noticias

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

el periodista del observador económico tian guobao anwar respiró aliviado después de que se cerrara un trato sobre una deuda en mora que figuraba en la lista.

anhua es la directora de una sucursal de un banco comercial de la ciudad del sur. el tema de esta transacción era una de las muchas deudas incobrables de su sucursal, con un capital de 1,26 millones de yuanes, y la hipoteca era una residencia de 120 metros cuadrados en una ciudad de tercer nivel. al final, la deuda se vendió a un precio de reserva de 880.000 yuanes, lo que supuso un descuento del 30% sobre el importe principal.

anwar dijo al economic observer que la deuda incobrable era un préstamo de vivienda personal (en lo sucesivo denominado "hipoteca") que había sido rescindido. el propietario solicitó un préstamo hipotecario al banco cuando compró la casa en 2021 y dejó de pagar el préstamo en junio de este año. el personal del banco se ha comunicado con el propietario muchas veces y el propietario dijo que no podía pagar el pago mensual.

los bancos comerciales suelen tener dos métodos tradicionales de disposición para los préstamos hipotecarios que han sido rescindidos: uno es subastar judicialmente la garantía para pagar la deuda y el otro es empaquetar y vender la deuda a una empresa profesional amc (enajenación de activos improductivos);

esta vez, la deuda incobrable no se enajenó por los medios tradicionales, sino que el banco la vendió directamente al mercado.

anwar dijo que desde este año, el valor de la garantía de algunas hipotecas no ha podido cubrir el principal de la deuda, junto con las preocupaciones de las agencias reguladoras, los gobiernos locales, los tribunales y otras partes relevantes, el método tradicional de enajenación de no; -la ejecución de deuda con bienes inmuebles como garantía se enfrenta a muchos obstáculos.

los bancos también han recurrido gradualmente a un tratamiento frío de los préstamos hipotecarios que han sido rescindidos. según la clasificación de la gestión de las dificultades que enfrentan los prestatarios, la capacidad de pago, la voluntad de pago, etc., los bancos tienen diferentes métodos de disposición para los diferentes tipos de préstamos hipotecarios que han sido cancelados. en comparación con años anteriores, los métodos de disposición de este año son más flexibles y las formas más diversificadas.

tratamiento de frio

anwar dijo al economic observer que a finales de 2023, el número de hipotecas vencidas en su sucursal había aumentado significativamente y actualmente hay más de 50 en total. en años anteriores, salvo años especiales, esta rama no rescindiría más de 10 hipotecas cada año, y la mayoría de ellas se enajenarían dentro del año.

hoy en día, el banco comercial de la ciudad de anhua adoptará un enfoque más flexible para la disposición de los préstamos hipotecarios que han sido cancelados, garantizando al mismo tiempo que la tasa de morosidad y los riesgos sean controlables.

después de que la hipoteca del propietario esté vencida por primera vez, la sucursal responsable de emitir el préstamo se comunicará con el propietario lo antes posible para comprender los motivos de la suspensión de pago y las dificultades que enfrenta el propietario. dentro del alcance permitido por la política, el banco hará todo lo posible para ayudar a los propietarios a resolver los problemas y tratará por todos los medios de persuadirlos a no cortar el suministro.

por ejemplo, si el propietario ha cortado el préstamo debido a la pérdida temporal de una fuente de ingresos, pero tiene las condiciones y la capacidad para reanudar el empleo, el banco le permitirá suspender el pago del préstamo basándose en una consideración completa de las condiciones reales. espere medio año o un año antes de que el propietario tenga la capacidad de pagar el préstamo antes de continuar pagando el préstamo.

anwar dijo que debido a la mayor presión macroeconómica en los últimos años, varias industrias han experimentado caídas de ingresos o incluso pérdida de fuentes de ingresos. en este caso, el banco está obligado a trabajar con el prestamista para superar las dificultades.

otro empleado de un banco por acciones dijo al observador económico que su sucursal tenía operaciones similares, pero que daba a los propietarios más opciones. por ejemplo, si los ingresos del propietario disminuyen y no puede afrontar el pago mensual actual, el banco negociará con el propietario para reducir el monto del pago mensual durante un período de tiempo, o incluso pagar solo intereses.

en el caso de los préstamos hipotecarios vencidos y que no hayan podido ser negociados, los bancos los clasificarán y enajenarán en función del valor de la garantía.

para los préstamos hipotecarios con hipotecas en áreas centrales de ciudades de primer y segundo nivel, los bancos comprenderán rápidamente la situación de la oferta y la demanda en el área donde se ubica la hipoteca y establecerán precios de subasta razonables para garantizar el máximo beneficio de los activos improductivos.

para las hipotecas cuya garantía está en ciudades o áreas donde los precios inmobiliarios están bajando, los bancos detendrán las pérdidas de manera oportuna, especialmente cuando los precios locales de la vivienda fluctúan mucho. el préstamo hipotecario moroso mencionado anteriormente con un principal de 1,26 millones de yuanes es de este tipo. en menos de dos años, los precios de la vivienda local cayeron más del 40%.

anwar dijo que algunos de los préstamos inmobiliarios morosos existentes tienen problemas heredados de la historia, que son difíciles de eliminar, como si hay personas mayores o niños viviendo en el hogar o debido a la rápida disminución de la vivienda local; precios, deshacerse de ellos al precio de mercado actual traerá costos relativamente altos para el banco.

también hay algunos préstamos hipotecarios morosos de los que los bancos perdieron la mejor oportunidad de deshacerse de ellos para maximizar sus ganancias.

la sucursal en la que trabajaba anwar tenía una hipoteca que se rescindió en 2019. en aquel momento, los precios de la vivienda seguían subiendo y el banco pospuso deliberadamente su enajenación para maximizar los beneficios. en 2021, el capital y los intereses totales de esta hipoteca serán de 1,48 millones de yuanes. pero en ese momento el mercado inmobiliario empezó a decaer y la hipoteca fracasó. para el segundo semestre de este año, incluyendo multas e intereses, el capital total y los intereses de este préstamo hipotecario en mora alcanzarán los 1,9 millones de yuanes. sin embargo, considerando las condiciones actuales del mercado, la sucursal de anhua fijó el precio inicial en 1,2 millones de yuanes, que era el monto principal original del préstamo hipotecario moroso. sin embargo, debido a la rápida caída del mercado, la hipoteca no volvió a venderse.

anwar dijo que, además de los préstamos para vivienda, los préstamos comerciales y los préstamos hipotecarios también se han enfrentado a una presión considerable para cortar su suministro desde este año. hay muchos factores que explican la suspensión de la oferta, incluidos factores de empleo e ingresos, así como factores de confianza y expectativas, pero la causa fundamental es que los precios de la vivienda han caído. esta es también la razón principal por la que la mayoría de los propietarios cortan los pagos de su hipoteca.

juego multipartido

en el pasado, debido al número relativamente pequeño de préstamos hipotecarios que habían sido cortados, la sucursal de anwar normalmente disponía de la garantía mediante subastas judiciales. una vez que el propietario rescinda el pago, la sucursal solicitará la ejecución al tribunal local. una vez que el tribunal emita el documento de ejecución, lo subastará a través de plataformas comerciales como alibaba o jd.com.

a diferencia de años anteriores, la sucursal de anwar se encontró con una nueva situación este año cuando solicitó al tribunal la ejecución del correspondiente cese de pagos de la hipoteca. aunque el tribunal aceptó la solicitud, aún no ha archivado el caso. anteriormente, generalmente no pasaban más de tres meses desde la aceptación hasta la presentación del caso y la emisión de la sentencia de ejecución. desde principios de este año, algunos casos de solicitudes de ejecución forzosa aceptadas por el tribunal a principios de año aún no se han presentado.

el responsable del negocio hipotecario de una sucursal de un banco por acciones dijo al observador económico que algunos casos de ejecución de su sucursal fueron suspendidos en el pasado por diversas razones, pero que es extremadamente difícil reanudar la ejecución este año. algunos casos de ejecución requieren la mediación de las sucursales o incluso de la oficina central.

la suspensión de los pagos de los préstamos para vivienda implica cuestiones de sustento de la gente. a algunos gobiernos locales les preocupa que la subasta judicial de bienes raíces haga que algunos grupos pierdan sus casas, por lo que no quieren abordarlo a través del proceso de subasta judicial. esta es una razón importante por la que las ejecuciones hipotecarias han aumentado este año, mientras que las ejecuciones hipotecarias no han cambiado significativamente.

en algunos lugares, las preocupaciones sobre las ejecuciones hipotecarias también surgen de la necesidad de estabilizar los precios de la vivienda. dado que el precio de las casas embargadas es generalmente más bajo que el precio de mercado, un gran número de casas embargadas a menudo afectará los precios de la vivienda en una ciudad, y ambos pueden incluso formar un círculo vicioso. ésta es otra razón importante por la que los gobiernos locales se muestran reacios a liberar un gran número de casas en ejecución hipotecaria.

desde este año, algunos bancos han empaquetado y vendido deuda morosa a amc, y no es fácil venderlas a buen precio. porque después de que amc obtuvo el paquete de activos, también enfrentó problemas de enajenación.

los métodos tradicionales de eliminación ya no son viables.

tomando como ejemplo la hipoteca mencionada anteriormente de 1,26 millones de yuanes de deuda en la sucursal de anhua, el precio de compra del propietario es de 15.000 yuanes por metro cuadrado el precio de mercado actual de las casas de segunda mano del mismo piso y del mismo tipo en la comunidad donde; donde se encuentra la hipoteca es de 12.000 yuanes por metro cuadrado. si la transacción de deuda se convierte en una transacción de hipoteca, el precio unitario de la transacción de la hipoteca es de sólo 7.300 yuanes por metro cuadrado.

para la sucursal de anwar, si más de 50 préstamos hipotecarios con pago suspendido se liquidan de manera similar, el banco enfrentará enormes pérdidas. si los precios de la vivienda siguen cayendo, las pérdidas causadas por el retraso en la venta pueden ser aún mayores.

además, ¿qué deberían hacer los propietarios de viviendas que han sido persuadidos por los bancos para retrasar o suspender los pagos de la hipoteca si aún no recuperan la capacidad de pagar los pagos mensuales de la hipoteca una vez finalizado el período de gracia?

los banqueros por acciones antes mencionados dijeron que si los riesgos ocurren en cualquier campo, ya sean empresas inmobiliarias, compañías de inversión urbana, préstamos hipotecarios o préstamos comerciales, siempre que respondan con cuidado y hagan un buen trabajo de prevención y riesgo. aislamiento, generalmente no causarán daños fatales al banco, sino que sólo causarán pérdidas durante varios años de ganancias.

actualmente le preocupa la superposición de riesgos en diversos ámbitos. anteriormente, para las deudas vencidas de empresas inmobiliarias y empresas de inversión urbana, bajo orientación regulatoria, los bancos evitaban los impagos mediante prórrogas. aún se desconoce si estas deudas extendidas se pueden recuperar con éxito. si los préstamos hipotecarios vencidos se resuelven de esta manera, los bancos inevitablemente se verán sometidos a una mayor presión.

de pasivo a activo

durante la epidemia de covid-19, la sucursal de anwar experimentó una ola de cortes en los pagos de préstamos hipotecarios. sin embargo, los recortes de oferta en ese momento fueron muy esporádicos y concentrados. no fueron un proceso progresivo y no se extendieron a gran escala. los riesgos fueron relativamente controlables y no tuvieron un gran impacto en los bancos.

desde el cuarto trimestre de 2021, los riesgos de liquidez de las empresas inmobiliarias privadas se han disparado y la relación entre la oferta y la demanda inmobiliaria ha llegado a un punto de inflexión. el mercado de transacciones de tierras está lento y algunas empresas locales de inversión urbana están experimentando dificultades para pagar sus deudas. los bancos han concedido algunos préstamos a empresas inmobiliarias y empresas de inversión urbana.

los expertos de los bancos por acciones antes mencionados dijeron que la prórroga sólo pospone el riesgo y cambia tiempo por espacio. con el tamaño actual de los activos y la tolerancia al riesgo de su banco, apenas puede hacer frente a los riesgos relacionados con la inversión inmobiliaria y urbana, por lo que no está dispuesto a ver un corte de suministro a gran escala en el campo de los préstamos hipotecarios personales.

ya en la segunda mitad de 2023, algunos bancos comerciales comenzaron a realizar una encuesta exhaustiva de las hipotecas existentes, centrándose en las hipotecas entre 2018 y 2021. el responsable del banco por acciones dijo que como los precios de la vivienda y los tipos de interés de las hipotecas en esta etapa están en niveles elevados, es más fácil que se produzcan interrupciones en el suministro.

después de una cuidadosa planificación, el banco comercial de la ciudad donde trabaja anhua dividió los préstamos para vivienda existentes en cinco categorías: la primera es la categoría de alta calidad, que son en su mayoría préstamos para empleados de agencias gubernamentales, empresas e instituciones, y las calificaciones de los propietarios son relativamente altas. la segunda es la categoría estable, que es principalmente para propietarios de viviendas en etapa inicial, con presión de suministro mensual es baja y casi no hay riesgo de interrupción del suministro; la tercera categoría es la categoría de preocupación especial, donde la presión de pago mensual; es moderado una vez que los ingresos del propietario se reducen significativamente, el suministro puede cortarse; la cuarta categoría es la categoría de preocupación clave, donde los ingresos son difíciles de cubrir el pago mensual y el riesgo de interrupción del suministro es alto; son pagos de hipoteca que han sido rescindidos.

anwar dijo que los riesgos para la primera y segunda categoría de clientes son relativamente pequeños y pueden mantenerse normalmente; la quinta categoría se ha eliminado y el riesgo se ha formado la tercera y cuarta categoría de préstamos hipotecarios son el foco de los bancos;

para estos dos tipos de clientes hipotecarios, el banco comercial de la ciudad de anhua hizo dos cosas:

en primer lugar, para algunas hipotecas existentes con tasas de interés hipotecarias significativamente más altas, dentro del alcance permitido por la política, los bancos tomarán la iniciativa de reducir las tasas de interés de los préstamos hipotecarios que cumplan con la política en función de los cambios en las tasas de interés hipotecarias actuales y otras condiciones. para reducir la presión de pago mensual de los clientes. anwar dijo que aunque los bancos perderán parte de sus ingresos por intereses, el riesgo de interrupción del suministro se reducirá significativamente.

en segundo lugar, los bancos se comunican proactivamente con los clientes para comprender sus dificultades reales y ayudarlos en la medida máxima permitida por las políticas. por ejemplo, si un cliente está temporalmente desempleado y bajo una gran presión financiera, puede negociar la reducción del pago mensual o suspender los pagos del préstamo para garantizar que el cliente no corte sus pagos.

no es sólo el banco comercial de la ciudad de anwar el que ha pasado de respuestas pasivas a prevención proactiva. la mayoría de los bancos han tomado diferentes medidas defensivas proactivas para tratar de cortar el riesgo de raíz y garantizar que el riesgo de interrupción del suministro no se produzca a gran escala. .

un importante funcionario bancario dijo al economic observer que para algunos propietarios de vivienda por primera vez con altas tasas de interés hipotecarias y una fuerte presión de pago mensual, la sucursal de su ciudad ha tomado la iniciativa de reducir las tasas de interés hipotecarias muchas veces.

la persona dijo que antes, el negocio de control de riesgos de los bancos se centraba en el proceso previo al préstamo. después de experimentar una serie de eventos como los riesgos de liquidez inmobiliaria, los bancos han mejorado aún más sus sistemas de control de riesgos e intensificado la gestión clasificada de los préstamos hipotecarios existentes, lo que ha engrosado las barreras de riesgo hasta cierto punto.

actualmente, algunos bancos han reducido la tasa de interés para los compradores de vivienda por primera vez en algunas ciudades a menos del 3%, lo que se aproxima a la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión. según los grandes banqueros antes mencionados, teniendo en cuenta los tipos de interés hipotecarios actuales, todavía hay margen para ajustes a la baja en algunas hipotecas existentes. sin embargo, debido a los bajos diferenciales de tipos de interés actuales, no es un buen momento para que los bancos reduzcan los tipos de interés hipotecarios existentes.

(a petición del entrevistado, en este artículo se utiliza el seudónimo de anhua)