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経済観察者の田国宝記者 アンワル氏は上場不良債権の取引が完了し、安堵のため息をついた。

安華さんは南部の都市商業銀行の支店長を務めている。この取引の対象となったのは、彼の支店の多​​くの不良債権の一つで、元本は126万元で、住宅ローンは三級都市にある120平方メートルの住宅だった。最終的に、債権は元本から30％割引された88万元の最低価格で売却された。

アンワル氏はエコノミック・オブザーバーに対し、不良債権は打ち切られた個人住宅ローン（以下、「住宅ローン」という）であると語った。所有者は２０２１年の住宅購入時に銀行に住宅ローンを申し込んでおり、今年６月にローンの返済を止めた。銀行員はオーナーと何度もやりとりをしたが、オーナーは月々の返済ができないと話した。

商業銀行は通常、終了した住宅ローンに対して 2 つの伝統的な処理方法を採用しています。1 つは債務を返済するために担保を司法的に競売にかけること、もう 1 つは債務をパッケージ化して専門の amc (不良資産処理) 会社に売却することです。

今回、不良債権は従来の方法では処理されず、銀行によって直接市場に売却された。

アンワル氏は、今年以降、規制当局、地方自治体、裁判所、その他の関係者の懸念と相まって、一部の住宅ローンの担保価値が債務の元本をカバーできなくなっていると述べた。 -不動産を担保とした債務の履行は多くの課題に直面しています。

銀行も徐々に、打ち切られた住宅ローンを冷遇するようになった。銀行は、借り手が直​​面している困難、返済能力、返済意欲などの分類管理に従って、終了した住宅ローンの種類に応じて異なる処理方法を採用しています。今年は例年に比べ、処分方法がより柔軟になり、形態も多様化しています。

低温処理

アンワル氏はエコノミック・オブザーバーに対し、2023年末時点で同支店の延滞住宅ローン件数は大幅に増加しており、現在合計で50件以上あると語った。これまでの数年間は、特別な年を除いて、この支店では毎年 10 件を超える住宅ローンを終了することはなく、そのほとんどが年内に処分されていました。

現在、安華市の都市商業銀行は、不良債権率とリスクを確実に制御しながら、終了した住宅ローンの処理に対してより柔軟なアプローチを採用する予定だ。

所有者の住宅ローンが初めて延滞した後、ローン発行を担当する支店は、支払い停止の理由と所有者が直面している困難を理解するために、できるだけ早く所有者に連絡します。政策で認められる範囲内で、銀行は所有者が問題を解決できるよう最善を尽くし、供給を遮断しないよう所有者を説得するためにあらゆる手段を試みる。

例えば、経営者が一時的に収入源を失って融資を打ち切られたが、再就職できる条件や能力がある場合には、銀行は実態を十分に考慮した上で融資の返済を一時停止することを認めます。オーナーがローンを返済できるようになるまで半年か1年待ってから、ローンの返済を続けてください。

アンワル氏は、近年のマクロ経済的圧力の増大により、さまざまな業界が収益の減少、さらには収入源の喪失を経験していると述べた。この場合、銀行は貸し手と協力して困難を乗り越える義務があります。

別の株式会社銀行の関係者はエコノミック・オブザーバーに対し、彼の支店でも同様の業務を行っていたが、所有者にはより多くの選択肢が与えられたと語った。たとえば、所有者の収入が減少し、現在の毎月の支払いを支払う余裕がない場合、銀行は所有者と交渉して、一定期間毎月の支払い額を減額するか、利息のみを支払うこともあります。

延滞し、交渉に失敗した住宅ローンについては、銀行は担保価値に基づいて分類して処分します。

一級都市、二級都市の中核地域を住宅ローンとする住宅ローンについては、銀行は住宅ローンが所在する地域の需給状況を迅速に把握し、不良資産からの利益を最大限に確保できるよう合理的な入札価格を設定する。

不動産価格が下落している都市や地域を担保とする住宅ローンの場合、特に現地の住宅価格が大きく変動した場合、銀行は適時に損失を停止する。前述の元本126万元の不良住宅ローンもこのタイプである。 2 年も経たないうちに、地元の住宅価格は 40% 以上下落しました。

アンワル氏は、既存の不良住宅ローンの中には、高齢者や子供が住んでいる場合や地元の住宅の急速な減少などにより、歴史から残る問題を抱えているものがあると述べた。価格が高いため、現在の市場価格で処分すると、銀行に比較的高いコストがかかり、大きな損失が発生します。

銀行が利益を最大化するために処理する最良の機会を逃した不良住宅ローンもいくつかある。

アンワル氏が勤務していた支店には、2019年に終了した住宅ローンがあった。当時、住宅価格はまだ上昇傾向にあり、銀行は利益を最大化するために意図的に処分を延期した。 2021年のこの住宅ローンの元利合計は148万元となる。しかし当時、不動産市場は下落し始め、住宅ローンは破綻しました。今年下半期までに、違約金と利息を含め、この不良住宅ローンの元利総額は190万元に達する見通しだ。しかし、現在の市況を考慮して、安華支店は開始価格を不良住宅ローンの元本額である120万元に設定した。しかし、市場の急速な低迷により、住宅ローンは再び売れなくなりました。

アンワル氏は、住宅ローンに加えて、ビジネスローンや住宅ローンも今年以降、供給を遮断するという大きな圧力にさらされていると述べた。供給停止の要因としては、雇用・所得要因、信頼感・期待要因など様々ありますが、根本的な原因は住宅価格の下落です。これは、ほとんどの不動産所有者が住宅ローンの支払いを打ち切る主な理由でもあります。

マルチパーティゲーム

これまでは、打ち切られた住宅ローンの数が比較的少なかったため、アンワル氏の支店は通常、司法オークションを通じて担保を処分していた。所有者が支払いを終了した後、支店は地方裁判所に執行を申請するものとします。裁判所が執行文書を発行した後、裁判所はアリババや京東などの取引プラットフォームを通じてそれをオークションにかける。

例年とは異なり、アンワル氏の支部は今年、関連する住宅ローンの支払い停止の執行を裁判所に申請したという新たな状況に直面した。裁判所は申請を受理したが、まだ訴訟を起こしていない。以前は、受理から事件の提起、そして執行決定の発行まで、通常は3か月以内でした。今年に入ってから、年初に裁判所が受理した強制執行の申し立てが未だに行われていない事件もある。

ある株式会社銀行の支店の住宅ローン業務の責任者は、同支店の執行案件の一部が過去にさまざまな理由で停止されていたが、今年執行を再開するのは非常に困難であると経済監視紙に語った。執行事件によっては、支店や本店の調停が必要になる場合もあります。

住宅ローンの支払い停止は国民の暮らしの問題に関わる。一部の地方自治体は、不動産の司法競売により一部の集団が住居を失うことを懸念し、司法競売の手続きによる対応を望まない。これが、差し押さえ件数に大きな変化がないにもかかわらず、今年増加した重要な理由です。

一部の地域では、住宅価格を安定させる必要性から差し押さえに対する懸念も生じている。差し押さえられた住宅の価格は一般に市場価格よりも低いため、多くの差し押さえられた住宅が都市の住宅価格に影響を与えることが多く、両者が悪循環を形成する可能性もあります。これが、地方自治体が多数の差し押さえ住宅の解除に消極的であるもう一つの重要な理由である。

今年以降、一部の銀行は不良債権をまとめてａｍｃに売却しているが、良い価格で売却するのは容易ではない。 amc が資産パッケージを取得した後、処分の問題にも直面したためです。

従来の廃棄方法はもはや実行できません。

前述の安華支店の借金 126 万元の住宅ローンを例にとると、所有者の購入価格は 1 平方メートルあたり 15,000 元です。住宅ローンの価格は12,000元/平方メートルで、債務取引を住宅ローン取引に換算すると、住宅ローンの取引単価はわずか7,300元/平方メートルです。

アンワル氏の支店の場合、50件以上の支払い停止中の住宅ローンが同様の方法で処分されれば、銀行は巨額の損失に直面することになる。住宅価格の下落が続けば、処分の遅れによる損失はさらに大きくなる可能性がある。

さらに、銀行から住宅ローンの返済を延期または一時停止するよう説得された住宅所有者は、猶予期間終了後も毎月の住宅ローンの返済能力が回復しない場合はどうすればよいでしょうか。

前述の株式会社銀行関係者らは、不動産会社、都市投資会社、住宅ローン、ビジネスローンなど、どの分野でリスクが発生しても、慎重に対応し、予防とリスク管理をしっかりと行っていれば問題ないと語った。隔離されていても、通常は銀行に致命的な損害を与えることはありませんが、数年間の利益が損失するだけです。

現在、さまざまな分野でのリスクの重なりに懸念を抱いている。これまで、不動産会社や都市投資会社の延滞債務については、銀行は規制の指導に基づき、延長を通じて債務不履行を回避してきたが、これらの債務が無事に回収できるかどうかはまだ不明だ。延滞した住宅ローンがこの方法で解決されれば、銀行は必然的により大きな圧力にさらされることになる。

パッシブからアクティブへ

新型コロナウイルス感染症の流行中、アンワル氏の支店では住宅ローン返済の打ち切りが相次ぎました。しかし、当時の供給削減は非常に散発的かつ集中的であり、進行的なプロセスではなく、リスクは比較的制御可能であり、銀行に大きな影響を与えませんでした。

2021年第4四半期以降、民間不動産会社の流動性リスクが爆発的に高まり、不動産の需要と供給の関係は転換点を迎えている。土地取引市場は低迷しており、一部の地方都市投資会社は債務返済が困難に陥っている。銀行は不動産会社や都市投資会社に一部融資を行っている。

前述の株式会社銀行関係者らは、延長はリスクを先送りし、時間をスペースと交換するだけだと述べた。同銀行の現在の資産規模とリスク許容度では、不動産や都市投資に関連するリスクにかろうじて対処できるため、個人向け住宅ローンの分野で大規模な供給が遮断されることは望んでいない。

一部の商業銀行は、早ければ2023年下半期にも、2018年から2021年の住宅ローンに焦点を当てて、既存の住宅ローンに関する包括的な調査を実施し始めている。前出の株式会社銀行関係者は、現段階では住宅価格や住宅ローン金利が高水準にあるため、供給中断が起こりやすいと述べた。

安華さんが勤務する都市商業銀行は慎重な計画を経て、既存の住宅ローンを5つのカテゴリーに分類した。1つ目は高品質カテゴリーで、主に政府機関、企業、団体の従業員向けのローンであり、所有者の資格は比較的高い。 2 番目は安定したカテゴリーで、主に初期段階の住宅所有者向けで、毎月の供給圧力が低く、供給中断のリスクはほとんどありません。 3 番目のカテゴリーは、毎月の支払い圧力が高い特別懸念カテゴリーです。所有者の収入が大幅に減少すると、供給が停止される可能性があります。第 4 のカテゴリは、収入が月々の支払いを賄うのが難しく、供給が中断されるリスクが高くなります。住宅ローンの支払いが打ち切られたものです。

アンワル氏は、第1と第2のカテゴリーの顧客のリスクは比較的小さく、通常は維持できるが、第5のカテゴリーは遮断され、第3と第4のカテゴリーの住宅ローンが銀行の焦点となっていると述べた。

これら 2 つのタイプの住宅ローン顧客に対して、安華市の都市商業銀行は 2 つのことを行いました。

まず、住宅ローン金利が著しく高い一部の既存住宅ローンについては、政策で認められる範囲内で、現在の住宅ローン金利やその他の条件の変化を踏まえ、政策に適合する住宅ローンの金利を銀行が率先して引き下げることとなります。顧客の月々の支払いプレッシャーを軽減します。アンワル氏は、銀行は金利収入の一部を失うものの、供給中断のリスクは大幅に軽減されると述べた。

第二に、銀行は顧客と積極的にコミュニケーションをとって実際の困難を理解し、政策で許される最大限の範囲で顧客を支援します。たとえば、顧客が一時的に失業していて経済的に大きなプレッシャーにさらされている場合、顧客が支払いを打ち切らないように、月々の支払いを減額したり、ローンの返済を一時停止したりするよう交渉することができます。

消極的な対応から積極的な予防に切り替えたのはアンワル市の商業銀行だけではなく、大規模な供給中断のリスクが起こらないよう、リスクの芽を摘もうとするさまざまな積極的な防御策を講じている。 。

ある大手銀行関係者はエコノミック・オブザーバーに対し、住宅ローン金利が高く月々の支払いプレッシャーが大きい一部の初めての住宅所有者のために、市内の支店が率先して住宅ローン金利を何度も引き下げてきたと語った。

同関係者によると、以前は銀行のリスク管理業務は融資前のプロセスに重点が置かれていたという。不動産の流動性リスクなど一連の事態を経て、各銀行はリスク管理体制を一層強化するとともに、既存の住宅ローンの機密管理を強化するなど、一定のリスク障壁を厚くしている。

現在、一部の都市では、一部の銀行が初めての住宅購入者向けの金利を、積立基金のローン金利に近い３％未満に引き下げている。前出の大手銀行関係者によると、現在の住宅ローン金利を考慮すると、一部の既存住宅ローンにはまだ下方修正の余地があるという。しかし、現在の低金利スプレッドのため、銀行にとって既存の住宅ローン金利を引き下げる時期ではありません。

(取材対象者の希望により、この記事では安華さんのペンネームを使用しています)