中国政府は、一般住宅および非一般住宅の基準を適時に撤廃することを明らかにしており、改良住宅の需要はさらに解放されることが予想される。
2024-09-23
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中国政府は不動産政策の最適化を続けている。中国共産党北京市委員会は9月20日、「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」の実施に関する実施意見を発表し、次のように述べた。一般住宅と非一般住宅の基準はいずれ解除されることになる。これは、改善が必要な一部の住宅購入者にとって、将来の住宅取引にかかる税負担が直接軽減されることも意味します。
記者が徹底的に調査したところ、現在も20以上の省が政策を実施し、都市に基づいて一般住宅と非一般住宅に異なる識別基準を導入していることが判明した。業界関係者は一般的に、より多くの都市がこの不動産市場最適化の取り組みに従うと予想されていると考えている。
信号
不動産市場政策により新たな調整段階が始まると予想される
今年7月、中国共産党第20期中央委員会第3総会は「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」を採択し、次のように明記した。各都市政府は、不動産市場を規制し、都市特有の政策を実施し、関連する都市が住宅購入制限政策を中止または縮小し、一般および非一般住宅の基準を中止することを許可する完全な権限を与えられるべきである。今回は、「決定」の要件を実施するために北京が出した具体的な実施意見でもある。
中国共産党北京市委員会の「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」の実施に関する実施意見によると、多くの不動産政策が打ち出された。北京ではさらに最適化されることが予想されます。例えば、商業用宅地取引のルールの最適化、不動産開発融資手法や商業用住宅の事前販売制度の改革などです。その中でも特に注目されているのが「一般・非一般住宅建築物の基準の適時解除」である。
北京市は昨年12月、2014年から長年使用してきた一般住宅の識別基準を最適化した。最適化後は、一般住宅は次の3つの条件を満たす必要がある。住宅地域の建物容積率が1.0以上であること。単一ユニットの建築面積が144平方メートル未満（包括的）であり、実際の取引価格が決定された価格基準より低く、そのうち五環道路内の単価が85,000元/平方メートル未満である、五環状道路と六環状道路の間の単価は 65,000 元/平方メートル未満、六環状道路の外側の単価は 45,000 元/平方メートル未満です。
一部の機関は、この新しい基準の施行後、市場に出回っている商業住宅の約 70% が一般住宅として認められると予測しています。これは、将来、一般住宅と非一般住宅の基準が廃止されると、残りの3割の事業用住宅は非一般住宅とはみなされなくなることを意味します。
影響
住宅ニーズの新たな変化に対応
記者は、中古住宅取引において、一般住宅の識別基準が税制上の優遇措置に関係しており、その中で最も重要なものが付加価値税であることを知った。規定によれば、個人が築2年を超える普通の住宅を売却する場合には付加価値税が免除され、個人が築2年を超える非普通の住宅を売却する場合には、その差額が課税されます。税率5％の付加価値税。
臨平住宅ビッグデータ研究所のシニアアナリスト、guan rongxue氏は、一般住宅と非一般住宅の識別基準が廃止されれば、一部の住宅購入者の負担は軽減されるだろうと述べた。納税やその他のプロセスでも同様の要件が適用され、住宅購入者の住宅所有コストの削減に役立ちます。
市民の王さんを例に挙げると、家には子供が 3 人いるため、より広い家に買い替えたいと考えており、住宅の支払いは約 1,000 万元です。 2年以上普通の住宅とみなされる場合、付加価値税は0元であるが、その年に家主が非普通の住宅とみなされる場合、増値税は0元である。王さんは付加価値税に加えて、さらに高い割合の証書税なども支払う必要がある。王さんは非一般住宅から一般住宅に住み替えれば、少なくとも25万元を節約できる。
広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員リー・ユジア氏は、「現在の住宅需要は変化し、新築住宅は改良需要に完全に移行している」と述べた。住宅消費コストに敏感であり、一般住宅に比べて住宅価格が高く、適切な政策をタイムリーに導入することで、需要と供給の新たな変化に適応することができる。不動産市場を活性化し、不動産市場を後押しします。
全国
市場を押し上げる効果があるだろう
記者の不完全な統計によると、全国の20以上の省と直轄市が依然として一般住宅と非一般住宅に異なる識別基準を導入している。
また、昨年12月、上海市は一般住宅の識別基準を調整した。つまり、優遇政策を享受できる一般住宅は以下の条件を満たす必要がある：5階建て以上の複合高層住宅（5階建てを含む）、および古い住宅。戸建て住宅の建築面積が144平方メートル未満（144平方メートルを含む）であるもの。深セン市は昨年、「共同住宅」を識別する基準も調整した。つまり、コミュニティの容積率が1.0を超え（1.0を含む）、一戸建て住宅の建築面積が120平方メートル未満である（ 120平方メートルを含む）、または一戸建て住宅の建築面積は144平方メートル（144平方メートルを含む）です。
現状では、各都市がそれぞれの状況に応じて異なる識別基準を設けていることがわかります。 「北京は、中国共産党第20期中央委員会第3回総会後、一般住宅および非一般住宅の基準廃止を明確に提案した初めての一級都市である。他の都市も追随することが予想される。」 」と李裕佳氏は語った。
「全体として、現在の国有財産市場の回復は全般的に圧力を受けており、市場が必要としているのは政策の継続的な最適化と調整である。中国政府の『決定』の最初の履行は市場に一定の押し上げ効果をもたらすだろう」とguan rongxue氏は信じている。自信。特定の市場パフォーマンスを継続的に観察する必要があります。
