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tian guobao, journaliste à l'economic observer anwar a poussé un soupir de soulagement après la conclusion d'un accord sur une dette cotée non performante.

anhua est à la tête d'une succursale d'une banque commerciale municipale du sud. l'objet de cette transaction était l'une des nombreuses créances douteuses de sa succursale, d'un montant principal de 1,26 million de yuans, et l'hypothèque était une résidence de 120 mètres carrés dans une ville de troisième rang. finalement, la dette a été vendue au prix de réserve de 880 000 yuans, soit une réduction de 30 % sur le montant principal.

anwar a déclaré à economic observer que la créance irrécouvrable était un prêt personnel au logement (ci-après dénommé « hypothèque ») qui avait été résilié. le propriétaire a demandé un prêt hypothécaire à la banque lors de l'achat de la maison en 2021 et a arrêté de rembourser le prêt en juin de cette année. le personnel de la banque a communiqué à plusieurs reprises avec le propriétaire, et celui-ci a déclaré qu'il n'était pas en mesure de payer la mensualité.

les banques commerciales disposent généralement de deux méthodes traditionnelles de cession des prêts hypothécaires qui ont été résiliés : l'une consiste à mettre aux enchères judiciairement les garanties nécessaires au remboursement de la dette ; l'autre consiste à emballer et à vendre la dette à une société professionnelle de cession d'actifs non performants.

cette fois, les créances douteuses n’ont pas été liquidées par des moyens traditionnels, mais ont été vendues directement sur le marché par la banque.

anwar a déclaré que depuis cette année, la valeur des garanties pour certains prêts au logement n'a pas été en mesure de couvrir le principal de la dette, couplée aux préoccupations des agences de régulation, des gouvernements locaux, des tribunaux et d'autres parties concernées, la méthode traditionnelle de cession des créances non immobilières ; -le fait de contracter des dettes avec des biens immobiliers en garantie se heurte à de nombreux obstacles.

les banques se sont également progressivement tournées vers un traitement froid des prêts hypothécaires qui ont été résiliés. selon la gestion de la classification des difficultés rencontrées par les emprunteurs, de la capacité de remboursement, de la volonté de remboursement, etc., les banques disposent de différentes méthodes de cession pour différents types de prêts hypothécaires résiliés. par rapport aux années précédentes, les modalités d'élimination de cette année sont plus flexibles et les formes sont plus diversifiées.

traitement par le froid

anwar a déclaré à economic observer qu’à la fin de 2023, le nombre de prêts hypothécaires en souffrance dans sa succursale avait considérablement augmenté, et qu’il y en avait désormais plus de 50 au total. les années précédentes, sauf années spéciales, cette succursale ne mettait pas fin à plus de 10 prêts hypothécaires par an, et la plupart d'entre eux étaient cédés dans l'année.

aujourd'hui, la banque commerciale de la ville d'anhua adoptera une approche plus flexible en matière de cession des prêts hypothécaires qui ont été résiliés, tout en garantissant que le taux de créances douteuses et les risques sont contrôlables.

après le premier retard de paiement de l'hypothèque du propriétaire, l'agence chargée de l'octroi du prêt contactera le propriétaire dans les plus brefs délais pour comprendre les raisons de la suspension de paiement et les difficultés rencontrées par le propriétaire. dans la mesure permise par la politique, la banque fera de son mieux pour aider les propriétaires à résoudre les problèmes et essaiera par tous les moyens de persuader les propriétaires de ne pas couper l'approvisionnement.

par exemple, si le propriétaire a interrompu le prêt en raison d’une perte temporaire de source de revenus, mais qu’il a les conditions et la capacité de reprendre un emploi, la banque autorisera le propriétaire à suspendre le remboursement du prêt en tenant pleinement compte des conditions réelles. attendez six mois ou un an avant que le propriétaire ait la capacité de rembourser le prêt avant de continuer à rembourser le prêt.

anwar a déclaré qu'en raison de la pression macroéconomique accrue ces dernières années, diverses industries ont vu leurs revenus diminuer, voire perdre leurs sources de revenus. dans ce cas, la banque est obligée de travailler avec le prêteur pour surmonter les difficultés.

une autre personne d’une banque par actions a déclaré à economic observer que sa succursale avait des opérations similaires, mais que cela donnait plus de choix aux propriétaires. par exemple, si les revenus du propriétaire diminuent et qu'il ne peut pas payer le paiement mensuel actuel, la banque négociera avec le propriétaire pour réduire le montant du paiement mensuel pendant un certain temps, voire ne payer que des intérêts.

pour les prêts hypothécaires en souffrance et qui n’ont pas pu être négociés, les banques les classeront et les élimineront en fonction de la valeur de la garantie.

pour les prêts hypothécaires dont les prêts hypothécaires se situent dans les zones centrales des villes de premier et de deuxième rang, les banques comprendront rapidement la situation de l'offre et de la demande dans la zone où se trouve la garantie et fixeront des prix d'enchères raisonnables pour maximiser les avantages des actifs non performants. .

pour les prêts hypothécaires dont la garantie se trouve dans des villes ou des zones où les prix de l'immobilier sont en baisse, les banques stopperont les pertes en temps opportun, en particulier lorsque les prix des logements locaux fluctuent considérablement. le prêt hypothécaire non performant mentionné ci-dessus, d'un capital de 1,26 million de yuans, est de ce type. en moins de deux ans, les prix locaux des logements ont chuté de plus de 40 %.

anwar a déclaré que certains des prêts au logement non performants existants présentent des problèmes hérités de l'histoire, qui sont soit difficiles à résoudre, par exemple s'il y a des personnes âgées ou des enfants vivant dans la maison, soit en raison du déclin rapide du logement local ; prix, leur élimination au prix actuel du marché entraînera des coûts relativement élevés pour la banque.

il existe également des prêts hypothécaires non performants dont les banques ont raté la meilleure opportunité de se débarrasser afin de maximiser leurs profits.

la succursale où travaillait anwar avait une hypothèque qui a pris fin en 2019. à cette époque, les prix de l'immobilier étaient toujours en hausse et la banque a délibérément reporté sa cession afin de maximiser ses profits. en 2021, le montant total du capital et des intérêts de cette hypothèque s'élèvera à 1,48 million de yuans. mais à cette époque, le marché immobilier a commencé à décliner et l’hypothèque a échoué. d'ici le second semestre de cette année, pénalités et intérêts compris, le montant total du principal et des intérêts de ce prêt hypothécaire non performant atteindra 1,9 million de yuans. cependant, compte tenu des conditions actuelles du marché, la succursale d'anhua a fixé le prix de départ à 1,2 million de yuans, ce qui correspond au montant principal initial du prêt hypothécaire non performant. cependant, en raison du ralentissement rapide du marché, l’hypothèque n’a pas pu se vendre à nouveau.

anwar a déclaré qu'en plus des prêts au logement, les prêts aux entreprises et les prêts hypothécaires sont également confrontés à des pressions considérables pour couper leur offre depuis cette année. de nombreux facteurs expliquent la suspension de l'offre, notamment des facteurs liés à l'emploi et au revenu, ainsi que des facteurs de confiance et d'attentes, mais la cause fondamentale est la baisse des prix de l'immobilier. c’est également la principale raison pour laquelle la plupart des propriétaires interrompent leurs versements hypothécaires.

jeu à plusieurs

dans le passé, en raison du nombre relativement faible de prêts hypothécaires interrompus, la succursale d'anwar disposait généralement des garanties par le biais d'enchères judiciaires. une fois que le propriétaire a mis fin au paiement, la succursale doit s'adresser au tribunal local pour obtenir l'exécution. une fois que le tribunal aura délivré le document d'exécution, il le mettra aux enchères via des plateformes de négociation telles qu'alibaba ou jd.com.

contrairement aux années précédentes, la succursale d'anwar a été confrontée cette année à une nouvelle situation lorsqu'il a demandé au tribunal l'exécution de la cessation des paiements hypothécaires. bien que le tribunal ait accepté la demande, il n’a pas encore déposé le dossier. auparavant, il ne s'écoulait généralement pas plus de trois mois entre l'acceptation, le dépôt du dossier et la délivrance de la décision d'exécution. depuis le début de cette année, certains cas de demandes d'exécution forcée acceptées par le tribunal en début d'année n'ont pas encore été déposés.

le responsable des affaires hypothécaires d'une succursale d'une banque par actions a déclaré à l'observateur économique que certains dossiers d'exécution de sa succursale avaient été suspendus dans le passé pour diverses raisons, mais qu'il était extrêmement difficile de reprendre l'exécution cette année. certains dossiers d'exécution nécessitent une médiation des succursales, voire du siège social.

la suspension des remboursements des prêts au logement implique des problèmes de subsistance pour les gens. certains gouvernements locaux craignent que les enchères judiciaires de biens immobiliers entraînent la perte de leurs maisons à certains groupes, ils ne veulent donc pas traiter ce problème par le biais du processus d'enchères judiciaires. c'est une raison importante pour laquelle les saisies ont augmenté cette année alors qu'elles n'ont pas changé de manière significative.

dans certaines régions, les inquiétudes concernant les saisies immobilières découlent également de la nécessité de stabiliser les prix de l’immobilier. étant donné que le prix des maisons saisies est généralement inférieur au prix du marché, un grand nombre de maisons saisies affectera souvent les prix des logements dans une ville, et les deux peuvent même former un cercle vicieux. c'est une autre raison importante pour laquelle les gouvernements locaux hésitent à libérer un grand nombre de maisons saisies.

depuis cette année, certaines banques ont regroupé et vendu des dettes non performantes à amc, et il n'est pas facile de les vendre à bon prix. car après qu’amc ait obtenu l’ensemble des actifs, elle a également été confrontée à des problèmes d’élimination.

les méthodes traditionnelles d'élimination ne sont plus réalisables.

en prenant comme exemple l'hypothèque mentionnée ci-dessus de 1,26 million de yuans de crédit de la succursale où travaille anhua, le prix d'achat du propriétaire est de 15 000 yuans/mètre carré le prix actuel du marché des maisons d'occasion du même étage et du même type ; la communauté où se trouve l'hypothèque est de 12 000 yuans/mètre carré. si la transaction de dette est convertie en transaction hypothécaire, le prix unitaire de transaction de l'hypothèque n'est que de 7 300 yuans/mètre carré.

pour la succursale d'anwar, si plus de 50 prêts hypothécaires avec sursis de paiement sont cédés de la même manière, la banque subira d'énormes pertes. si les prix de l’immobilier continuent de baisser, les pertes causées par un retard dans la cession pourraient être encore plus importantes.

en outre, que devraient faire les propriétaires qui ont été persuadés par les banques de retarder ou de suspendre les remboursements de leur prêt hypothécaire s’ils ne retrouvent toujours pas la capacité de rembourser leurs mensualités hypothécaires après la fin du délai de grâce ?

les banquiers par actions mentionnés ci-dessus ont déclaré que, que les risques surviennent dans n'importe quel domaine, qu'il s'agisse de sociétés immobilières, de sociétés d'investissement urbain, de prêts hypothécaires ou de prêts commerciaux, à condition qu'ils réagissent avec prudence et fassent un bon travail de prévention et de gestion des risques. en cas d'isolement, ils ne causeront généralement pas de préjudice mortel à la banque, mais entraîneront seulement des pertes de bénéfices sur plusieurs années.

il s'inquiète actuellement de la superposition des risques dans différents domaines. auparavant, pour les dettes en souffrance des sociétés immobilières et des sociétés d'investissement urbains, selon les directives réglementaires, les banques évitaient les défauts de paiement grâce à des prolongations. on ne sait toujours pas si ces dettes prolongées peuvent être récupérées avec succès. si les prêts hypothécaires en souffrance sont résolus de cette manière, les banques seront inévitablement soumises à une pression plus forte.

du passif à l'actif

pendant l'épidémie de covid-19, la succursale d'anwar a connu une vague d'interruptions de remboursement de prêts hypothécaires. toutefois, les réductions d’offre étaient alors très sporadiques et concentrées, elles ne constituaient pas un processus progressif et ne se propageaient pas à grande échelle. les risques étaient relativement contrôlables et n’avaient pas d’impact majeur sur les banques.

depuis le quatrième trimestre 2021, les risques de liquidité des foncières privées ont explosé et la relation entre l’offre et la demande immobilières a atteint un tournant. le marché des transactions foncières est atone et certaines sociétés d'investissement urbain locales connaissent des difficultés de remboursement de leurs dettes. les banques ont accordé certains prêts aux sociétés immobilières et aux sociétés d’investissement urbain.

les initiés de la banque par actions mentionnés ci-dessus ont déclaré que la prolongation ne fait que reporter le risque et échanger du temps contre de l'espace. avec la taille actuelle des actifs et la tolérance au risque de sa banque, elle peut à peine faire face aux risques liés à l'immobilier et aux investissements urbains, et elle n'est donc pas disposée à voir une coupure à grande échelle de l'offre dans le domaine des prêts hypothécaires personnels.

dès le second semestre 2023, certaines banques commerciales ont commencé à mener une enquête complète sur les prêts hypothécaires existants, en se concentrant sur les prêts hypothécaires entre 2018 et 2021. le responsable de la banque par actions mentionné ci-dessus a déclaré que, étant donné que les prix de l'immobilier et les taux d'intérêt hypothécaires sont à des niveaux élevés à ce stade, il est plus facile d'avoir des interruptions d'approvisionnement.

après une planification minutieuse, la banque commerciale de la ville où travaille anhua a divisé les prêts au logement existants en cinq catégories : la première est la catégorie de haute qualité, qui concerne principalement les prêts destinés aux employés des agences gouvernementales, des entreprises et des institutions, et les propriétaires ont des qualifications relativement élevées. ; la deuxième est la catégorie stable, qui s'adresse principalement aux premiers propriétaires, avec une pression mensuelle sur l'offre faible et il n'y a presque aucun risque d'interruption de l'approvisionnement ; la troisième catégorie est la catégorie préoccupante, où la pression sur les paiements mensuels ; est modéré.une fois que les revenus du propriétaire sont considérablement réduits, l'approvisionnement peut être interrompu ; la quatrième catégorie est la catégorie de préoccupation clé, où les revenus sont difficiles à couvrir le paiement mensuel et le risque d'interruption de l'approvisionnement est élevé. ce sont les versements hypothécaires qui ont été résiliés.

anwar a déclaré que les risques pour les première et deuxième catégories de clients sont relativement faibles et peuvent être maintenus normalement ; la cinquième catégorie a été supprimée et les risques ont été formés ; les troisième et quatrième catégories de prêts hypothécaires sont au centre des préoccupations des banques.

pour ces deux types de clients hypothécaires, la banque commerciale de la ville d’anhua a fait deux choses :

premièrement, pour certains prêts hypothécaires existants assortis de taux d'intérêt hypothécaires nettement plus élevés, dans la limite permise par la politique, les banques réduiront de manière proactive les taux d'intérêt des prêts hypothécaires conformes à la politique, sur la base des changements actuels des taux d'intérêt hypothécaires, afin de réduire la pression des paiements mensuels des clients. anwar a déclaré que même si les banques perdront une partie de leurs revenus d'intérêts, le risque d'interruption de l'approvisionnement sera considérablement réduit.

deuxièmement, les banques communiquent de manière proactive avec leurs clients pour comprendre leurs difficultés réelles et les aider dans toute la mesure permise par leurs politiques. par exemple, si un client est temporairement au chômage et subit une forte pression financière, il peut négocier une réduction de la mensualité ou suspendre les remboursements du prêt pour s’assurer que le client ne coupera pas ses paiements.

ce n'est pas seulement la banque commerciale de la ville d'anwar qui est passée d'une réponse passive à une prévention proactive. la plupart des banques ont pris différentes mesures défensives proactives pour tenter d'étouffer le risque dans l'œuf et garantir que le risque d'interruption de l'approvisionnement ne se produise pas à grande échelle. .

un responsable d'une grande banque a déclaré à l'economic observer que pour certains propriétaires d'une première maison confrontés à des taux d'intérêt hypothécaires élevés et à de fortes pressions sur les paiements mensuels, sa succursale municipale avait pris l'initiative de baisser les taux d'intérêt hypothécaires à plusieurs reprises.

la personne a déclaré qu’auparavant, les activités de contrôle des risques des banques se concentraient sur le processus de pré-prêt. après avoir connu une série d'événements tels que les risques de liquidité immobilière, les banques ont encore amélioré leurs systèmes de contrôle des risques et intensifié la gestion classifiée des prêts hypothécaires existants, ce qui a dans une certaine mesure renforcé les barrières contre les risques.

à l'heure actuelle, certaines banques ont abaissé le taux d'intérêt pour les premiers acheteurs de logement dans certaines villes à moins de 3 %, ce qui est proche du taux d'intérêt des prêts du fonds de prévoyance. selon les grands banquiers mentionnés ci-dessus, compte tenu des taux d'intérêt hypothécaires actuels, il existe encore une marge pour des ajustements à la baisse de certains prêts hypothécaires existants. cependant, en raison des faibles écarts de taux d’intérêt actuels, ce n’est pas le bon moment pour les banques de baisser les taux d’intérêt hypothécaires existants.

(à la demande de la personne interrogée, le pseudonyme d’anhua est utilisé dans cet article)