nachricht

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wirtschaftsbeobachter-reporter tian guobao anwar atmete erleichtert auf, nachdem ein deal für eine börsennotierte notleidende schuld abgeschlossen wurde.

anhua ist leiterin einer filiale einer städtischen geschäftsbank im süden. gegenstand dieser transaktion war eine der vielen uneinbringlichen schulden seiner branche mit einem nennwert von 1,26 millionen yuan, und die hypothek betraf ein 120 quadratmeter großes wohnhaus in einer drittklassigen stadt. am ende wurde die schuld zu einem mindestpreis von 880.000 yuan verkauft, was einem abschlag von 30 % auf den kapitalbetrag entsprach.

anwar teilte dem economic observer mit, dass es sich bei den uneinbringlichen schulden um ein privates wohnungsbaudarlehen (im folgenden als „hypothek“ bezeichnet) handele, das gekündigt worden sei. der eigentümer beantragte beim kauf des hauses im jahr 2021 ein hypothekendarlehen bei der bank und stellte im juni dieses jahres die rückzahlung des darlehens ein. bankangestellte haben mehrfach mit dem eigentümer kommuniziert und der eigentümer sagte, er sei nicht in der lage, die monatliche zahlung zu zahlen.

geschäftsbanken verfügen in der regel über zwei traditionelle entsorgungsmethoden für gekündigte hypothekendarlehen: die eine besteht darin, die sicherheiten gerichtlich zu versteigern, um die schulden zurückzuzahlen, die andere darin, die schulden zu verpacken und an ein professionelles amc-unternehmen (non-performing asset disposition) zu verkaufen.

diesmal wurden die uneinbringlichen forderungen nicht auf herkömmlichem wege beseitigt, sondern von der bank direkt am markt verkauft.

anwar sagte, dass der wert der sicherheiten für einige hypotheken seit diesem jahr nicht in der lage sei, den kapitalbetrag der schulden zu decken, gepaart mit den bedenken von aufsichtsbehörden, lokalen regierungen, gerichten und anderen relevanten parteien, die traditionelle methode der veräußerung nicht -die erfüllung von schulden mit immobilien als sicherheit steht vor vielen herausforderungen.

auch die banken haben nach und nach dazu übergegangen, gekündigte hypothekendarlehen uninteressant zu behandeln. je nach klassifizierungsmanagement der schwierigkeiten der kreditnehmer, rückzahlungsfähigkeit, rückzahlungsbereitschaft usw. verfügen banken über unterschiedliche entsorgungsmethoden für verschiedene arten gekündigter hypothekendarlehen. im vergleich zu den vorjahren sind die entsorgungsmethoden in diesem jahr flexibler und die formen vielfältiger.

kältebehandlung

anwar sagte dem economic observer, dass die zahl der überfälligen hypotheken in seiner branche ende 2023 deutlich gestiegen sei und derzeit insgesamt mehr als 50 beträfe. in früheren jahren, mit ausnahme von sonderjahren, hat diese zweigstelle jedes jahr nicht mehr als 10 hypotheken gekündigt und die meisten davon wurden innerhalb des jahres veräußert.

heutzutage wird die städtische geschäftsbank von anhua einen flexibleren ansatz bei der veräußerung gekündigter hypothekendarlehen verfolgen und gleichzeitig sicherstellen, dass die forderungsausfälle und risiken kontrollierbar sind.

nachdem die hypothek des eigentümers zum ersten mal überfällig ist, wird die für die kreditvergabe zuständige zweigstelle so schnell wie möglich kontakt mit dem eigentümer aufnehmen, um die gründe für die zahlungsaussetzung und die schwierigkeiten des eigentümers zu klären. im rahmen der richtlinie wird die bank ihr möglichstes tun, um den eigentümern bei der lösung der probleme zu helfen und sie mit allen mitteln davon zu überzeugen, die versorgung nicht zu unterbrechen.

wenn der eigentümer beispielsweise den kredit aufgrund eines vorübergehenden verlusts seiner einkommensquelle gekündigt hat, aber über die voraussetzungen und die fähigkeit verfügt, die beschäftigung wieder aufzunehmen, gestattet die bank dem eigentümer, die kreditrückzahlung unter vollständiger berücksichtigung der tatsächlichen bedingungen auszusetzen. warten sie ein halbes oder ein jahr, bis der eigentümer in der lage ist, den kredit zurückzuzahlen, bevor sie mit der rückzahlung des kredits fortfahren.

anwar sagte, dass aufgrund des größeren makroökonomischen drucks in den letzten jahren in verschiedenen branchen umsatzrückgänge oder sogar verluste von einnahmequellen zu verzeichnen seien. in diesem fall ist die bank verpflichtet, mit dem kreditgeber zusammenzuarbeiten, um die schwierigkeiten zu überwinden.

eine andere person von einer aktienbank sagte dem economic observer, dass seine filiale ähnliche abläufe habe, den eigentümern jedoch mehr auswahlmöglichkeiten gebe. wenn beispielsweise das einkommen des eigentümers sinkt und er sich die aktuelle monatliche zahlung nicht leisten kann, wird die bank mit dem eigentümer verhandeln, den monatlichen zahlungsbetrag für einen bestimmten zeitraum zu kürzen oder sogar nur zinsen zu zahlen.

überfällige und nicht ausgehandelte hypothekendarlehen werden von den banken anhand des wertes der sicherheiten klassifiziert und veräußert.

bei hypothekendarlehen mit hypotheken in kerngebieten von städten der ersten und zweiten reihe verstehen die banken umgehend die angebots- und nachfragesituation in dem gebiet, in dem sich die hypothek befindet, und legen angemessene auktionspreise fest, um den maximalen nutzen aus notleidenden vermögenswerten zu gewährleisten.

bei hypotheken, deren sicherheiten in städten oder gebieten liegen, in denen die immobilienpreise sinken, werden die banken die verluste rechtzeitig stoppen, insbesondere wenn die immobilienpreise vor ort stark schwanken. das oben erwähnte notleidende hypothekendarlehen mit einem nennbetrag von 1,26 millionen yuan gehört zu dieser art. in weniger als zwei jahren fielen die lokalen immobilienpreise um mehr als 40 %.

anwar sagte, dass bei einigen der bestehenden notleidenden wohnungsbaukredite noch probleme aus der geschichte bestehen, die entweder schwer zu beseitigen sind, etwa wenn in den häusern ältere menschen oder kinder leben, oder weil der wohnungsbau vor ort rapide zurückgeht die veräußerung zum aktuellen marktpreis wird für die bank mit relativ hohen kosten verbunden sein.

es gibt auch einige notleidende hypothekendarlehen, bei denen banken die beste gelegenheit zur veräußerung zur gewinnmaximierung verpasst haben.

die filiale, in der anwar arbeitete, hatte eine hypothek, die 2019 gekündigt wurde. damals stiegen die immobilienpreise immer noch und die bank verschob den verkauf bewusst, um den gewinn zu maximieren. im jahr 2021 werden sich der gesamtbetrag und die zinsen dieser hypothek auf 1,48 millionen yuan belaufen. doch zu dieser zeit begann der immobilienmarkt zu sinken und die hypothek scheiterte. bis zur zweiten hälfte dieses jahres werden sich der gesamtbetrag und die zinsen dieses notleidenden hypothekendarlehens einschließlich strafen und zinsen auf 1,9 millionen yuan belaufen. angesichts der aktuellen marktbedingungen legte die niederlassung in anhua den startpreis jedoch auf 1,2 millionen yuan fest, was dem ursprünglichen kapitalbetrag des notleidenden hypothekendarlehens entsprach. aufgrund des raschen marktabschwungs konnte die hypothek jedoch nicht erneut verkauft werden.

anwar sagte, dass seit diesem jahr neben wohnungsbaukrediten auch geschäftskredite und hypothekendarlehen einem erheblichen druck ausgesetzt seien, ihr angebot einzustellen. es gibt viele faktoren für die aussetzung des angebots, darunter beschäftigungs- und einkommensfaktoren sowie vertrauens- und erwartungsfaktoren, aber die hauptursache ist, dass die immobilienpreise gesunken sind. dies ist auch der hauptgrund, warum die meisten immobilienbesitzer ihre hypothekenzahlungen kürzen.

mehrparteienspiel

aufgrund der relativ geringen anzahl abgeschnittener hypothekendarlehen verwertete anwars zweigstelle in der vergangenheit die sicherheiten in der regel durch gerichtliche auktionen. nachdem der eigentümer die zahlung eingestellt hat, beantragt die zweigniederlassung beim örtlichen gericht die vollstreckung. nachdem das gericht das vollstreckungsdokument ausgestellt hat, wird es es über handelsplattformen wie alibaba oder jd.com versteigern.

anders als in den vorjahren sah sich anwars zweigstelle dieses jahr mit einer neuen situation konfrontiert, als er beim gericht die durchsetzung der entsprechenden einstellung der hypothekenzahlungen beantragte. obwohl das gericht den antrag angenommen hat, hat es den fall noch nicht eingereicht. bisher vergingen von der annahme über die einreichung des verfahrens bis zum erlass des vollstreckungsbeschlusses in der regel nicht mehr als drei monate. seit beginn dieses jahres wurden einige fälle von zwangsvollstreckungsanträgen, die das gericht zu beginn des jahres angenommen hatte, noch nicht eingereicht.

der verantwortliche für das hypothekengeschäft einer filiale einer aktienbank teilte dem economic observer mit, dass einige vollstreckungsfälle seiner filiale in der vergangenheit aus verschiedenen gründen ausgesetzt worden seien, es jedoch äußerst schwierig sei, die vollstreckung in diesem jahr wieder aufzunehmen. einige vollstreckungsfälle erfordern die vermittlung durch zweigstellen oder sogar die zentrale.

die aussetzung der zahlungen für wohnungsbaudarlehen betrifft die lebensgrundlage der menschen. einige kommunalverwaltungen befürchten, dass die gerichtliche versteigerung von immobilien dazu führen wird, dass einige gruppen ihre häuser verlieren, und möchten daher nicht im rahmen des gerichtlichen versteigerungsverfahrens damit umgehen. dies ist ein wichtiger grund dafür, dass die zahl der zwangsvollstreckungen in diesem jahr zugenommen hat, während sich die zahl der zwangsvollstreckungen nicht wesentlich verändert hat.

die sorge vor zwangsvollstreckungen ist mancherorts auch auf die notwendigkeit zurückzuführen, die immobilienpreise zu stabilisieren. da der preis zwangsversteigerter häuser im allgemeinen niedriger ist als der marktpreis, wirkt sich eine große anzahl zwangsversteigerter häuser häufig auf die immobilienpreise in einer stadt aus, und beides kann sogar einen teufelskreis bilden. dies ist ein weiterer wichtiger grund, warum lokale regierungen zögern, eine große anzahl von zwangsvollstreckungshäusern freizugeben.

seit diesem jahr haben einige banken notleidende schulden verpackt und an amc verkauft, und es ist nicht einfach, sie zu einem guten preis zu verkaufen. denn nachdem amc das vermögenspaket erhalten hatte, stand es auch vor entsorgungsproblemen.

herkömmliche entsorgungsmethoden sind nicht mehr realisierbar.

nehmen wir als beispiel die oben erwähnte hypothek in höhe von 1,26 millionen yuan in der filiale von anhua. der kaufpreis des eigentümers beträgt 15.000 yuan/quadratmeter, der aktuelle marktpreis für gebrauchte häuser derselben etage und desselben typs in der gemeinde die hypothek beträgt etwa 12.000 yuan/quadratmeter. wenn die schuldentransaktion in eine hypothekentransaktion umgewandelt wird, beträgt der transaktionspreis der hypothek nur 7.300 yuan/quadratmeter.

für anwars filiale drohen enorme verluste, wenn mehr als 50 hypothekendarlehen mit ausgesetzter zahlung auf ähnliche weise veräußert werden. sollten die immobilienpreise weiter sinken, könnten die verluste durch die verspätete veräußerung noch größer ausfallen.

was sollten darüber hinaus hausbesitzer tun, die von banken dazu überredet wurden, die rückzahlung ihrer hypothek zu verzögern oder auszusetzen, wenn sie nach ablauf der tilgungsfreien zeit immer noch nicht wieder in der lage sind, die monatlichen hypothekenzahlungen zurückzuzahlen?

die oben genannten aktienbanker sagten, dass risiken in jedem bereich auftreten, sei es bei immobilienunternehmen, städtischen investmentgesellschaften, hypothekendarlehen oder geschäftskrediten, solange sie sorgfältig reagieren und gute präventions- und risikoarbeit leisten isolation wird der bank in der regel keinen fatalen schaden zufügen, sondern nur zu verlusten über mehrere jahre führen.

derzeit macht ihm die überlagerung von risiken in verschiedenen bereichen sorgen. bisher haben banken bei überfälligen schulden von immobilienunternehmen und städtischen investmentgesellschaften unter regulatorischer anleitung ausfälle durch stundungen vermieden, ist noch unklar. wenn überfällige hypothekendarlehen auf diese weise abgewickelt werden, geraten die banken zwangsläufig stärker unter druck.

von passiv zu aktiv

während der covid-19-epidemie erlebte die filiale von anwar eine welle von rückzahlungsstopps für hypothekendarlehen. allerdings waren die angebotskürzungen damals sehr sporadisch und konzentrierten sich nicht auf einen progressiven prozess und breiteten sich nicht in großem umfang aus. die risiken waren relativ kontrollierbar und hatten keine großen auswirkungen auf die banken.

seit dem vierten quartal 2021 sind die liquiditätsrisiken privater immobilienunternehmen explodiert und das verhältnis zwischen immobilienangebot und -nachfrage hat einen wendepunkt erreicht. der landtransaktionsmarkt läuft schleppend und einige lokale städtische investmentgesellschaften haben schwierigkeiten bei der rückzahlung ihrer schulden. banken haben einige kredite an immobilienunternehmen und städtische investmentgesellschaften vergeben.

die oben genannten insider der aktienbank sagten, dass die verlängerung nur das risiko verschiebt und zeit gegen platz eintauscht. angesichts der derzeitigen vermögensgröße und risikotoleranz seiner bank kann sie die mit immobilien- und stadtinvestitionen verbundenen risiken kaum bewältigen und ist daher nicht bereit, einen groß angelegten angebotsausfall im bereich privater hypothekendarlehen zu erleben.

bereits im zweiten halbjahr 2023 haben einige geschäftsbanken damit begonnen, eine umfassende erhebung bestehender hypotheken durchzuführen, wobei der schwerpunkt auf hypotheken zwischen 2018 und 2021 liegt. der oben erwähnte beamte der aktienbank sagte, dass es leichter zu versorgungsunterbrechungen kommen könne, da sich die immobilienpreise und hypothekenzinsen derzeit auf einem höchststand befänden.

nach sorgfältiger planung teilte die städtische geschäftsbank, bei der anhua tätig ist, die bestehenden wohnungsbaukredite in fünf kategorien ein: die erste ist die kategorie mit hoher qualität, bei der es sich hauptsächlich um kredite für mitarbeiter von regierungsbehörden, unternehmen und institutionen handelt, und die eigentümerqualifikationen sind relativ hoch ; die zweite kategorie ist die kategorie „stable“, die vor allem für eigenheimbesitzer im anfangsstadium gedacht ist und bei der der versorgungsdruck gering ist, und bei der dritten kategorie handelt es sich um die kategorie „special concern“, bei der der monatliche zahlungsdruck gering ist ist moderat, sobald das einkommen des eigentümers erheblich gesunken ist, kann die vierte kategorie die hauptsorgekategorie sein, bei der es schwierig ist, die monatliche zahlung zu decken, und das risiko einer versorgungsunterbrechung hoch ist handelt es sich um hypothekenzahlungen, die gekündigt wurden.

anwar sagte, dass die risiken für die erste und zweite kategorie von kunden relativ gering seien und normal aufrechterhalten werden könnten;

für diese beiden arten von hypothekenkunden hat die städtische geschäftsbank von anhua zwei dinge getan:

erstens werden banken für einige bestehende hypotheken mit deutlich höheren hypothekenzinsen im rahmen der richtlinie die initiative ergreifen, die zinssätze von hypothekendarlehen, die der richtlinie entsprechen, auf der grundlage von änderungen der aktuellen hypothekenzinssätze und anderer bedingungen zu senken den monatlichen zahlungsdruck der kunden zu verringern. anwar sagte, dass die banken zwar einen teil ihrer zinserträge verlieren würden, das risiko einer versorgungsunterbrechung jedoch deutlich verringert werde.

zweitens kommunizieren banken proaktiv mit kunden, um deren tatsächliche schwierigkeiten zu verstehen und kunden im größtmöglichen gesetzlich zulässigen umfang zu helfen. wenn ein kunde beispielsweise vorübergehend arbeitslos ist und unter großem finanziellen druck steht, kann er durch verhandlungen eine kürzung der monatlichen rate oder eine aussetzung der kreditrückzahlung verhandeln, um sicherzustellen, dass der kunde seine zahlungen nicht einstellt.

nicht nur die geschäftsbank der stadt anwar hat von passiven reaktionen auf proaktive prävention umgestellt, um zu versuchen, das risiko im keim zu ersticken und sicherzustellen, dass das risiko einer versorgungsunterbrechung nicht in großem umfang auftritt .

ein vertreter einer großen bank sagte dem economic observer, dass seine stadtfiliale für einige ersthausbesitzer mit hohen hypothekenzinsen und hohem monatlichen zahlungsdruck die initiative ergriffen habe, die hypothekenzinsen mehrmals zu senken.

die person sagte, dass sich das risikokontrollgeschäft der banken zuvor auf den prozess vor der kreditvergabe konzentriert habe. nach einer reihe von ereignissen, wie z. b. liquiditätsrisiken bei immobilien, haben die banken ihre risikokontrollsysteme weiter verbessert und die klassifizierte verwaltung bestehender hypothekendarlehen intensiviert, was zu einer gewissen erhöhung der risikobarrieren geführt hat.

derzeit haben einige banken den zinssatz für erstkäufer von eigenheimen in einigen städten auf weniger als 3 % gesenkt, was nahe am zinssatz für vorsorgefondsdarlehen liegt. den oben genannten großbankern zufolge besteht bei einigen bestehenden hypotheken aufgrund der aktuellen hypothekarzinsen noch spielraum für anpassungen nach unten. aufgrund der aktuell niedrigen zinsspannen ist es für banken jedoch kein guter zeitpunkt, die bestehenden hypothekarzinsen zu senken.

(auf wunsch des interviewpartners wird in diesem artikel anhuas pseudonym verwendet)