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repórter do observador econômico tian guobao anwar deu um suspiro de alívio depois que um acordo foi concluído sobre uma dívida inadimplente listada.

anhua é chefe de uma agência de um banco comercial municipal no sul. o objeto desta transação foi uma das muitas dívidas inadimplentes de sua filial, com um principal de 1,26 milhão de yuans, e a hipoteca era uma residência de 120 metros quadrados em uma cidade de terceiro nível. no final, a dívida foi vendida a um preço de reserva de 880 mil yuans, o que representou um desconto de 30% sobre o valor principal.

anwar disse ao observador económico que a dívida incobrável era um empréstimo pessoal à habitação (doravante designado por "hipoteca") que tinha sido rescindido. o proprietário solicitou um empréstimo hipotecário ao banco quando comprou a casa, em 2021, e deixou de pagar o empréstimo em junho deste ano. os funcionários do banco comunicaram várias vezes com o proprietário e o proprietário disse que não conseguia pagar a mensalidade.

os bancos comerciais normalmente têm dois métodos tradicionais de alienação para empréstimos hipotecários que foram rescindidos: um é leiloar judicialmente a garantia para pagar a dívida; o outro é empacotar e vender a dívida a uma empresa profissional de amc (non-performing assets alien).

desta vez, a inadimplência não foi liquidada pelos meios tradicionais, mas vendida diretamente ao mercado pelo banco.

anwar disse que desde este ano, o valor das garantias para alguns empréstimos habitacionais tem sido incapaz de cobrir o principal da dívida, juntamente com as preocupações das agências reguladoras, governos locais, tribunais e outras partes relevantes, o método tradicional de eliminação de não; -a execução de dívidas com bens imobiliários como garantia enfrenta muitos desafios.

os bancos também recorreram gradualmente ao tratamento frio dos empréstimos hipotecários que foram rescindidos. de acordo com a gestão da classificação das dificuldades enfrentadas pelos mutuários, capacidade de reembolso, disponibilidade de reembolso, etc., os bancos têm diferentes métodos de alienação para diferentes tipos de empréstimos hipotecários que foram rescindidos. em comparação com anos anteriores, os métodos de eliminação deste ano são mais flexíveis e as formas mais diversificadas.

tratamento frio

anwar disse ao observador económico que, no final de 2023, o número de hipotecas vencidas na sua sucursal tinha aumentado significativamente, sendo agora mais de 50 no total. nos anos anteriores, exceto em anos especiais, esta sucursal não rescindia mais de 10 hipotecas por ano, sendo a maior parte delas liquidadas no decurso do ano.

hoje em dia, o banco comercial da cidade de anhua adotará uma abordagem mais flexível para a alienação de empréstimos hipotecários que foram rescindidos, garantindo ao mesmo tempo que a taxa de inadimplência e os riscos sejam controláveis.

após o primeiro vencimento da hipoteca do proprietário, a agência responsável pela concessão do empréstimo entrará em contato com o proprietário o mais breve possível para entender os motivos da suspensão do pagamento e as dificuldades enfrentadas pelo proprietário. dentro do alcance permitido pela política, o banco fará o possível para ajudar os proprietários a resolver os problemas e tentará todos os meios para persuadi-los a não cortar o fornecimento.

por exemplo, se o proprietário tiver cortado o empréstimo devido à perda temporária da fonte de rendimento, mas tiver condições e capacidade para retomar o emprego, o banco permitirá que o proprietário suspenda o reembolso do empréstimo com base na plena consideração das condições reais. espere meio ano ou um ano até que o proprietário possa reembolsar o empréstimo antes de continuar a reembolsá-lo.

anwar disse que devido à maior pressão macroeconómica nos últimos anos, várias indústrias registaram quedas de receitas ou mesmo perda de fontes de rendimento. nesse caso, o banco é obrigado a trabalhar com o credor para superar as dificuldades.

outra pessoa de um banco por ações disse ao economic observer que a sua sucursal tinha operações semelhantes, mas dava aos proprietários mais opções. por exemplo, se a renda do proprietário diminuir e ele não puder arcar com a mensalidade atual, o banco negociará com o proprietário a redução do valor da mensalidade por um período de tempo, ou até mesmo pagará apenas juros.

para os empréstimos hipotecários vencidos e que não foram negociados, os bancos irão classificá-los e aliená-los com base no valor da garantia.

para hipotecas cujas hipotecas estão nas áreas centrais das cidades de primeiro e segundo nível, os bancos compreenderão prontamente a situação de oferta e procura na área onde a garantia está localizada e estabelecerão preços de leilão razoáveis ​​para maximizar os benefícios dos activos inadimplentes .

para hipotecas cujas garantias estão em cidades ou áreas onde os preços imobiliários estão em declínio, os bancos interromperão as perdas em tempo útil, especialmente quando os preços locais da habitação flutuarem fortemente. o empréstimo hipotecário inadimplente mencionado acima, com valor principal de 1,26 milhão de yuans, é desse tipo. em menos de dois anos, os preços da habitação local caíram mais de 40%.

anwar disse que alguns dos empréstimos habitacionais inadimplentes existentes têm problemas remanescentes da história, que são difíceis de eliminar, como se houver idosos ou crianças morando na casa ou devido ao rápido declínio da habitação local; preços, descartá-los ao preço de mercado atual trará custos relativamente elevados para o banco.

existem também alguns empréstimos hipotecários inadimplentes que os bancos perderam a melhor oportunidade de alienar para maximizar os lucros.

a sucursal onde anwar trabalhava tinha uma hipoteca que foi rescindida em 2019. nessa altura, os preços da habitação ainda estavam em alta e o banco adiou deliberadamente a sua alienação para maximizar os lucros. em 2021, o principal e os juros totais desta hipoteca serão de 1,48 milhão de yuans. mas naquela época o mercado imobiliário começou a declinar e as hipotecas faliram. até o segundo semestre deste ano, incluindo multas e juros, o principal e os juros totais deste empréstimo hipotecário inadimplente chegarão a 1,9 milhão de yuans. no entanto, considerando as atuais condições de mercado, a filial da anhua fixou o preço inicial em 1,2 milhão de yuans, que era o valor principal original do empréstimo hipotecário inadimplente. no entanto, devido à rápida recessão do mercado, a hipoteca não foi vendida novamente.

anwar disse que, além dos empréstimos à habitação, os empréstimos comerciais e os empréstimos hipotecários também têm enfrentado uma pressão considerável para cortar a sua oferta desde este ano. existem muitos factores para a suspensão da oferta, incluindo factores de emprego e rendimento, bem como factores de confiança e expectativas, mas a causa principal é que os preços da habitação caíram. esta é também a principal razão pela qual a maioria dos proprietários corta o pagamento da hipoteca.

jogo multipartidário

no passado, devido ao número relativamente pequeno de empréstimos hipotecários que tinham sido cortados, a sucursal de anwar geralmente alienava a garantia através de leilões judiciais. depois que o proprietário rescindir o pagamento, a filial deverá solicitar a execução ao tribunal local. depois que o tribunal emitir o documento de execução, o tribunal irá leiloá-lo através de plataformas de negociação como alibaba ou jd.com.

ao contrário dos anos anteriores, a sucursal de anwar encontrou este ano uma situação nova quando requereu ao tribunal a execução da respectiva cessação do pagamento da hipoteca. embora o tribunal tenha aceitado o pedido, ainda não arquivou o caso. anteriormente, geralmente não demorava mais de três meses entre a aceitação, o arquivamento do caso e a emissão da decisão de execução. desde o início deste ano, alguns processos de pedido de execução compulsória aceites pelo tribunal no início do ano ainda não foram apresentados.

o responsável pela actividade hipotecária de uma sucursal de um banco por acções disse ao observador económico que alguns processos de execução da sua sucursal foram suspensos no passado por vários motivos, mas é extremamente difícil retomar a execução este ano. alguns casos de execução exigem a mediação das sucursais ou mesmo da sede.

a suspensão dos pagamentos de empréstimos à habitação envolve questões de subsistência das pessoas. alguns governos locais estão preocupados que o leilão judicial de imóveis faça com que alguns grupos percam as suas casas, por isso não querem lidar com isso através do processo de leilão judicial. esta é uma razão importante pela qual as execuções hipotecárias aumentaram este ano, enquanto as execuções hipotecárias não mudaram significativamente.

em alguns locais, as preocupações com as execuções hipotecárias também resultam da necessidade de estabilizar os preços da habitação. uma vez que o preço das casas hipotecadas é geralmente inferior ao preço de mercado, um grande número de casas hipotecadas afectará frequentemente os preços da habitação numa cidade, e os dois podem até formar um ciclo vicioso. esta é outra razão importante pela qual os governos locais estão relutantes em libertar um grande número de casas hipotecadas.

desde este ano, alguns bancos empacotaram e venderam dívidas inadimplentes à amc, e não é fácil vendê-las a um bom preço. porque depois que a amc obteve o pacote de ativos, ela também enfrentou problemas de alienação.

os métodos tradicionais de eliminação já não são viáveis.

tomando como exemplo a hipoteca acima mencionada de 1,26 milhão de yuans de crédito da filial onde anhua trabalha, o preço de compra do proprietário é de 15.000 yuans/metro quadrado; a comunidade onde a hipoteca está localizada é de 12.000 yuans/metro quadrado. cerca de um metro quadrado. se a transação de dívida for convertida em uma transação de hipoteca, o preço unitário da transação da hipoteca será de apenas 7.300 yuans/metro quadrado.

para a sucursal de anwar, se mais de 50 empréstimos hipotecários com pagamento suspenso forem liquidados de forma semelhante, o banco enfrentará enormes perdas. se os preços das casas continuarem a cair, as perdas causadas pelo atraso na alienação poderão ser ainda maiores.

além disso, o que devem fazer os proprietários de casas que foram persuadidos pelos bancos a atrasar ou suspender o pagamento das hipotecas se ainda não recuperarem a capacidade de reembolsar os pagamentos mensais da hipoteca após o término do período de carência?

os banqueiros por ações acima mencionados disseram que se os riscos ocorrem em qualquer campo, sejam empresas imobiliárias, empresas de investimento urbano, empréstimos hipotecários ou empréstimos comerciais, desde que respondam com cuidado e façam um bom trabalho de prevenção e risco isolamento, geralmente não causarão danos fatais ao banco, mas apenas causarão perdas de lucros de vários anos.

atualmente, ele está preocupado com a superposição de riscos em diversas áreas. anteriormente, para dívidas vencidas de empresas imobiliárias e empresas de investimento urbano, sob orientação regulamentar, os bancos evitavam incumprimentos através de prorrogações ainda não se sabe se estas dívidas alargadas podem ser recuperadas com sucesso. se os empréstimos hipotecários vencidos forem resolvidos desta forma, os bancos ficarão inevitavelmente sob maior pressão.

de passivo a ativo

durante a epidemia de covid-19, a filial de anwar sofreu uma onda de cortes no pagamento de empréstimos hipotecários. contudo, os cortes na oferta nessa altura foram altamente esporádicos e concentrados. não foram um processo progressivo e não se espalharam em grande escala. os riscos foram relativamente controláveis ​​e não tiveram um grande impacto sobre os bancos.

desde o quarto trimestre de 2021, os riscos de liquidez das empresas imobiliárias privadas explodiram e a relação entre a oferta e a procura imobiliária atingiu um ponto de viragem. o mercado de transacções de terrenos está lento e algumas empresas locais de investimento urbano estão a enfrentar dificuldades no pagamento da dívida. os bancos concederam certos empréstimos a empresas imobiliárias e empresas de investimento urbano.

os membros do banco de ações acima mencionados disseram que a prorrogação apenas adia o risco e troca tempo por espaço. com a actual dimensão dos activos e a tolerância ao risco do seu banco, este mal consegue lidar com os riscos relacionados com o investimento imobiliário e urbano, pelo que não está disposto a ver um corte de oferta em grande escala no domínio dos empréstimos hipotecários pessoais.

já no segundo semestre de 2023, alguns bancos comerciais começaram a realizar um levantamento abrangente das hipotecas existentes, concentrando-se nas hipotecas entre 2018 e 2021. o referido funcionário do banco por ações disse que, como os preços da habitação e as taxas de juros das hipotecas estão em níveis elevados nesta fase, é mais fácil haver interrupções no fornecimento.

após um planejamento cuidadoso, o banco comercial da cidade onde anhua trabalha dividiu os empréstimos habitacionais existentes em cinco categorias: a primeira é a categoria de alta qualidade, que são principalmente empréstimos para funcionários de agências governamentais, empresas e instituições, e os proprietários têm qualificações relativamente altas ;a segunda é a categoria estável, que se destina principalmente a proprietários de casas em fase inicial, com a pressão de fornecimento mensal é baixa e quase não há risco de interrupção de fornecimento; a terceira categoria é a categoria de preocupação especial, onde a pressão de pagamento mensal; é moderado. uma vez que o rendimento do proprietário é significativamente reduzido, o fornecimento pode ser cortado; a quarta categoria é a principal categoria de preocupação, onde o rendimento é difícil de cobrir o pagamento mensal e o risco de interrupção do fornecimento é elevado; são pagamentos de hipotecas que foram rescindidos.

anwar disse que os riscos para a primeira e segunda categorias de clientes são relativamente pequenos e podem ser mantidos normalmente, a quinta categoria foi eliminada e o risco foi formado, a terceira e quarta categorias de empréstimos hipotecários são o foco dos bancos;

para esses dois tipos de clientes hipotecários, o banco comercial da cidade de anhua fez duas coisas:

primeiro, para algumas hipotecas existentes com taxas de juro hipotecárias significativamente mais elevadas, dentro do âmbito permitido pela política, os bancos reduzirão proactivamente as taxas de juro das hipotecas que cumpram a política com base nas alterações actuais nas taxas de juro hipotecárias para reduzir a pressão de pagamento mensal dos clientes. anwar disse que embora os bancos percam parte das suas receitas de juros, o risco de interrupção do fornecimento será significativamente reduzido.

em segundo lugar, os bancos comunicam proactivamente com os clientes para compreender as suas dificuldades reais e ajudá-los na medida máxima permitida pelas políticas. por exemplo, se um cliente estiver temporariamente desempregado e sob grande pressão financeira, pode negociar a redução do pagamento mensal ou suspender o pagamento do empréstimo para garantir que o cliente não cortará os seus pagamentos.

não foi apenas o banco comercial da cidade de anwar que passou de respostas passivas para uma prevenção proactiva. a maioria dos bancos tomou diferentes medidas defensivas proactivas para tentar cortar o risco pela raiz e garantir que o risco de interrupção do fornecimento não ocorra em grande escala. .

um importante funcionário de um banco disse ao economic observer que, para alguns proprietários de casas pela primeira vez, com altas taxas de juros hipotecários e forte pressão de pagamento mensal, sua filial municipal tomou a iniciativa de reduzir muitas vezes as taxas de juros hipotecários.

a fonte disse que antes o negócio de controle de risco dos bancos focava no processo de pré-empréstimo. depois de experimentar uma série de eventos, como riscos de liquidez imobiliária, os bancos melhoraram ainda mais os seus sistemas de controlo de risco e intensificaram a gestão classificada dos empréstimos hipotecários existentes, o que engrossou até certo ponto as barreiras ao risco.

actualmente, alguns bancos reduziram a taxa de juro para quem compra uma casa pela primeira vez em algumas cidades para menos de 3%, o que está próximo da taxa de juro do empréstimo do fundo de previdência. de acordo com os grandes banqueiros acima mencionados, de acordo com as actuais taxas de juro hipotecárias, ainda há espaço para ajustamentos em baixa em algumas hipotecas existentes. no entanto, devido aos atuais spreads baixos das taxas de juro, não é um bom momento para os bancos reduzirem as taxas de juro hipotecárias existentes.

(a pedido do entrevistado, o pseudônimo de anhua é utilizado neste artigo)