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affacciato sul paesaggio urbano di singapore. (pubblicato dall'agenzia di stampa xinhua)

recentemente, il ministero dello sviluppo nazionale di singapore e l’housing and development board hanno annunciato che abbasseranno il massimale del rapporto prestito/valutazione (ltv) per i prestiti immobiliari hdb dall’80% al 75% e aumenteranno l’extra home grant (ehg). questa mossa mira ad aiutare ulteriormente gli acquirenti di appartamenti hdb per la prima volta, in particolare le famiglie a basso e medio reddito, ad acquistare appartamenti hdb nuovi o a rivenderli, e incoraggiare gli acquirenti di case non essenziali a essere più cauti negli acquisti di prestiti, al fine di frenare il aumento dei prezzi di rivendita degli appartamenti hdb evitare lo scoppio di una bolla immobiliare.

le misure di raffreddamento precedentemente introdotte dal governo di singapore e l'aumento dell'offerta di appartamenti hdb preacquistati hanno rallentato l'aumento dei prezzi di rivendita degli appartamenti hdb. i prezzi degli appartamenti hdb di rivendita a singapore aumenteranno del 4,9% nel 2023, un aumento significativamente inferiore rispetto all’aumento del 10,4% nel 2022. tuttavia, la forte e diffusa domanda sul mercato, unita al minor numero di unità commerciabili che soddisfano i requisiti minimi di residenza quest’anno, ha portato ad un aumento dei prezzi di rivendita degli hdb di oltre il 4% nella prima metà di quest’anno.

alla fine di luglio di quest'anno, a singapore sono state vendute circa 543 appartamenti hdb per un valore di oltre 1 milione di dollari di singapore, superando il volume totale delle transazioni di 470 unità dello scorso anno. soprattutto nel mese di luglio, 120 appartamenti hdb di rivendita sono stati venduti per oltre 1 milione di dollari di singapore, stabilendo un nuovo record. la continua comparsa di appartamenti hdb rivenduti per un valore superiore a s $ 1 milione ha aumentato l'entusiasmo dei residenti per l'acquisto e la vendita di appartamenti hdb.

più dell'80% della popolazione di singapore vive in appartamenti hdb forniti dal governo. negli ultimi anni, con il massiccio afflusso di capitali stranieri e il rapido aumento dell'immigrazione, il volume e i prezzi delle transazioni immobiliari a singapore sono aumentati in modo significativo. la rapida crescita dei prezzi di transazione degli appartamenti hdb, delle residenze private e di altre proprietà immobiliari ha attirato l'attenzione del governo e ha ripetutamente introdotto politiche di regolamentazione per evitare il surriscaldamento del settore immobiliare.

a giudicare dal prezzo di vendita degli appartamenti hdb, nel luglio di quest'anno è aumentato del 7,6% su base annua. i prezzi per tutte le tipologie di case sono in aumento, con tre camere da letto in aumento del 6,6%, quattro camere da letto in aumento dell'8,7%, cinque camere da letto in aumento del 7,6% e condomini in aumento del 6,3%. i prezzi nelle comunità mature e nelle comunità non mature sono aumentati rispettivamente del 7,8% e del 7,5%. i prezzi delle case sono aumentati significativamente più velocemente del reddito dei residenti.

a giudicare dal volume delle transazioni di rivendita di appartamenti hdb, nel mese di luglio sono state vendute complessivamente 3.049 unità, ovvero un aumento del 39,6% su base mensile e del 48,3% su base annua. in termini di volume delle transazioni relative alla tipologia abitativa, gli appartamenti hdb con tre camere da letto hanno rappresentato il 24,9%, gli appartamenti hdb con quattro camere da letto hanno rappresentato il 46,0%, gli appartamenti hdb con cinque camere da letto hanno rappresentato il 23,5% e gli appartamenti hdb in stile appartamento hanno rappresentato il 5,6%. in termini di distribuzione regionale, le comunità non mature hanno rappresentato il 59,5% degli appartamenti hdb rivendita a luglio, mentre le comunità mature hanno rappresentato il 40,5%.

questa riduzione del limite superiore del rapporto prestito/valutazione rappresenta il terzo aggiustamento da parte del governo di singapore in quattro anni. le riduzioni precedenti erano ogni volta di 5 punti percentuali. nel dicembre 2021 è sceso per la prima volta dal 90% all’85%. a settembre 2022 verrà ridotto dall’85% all’80%. dal 20 agosto di quest'anno verrà abbassato al 75%. ciò significa che dal 20 agosto l'importo del mutuo immobiliare concesso dall'hdb non supererà il 75% del valore della casa. dopo l'adeguamento il limite massimo della quota dei prestiti concessi dalla hdb e dagli istituti finanziari resta invariato. l'acquirente deve utilizzare una maggiore quantità di denaro contante o di risparmio in un fondo di previdenza per pagare l'acconto del 25% dell'appartamento hdb.

le nuove normative avranno un impatto minore sugli acquirenti di appartamenti hdb per la prima volta, in particolare sulle famiglie a basso reddito, poiché ricevono sussidi per l’edilizia abitativa più elevati. per aiutare le famiglie a basso e medio reddito ad acquistare appartamenti hdb, il limite massimo del sussidio aggiuntivo per l'edilizia che possono ricevere gli acquirenti di appartamenti hdb idonei per la prima volta sarà aumentato dagli attuali s$80.000 a s$120.000. il limite massimo dell'indennità abitativa aggiuntiva per le persone single che acquistano un appartamento hdb per la prima volta sarà aumentato da s$40.000 a s$60.000.

minore è il reddito di un acquirente di appartamento hdb, maggiore sarà l'indennità di alloggio aggiuntiva che riceverà, indipendentemente dal tipo e dall'ubicazione della casa. le famiglie con un reddito medio mensile inferiore a s$ 1.500 e i single con un reddito medio mensile inferiore a s$ 750 riceveranno l'intera indennità abitativa aggiuntiva. entro due mesi dal completamento della transazione di rivendita hdb, l'indennità di alloggio aggiuntiva ricevuta verrà automaticamente depositata dal dipartimento governativo sul conto del fondo di previdenza dell'acquirente.

dopo questo aumento dell'indennità abitativa aggiuntiva, si prevede che ogni anno beneficeranno 13.000 famiglie che acquistano appartamenti hdb per la prima volta. la politica di sussidi aggiuntivi per l’edilizia abitativa è stata lanciata nel settembre 2019. finora, circa 72.300 famiglie che hanno acquistato appartamenti hdb per la prima volta ne hanno beneficiato, ricevendo un totale di oltre 2 miliardi di dollari di sussidi governativi. tra le famiglie che ne hanno beneficiato, il 40% ha acquistato appartamenti di rivendita e il 60% ha richiesto appartamenti pre-acquisto, appartamenti in eccedenza o appartamenti con prenotazione aperta dall'hdb.

inoltre, al fine di ridurre la pressione sui residenti affinché si prendano cura delle loro famiglie dopo un intenso lavoro e per fornire maggiore aiuto e sostegno alle famiglie dei residenti, il governo di singapore perfezionerà la politica hdb dalla metà del prossimo anno a consentire a persone single o sposate di richiedere un alloggio vicino alla residenza dei genitori. sarà data priorità al momento del preacquisto degli appartamenti hdb per prendersi cura dei propri genitori. inoltre, gli anziani o le persone single potranno acquistare una nuova casa. tuttavia, i single devono avere più di 35 anni per richiedere un appartamento hdb riservato all'hdb e possono acquistare solo un appartamento con due camere da letto. dopo che il governo ha modificato la sua politica, anche se è stata data priorità ai single, non è stato loro permesso di acquistare case più grandi.

il governo stima che la riduzione del tasso di prestito interesserà circa il 10% degli acquirenti di hdb in rivendita, ma tali acquirenti potrebbero comunque essere disposti a pagare di più per acquistare proprietà più vicine al centro città o in posizioni migliori. se il governo non adotta misure preventive in anticipo, il mercato della rivendita potrebbe non essere in contatto con i fondamentali economici e innescare una bolla. gli analisti del settore immobiliare generalmente ritengono che la politica di raffreddamento del governo sugli appartamenti di rivendita svolgerà senza dubbio un ruolo positivo nel contenere i prezzi delle case. (il giornalista dell'economic daily cai honda da singapore)