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シンガポールの街並みを一望できます。 (新華社通信掲載)

最近、シンガポール国家開発省と住宅開発委員会は、hdb 住宅ローンのローン評価比率 (ltv) の上限を 80% から 75% に引き下げ、エクストラ ホーム グラント (ehg) を増額すると発表しました。この動きは、初めてhdbアパートを購入する人、特に低・中所得世帯が新規および再販のhdbアパートを購入するのをさらに支援し、不必要な住宅購入者にローン購入についてより慎重になるよう奨励することを目的としている。再販 hdb アパートの価格上昇を防ぎ、不動産バブルの誘発を防ぎます。

シンガポール政府が以前に導入した冷却措置と、購入済みのhdbアパートの供給増加により、hdbアパートの再販価格の上昇は鈍化している。シンガポールのリセール hdb フラット価格は 2023 年に 4.9% 上昇し、2022 年の 10.4% 上昇より大幅に縮小する見込みです。しかし、市場での強い広範な需要と、今年の最低居住要件を満たす取引可能なユニット数の減少により、リセールhdb価格は今年上半期に4％以上上昇しました。

今年7月末の時点で、シンガポールでは100万シンガポールドル以上相当の再販hdbアパート約543戸が取引されており、昨年の総取引量470戸を超えている。特に7月には120戸の再販hdbアパートが100万シンガポールドル以上で落札され、新記録を樹立した。 100 万シンガポールドル以上の価値がある再販 hdb アパートが続々と出現しているため、hdb アパートの売買に対する居住者の熱意が高まっています。

シンガポールの人口の80％以上が政府が提供するhdbアパートに住んでおり、近年、外国資本の大量流入と移民の急増により、シンガポールの不動産取引量と価格は大幅に増加しています。 hdbのアパート、アパート、個人住宅、その他の不動産物件の取引価格の急​​速な上昇は政府の注目を集めており、不動産業界の過熱を防ぐために規制政策を繰り返し導入している。

再販ｈｄｂアパートの販売価格から判断すると、今年７月は前年比７．６％上昇した。すべての住宅タイプの価格が上昇しており、3ベッドルームは6.6％、4ベッドルームは8.7％、5ベッドルームは7.6％、コンドミニアムは6.3％上昇している。成熟コミュニティと非成熟コミュニティの価格は、それぞれ 7.8% と 7.5% 上昇しました。住宅価格は住民の収入を上回るペースで大幅に上昇した。

再販 hdb アパートの取引量から判断すると、7 月には合計 3,049 戸が取引され、前月比 39.6% 増加、前年比 48.3% 増加しました。住宅タイプ別の取引高は、3ベッドルームhdbアパートが24.9%、4ベッドルームhdbアパートが46.0%、5ベッドルームhdbアパートが23.5%、アパートメントタイプのhdbアパートが5.6%となっている。地域分布に関しては、7月のhdb再販アパートのうち未成熟コミュニティが59.5%を占め、成熟コミュニティが40.5%を占めた。

今回の融資対評価比率の上限引き下げは、シンガポール政府による過去4年間で3度目の引き下げであり、前回の引き下げは毎回5％ポイントであった。 2021年12月には90％から85％に初めて低下した。 2022年9月には85％から80％に引き下げられます。今年8月20日からは75％に引き下げられる。これは、8月20日以降、hdbが提供する住宅ローンの金額が住宅価格の75％を超えないことを意味する。調整後も、hdb と金融機関による融資割合の上限は一貫しています。買い手は、hdb アパートの 25% の頭金を支払うために、より多額の現金または積立金を使用する必要があります。

新しい規制は、hdbのアパートを初めて購入する人、特に低所得世帯は高額の住宅補助金を受け取れるため、影響が少なくなるだろう。低・中所得世帯のhdbアパート購入を支援するため、対象となるhdbアパートの初回購入者が受けられる追加住宅補助金の上限が、現在の8万シンガポールドルから12万シンガポールドルに引き上げられる。 hdbアパートを初めて購入する単身者に対する追加住宅手当の上限が4万シンガポールドルから6万シンガポールドルに引き上げられる。

hdb アパート購入者の収入が低いほど、家の種類や場所に関係なく、受け取れる追加の住宅手当が大きくなります。平均月収が 1,500 シンガポールドル未満の家族および平均月収が 750 シンガポールドル未満の単身者は、追加住宅手当の全額を受け取ります。 hdb の再販取引が完了してから 2 か月以内に、受け取った追加の住宅手当が政府部門によって購入者の積立基金口座に自動的に入金されます。

この追加住宅手当の増額後は、毎年 hdb アパートを初めて購入する 13,000 世帯が恩恵を受けることが見込まれます。追加の住宅補助金政策は2019年9月に開始された。これまでに、hdbアパートを初めて購入する約7万2,300世帯が恩恵を受け、総額20億シンガポールドル以上の政府補助金を受けている。恩恵を受けた世帯のうち、40％が再販アパートを購入し、60％が購入前のアパート、余剰アパート、または空き予約アパートをhdbに申請した。

さらに、多忙な仕事の後に家族の世話をするという住民へのプレッシャーを軽減し、住民の家族により多くの援助と支援を提供するために、シンガポール政府は来年半ばから2018年までhdb政策を微調整する予定である。両親の介護のためにhdbアパートを事前購入する場合、独身者または既婚者が両親の住居の近くに住宅を申請できるようにする。さらに、高齢者や単身者も新たに住宅を購入できるようになる。ただし、独身者が hdb の予約済み hdb アパートを申請するには 35 歳以上である必要があり、購入できるのは 2 ベッドルームのアパートのみです。政府が政策を調整した後、独身者は優先されるものの、より大きな住宅を購入することは認められなくなった。

政府は、融資比率の引き下げは再販hdb購入者の約10％に影響を与えると推定しているが、こうした購入者は依然として、市の中心部に近い、またはより良い立地の物件を購入するために、より多くのお金を払っても構わないと考えている可能性がある。政府が事前に予防措置を講じなければ、転売市場が経済のファンダメンタルズから乖離し、バブルを引き起こす可能性がある。不動産業界のアナリストは一般に、再販アパートに対する政府の冷却政策が住宅価格の抑制に間違いなくプラスの役割を果たすと信じている。 （シンガポール経済日報記者、カイ・ホンダ）