nachricht

mit blick auf das stadtbild von singapur. (veröffentlicht von der nachrichtenagentur xinhua)

kürzlich gaben das ministerium für nationale entwicklung singapurs und das housing and development board bekannt, dass sie die obergrenze des loan-to-value-ratio (ltv) für hdb-wohnungsbaudarlehen von 80 % auf 75 % senken und den extra home grant (ehg) erhöhen werden. dieser schritt zielt darauf ab, erstkäufern von hdb-wohnungen, insbesondere familien mit niedrigem und mittlerem einkommen, beim kauf neuer hdb-wohnungen und beim wiederverkauf von hdb-wohnungen weiter zu helfen und käufer von nicht lebensnotwendigen eigenheimen zu ermutigen, bei kreditkäufen vorsichtiger zu sein, um das risiko einzudämmen steigende preise für weiterverkaufte hdb-wohnungen verhindern die entstehung einer immobilienblase.

die zuvor von der regierung singapurs eingeführten kühlmaßnahmen und die zunahme des angebots an vorgekauften hdb-wohnungen haben den anstieg der wiederverkaufspreise für hdb-wohnungen verlangsamt. die wiederverkaufspreise für hdb-wohnungen in singapur werden im jahr 2023 um 4,9 % steigen, deutlich geringer als der anstieg von 10,4 % im jahr 2022. die starke und breite nachfrage auf dem markt sowie die geringere anzahl handelbarer einheiten, die in diesem jahr die mindestwohnsitzanforderungen erfüllen, führten jedoch dazu, dass die wiederverkaufspreise für hdb in der ersten hälfte dieses jahres um mehr als 4 % stiegen.

bis ende juli dieses jahres wurden in singapur rund 543 wiederverkaufte hdb-wohnungen im wert von über 1 million s$ getätigt, was das gesamttransaktionsvolumen von 470 einheiten im letzten jahr übersteigt. insbesondere im juli wurden 120 wiederverkaufte hdb-wohnungen für mehr als 1 million singapur-dollar verkauft, was einen neuen rekord darstellt. das kontinuierliche aufkommen von hdb-wohnungen zum wiederverkauf im wert von über 1 million s$ hat die begeisterung der bewohner für den kauf und verkauf von hdb-wohnungen gesteigert.

mehr als 80 % der bevölkerung singapurs leben in staatlich zur verfügung gestellten hdb-wohnungen. aufgrund des massiven zustroms von ausländischem kapital und der raschen zunahme der einwanderung sind singapurs immobilientransaktionsvolumen und -preise erheblich gestiegen. der rasante anstieg der transaktionspreise für hdb-wohnungen, apartments, privathäuser und andere immobilien hat die aufmerksamkeit der regierung auf sich gezogen und wiederholt regulierungsmaßnahmen eingeführt, um eine überhitzung der immobilienbranche zu verhindern.

gemessen am verkaufspreis von weiterverkauften hdb-wohnungen stieg dieser im juli dieses jahres im vergleich zum vorjahr um 7,6 %. die preise für alle haustypen steigen, wobei die preise für häuser mit drei schlafzimmern um 6,6 %, für häuser mit vier schlafzimmern um 8,7 %, für häuser mit fünf schlafzimmern um 7,6 % und für eigentumswohnungen um 6,3 % steigen. die preise in reifen gemeinden und nicht reifen gemeinden stiegen um 7,8 % bzw. 7,5 %. die immobilienpreise sind deutlich schneller gestiegen als das einkommen der bewohner.

gemessen am transaktionsvolumen der weiterverkauften hdb-wohnungen wurden im juli insgesamt 3.049 einheiten abgewickelt, was einem anstieg von 39,6 % gegenüber dem vormonat und einem anstieg von 48,3 % gegenüber dem vorjahr entspricht. bezogen auf das transaktionsvolumen der wohnungstypen entfielen 24,9 % auf hdb-wohnungen mit drei schlafzimmern, 46,0 % auf hdb-wohnungen mit vier schlafzimmern, 23,5 % auf hdb-wohnungen mit fünf schlafzimmern und 5,6 % auf hdb-wohnungen im apartmentstil. bezogen auf die regionale verteilung entfielen im juli 59,5 % der weiterverkauften hdb-wohnungen auf nicht-reife gemeinden, während auf reife gemeinden 40,5 % entfielen.

diese senkung der obergrenze des beleihungsauslaufs ist die dritte anpassung durch die regierung singapurs in vier jahren. die vorherigen senkungen betrugen jeweils 5 prozentpunkte. im dezember 2021 sank sie erstmals von 90 % auf 85 %. im september 2022 wird er von 85 % auf 80 % gesenkt. ab dem 20. august dieses jahres wird er auf 75 % gesenkt. das bedeutet, dass ab dem 20. august der von der hdb bereitgestellte wohnungsbaudarlehensbetrag 75 % des hauswerts nicht überschreiten darf. nach der anpassung bleibt die obergrenze des anteils der von der hdb und den finanzinstituten gewährten kredite konstant. für die anzahlung der hdb-wohnung in höhe von 25 % muss der käufer einen größeren betrag an bargeld oder ersparnissen aus der vorsorgekasse verwenden.

für erstkäufer von hdb-wohnungen, insbesondere haushalte mit geringem einkommen, werden die neuen regelungen weniger auswirkungen haben, da diese höhere wohnbauförderung erhalten. um familien mit niedrigem und mittlerem einkommen beim kauf von hdb-wohnungen zu unterstützen, wird die obergrenze der zusätzlichen wohnbeihilfe, die berechtigte erstkäufer von hdb-wohnungen erhalten können, von derzeit 80.000 s$ auf 120.000 s$ angehoben. die obergrenze des zusätzlichen wohngeldes für alleinstehende, die zum ersten mal hdb-wohnungen kaufen, wird von 40.000 s$ auf 60.000 s$ angehoben.

je geringer das einkommen eines hdb-wohnungskäufers ist, desto höher ist das zusätzliche wohngeld, das er erhält, unabhängig von der art und lage des hauses. familien mit einem durchschnittlichen monatseinkommen von weniger als 1.500 s$ und singles mit einem durchschnittlichen monatseinkommen von weniger als 750 s$ erhalten das volle zusätzliche wohngeld. innerhalb von zwei monaten nach abschluss der hdb-weiterverkaufstransaktion wird der zusätzlich erhaltene wohnzuschuss von der regierungsbehörde automatisch auf das vorsorgekonto des käufers eingezahlt.

nach dieser erhöhung des zusätzlichen wohngeldes werden voraussichtlich jährlich 13.000 haushalte, die erstmals eine hdb-wohnung kaufen, davon profitieren. die zusätzliche wohnbauförderungspolitik wurde im september 2019 eingeführt. bisher haben etwa 72.300 haushalte, die zum ersten mal hdb-wohnungen kauften, davon profitiert und insgesamt mehr als 2 milliarden singapur-dollar an staatlichen zuschüssen erhalten. von den haushalten, die davon profitierten, kauften 40 % wiederverkaufswohnungen und 60 % beantragten vorkaufswohnungen, überschüssige wohnungen oder offene reservierungswohnungen bei der hdb.

um außerdem den druck auf die bewohner zu verringern, sich nach anstrengender arbeit um ihre familien zu kümmern, und um den familien der bewohner mehr hilfe und unterstützung zukommen zu lassen, wird die regierung singapurs die hdb-richtlinie ab mitte nächsten jahres verfeinern alleinstehenden oder verheirateten die möglichkeit zu geben, sich um eine unterkunft in der nähe des wohnsitzes ihrer eltern zu bewerben, wird beim vorkauf von hdb-wohnungen vorrang eingeräumt, um für die betreuung ihrer eltern zu sorgen. darüber hinaus können ältere oder alleinstehende menschen ein neues zuhause kaufen. allerdings müssen singles über 35 jahre alt sein, um sich beim hdb für eine reservierte hdb-wohnung zu bewerben, und sie können nur eine zwei-zimmer-wohnung kaufen. nachdem die regierung ihre politik angepasst hatte, wurde singles zwar vorrang eingeräumt, ihnen war es jedoch nicht gestattet, größere häuser zu kaufen.

die regierung schätzt, dass die reduzierung der kreditquote etwa 10 % der wiederverkaufs-hdb-käufer betreffen wird, diese käufer könnten jedoch immer noch bereit sein, mehr zu zahlen, um immobilien näher am stadtzentrum oder in besseren lagen zu kaufen. wenn die regierung nicht im voraus vorbeugende maßnahmen ergreift, kann es sein, dass der wiederverkaufsmarkt nicht mehr mit den wirtschaftlichen grundlagen in einklang steht und eine blase entsteht. analysten der immobilienbranche gehen im allgemeinen davon aus, dass die abkühlungspolitik der regierung bei wiederverkaufswohnungen zweifellos eine positive rolle bei der senkung der immobilienpreise spielen wird. (economic daily-reporter cai honda in singapur)