、市場の期待が大幅に回復し、不動産市場の底入れと安定化が加速する可能性がある。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
