berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

reporter pengamat ekonomi tian guobao anwar menghela nafas lega setelah kesepakatan utang non-performing yang terdaftar selesai.

anhua adalah kepala cabang bank komersial kota di selatan. subyek transaksi ini adalah salah satu dari sekian banyak utang macet di cabangnya, dengan pokok sebesar 1,26 juta yuan, dan hipoteknya adalah tempat tinggal seluas 120 meter persegi di kota tingkat ketiga. pada akhirnya, utang tersebut dijual dengan harga cadangan 880.000 yuan, yang merupakan diskon 30% dari jumlah pokok.

anwar mengatakan kepada pengamat ekonomi, kredit macet tersebut merupakan kredit perumahan pribadi (selanjutnya disebut “hipotek”) yang telah dihentikan. pemiliknya mengajukan pinjaman hipotek dari bank ketika dia membeli rumah pada tahun 2021, dan berhenti membayar kembali pinjamannya pada bulan juni tahun ini. staf bank telah berkomunikasi dengan pemilik berkali-kali, dan pemilik mengatakan dia tidak mampu membayar cicilan bulanan.

bank komersial biasanya memiliki dua metode pelepasan tradisional untuk pinjaman hipotek yang telah dihentikan: yang pertama adalah dengan melelang jaminan secara hukum untuk melunasi utangnya; yang lainnya adalah dengan mengemas dan menjual utang tersebut kepada perusahaan amc (non-performing aset yang tidak berfungsi) yang profesional.

kali ini, kredit macet tersebut tidak dibuang melalui cara tradisional, melainkan dijual langsung ke pasar oleh bank.

anwar mengatakan, sejak tahun ini, nilai agunan beberapa kpr tidak mampu menutupi pokok utang; ditambah dengan kekhawatiran badan pengawas, pemerintah daerah, pengadilan dan pihak terkait lainnya, cara tradisional dalam membuang non-kpr; -melakukan hutang dengan jaminan real estat menghadapi banyak tantangan.

bank juga secara bertahap beralih ke perlakuan dingin terhadap pinjaman hipotek yang telah dihentikan. menurut manajemen klasifikasi kesulitan yang dihadapi peminjam, kemampuan membayar kembali, kemauan membayar kembali, dll., bank memiliki metode pelepasan yang berbeda untuk berbagai jenis pinjaman hipotek yang telah dihentikan. dibandingkan tahun-tahun sebelumnya, cara pembuangan tahun ini lebih fleksibel dan bentuknya lebih beragam.

perawatan dingin

anwar mengatakan kepada pengamat ekonomi, pada akhir tahun 2023, jumlah kpr yang telah jatuh tempo di cabangnya meningkat signifikan, dan saat ini totalnya ada lebih dari 50. pada tahun-tahun sebelumnya, kecuali tahun-tahun khusus, cabang ini tidak akan menghentikan lebih dari 10 hipotek setiap tahun, dan sebagian besar akan dilepas dalam tahun tersebut.

saat ini, bank komersial kota anhua akan mengadopsi pendekatan yang lebih fleksibel dalam penyelesaian pinjaman hipotek yang telah dihentikan, sambil memastikan bahwa tingkat dan risiko kredit macet dapat dikendalikan.

setelah hipotek pemilik jatuh tempo untuk pertama kalinya, cabang yang bertanggung jawab mengeluarkan pinjaman akan menghubungi pemilik sesegera mungkin untuk memahami alasan penangguhan pembayaran dan kesulitan yang dihadapi pemilik. dalam lingkup yang diizinkan oleh kebijakan, bank akan berusaha sebaik mungkin untuk membantu pemilik memecahkan masalah dan mencoba segala cara untuk membujuk pemilik agar tidak memutus pasokan.

misalnya, jika pemilik telah menghentikan pinjaman karena hilangnya sumber pendapatan sementara, namun memiliki kondisi dan kemampuan untuk melanjutkan pekerjaan, bank akan mengizinkan pemilik untuk menunda pembayaran pinjaman berdasarkan pertimbangan penuh terhadap kondisi sebenarnya. tunggu setengah tahun atau satu tahun sebelum pemilik memiliki kemampuan membayar kembali pinjamannya sebelum melanjutkan membayar kembali pinjamannya.

anwar mengatakan, akibat tekanan makroekonomi yang semakin besar dalam beberapa tahun terakhir, berbagai industri mengalami penurunan pendapatan atau bahkan hilangnya sumber pendapatan. dalam hal ini, bank wajib bekerja sama dengan pemberi pinjaman untuk mengatasi kesulitan tersebut.

orang lain dari bank saham gabungan mengatakan kepada economic observer bahwa cabangnya memiliki operasi serupa, namun memberikan pemilik lebih banyak pilihan. misalnya, jika pendapatan pemilik berkurang dan ia tidak mampu membayar pembayaran bulanan saat ini, maka bank akan bernegosiasi dengan pemilik untuk mengurangi jumlah pembayaran bulanan untuk jangka waktu tertentu, atau bahkan hanya membayar bunga saja.

untuk kpr yang telah jatuh tempo dan gagal dinegosiasikan, bank akan mengklasifikasikan dan melepasnya berdasarkan nilai agunan.

untuk pinjaman hipotek dengan hipotek di wilayah inti kota lapis pertama dan kedua, bank akan segera memahami situasi penawaran dan permintaan di wilayah tempat hipotek berada, dan menetapkan harga lelang yang wajar untuk memastikan manfaat maksimal dari aset bermasalah.

untuk hipotek yang agunannya berada di kota atau daerah di mana harga real estat sedang menurun, bank akan menghentikan kerugian pada waktu yang tepat, terutama ketika harga rumah di daerah tersebut sangat berfluktuasi. pinjaman hipotek bermasalah yang disebutkan di atas dengan pokok 1,26 juta yuan adalah jenis ini. dalam waktu kurang dari dua tahun, harga rumah lokal turun lebih dari 40%.

anwar mengatakan bahwa beberapa pinjaman perumahan bermasalah yang ada memiliki permasalahan yang tersisa dari sejarah, yang sulit untuk dihilangkan, seperti jika ada orang lanjut usia atau anak-anak yang tinggal di rumah tersebut; harga, membuangnya pada harga pasar saat ini akan menimbulkan biaya yang relatif tinggi bagi bank.

ada juga beberapa pinjaman hipotek bermasalah yang bank lewatkan kesempatan terbaiknya untuk membuangnya demi memaksimalkan keuntungan.

cabang tempat anwar bekerja memiliki kpr yang dihentikan pada tahun 2019. saat itu, harga rumah masih naik, dan bank sengaja menunda pelepasannya demi memaksimalkan keuntungan. pada tahun 2021, total pokok dan bunga hipotek ini adalah 1,48 juta yuan. namun pada saat itu, pasar real estate mulai menurun, dan hipotek gagal. pada paruh kedua tahun ini, termasuk denda dan bunga, total pokok dan bunga pinjaman hipotek bermasalah ini akan mencapai 1,9 juta yuan. namun, mengingat kondisi pasar saat ini, cabang anhua menetapkan harga awal sebesar 1,2 juta yuan, yang merupakan jumlah pokok awal pinjaman hipotek bermasalah. namun karena penurunan pasar yang cepat, hipotek tersebut gagal dijual lagi.

anwar mengatakan selain kredit perumahan, kredit usaha dan kpr juga mendapat tekanan yang cukup besar untuk memutus pasokannya sejak tahun ini. ada banyak faktor yang menyebabkan terhentinya pasokan, termasuk faktor lapangan kerja dan pendapatan, serta faktor kepercayaan dan ekspektasi, namun akar penyebabnya adalah jatuhnya harga rumah. ini juga menjadi alasan utama mengapa sebagian besar pemilik properti memotong pembayaran hipotek mereka.

permainan multi-partai

dulu, karena jumlah pinjaman hipotek yang dipotong relatif sedikit, cabang anwar biasanya melepas agunan melalui lelang hukum. setelah pemilik menghentikan pembayaran, cabang harus mengajukan permohonan ke pengadilan setempat untuk penegakan hukum. setelah pengadilan mengeluarkan dokumen eksekusi, pengadilan akan melelangnya melalui platform perdagangan seperti alibaba atau jd.com.

berbeda dari tahun-tahun sebelumnya, cabang anwar menghadapi situasi baru tahun ini ketika ia mengajukan permohonan ke pengadilan untuk menegakkan penghentian pembayaran hipotek terkait. meskipun pengadilan menerima permohonan tersebut, namun pihaknya belum mengajukan kasus tersebut. sebelumnya, biasanya dibutuhkan waktu tidak lebih dari tiga bulan sejak penerimaan, pengajuan perkara hingga penerbitan putusan eksekusi. sejak awal tahun ini, beberapa perkara permohonan eksekusi wajib yang diterima pengadilan pada awal tahun belum diajukan.

orang yang bertanggung jawab atas bisnis hipotek di salah satu cabang bank saham gabungan mengatakan kepada economic observer bahwa beberapa kasus penegakan hukum di cabangnya telah ditangguhkan di masa lalu karena berbagai alasan, tetapi sangat sulit untuk melanjutkan penegakan hukum tahun ini. beberapa kasus penegakan hukum memerlukan mediasi oleh cabang atau bahkan kantor pusat.

penundaan pembayaran kpr menyangkut permasalahan penghidupan masyarakat. beberapa pemerintah daerah khawatir bahwa lelang properti secara yudisial akan menyebabkan sebagian kelompok kehilangan tempat tinggalnya, sehingga mereka tidak mau menanganinya melalui proses lelang yudisial. ini adalah alasan penting mengapa penyitaan meningkat tahun ini sementara penyitaan tidak berubah secara signifikan.

di beberapa tempat, kekhawatiran mengenai penyitaan juga berasal dari kebutuhan untuk menstabilkan harga rumah. karena harga rumah yang diambil alih pada umumnya lebih rendah dari harga pasar, banyaknya jumlah rumah yang diambil alih seringkali akan mempengaruhi harga rumah di suatu kota, dan keduanya bahkan dapat membentuk lingkaran setan. hal ini merupakan alasan penting lainnya mengapa pemerintah daerah enggan melepaskan sejumlah besar rumah yang disita.

sejak tahun ini, beberapa bank telah mengemas dan menjual utang bermasalah kepada amc, dan tidak mudah untuk menjualnya dengan harga yang bagus. sebab, setelah amc memperoleh paket aset tersebut juga menghadapi kendala pelepasan.

metode pembuangan tradisional sudah tidak memungkinkan lagi.

mengambil contoh hipotek utang 1,26 juta yuan di cabang anhua yang disebutkan di atas, harga pembelian pemilik adalah 15.000 yuan/meter persegi; harga pasar saat ini dari rumah bekas dengan lantai dan tipe yang sama di komunitas tempat hipotek terletak 12.000 yuan/meter persegi.sekitar satu meter persegi. jika transaksi utang diubah menjadi transaksi hipotek, harga satuan transaksi hipotek hanya 7.300 yuan/meter persegi.

bagi cabang anwar, jika lebih dari 50 kpr yang ditangguhkan pembayarannya dilepas dengan cara serupa, maka bank akan mengalami kerugian yang sangat besar. jika harga rumah terus turun, kerugian akibat tertundanya pelepasan mungkin akan semakin besar.

selain itu, apa yang harus dilakukan pemilik rumah yang telah dibujuk oleh bank untuk menunda atau menangguhkan pembayaran hipotek jika mereka masih tidak dapat membayar kembali pembayaran hipotek bulanan setelah masa tenggang berakhir?

para bankir saham gabungan yang disebutkan di atas mengatakan bahwa apakah risiko terjadi di bidang apa pun, apakah itu perusahaan real estate, perusahaan investasi perkotaan, pinjaman hipotek, atau pinjaman usaha, selama mereka merespons dengan hati-hati dan melakukan pencegahan dan risiko dengan baik. isolasi, umumnya tidak akan menimbulkan kerugian yang fatal bagi bank, tetapi hanya akan menimbulkan kerugian keuntungan beberapa tahun.

saat ini, ia mengkhawatirkan superposisi risiko di berbagai bidang. sebelumnya, untuk utang yang telah jatuh tempo pada perusahaan real estat dan perusahaan investasi perkotaan, berdasarkan pedoman peraturan, bank menghindari gagal bayar melalui perpanjangan masih belum diketahui. jika pinjaman hipotek yang telah jatuh tempo diselesaikan dengan cara ini, bank pasti akan mendapat tekanan yang lebih besar.

dari pasif menjadi aktif

selama epidemi covid-19, cabang anwar mengalami gelombang pemotongan pembayaran pinjaman hipotek. namun, pengurangan pasokan pada saat itu bersifat sangat sporadis dan terkonsentrasi. proses ini tidak progresif dan tidak menyebar dalam skala besar. risikonya relatif terkendali dan tidak berdampak besar pada perbankan.

sejak kuartal keempat tahun 2021, risiko likuiditas perusahaan real estat swasta telah meningkat pesat, dan hubungan antara penawaran dan permintaan real estat telah mencapai titik balik. pasar transaksi tanah sedang lesu, dan beberapa perusahaan investasi perkotaan lokal mengalami kesulitan pembayaran utang. bank telah memberikan sejumlah pinjaman kepada perusahaan real estat dan perusahaan investasi perkotaan.

orang dalam bank saham gabungan yang disebutkan di atas mengatakan bahwa perpanjangan hanya menunda risiko dan menukar waktu dengan ruang. dengan ukuran aset saat ini dan toleransi risiko banknya, bank tersebut hampir tidak dapat mengatasi risiko yang terkait dengan real estat dan investasi perkotaan, sehingga bank tersebut tidak ingin melihat pemutusan pasokan skala besar di bidang pinjaman hipotek pribadi.

pada awal paruh kedua tahun 2023, beberapa bank umum telah mulai melakukan survei komprehensif terhadap kpr yang ada, dengan fokus pada kpr antara tahun 2018 dan 2021. pejabat bank saham gabungan yang disebutkan di atas mengatakan bahwa karena harga rumah dan suku bunga hipotek berada pada titik tinggi pada tahap ini, lebih mudah terjadi gangguan pasokan.

setelah perencanaan yang matang, bank umum kota tempat anhua bekerja membagi pinjaman perumahan yang ada menjadi lima kategori: yang pertama adalah kategori berkualitas tinggi, yang sebagian besar merupakan pinjaman untuk pegawai instansi pemerintah, perusahaan dan lembaga, dan kualifikasi pemiliknya relatif tinggi. ; yang kedua adalah kategori stabil, yang sebagian besar diperuntukkan bagi pemilik rumah tahap awal, dengan tekanan pasokan bulanan rendah, dan hampir tidak ada risiko gangguan pasokan; kategori ketiga adalah kategori perhatian khusus, di mana tekanan pembayaran bulanan; sedang. ketika pendapatan pemilik berkurang secara signifikan, pasokan mungkin terputus; kategori keempat adalah kategori kekhawatiran utama, di mana pendapatan sulit untuk menutupi pembayaran bulanan, dan risiko gangguan pasokan tinggi; adalah pembayaran hipotek yang telah dihentikan.

anwar mengatakan, risiko pada nasabah kategori pertama dan kedua relatif kecil dan dapat dipertahankan secara normal; kategori kelima telah terpotong dan risiko telah terbentuk pada pinjaman hipotek kategori ketiga dan keempat;

untuk dua jenis nasabah hipotek ini, bank komersial kota anhua melakukan dua hal:

pertama, untuk beberapa hipotek yang ada dengan suku bunga hipotek yang jauh lebih tinggi, dalam ruang lingkup yang diizinkan oleh kebijakan, bank akan mengambil inisiatif untuk menurunkan suku bunga pinjaman hipotek yang sesuai dengan kebijakan berdasarkan perubahan suku bunga hipotek saat ini dan kondisi lainnya. untuk mengurangi tekanan pembayaran bulanan pelanggan. anwar mengatakan meski perbankan akan kehilangan sebagian pendapatan bunganya, namun risiko gangguan pasokan akan berkurang secara signifikan.

kedua, bank secara proaktif berkomunikasi dengan nasabah untuk memahami kesulitan aktual mereka dan membantu nasabah semaksimal yang diizinkan oleh kebijakan. misalnya, jika nasabah untuk sementara menganggur dan berada dalam tekanan finansial yang besar, mereka dapat bernegosiasi untuk mengurangi pembayaran bulanan atau menangguhkan pembayaran pinjaman untuk memastikan bahwa nasabah tidak memotong pembayarannya.

bukan hanya bank komersial kota anwar yang telah beralih dari respons pasif ke pencegahan proaktif. sebagian besar bank telah mengambil langkah-langkah defensif proaktif yang berbeda untuk mencoba menghentikan risiko untuk memastikan bahwa risiko gangguan pasokan tidak terjadi dalam skala besar. .

seorang pejabat bank besar mengatakan kepada economic observer bahwa bagi beberapa pemilik rumah yang baru pertama kali memiliki suku bunga hipotek yang tinggi dan tekanan pembayaran bulanan yang berat, cabang kotanya telah mengambil inisiatif untuk menurunkan suku bunga hipotek berkali-kali.

ia mengatakan, sebelumnya bisnis pengendalian risiko bank fokus pada proses pra-pinjaman. setelah mengalami serangkaian peristiwa seperti risiko likuiditas real estat, bank semakin meningkatkan sistem pengendalian risikonya dan mengintensifkan pengelolaan rahasia pinjaman hipotek yang ada, yang telah mempertebal hambatan risiko sampai batas tertentu.

saat ini, beberapa bank telah menurunkan suku bunga untuk pembeli rumah pertama kali di beberapa kota menjadi kurang dari 3%, yang mendekati tingkat bunga pinjaman dana simpanan. menurut para bankir besar tersebut di atas, sesuai dengan suku bunga kpr saat ini, masih terdapat ruang untuk penyesuaian ke bawah pada beberapa kpr yang ada. namun karena rendahnya spread suku bunga saat ini, maka ini bukan saat yang tepat bagi bank untuk menurunkan suku bunga kpr yang ada.

(atas permintaan orang yang diwawancarai, nama samaran anhua digunakan dalam artikel ini)