不動産管理費が値上がりしましたが、オーナーは支払う必要がありますか?
2024-09-25
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「グアン判事、私は不動産代を無事に支払いました。隣人の正当な権利と利益を守ってくれてありがとう。電話の向こうのチェンおじさんは少し興奮しているようでした。」 , グアン・ジュンジュンさんは、数年間続いたこの財産紛争がようやく終わって安心しました。
不動産料金の高騰が紛争を引き起こす
事は10年前に遡ります。 2014 年 7 月、陳おじさんは広州市茘湾区の集落に家を購入し、大喜びで新居に引っ越しました。しかし、時間が経つにつれて、陳おじさんは、地域のイン不動産会社が提供するサービスでは、緑化が不十分で、防火設備も十分に行われておらず、ドアマンが頻繁に不在であることに気づきました。非番で建物が掃除されていないため、彼は何度も英牧不動産会社に苦情を申し立てたが、是正の効果は芳しくなく、コミュニティは所有者委員会を設立したことがなかったため、陳叔父さんの苦情は真剣に受け止められなかった。
2020年1月、英市の不動産管理会社はコミュニティ所有者に対し、来月から不動産管理費を1.75元/月/平方メートルから1.80元/月/平方メートルに値上げすると通知した。
不動産手数料の値上げが引き金となり、陳叔父と英の不動産会社との対立が完全に火が付いたため、陳叔父は英の不動産会社への不動産管理料の支払いをやめた。この間、共用の水道光熱費、ゴミ処理費、エレベーターのメンテナンス費、屋上の水道・通風ダクトの交換、消防設備の交換、建物の監視設置費などの費用も発生しました。チェンおじさんは全額の支払いを拒否した。
英不動産会社は陳叔父さんに手数料の支払いを繰り返し求めたが、陳叔父さんは英不動産会社がサポートサービスも提供しておらず、不動産管理費の値上げの根拠も提供しておらず、一方的に値上げを発表し、陳叔父さんの権利を著しく侵害していると常々信じていた。そして監督権、ある不動産会社が過失当事者であることを知る。
何度か調停を試みたが無駄に終わった後、英市の不動産会社は陳叔父さんを相手取って広州市茘湾区の人民法院に訴訟を起こし、陳叔父さんに契約で合意した価格で関連料金の支払いを命じるよう裁判所に求めた。 。
事実を明らかにし、核心を探る
「私たちは開発業者と不動産サービス契約を結び、合意どおり不動産サービスを提供しました。しかし、2020年1月以来、チェンおじさんは不動産サービス料金、水道、電気の共有料金などを滞納しています。私たちは繰り返し支払いを求めてきました。彼が契約を履行しないのは契約違反である。彼は合意通りに滞納金を支払わなければならないだけでなく、清算された損害賠償金も支払わなければならない」と不動産管理会社は法廷審理で厳しく述べた。
「イン不動産会社はサービスの提供に失敗することが多く、彼らが開発業者と結んだ契約書は、すべての所有者に公表されたことがありません。この契約は、署名も許可も何もないすべての所有者に何の制約もありません。それは法的効果がなく、無効な契約だ！」と陳おじさんも負けじと激しく反論した。
義父は義父が正しいと言い、義母は義母が正しいと言いました。グアン・ジュンジュン判事は、双方の訴えを辛抱強く聞き、一方ではお互いを理解して屈服するよう説得し、他方では事実を明らかにするために尽力した。
裁判の結果、紛争解決の鍵はデベロッパーと不動産会社が結んだ「事前不動産管理委託契約書」が有効かどうかにあることが判明した。
開発業者のxin companyとying companyは、2015年3月と2020年2月に2回の「仮物件管理委託契約」を締結したことが判明した。
どちらの契約も、コミュニティが規則に従って所有者会議を設立した場合、この期間中、コミュニティ内の不動産、市の公共施設と設備、公共エリア、および緑地が財産管理サービスを提供するためにインの不動産会社によって提供されることが規定されています。法令に基づき「財産管理委託契約」を締結した場合、この「予備期間」をもって財産管理委託契約は自動的に終了します。 2020年2月に署名された契約では、両者は管理費を1.75元/月/平方メートルから1.80元/月/平方メートルに増額することで合意した。
証拠は、新しく署名された契約が所有者によって解決されていないことを示しています。
民法の規定によれば、不動産サービスの料金基準の変更は所有者の所有権と共同経営権に関わる重要事項であり、所有者の投票を経ていない値上げ決定は所有者に対して法的効力を持たない。
法律の解釈と矛盾の理解
公判中、グアン・ジュンジュン判事は両当事者に法律について辛抱強く説明し、「不動産会社と所有者の関係は相互補完的である。不動産サービスは公共サービスであり、サービスの対象はすべてコミュニティ全体の所有者である」と述べた。 、個人の所有者が支払う不動産管理費として、実際には、コミュニティ全体の不動産管理費の不可欠な部分であり、コミュニティの不動産サービス会社として、さまざまなサービス管理を提供する契約上の義務と責任があります。所有者は、コミュニティの公共エリアにおけるサービスレベルを向上させるとともに、コミュニティの不動産管理サービスの正常な発展を確保するために、適時に不動産管理料金を支払う必要があります。これは、不動産会社のサービスの質をある程度確保するのにも役立ちます。陳おじさんは、不動産会社にサービスに欠陥があると判断した場合、オーナー会議で再雇用するかどうかを決定することによって改善を提案することもできます。また、不動産会社は、契約上の義務を履行し、紛争の激化が不動産サービス会社の業績に影響を与えることを防ぐために、所有者から報告された関連する管理上の問題について積極的に交渉し、改善する必要があります。不動産サービス契約では、両当事者は誠実さと相互信頼の原則に従ってそれぞれの義務を履行し、お互いをサポートし、協力し、理解し、共同体で美しく調和のとれた安全な生活環境を創造する必要があります。」
最終的に、裁判所は法律に基づき、陳叔父が延滞している物件料金を営茂地産公司に対し、1.75元/月/平方メートルの価格で支払うべきとの判決を下した。水道代・電気代の負担、ゴミ処理費、エレベーターのメンテナンス費、屋上の水道・換気ダクトの交換、消火設備の交換、建物の設置・監視費など。コミュニティを正常に運営するための日常維持費です。財産は不動産管理会社によって事前に支払われていました。叔父にも比例配分されるべきです。
営の不動産会社が請求した賠償金の清算については、基本的な不動産サービスを提供していたが、同時に不動産料金基準の引き上げにより、所有者との紛争も生じた。アンクル・チェンによる不動産サービス料やその他の料金の支払いの遅れは、意図的な契約違反とはみなされず、裁判所は支持しません。
この時点で、この「怒り」はついに落ち着きました。 「所有者は、建物の用途地域設定や投票における重要な事項の意思決定に関わる問題に直面した場合、民法第 278 条の法規定に従い、自らの権利を積極的に行使し、所有者の自治制度と裁判所の組織に頼るべきである。所有者委員会、または草の根組織および管轄行政部門の指導の下で、所有者会議を開催して投票を行い、紛争を減らし訴訟を回避するために法の支配の枠組み内で合意を形成することができます。不動産所有者間の紛争や対立を適切に解決することで、人々の幸福と満足度を効果的に向上させることができる」と関俊軍判事は述べた。
記事 | 李秋玲特派員
